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住宅ローンが苦しくなる原因を徹底解析|ローン返済の悩みを減らそう

人生で大きな買い物の一つがマイホームです。結婚や家族が増えることを機に、マイホームを購入した方や、これから購入を考えている方などさまざまでしょう。夢のマイホームですが、住宅の購入は大きな買い物なので、それなりに大金が必要になってきています。住宅の購入資金を一括で支払うことは大変なので、住宅購入者の半分弱程度は、住宅購入の際にローンを利用していると言われています。
住宅ローンは、20~30代で借りて、50~60代くらいで完済というパターンが多くなっています。住宅ローンは何十年と、長期に渡っての返済のため、返済期間の間に環境が大きく変わってしまい、返済が苦しくなることがあります。ここでは、住宅ローンが苦しくなる理由や、苦しくなったときの対処法などを、詳しく紹介していきます。

住宅ローン利用時の審査

住宅購入の際に、一般の人であれば、ローンを利用することがほとんどです。住宅ローン銀行や信用金庫、フラット35などがありますが、ローンを利用する際には必ず審査が必要になります。審査が通ったのに、どうしてローンの返済が難しくなるのか、まずは住宅ローンの審査について理解しましょう。

住宅ローン審査は厳しい

一般的に、住宅ローンの審査は、ローンの種類の中でも厳しくなっています。住宅ローンは金額が大きくなるため、審査が厳しいことは当然です。しかし、職業や年収などによっては、審査が通りやすく貸してくれる金額も多い場合があります。
この場合、決して審査基準が甘くなるわけではなく、基準を問題なく満たしていたり、基準を満たしていない部分を、他の部分で補ったりすることができれば審査に通ります。また、どこで住宅ローンを利用するかによっても、審査基準が異なります。

住宅ローン審査が通りやすい人

審査が厳しい住宅ローンですが、審査基準を大幅にクリアしている人や、職業などによってはあっさりと通ってしまうことがあります。たとえば、公務員は最も審査に通過しやすいと言われています。
公務員の場合、年収も高く退職金も高額なうえに、離職率が低いため、ボーナス払いや退職時に残金を一括返済することで、高額なローンを組めることが多くなります。他にも、上場企業の会社員や会社経営者なども、審査に通過しやすいと言われています。
{
・ローンの中で審査が厳しい
・公務員は審査に通りやすい
・上場企業や会社経営者も
}

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住宅ローンが苦しい理由

住宅ローンの厳しい審査が通ったのに、返済が苦しくなってしまう人も多くいます。なぜ審査に通ったにもかかわらず、住宅ローンの返済が苦しくなってしまうのか、その理由はいくつか存在します。
とくに、審査に通りやすい人は、借りることができる金額も高額になることが多いので、返済金額も高額になる場合があります。そのため住宅購入時は、返済金額や返済計画に納得して契約していても、少しの環境の変化で返済が苦しくなってしまうのです。

住宅ローンは貸倒率が低く高額でも貸してくれる

ローンにはさまざまな種類が存在しますが、住宅ローンは貸倒(回収できず損失となる)率の低いローンです。それに加え、年収が高く安定している人や、職業によってはさらに貸倒率は低くなります。そのため、適正な借入額よりも、多く貸してくれる場合もあります。
公務員や医者、会社経営者などは、安定した収入や退職金などから、貸倒する可能性が極めて低いため、高額なローンの審査も通ることが多いのです。したがって、審査は通ったものの返済額が高額のため、返済が苦しくなってしまう場合があります。

生活環境などが変わってしまう

ローンの返済が苦しくなってしまう理由で多いことは、生活環境の変化です。住宅ローンの返済計画を立てたときよりも、生活環境が大きく変わってしまうと、返済が苦しくなってしまう場合があります。生活環境の変化には、さまざまなものがあります。

収入の減少

住宅ローンの返済が苦しくなる理由として、最も多いのが収入の減少です。給料自体が少なくなってしまうことも多いですが、残業が減ってしまい残業手当が少なくなる場合もあれば、ボーナスがカットされてしまうこともあります。
自分の収入でなくても、配偶者の給与が減ってしまったり、事情があって働けなくなったりすることも考えられます。昇給による給料アップや、ボーナス、残業手当なども加味して住宅ローンの契約をしていれば、そうした収入の減少は、住宅ローンの返済に大きく関わってきます。

教育費の増加

子供がいる家庭では、教育費が必ず発生します。子供の教育費は、義務教育までは国や市が負担してくれることも多いですが、まったくかからないわけではありません。さらに、高校や大学などの進学となると、莫大な教育費がかかり、子供が多ければさらに多くの教育費が必要になってきます。こうした教育費の増加で、住宅ローンの返済が苦しくなる場合もあります。

介護費用が発生

自分の家族が重病になったりした場合には、介護費用が発生することも。妻や子供、両親が突然体調を崩せば、医療費や介護費用などがかかります。軽度であれば少ない出費で済みますが、重度であればヘルパーを依頼したり、医療施設から遠方の場合は交通費が発生したりします。こうした介護費用で、住宅ローンの返済が苦しくなる場合があります。

定年後の収入の減少

住宅ローンの完済を、定年後にしている人は多くいます。定年後は現職時と比べ、収入が大幅に減ってしまいます。パートなどをしていなければ、収入が年金のみとなるため、年金収入のみで住宅ローンの返済をしようと思うと、苦しくなってしまいます。返済金額によっては、パート収入だけでは足りず、フルタイムで働く必要もあります。
{
・借入額が高額になるため
・給料や残業手当のカット
・教育費や介護費用の発生
}

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住宅ローンの繰り上げ返済

住宅ローンでは、月々の支払いやボーナス払いなどとは別に、繰り上げ返済をすることができます。繰り上げ返済とは、本来の返済額とは別に返済することをいいます。繰り上げ返済をすることによって、メリットはもちろんありますが、無計画に進めてしまうとデメリットになることもあります。

繰り上げ返済の種類

繰り上げ返済には2つの種類があり、それぞれ効果が異なります。好きなほうを選んで返済することができるため、繰り上げ返済をする場合は、返済計画に合ったほうを選びましょう。

返済額軽減型

返済額軽減型では返済期間は変えずに、毎月の返済金額を減少させることができます。毎月の返済額を減らすことで、毎月かかる出費の負担が減り、他の部分に回すことができます。とくに子供が大きくなってくると、必要な教育費が多くなってくるため、子供が小さいうちに繰り上げ返済をして、毎月の返済額を減らしている人も多くいます。

期間短縮型

期間短縮型では返済額は変えずに、返済期間を短縮させることができます。支払った金額に応じて、返済期間が変わります。定年後も、住宅ローンの返済を予定している人などは、年金だけではローンの支払いが難しいため、繰り上げ返済をすることで、老後のリスクを減らすことも多いのです。

3.2 繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済はメリットがとても大きいですが、無計画に繰り上げ返済を進めてしまうと、あとから住宅ローンの返済が、苦しくなってしまう場合もあるため注意しましょう。

繰り上げ返済による利息の減少

住宅ローンは一般的に低金利と言われていますが、いくら低金利とはいえ借り入れの金額が大きいため、利息だけでもかなりの金額になります。繰り上げ返済をした場合、繰り上げ返済によって支払ったお金は、元金に充当されるため、金額によっては利息を大幅に減らすことができます。返済額軽減型と期間短縮型では、期間短縮型のほうが、トータルの軽減額が大きいと言われています。

繰り上げ返済のタイミングは原則自由

繰り上げ返済では、任意の時期で任意の金額を支払うことができます。まとまったお金が入った時に、都合に合わせて支払うことができます。少しずつ繰り上げ返済をすることも可能ですが、手数料がかかる場合は、ある程度まとまってから支払いましょう。
また、繰り上げ返済のタイミングは、返済額で占める利息の割合が高い初期のほうが、軽減の効果が高いため、早ければ早いほど返済額を減少させることができます。

繰り上げ返済のデメリット

無計画な繰り上げ返済は家計を圧迫

できることなら繰り上げ返済をして、住宅ローンの返済額を減少させたほうが良いですが、繰り上げ返済のしすぎで貯金ができていない人も多くいます。家族が病気になったり子供が進学したりして、まとまったお金が必要になったときに、貯金がなければどこからか工面しなければなりません。
知人から借りたり、キャッシングを利用したりと、結果的にその他の返済で苦しくなり、家計を圧迫してしまうこともあるため、繰り上げ返済は計画的に行いましょう。

借り換えの審査が通らない場合がある

繰り上げ返済で返済期間を短縮した場合、万が一収入が減少してしまったときなどは、借り換えによって毎月の返済額を減少させたいと思っても、審査に通らない場合があります。これは、返済期間を短縮したことで、年収に対する返済額の割合が、高くなっていることがあるためです。繰り上げ返済で返済期間を短縮すると、再延長ができないため、審査に落ちてしまい、借り換えができない場合があるのです。

3.4 変動金利の場合は繰り上げ返済のタイミングに注意

繰り上げ返済をする際に、固定金利の場合は原則、いつ支払っても問題ありませんが、変動金利で住宅ローンを組んでいる人は、繰り上げ返済のタイミングには注意が必要です。変動金利は金利が変動してしまうため、上昇した場合は突然毎月の支払いが増えないように、一定期間は毎月の元金返済分を減らして一定に保ちます。
しかし、上昇したときに繰り上げ返済をした場合は、繰り上げ返済をした時点の金利で計算され、毎月の返済額が増えてしまうことがあるため注意しましょう。
{
・返済額軽減型と期間短縮型
・繰り上げのし過ぎに注意
・タイミングにも注目
}

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住宅ローンの滞納

住宅を購入したときに住宅ローンを利用する場合、返済能力がきちんとあると判断されれば審査に通ります。しかい、万が一住宅ローンの返済が苦しくなり、滞納をしてしまうと最悪の場合競売にかけられ、家を強制的に取られてしまいます。この競売を避けるために、早いうちであれば、任意売却という選択肢を選ぶことができます。

任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなったときに、金融機関の合意のうえで売却する方法です。通常は、ローンの返済を滞納してしまうと競売にかけられ、強制的に住宅を引き渡さなければならないため、自由がまったくありませんし、要望などはほとんど聞いてもらえないでしょう。
しかし任意売却は、通常の不動産の売買とほとんど変わらない仕組みで、住宅を売却することができ、競売に比べて売却価格も高くなる可能性が高いです。もちろん、要望も聞いてもらうことができ、納得したうえでの売却のため、競売よりもストレスが少なく安心することができます。

任意売却と自己破産

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなってしまった場合に活用し、競売よりもメリットが大きい売却方法です。しかし、任意売却で住宅を売却したからといって、住宅ローンが完済になるわけではありません。任意売却によって家を売却しても、ほとんどの場合は借入金が残ってしまいます。
いわゆる残債務ですが、この残ってしまった借入金を、今後は返済額を債務者と話し合ったうえで、支払っていく必要があります。この支払が難しい場合や、支払期間が長く、お互いにとってもメリットがない場合は、自己破産の申し立てをしなければならない場合もあります。

滞納~競売までの流れ

住宅ローンの滞納を放置すると、住宅ローンの返済期間を失って一括支払いを求められ、最終的に競売にかけられてしまいます。住宅ローンの滞納から競売までの流れを、詳しく解説します。

滞納開始1~3カ月

滞納から1カ月以内であれば、催告書などによる通知で取り立ては厳しくなく、すぐに滞納分の支払いをすれば問題ありません。滞納から2カ月が経過すると、直接最速の電話がかかってきたり、自宅に督促状などが届いたりします。督促状の内容は、催告書よりもさらに厳しい取り立てになります。督促状の時点で滞納分を一括返済すれば、競売にかけられることはありません。

滞納開始3~6カ月

滞納から3~6カ月が経過すると、期限の利益の喪失通知が催告書で届きます。期限の利益とは、銀行と交わす契約の中の住宅ローンを、毎月分割して支払うことが可能という内容です。この契約があることで、住宅ローンを毎月の返済にすることができるのです。
期限の利益の喪失とは、文字通り住宅ローンを毎月分割して、支払う権利をなくされたということです。これにより、住宅ローンの返済方法は一括返済のみになってしまいます。この段階で一括返済ができない場合、債務者は保証会社に保証金の支払いを求めます。保証会社は、銀行へローンの金額を支払う代位弁済を行うため、保証会社から返済の請求が来るようになります。
請求の内容は、「住宅ローンの残額と遅延損害金を、一括で返済しなさい」といった厳しいものになります。この支払を放置すると、家が競売にかけられます。

競売の流れ

保証会社からの請求を放置していると、保証会社は裁判所へ、不動産を担保として差し押さえるという申し立てを行い、裁判所から競売開始決定通知書が届きます。その後、対象になる不動産を調べる現状調査についての通知があり、不動産の調査を行います。調査は主に、自宅の間取りなどの確認や道路状況、近隣への聞き込みです。自宅を留守にしていても、裁判所の権限があるため、調査することが可能です。
その後は、期間入札決定通知書が届き、不動産の購入希望者が購入を申し込むことができます。こうなってしまうと、ほとんどの場合で任意売却はできなくなってしまいます。ただし状況によっては、任意売却ができる可能性もあります。
{
・任意売却は合意のうえ売却
・滞納放置で競売に
・最悪の場合自己破産も
}

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住宅ローン返済が苦しくなった時にまず考えること

住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、まずは、生活水準を見直してみましょう。住宅を購入する前と購入したあとでは、支出が多きく異なるわけで、住宅購入前と同じ生活水準では、家計が苦しくなってしまいます。何か削れる支出はないかなど、生活水準を見直して、明確な返済計画を立ててみましょう。
また、パートやアルバイトで働けるようであれば、働いて稼いだお金を返済に充てることもできますし、あまりにも苦しいようであれば、親族に頼ることも一つの手です。苦労して手にしたマイホームですから、できる限り手放したくはないですが、それでも苦しくてどうにもならないようであれば、最終手段である売却を考える必要があります。一人で抱え込まずに、司法書士などの専門家への相談をしましょう。

住宅ローンの悩みを減らして快適なマイホーム生活を

住宅ローンの返済が苦しくなる理由は、家庭によってさまざまです。収入が減ってしまったり、教育費が必要になってきたりと、住宅購入時と環境が大きく変わることがほとんどです。まだ住宅を購入していなければ、今から返済計画を見直すこともできますが、すでに購入している場合は、現状の住宅ローンと完済まで付き合っていかなければなりません。
もしも苦しいと感じたら、どのくらい足りていないのか、何か削れるものはないのかなど、一つずつ悩みを解消していきましょう。また、家庭内だけで抱え込まずに専門家に相談することで、新たな解決策が見つかることもありますし、知識があるため安心です。住宅ローンの悩みを一つでも減らして、快適なマイホーム生活を送りましょう。