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空き住宅を使った民泊で儲けたい|まずは正しい知識をつけよう

空き不動産を所有している場合、それを使った資産運用を考えることがあるのではないでしょうか。特に最近では外国人観光客の増加に伴い、空いている住宅で民泊サービスを始める人も増えてきています。
しかし民泊新法が2018年6月15日から施行されているため、正しい知識をつけずに営業を始めてしまうと違法として摘発を受けてしまうかもしれません。そのためにも正しい民泊の知識からまずは身につけていきましょう。

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1. 民泊とはどのようなものかを知ろう

民泊という言葉を聞いたことはあると思いますが、どういったものを想像するでしょうか。おそらく民家に外国人を有料で宿泊させることを連想する人が多いのではないかと思います。まずは民泊とはそもそもどういうものか知っておきましょう。

1.1 民泊の定義

日常で民泊という言葉を日常的に聞くようになったのは、インターネットでカンタンに宿泊施設の貸出が可能なAirbnb(エアビーアンドビー)の普及と外国人観光客が増加したことによる主要観光地の宿泊先不足が要因となった影響で民泊の需要が増加したためのようです。そんな民泊について厚生労働省では以下のように定めています。

  • 法令上の定めはない
  • 住宅(戸建住宅、共同住宅等)の全部または一部を活用して宿泊サービスを提供することを指す
  • 住宅宿泊事業法による住宅宿泊事業の届出を行う場合や、国家戦略特別区域法の特区民泊の認定を受ける場合を除くと、簡易宿泊営業として旅館業法上の許可を取得して実施する場合が一般的

つまり基本的には、個人の住宅や投資用に所有している住宅を有料で貸し出すビジネスと考えてよいでしょう。ただし民泊を始めるには各自治体に届出を出す必要があります。申請をせずに営業すると、違法になりますので気を付けましょう。

1.2 民泊新法によってなにが変わる

これまでは民泊を始めるには旅館業の簡易宿所として申請・許可を取得する必要がありました。ただし国家戦略特別区域かつ条例を定めた地域に限っては、特区民泊の認定を受けることで旅館業法の規定が適用されなくなり、例外的に民泊サービスを開業することが可能です。
旅館業には旅館・ホテル営業、簡易宿所営業、下宿営業という3つの種別がありますが、民泊の場合は「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設で人を宿泊させる」という簡易宿舎営業の許可が必要になります。主に民宿、ペンション、スポーツ合宿施設、ベッドハウス、山小屋、スキー小屋、ユースホステル、カプセルホテルなどが例として挙げられます。
ただこの許可を得ることは容易ではなく、結果として無許可の民泊が増加して、さまざまなトラブルも発生する事態となってしまいました。

旅館業法(簡易宿所)/民泊特区/民泊新法の違い

民泊サービスは急速な増加とともにさまざまなトラブルも発生しているため、国が住宅宿泊事業法(民泊新法)というものを旅館業法の改正に併せて策定し、2018年6月15日から施行がされています。つまり現在は民泊サービスを開業するためには旅館業法(簡易宿所)、民泊特区、民泊新法のいずれかを選択して自治体の窓口に申請する必要があることを覚えておきましょう。ただし自治体によっては民泊を禁止するエリアもあるため、それについても事前の確認が必要になります。
それぞれの主な条件の違いを以下の表で確認してみましょう。

?旅館業法(簡易宿所)民泊特区民泊新法
営業申請許可認定届出
提供可能期間規定なし2泊3日~9泊10日までの範囲内で自治体が定めた期間以上年間営業日数180日以内
床面積33平米以上25平米以上(自治体判断で変更可能)宿泊者一人当たり3.3平米以上を確保

民泊新法が施行されたことにより、営業を始めること自体は以前よりも簡単になっています。これまでは民泊特区の認定を受けるか、ハードルの高い旅館業法(簡易宿所)の許可を得る必要がありました。しかし現在は自治体に届出を出すだけで開業することが可能です。
ただし民泊新法の届出をして営業する場合は年間営業日数が基本的に180日以内のため、収益は以前よりも見込めなくなることは間違いないでしょう。また上記以外にも、空き家の場合には住宅宿泊管理者が必須などの条件もありますので、開業前にそういった点をしっかりと確認しておく必要があります。

民泊新法は旅館やホテルを保護する目的がある

民泊新法によって業界に参入することは容易になりましたが、その反面利益を得ることは容易ではなくなってしまいました。しかしそもそも旅館やホテルを営業している立場からすれば、近隣に民泊サービスが乱立してしまっては多くのお客さんを奪われてしまうことになります。
お金をかけて設備を整え、旅館業の許可もしっかり得ているわけですから、そんなことが起こっては不満もあるでしょう。つまりこの法律には旅館やホテルを保護する目的もあるようです。
{
・個人の住宅を有料で貸す
・届出を出せば営業可能
・年間営業日は180日以内
}

2. 民泊営業をする事前準備

民泊サービスで儲けを出すためにはさまざまな準備が必要となります。ここではどういった準備が必要かを確認しておきましょう。

2.1 家主居住か家主不在か

まず宿泊施設として提供する住宅が家主居住のものなのか不在のものなのかを明確にしましょう。

家主居住型

同じ住宅内に民泊ホストが住んでおり、住宅の一部を宿泊者に貸し出す形になり、ホームステイをイメージすると分かりやすいのではないでしょうか。家賃や管理費が新たに必要になることがなく、それ以外にも外国人と積極的に交流したい人にとっては大きなメリットとなるはずです。

家主不在型

民泊ホストが同じ住宅内に居住しておらず、住宅そのものを貸し出す形になります。おそらく一般的に民泊を連想する場合はこの家主不在型になるでしょう。この形態で営業する場合は、民泊ホスト自身が管理業務を行うか、必ず住宅宿泊管理業者に管理業務を委託しなくてはいけません

2.2 必要経費を把握しておく

多くの民泊の形である家主不在型で営業する場合の必要経費を把握しておきましょう。

初期費用

仮に24平方メートルの1Kタイプの間取りで3人部屋を作ると仮定した場合、以下の費用がかかります。

  • 家具(ダブルベッド、ソファーベッド、布団、ベッドパッド、テーブル、机)
  • 家電製品(冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ)
  • そのほかの家電製品(電気ケトル、ドライヤー、掃除機など)
  • 小物(カーテン、スタンドミラー、クッションなど)
  • 日用品(食器、調理器具、ゴミ箱、ハンガー、シャンプー類、時計など)

これらが最低でも15万円ほどかかると考えてください。またすでに所有している物件を活用するのではなく、新規で物件取得するのであればその費用も当然発生します。なお民泊サービスを辞めるときには、これらの処分費用が発生する点も頭に入れておきましょう。

管理費・維持費

民泊サービスを管理・維持するには以下の費用が必要になります。

  • ライフライン費(家賃、電気、ガス、水道、Wi-Fiなど)
  • 清掃(シーツや布団のクリーニングなど)
  • 消耗品の補充(洗剤、トイレットペーパーなど)

これら以外にもマッチングサイトを利用するのであれば手数料(Airbnbでは売上の3%)が発生しますし、備品が損傷した場合に備えて施設賠償責任保険などの加入も必要になってくるでしょう。
また、マッチングサイトによっては外国語などのメール対応や鍵の受け渡し、現地案内から必要事項の説明、各種クリーニングに消耗品の交換を代行するサービスを用意しているところもありますが、一連の代行業務を依頼した場合は売上の20~25%に別途清掃料金が相場としてかかってくるようです。

2.3 成功事例を調べておく

民泊を営み、儲けを出すということは決して簡単なことではありません。そのためどういった事例が成功しているかをここでは確認しておきましょう。

周辺の宿泊施設の値段を把握する

民泊はそもそも外国からの観光客増加にともない、観光地周辺に安価なホテルや空きのあるホテルが無かったことにより急速に需要が高まった背景があります。つまり成功するには値段設定は当然ながら極めて重要になるでしょう。
適切な値段設定をするために、まずは周辺の宿泊施設の料金相場を調べてください。ビジネスホテルといったもの以外にもカプセルホテルやレンタルルームといったものまで調べておくと良いでしょう。
また開業する地域も重要です。東京・大阪・京都・福岡・沖縄などの主要観光地はホテル予約が非常に取りにくいため、民泊サービスの需要はあるでしょう。

付加価値をつけて成功した事例

観光客の来日目的は観光地をまわることだけではなく、さまざまなニーズがあります。日本人の暮らしぶりに興味がある人もいれば、アニメやアイドルのイベントに参加するために訪れる人もいるでしょう。
例えば民泊に漫画読み放題というサービスをつけて成功した事例や、その土地ならではの体験を売りにしたり、日本人との交流を前面に押し出す企画を用意して成功した事例もあるようです。
基本的な宿泊施設としての民泊サービスを提供して利益を得られているのは立地条件に恵まれていることが必須となるでしょうし、営業日数180日以内が適用されている民泊新法内での営業ではそれでも利益を得ることは容易ではないかもしれません。
そのためにも日本を訪れる外国人それぞれのニーズを見極めてサービスの差別化を図り、なにより宿泊してくれた人に楽しんでもらうというおもてなしの心が今後の民泊で利益を出すためには必要不可欠になるのではないでしょうか。

2.4 事前準備の段階で利益が出せないのであれば空いている不動産は売却も検討

ここまでを踏まえて民泊ビジネスで儲けを出すことは可能ではあるが、簡単なことではないということが少しは分かってもらえたのではないかと思います。
もしあくまで資産運用としての民泊を検討しているだけであるのならば、不動産売却も選択肢として考えてみても良いかもしれません。業者に査定の依頼をするなど、一度所有している不動産の価値を客観的に理解してから資産運用を考えてみるのも良いのではないでしょうか。
{
・家主不在型が一般的
・管理者が必須
・初期費用と維持費がかかる
}

3. 実際にあった民泊トラブルと今後の民泊事情

実際にあった民泊トラブルを知ることで、未然に防げるようにしておきましょう。また今後の民泊事情についても触れていきたいと思います。

3.1 外国人客のマナー問題

外国人と日本人では文化の違いがありますので、違和感を抱くようなことも当然のように発生するようです。部屋に置いてあるものが破損していたり、室内の備品が盗まれているといった事例は文化の違い以前の問題ですが、例えば床暖房についての説明をしていなかったために、急に床が熱くなったことで下の階が火事になったと勘違いして騒ぎになったケースがあります。
また、海外では日本ほど時間厳守という考えがない国も多いので鍵の受け渡し時間になってもなかなか訪れなかったり、仲間を集めてパーティーが始まって騒音問題になったケースもあります。
異文化の交流になるため、事前に説明をしたとしても全てを網羅できるわけはありません。そのためトラブルが起きたときにしっかりと対応できる事前準備をしておくことが大切になるでしょう。

3.2 大手企業の参入

アパマンショップやエイブル、楽天やパソナなど大手企業が民泊業界への参入を次々と発表しています。民泊物件を貸し出す以外にも、仲介事業として民泊業務の代行や家具・寝具などのレンタルを行うことで民泊を営む人たちを支援する企業もあるため、空き物件で民泊サービスを提供したい人にとっては決してマイナスなニュースだけというわけではありません。
{
・事前説明はしっかり行う
・トラブルに備えた準備
・大手企業が次々と参入
}

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4. 空き住宅は資産運用と売却を天秤にかける

空いている住宅の資産運用を考える場合、民泊という方法は外国人観光客の需要が今後も増えていくなかで魅力的に見えると思います。
しかしそれにともなって民泊新法による新しい制度もでき、今後は違法営業は必ず取り締まりを受けることになるでしょう。そのため、通常のビジネスと同じで、お客さんのことをしっかりと考えた人だけが民泊で儲けを出すことになってくるのではないかと思います。
空き不動産で資産運用を考えている場合は、物件を一度査定してもらいましょう。民泊経営をする場合や売却する場合にも、所有している不動産の価値を客観的に理解しておくことが大切です。空き不動産を上手に活用していきましょう。
{
・民泊はビジネスである
・資産運用前に売却を検討
・物件の査定をしてもらう
}