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マンションの権利書が必要な理由とは|紛失時の対処法も解説

マンションの権利書は、権利証とも呼ばれることがありますが、正式名称は「登記済証」と言います。権利書は、マンションや土地などの不動産の登記が完了すると、登録名義人に交付されます。
また、今後、不動産を売却する予定があるのであれば、権利書の扱いには細心の注意を払うようにしましょう。ここでは、マンションの権利書が必要な理由や紛失してしまった時の対処法について順に解説していきます。

マンションの登記完了時に交付される権利書

マンションの権利書は、マンションを購入した際の登記が完了した時に、法務局から登録名義人に交付されます。ここでは、権利書や登録済証などについて解説していきます。

マンションの権利書について

マンションの権利書は、権利証と同じ意味合いで使用されることもありますが、正式名称は「登記済証」と言い、権利書や権利証は一般的な呼び方として使用されています。なお、この記事では、一般的に使用されている「権利書」または、「登録識別情報」という表記を使用させていただきます。
マンションや土地などの不動産を購入した際や相続による名義人が変更される際には、管轄の法務局にて新たに登記の申請が必要になります。登記の申請後、無事に登記が完了した場合に、法務局から不動産の登録名義人に権利書が交付されます
しかし、権利書の目的は、登録名義人が登記した不動産の権利を証明するものではなく、あくまでも申請者と登記名義人が本人であるかを確認するための書類の一つという位置づけとなっています。

登記済証について

登記済証は、一般的に使用されている権利書のことを指しており、登録済証と権利書は同じような意味で捉えられています。しかし、登録済証が権利書と呼ばれているのには理由があります。
それは、従来、不動産の登記を申請すると、不動産の売買契約書や売渡証明、登記申請書の副本に「登記済」という押印をもって「登録済証」としていた経緯があります。
しかし、不動産登記法が改正によって権利証制度が廃止されたことを受けて、登記済証は、2005年3月より「登記識別情報」という名称に切り替えられています。

登記識別情報について

登記識別情報は、不動産登記法の改正が行われたことにより、従来の押印から12桁の符号に切り替わっています。この登記識別情報は、従来の法務局ではなくオンライン庁から交付されることになりました。
また、オンライン庁は、不動産登記をオンラインで申請できる登記所のことを言います。なお、不動産登記法の改正からおよそ3年後の2008年7月には、法務局全てがオンライン庁に切り替えられています。

・権利書は通称
・登記識別情報に切り替え
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マンションの名義変更には権利書が必要

マンションの権利書は、購入する際だけでなく売却する際にも必要です。ここでは、マンションの権利書が必要な場合と必要である理由を解説していきます。

権利書が必要な場合

マンションの権利書は、マンションの売買や相続による贈与の時に必要です。

マンションの売買

マンションなどの不動産を売却した時には、新しい所有者に所有権を移転させる目的で、権利書が必要です。また、売り手の本人確認という意味で権利書が必要となるケースもあります。
そして、マンションなどの不動産を購入する際にも、所有権の移転や取得が目的で、登記の申請が必要になります。

贈与

相続によってマンションなどの不動産を贈与する際は、所有者の名義変更を行う際に権利書が必要です。また、所有者が亡くなっている場合の権利書は無効となり、新たに相続する人が登記の申請をすることになります。

権利書が必要である理由

権利書が必要である理由は、以下のような2点が挙げられます。

真の所有者の確認

マンションなどの不動産を売却する際には、不動産業者に仲介を依頼します。この場合、不動産業者は、物件の所有者と売り手が同一人物であることを確認することを目的に権利書で確認します。
従って、権利書で本人確認することによって、真の所有者であることが確認できるということから権利書が必要になります。

移転登記

マンションなどの不動産を売却する際には、物件に対する所有権を移転する移転登記をする必要があります。移転登記の申請には、権利書・委任状・印鑑証明書・固定資産税評価証明書の4つの書類が必要となり、司法書士が代行します。
なお、登記上の住所が、登記名義人の現住所と異なる場合は、追加で住民票が必要になります。

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・不動産の売買や贈与
・真の所有者の確認
・移転登記

名義変更時でも権利書が必要ない場合とは

マンションの権利書は、購入する時や売却する際以外にも贈与の際の名義変更で必要となります。しかし、名義変更時でも権利書が不要の場合もあります。

相続による不動産名義変更の場合

相続による不動産名義変更の場合は、原則として権利書の提出は不要です。相続の場合は、所有者が亡くなったことによって名義変更の必要性が生じます。
また、権利書の提出が必要なのは、通常、不動産を所有している本人が登記する意思を確認する目的があります。そのため、相続の場合は、不動産を所有している本人が亡くなっているので、意思を表すことができないことから、権利書の提出は不要です

・相続での名義変更
・本人が登記する意思
・権利書は不要

権利書は再発行できないので紛失には気をつけよう

マンションの権利書は、マンションの所有者本人であることを証明する大切な書類であるため、紛失には十分に気をつける必要があります。

権利書の紛失に注意

従来の権利書は、書類として形に残るため、保管しやすいというメリットがありました。しかし、2005年3月7日以降は、オンライン庁が交付する12桁の「登記識別情報」に切り替えられたことを受けて、パスワードが書かれた書類を紛失しないように十分に注意する必要があります。
なお、オンライン庁が交付する登記識別情報は、パスワード部分に目隠しがされているため、他人が簡単に見ることができない仕組みになっています。

登記識別情報の保管について

オンライン庁では、登記識別情報のパスワードを用いて、マンションなどの不動産を売却する際に、所有者本人の意思で登記申請が行われていることを確認する目的があります。
そのため、必要のない時にパスワード部分の目隠しを剥がすことはせず、大切に保管するように心がけるようにしましょう。

権利書の再発行はできない

法務局では、マンションなどの不動産の所有者が、なんらかの理由で権利書や登録識別情報を紛失してしまった場合、残念ながら再発行できないことになっています。
また、権利書や登録識別情報を紛失してしまった場合は、他人に悪用されてしまうリスクも発生します。

権利書を紛失した際のリスク

権利書や登録識別情報を紛失してしまった場合、所有している不動産を他人に売却されたり、それを担保に借金されるというリスクがあるので注意が必要です。このような事例は、全国各地で起こっており、ニュースでも報道されています。
このような事態に陥らないためにも、大切な資産に対する書類は紛失には細心の注意を払うようにしましょう。

・パスワードに目隠し
・大切に保管する
・リスクは大きい

権利書を紛失した場合の対処方法とは

権利書や登録識別情報を紛失してしまうと、悪用されるリスクがあります。そのため、万が一、権利書や登録識別情報を紛失してしまった場合は、リスクを回避する対処を講じる必要があります。

マンションの売却時

権利書や登録識別情報を紛失してしまった場合でも、以下のような3つの方法でマンションを売却することができます。

司法書士や弁護士に本人確認をしてもらう

権利書や登録識別情報を紛失してしまっても、司法書士や弁護士と面談し、売却を予定しているマンションの所有者本人であることが確認されれば、無事に売却することができます。
この方法は、司法書士や弁護士などの代理人に書類を作成してもらうことで、権利書や登録識別情報が無い場合でもマンションを売却できるということから、最も多く利用されている方法です。
しかし、司法書士や弁護士に支払う費用は、数万円が相場となっており、場合によっては数十万円掛かることもあります。なお、司法書士や弁護士は、本人確認のために十分な期間を要します。そのため、権利書や登録識別情報の紛失が発覚した際には、速やかに依頼するようにしましょう。

公証人に本人確認をしてもらう

権利書や登録識別情報を紛失してしまっても、公証人役場で公証人に本人確認してもらうことで、マンションを無事に売却することができます。この方法は、必要書類を添付して公証人役場での手続きが必要です。
しかし、司法書士や弁護士に本人確認してもらうよりも費用は安く、数千円が相場となっています。

事前通知による方法

権利書や登録識別情報を紛失してしまっても、これらの書類がないままでマンションの売却手続きを進めることもできます。この方法は、登記の申請後、売り手に対して、マンションの所有者本人であることが法務局から通知されます。
その後、売り手が通知書に署名押印し、2週間以内に提出すると登記が完了することになっています。しかし、買い手の立場に立つと、登記が完了するまでの2週間は、確実に登記が完了する保証はないので不安な2週間を過ごすことになってしまいます。

5司法書士や弁護士による本人確認を利用する人が多い

公証人役場で公証人に本人確認してもらう方法は、必要書類を準備するだけでなく、公証人役場まで行かなけれなりません。
また、事前通知による方法は、法務局からの通知に対して、売り手が2週間以内に返送しなければ、最悪の場合、マンションの購入代金の支払いは済んでいるにも関わらず、登記が完了しないという事態が発生してしまうというリスクがあります。
そのため、司法書士や弁護士による本人確認という方法の利用が多い傾向にあります。

決済日ギリギリに紛失が発覚した場合

マンションの売却は、売買契約後に決済と引き渡しを行います。しかし、決済日ギリギリになって権利書や登録識別情報の紛失が発覚した場合は、対処法がないケースのあるので注意が必要です
また、司法書士や弁護士よる本人確認の場合でも、時間的に間に合わないことも考えられるため、決済が中止となってしまいます。そのため、マンションの売却に必要な書類は、早めに準備しておくことを心がけ、権利書や登録識別情報の紛失が発覚した場合は、仲介を依頼している不動産業者に速やかに相談するようにしましょう。

優良な不動産業者探しなら一括査定サイトがお勧め

マンションを売却する場合、不動産業者に査定や仲介を依頼するのが一般的です。しかし、物件の査定額は不動産業者によって異なり、売却をスムーズに進めるためには、不動産業者選びが重要です。そこで一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社からの査定額を把握して売却に進みましょう。

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マンションの売却のために権利書は大切に保管しよう

マンションなどの不動産の売買や相続の際には、権利書や登録識別情報を予め準備しておく必要があります。また、権利書や登録識別情報については、物件の所有者本人であることを確認する書類であるため、大切に保管しておく必要があります。
しかし、権利書や登録識別情報を紛失しても、マンションを売却することはできます。ただし、司法書士や弁護士に支払う費用や準備期間が必要となり、決済直前では対応できないこともあるので注意が必要です。
そのため、マンションの権利書や登録識別情報を取得した時には、他人の目が届きにくい場所に大切に保管すると共に、急に書類が必要となった際にもすぐに提出できるようにしておきましょう。

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