個人でも不動産を入札方式で高額売却を狙えるその方法とは?

趣味のものや洋服などを、ヤフーオークションなどのネットオークションサイトに出品したり、入札して落札した経験がある人も多いことでしょう。ここ近年、不動産のネットオークションも少しずつ行われるようになってきたことで、不動産を入札方式のオークションに出すことに興味を持つ人が増えてきました。
しかし、不動産の売買を一般の個人がオークションで行うことには、まだまだ高い壁がそびえているというのが現実です。そこで、この記事では不動産を入札方式で売買することの基本知識をお伝えした後で、個人でも簡単にできる、高値が売却が期待できる疑似入札についてお伝えします。

不動産を入札方式で売却するメリットとは?

不動産を入札方式で売却することに興味を持つ人が増えるということは、それだけオークションで売買することには大きな魅力があるということです。不動産をオークションにかけて入札方式で売却することには、いったいどのようなメリットがあるのか、まずは見ていきましょう。

希望価格を設定できる

不動産に限らず、オークションに何かを出品した場合には、この価格を下回る価格では入札しても取引には応じない、という入札最低価格が設定されます。入札する購入希望者が、入札最低価格の価値はないと思えば、それを下回る価格で入札することも可能です。しかし、他に高額な金額を提示した人がいる場合には、その人とは交渉する必要は一切ありません
一方で、不動産会社に通常の仲介をお願いした場合には、この購入希望者を逃したら、次にいつ購入希望者が現れるかわからないので、相手の要望に応じて値下げ交渉にも応じなくていけないことがあります。希望価格よりも安く買いたたかれてしまうことが多いものです。

高額買取が期待できる

企業や官公庁の不動産取引ではオークション形式が採用されていることが一般的です。どうして一般の売買のような形で企業や官公庁が不動産を取引しないのかというと、オークション形式の方が高額での売却が期待できるからです。
通常の取引であれば、購入希望者が値引き交渉を望む場合には値引きに応じなければいけないこともありますが、オークション形式であれば落札価格で確実に取引できます。通常よりも高額で取引できる可能性が高いのは大きな魅力です。

多人数での評価なので価格に納得できる

万が一、希望価格よりも低い価格でしか入札されなかったとしても、それが市場の評価であると納得しやすいものです。人気の物件であれば買手はいくら金額を積んでも欲しいと思うことでしょう。
しかし、希望額を無理な価格で設定していた場合には、なかなか売れないこともあります。そのような場合に、透明性を持った評価をされるオークションであれば、価格に納得しやすいものです。

契約は落札者と確実にできる

通常の取引であれば、契約時に購入者が住宅ローンの審査に通らなかった場合には無条件で契約破棄できるという特約を付けるものです。しかし、入札に参加するのは業者が多いので、ローンの審査に落ちて契約が破棄される心配がありません。落札されれば確実に売却できるというのも大きな魅力です。

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不動産を入札方式に出すことの基本理解について

不動産を入札形式のオークションに出品することはあまり一般の人には馴染みがないものです。不動産オークションの種類や、ルールなど不動産をオークションに出すということの、基本的な知識について理解しましょう。

不動産オークションの種類について

不動産のオークションには次の2つの種類のものが主にあります。

業者のみ対象のオークション

業者がオークションに出される土地は、工業用地などの大規模なものが多いものです。そのために、入札者を業者のみに限っているオークションが多くあります。業者のみを対象にしていることで、キャンセルが起こりにくく、確実に売買取引が行われるというメリットと、個人での売買よりも業者の方が高額で入札するので、高額売却が期待できます

自治体が行う競争入札

一般の人も入札することができる不動産のオークションには、自治体が行う競争入札があります。税金の滞納などで差し押さえた物件や、相続税などを土地で物納した物件などが、競争入札によって売却されます。
自治体が設定した希望金額よりも高額で入札されることもあります。しかし、最初の希望価格が市場価格よりも安く設定されることも多く、意外な掘り出し物が格安で手に入ることもあります。
競争入札では、人気の物件には入札が殺到しますが、そうではない物件も多いのが実情です。なかなか入札が入らない物件もあり、競争相手が少ない物件も少なくありません。

入札方式のルールについて

不動産を入札方式のオークションに出すことには、次のようなルールもあります。このルールを理解せずにオークションに出してしまうと、業者から不評を買ってしまうこともあるので、注意しましょう。

落札者は価格ではなく総合評価で決めることも

オークションというと、通常は落札価格が最も高かった人が落札するものですが、不動産の場合には、価格以外の条件が評価の対象になることがあります。立地によっては、活用法によっては地域の人の迷惑になるような場合もあります。また、より環境にやさしく、地域の住民のためになるような使い方もあります。
価格面での条件がほぼ同じであるのなら、用途や購入するにあたっての条件など、総合的に評価して落札者を決定することがあります

入札方法は2種類ある

入札方法には、競り上がり方式とフリービット方式の2種類があります。競り上がり方式というのは、他の人の入札の状況を見て、期限内であれば何度でも高額での入札を繰り返すことができることです。
フリービット方式というのは、期限内に一度しか入札できない方法です。どちらの方法でも、最低落札価格を超える最高金額で落札されることには変わりありません。

公平性・平等・透明性が強く求められることも

オークションというのは、ある意味でスポーツと同じようなものと考えてもいいでしょう。試合に参加するメンバー全員に対して同じルールが適用されていなければ、そもそもスポーツの試合は成立しません。オークションというのも、出品物の売買をめぐって競争するわけですから、入札者全員に対して同じ情報が開示されたうえで、公平で平等なルールに則ったうえで厳正に入札者を選ばなくてはいけません
その点で不動産のオークションが美術品などのオークションと大きく違う点は、落札者を決める評価が金額だけではなく総合的な視点が入る、という点になります。専門的な知識がないと、金額以外の部分の評価がなかなかできません。そのことが、ヤフオクなどで不動産のオークションもありながら、なかなか一般に浸透していかない理由になっています。
{
・自治体のなら一般人可
・総合的に判断されることも
・ルールが厳格に求められる
}

個人でも買手に売却価格を競わせることができる疑似入札について

一般の人が参加できる不動産のオークションには、自治体の競争入札の他にヤフオクなどのオークションサイトもあるのはあります。しかし、専門的な知識がないと、その土地を実際に購入しても大丈夫なものなのかどうかがわからない、というのが現状です。自分が狙っていた土地が競争入札に出た場合に、個人でも入札する人はいますが、オークションで不動産を購入する、ということはなかなか広がっていかないのが現実です。

不動産オークションに個人が参入するのは難しい

実際のところ、不動産のオークションに個人が出品するのはとても難しいのが現実です。ヤフオクなどに出品することはできますが、まず、個人では適正価格を見極めて、希望価格を決めるということが難しいものです。また、ヤフオクで不動産を売買するということがまだ広がっていないので、出品しても入札されないという現実もあります。
不動産会社でも個人が売却したい物件を、入札方式で買主を募る、ということを行っている業者はほとんどないのが現実です。不動産会社に相談してみたら、オークション形式をとってくれるところもあるかもしれません。しかし、企業の大規模な物件や、自治体の競争入札の代理を引き受けるということでなければ、取り合ってもらえないことがほとんどです。

個人でも価格を競争させることができる疑似入札とは?

しかし、個人が売却したい物件を、価格を競争させることができて、値下げ交渉にも応じる必要がなくなる可能性が高くなる疑似入札という方法もあります。それは、複数の不動産会社と仲介契約を結ぶ一般媒介契約を結ぶ、という方法です。
不動産を売却したいときには不動産会社に仲介をお願いします。仲介契約には、1社としか契約ができない専属媒介契約や、専属専任媒介契約の他に、いくつもの会社と契約を結ぶことができる一般媒介契約があります。
一般媒介契約では、仲介契約をしたすべての不動産会社が売却活動を行いますが、仲介料の支払いは契約を成立させた不動産会社に対してしか発生しません。売主も納得できる契約が取れなければ、契約を逃した会社は働き損になってしまいます。
他の会社では、もっと高い金額を提示してくれる人がいるんです」と言ってみましょう。そうsオークションに出品しなくても、入札形式のようにより高い金額で売却することが可能になります。
{
・入札方式に個人出品難しい
・疑似入札という方法も
・一般媒介契約なら価格競争
}

4.疑似入札の流れについて

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希望価格と条件決定
複数業者と仲介契約
条件交渉
購入者決定
契約
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不動産を疑似入札で売却したいときには、どのような流れで進めればいいのでしょうか。一般媒介契約を利用して売却するだけで、通常の不動産の売却の流れとほぼこの場合は流れは同じです。疑似入札にしたいときの流れについてみていきましょう。

売却希望最低価格と売却条件を決める

まずは物件の地域での相場を考えながら、希望最低価格と、どのような条件なら売却してもいいのか、条件を決めます。不動産会社を決めてから、専門的な意見を聞いてから決めてもいいのですが、疑似入札の場合には、より交渉を有利に進めるためにも、自分で一度しっかりと金額と条件を考えてから、希望に沿った売却を進めてくれる業者探しに入りましょう。
この時に注意しなくてはいけないのが、相場から外れた金額を提示してはいけません。不動産というのは、相場に沿った金額でしか売ることができないので、希望額は相場の範囲で納めるようにしましょう。

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複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶ

自分の希望条件を決めたら、不動産会社を探して、一般媒介契約で仲介契約を結びます。オークション形式にしたいのならば、何社とも契約を結びたいものですが、業派の営業活動は通常の営業活動になります。あまりライバルの数が増えると、営業活動のモチベーションが下がってしまうので、契約を結ぶ際には2社程度にしておきましょう。多くても3社までです。
専属契約をしたときと違い、一般媒介契約では確実に仲介料が入ってくるかわからないので、広告料などはあまりつぎ込まれません。ライバルが増えれば増えるほど、自分のところで売れる可能性が低くなるので、ちゃんと営業活動をしてくれない可能性が高くなります。
下手をすると売れ残ってしまう可能性が高くなるので、ライバル意識を燃やしやすい2社程度にしておくのがいいでしょう。
仲介契約を結んだ会社には自分で複数の会社と契約をしたと伝える必要はありません。しかし不動産業者が見られる登録情報を見れば、どの会社がライバルなのかはすぐにわかってしまいます。

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購入希望者と条件交渉

購入希望者が現れたら条件交渉を行います。複数の希望者が現れれば、購入希望者が他にもいることや、もっと高い金額を提示してもらっている、ということを匂わせながら、価格交渉に持っていくことができます。購入希望者1人ずつと交渉していくのであれば、通常は値下げ交渉になるところですが、人気の物件に複数の希望者がいれば、どうしても欲しい人は値上げ交渉に応じてくれるものです。

希望に沿う条件の買手と契約

自分の希望に沿う条件で購入してもらえる買手が見つかったら、その人と契約をします。売買契約が成立したら、仲介料は仲介してくれた不動産会社にのみ支払います。他の会社にも前金を渡しているでしょうが、そちらは返金してもらうことができます。
{
・最初に希望条件を決めよう
・仲介は2社程度に
・人気物件なら高額買取も
}

疑似入札に向いている物件と注意点

不動産を売却したいときに、すべての不動産が疑似入札で売れるのかというと、実はそうではありません。疑似入札には向いている物件と、向いていない物件があります。向いていない物件を無理に疑似入札で売ろうとすると、売れ残ってしまう危険性もあるので注意が必要です。

購入希望者が多い人気物件向き

疑似入札で高額買取が期待できる物件というのは、購入希望者が多く出る人気の物件だけです。それ以外の物件では、一般競争入札にして、営業費用をかけてもらえないことで、売れ残ってしまう可能性が高くなるので、専属媒介契約を結んだほうがいいでしょう。
市場価格よりも安い金額から始まり、競争相手がいなければお得に物件を手に入れることができる自治体の競争入札でも、なかなか入札がない物件が多いのが現実です。売りたくてもなかなか買手を見つけることが難しい物件というのは、世の中に数多く存在します。そんな不人気な物件は専属媒介契約で丁寧な営業活動をしてもらったほうが買手が付きやすいものです。
立地などを考えて、購入希望者が多くあらわれる物件かどうかをよく考えた上で、一般媒介契約と専属媒介契約のどちらがいいのかを考えましょう。

希望最低価格を下回ることも

疑似入札形式にしたからと言って、必ずしも希望価格よりも高い価格で売れるとは限りません。希望価格を下回ってしまう理由は2つあります。1つ目は相場よりも強気の価格設定をしてしまったこと。2つ目はそもそも買手を探すのが難しい物件だったことです。
不動産というのは、相場なりの金額でしか売却することができません。3千万円が一戸建ての相場のエリアで5千万円とか1億円という物件が売れることはまずありません。
疑似入札のオークション形式にしたからと言って、いきなり何百万円も価格が跳ね上がるわけではないのです。せいぜい数十万円から100万円程度の値上がりが見込めればいい、と考えましょう。
相場を考えない強気の価格設定をしてしまうことで、誰も買い手が付かないことがあります。買手が付かないと、値下げしていくしかありません。値下げを繰り返す物件は難あり物件とみなされて、相場よりも安い金額でしか買ってもらえなくなります。
また、5.1でもお伝えした通り、疑似入札に向いているのは人気の物件です。買手を見つけるのが難しい物件を一般媒介契約でお願いしても、なかなか買手を見つけてはもらえません。自分の物件はどんな物件なのかをしっかりと考えてから、仲介をお願いしましょう。
{
・疑似入札に向かない物件も
・人気物件ならOK
・希望額を下回ることも
}

人気の物件は疑似入札での高額売却を目指そう!

この記事では不動産を入札方式で売却することについてみてきました。オークション形式で金額を上げて売却することは、とても魅力的ですが、やはり個人が所有している物件では現実的ではありません。
しかし、買手が付きやすい人気の物件なら、一般媒介契約を利用した疑似入札は効果的です。ぜひ人気の物件を持っている人は、疑似入札を行って高額売却を目指しましょう。

仲介で不動産を売却したいという人はこちらの記事もご覧ください。

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