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不動産の見積もりを業者に依頼する前に自分で相場を調べてみよう

土地やマンションなどの不動産の見積もりは、不動産業者や不動産鑑定士に依頼する方法があります。また、事前に自分で相場をリサーチすることで、査定額を検討しやすくなります。ここでは、代表的な不動産の見積もり方法や相場を調べるメリットなどを解説していきます。

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1.代表的な不動産の見積もり方法と注意点

土地やマンションなどの見積もりは、不動産業者や不動産鑑定士に依頼する方法があります。ここでは、この代表的な見積もり方法と注意点を順に解説していきます。

1.1不動産業者に無料査定を依頼する

遺産相続に関わる場合は、不動産の評価額について法的な効力が必要となるため、不動産鑑定士に依頼することをお勧めします。しかし、一般的な不動産の売買は、不動産業者に査定を依頼するケースがほとんどで、無料の査定で十分に対応できます。
なお、不動産業者に査定を依頼する場合は、査定の目的にもよりますが、以下のような書類の準備が必要です。

  • 登記簿謄本
  • 公図
  • 測量図
  • 建物の図面
  • 権利書

登記簿謄本と公図や測量図は、法務局にて取得することができます。公図については、インターネットで取得することもできます。また、建物の図面は、不動産の購入時に渡されているパンフレットや設計図のことを指します。
権利書については、不動産の登記が完了した際に、法務局から「登記済権利証」という名目で発行されており、現在は符号を用いた「登記識別情報」として、不動産の所有者に発行されています。

1.2無料査定は複数の業者に依頼する

不動産業者に査定を依頼する場合は、時間や労力を考慮すると、一つの業者に絞ってしまいがちですが、複数の業者に査定を依頼することをお勧めします。その理由としては、業者によって提示する査定額が多少異なることが挙げられます。
なぜこのようなことが起こるのかというと、多くの業者では、不動産流通機構が提供している「既存住宅価格査定マニュアル」を用いて査定額を算出しています。しかし、このマニュアルに沿った査定額に、立地条件や物件の人気度の影響が査定額の差を生み出す原因となっています。
そのため、業者に査定を依頼する場合は、できるだけ複数の業者に依頼し、査定額を比較すると、より高値で査定してくれる業者に出会える可能性があります。

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1.3無料一括査定サイトを利用する

複数の不動産業者に出向いて査定を依頼すると、時間も労力も掛かってしまいます。しかし、インターネット上に登場している「無料一括査定サイト」を利用すると、一度に複数の業者に査定を依頼できるため、時短となり便利です。
一括査定サイトの利用は、業者の店舗に出向いて査定を依頼する場合と同じく無料で、少ない情報の入力でスピード査定できることが魅力です。また、より多くの業者の中から、自分に合った業者を選定しやすいというメリットもあります。
しかし、無料一括査定サイトの中には、査定を依頼した業者からの電話勧誘が頻繁でしつこいというケースもあるため、優良な業者と提携しているサイトを活用するようにしましょう。

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1.4不動産鑑定士に鑑定を依頼する

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて設けられている国家資格で、国土交通省が毎年公表している地価公示や国有財産の評価などの他に、土地の有効活用に関するコンサルティング業務など、幅広い分野で活躍しています。
不動産鑑定士の鑑定は、法律に基づいて行われるため、その鑑定評価は公的な効力を有します。そのため、一般的な不動産の売買ではなく、遺産相続に関わる場合は、不動産鑑定士に鑑定を依頼することをお勧めします。
特に、相続で不動産を遺産分割する場合は、不動産自体が分割しにくい遺産であるため、当事者同士でトラブルが発生しやすい傾向にあります。そのため、法的な効力のある不動産鑑定士による鑑定が重要となり、今後のトラブルを回避しやすいと言えるでしょう。

1.5不動産鑑定士に依頼した場合の注意点

不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合、不動産業者に査定を依頼するのと異なり、鑑定料が発生します。不動産鑑定士への鑑定料は、不動産の鑑定評価額に応じて異なり、1,000万円以下の土地の場合は、20万円程度が相場となっています。
また、不動産鑑定書が必要な場合は、鑑定料とは別途費用が必要となり、不動産の種類によって異なります。例えば、マンションの場合は、15~20万円程度が相場となっています。
しかし、相続で不動産を遺産分割する場合は、費用は掛かりますが、法的な効力のある不動産鑑定士に鑑定を依頼することをお勧めします。

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1.6査定額についての注意点

不動産業者に査定を依頼した際に提示される査定額は、実際の売却額と異なるので注意が必要です。査定額は、物件価格以外にも登記費用や税金、手数料などの費用も換算されています。一方の売却額は、売り手と買い手の価格交渉の結果、実際に売却される価格であるため、値下がることもあります。
従って、業者から提示された査定額を基にして、不動産を売り出す価格を設定するのですが、売却するにあたって、値下げ交渉があることを考慮しておく必要があります。

・不動産業者の査定
・一括査定サイトの利用
・不動産鑑定士の鑑定

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2.不動産の相場を自分でリサーチする方法

土地やマンションなどの不動産を売却する場合、不動産業者や一括査定サイトを利用して物件の査定額を知ることができます。しかし、不動産の相場を自分でリサーチする方法もあります。

2.1周辺エリアの取引情報

所有している不動産の相場を知らない場合、不動産業者に提示される査定額が相場だと信じ込んでしまいがちです。しかし、業者に査定を依頼する前に、自分で相場を知っておくと、業者から提示された査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。
具体的には、周辺エリアにある類似物件の相場を事前にリサーチし、業者から提示される査定額に大きな差がなければ、業者が妥当な査定額を提示していることがわかります。
周辺エリアの類似物件をリサーチするには、新聞の折り込み広告やポスティングされるチラシの他に、無料の住宅情報誌などを活用すると良いでしょう。

2.2国土交通省が公表している「土地総合情報システム」

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している不動産の情報共有サイトのことを言います。このサイトでは、実際に売買された不動産の取引価格や地価公示などを公表しています。
なお、不動産の取引価格は、実際に不動産を売買した人を対象にしたアンケート調査に基づいて公表されていますが、全員が回答している訳ではないため、情報数は少なめとなっています。
また、このサイトで公表されている地価公示については、前述した不動産鑑定士による「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいた鑑定が行われています。

2.3全国7年分のデータが閲覧できる「路線価図」

路線数は、全国各地の7年分の路線価図と評価倍率表などを国税庁が公表しているサイトです。このサイトの利用方法は、都道府県から希望の場所を選択し、表示された地図上の数値から換算していくことになります。
しかし、周辺エリアでの取り引きがない場合は、あくまで指標となってしまいます。そのため、不動産業者から提示される査定額との差が出るケースもあることを留意しておきましょう。

2.4不動産流通機構が運営している「レインズ」

レインズとは、国土交通大臣が指定した公益法人である不動産流通機構が運営している情報共有システムです。レインズという名称は、正確には「REINS Market Information」と言い、東日本不動産流通機構・中部圏不動産流通機構・近畿圏不動産流通機構・西日本不動産流通機構のエリアごとに分かれています。
レインズでは、不動産の売却活動を行う際に情報を登録するため、より多くの人の目に触れることができ、買い手を見つけやすいというメリットがあります。しかし、レインズへの登録義務は、不動産業者との媒介契約により異なり、不動産流通機構の会員でない業者は登録できないことになっています。
しかし、周辺エリアの類似物件の情報を検索でき、どのくらいの価格で売り出されているかを確認できるため、不動産の売却に向けての参考になると言えるでしょう。

・土地総合情報システム
・路線価図
・レインズ

3.不動産の相場を事前にリサーチするメリット

土地総合情報システムやレインズを活用し、不動産の相場を事前にリサーチすることで、以下のようなメリットがあります。

3.1業者によって異なる査定額

不動産業者に査定を依頼する場合、基本的には不動産流通機構が提供する「既存住宅価格査定マニュアル」に沿って算出されます。しかし、駅からの距離が近いなどの立地条件や物件の人気度が査定額にプラスされることがあるため、業者によって査定額に多少の差が出るのが現状です。
そのため、所有している不動産の相場を事前にリサーチしておくことで、査定額の妥当性を判断しやすくなるというメリットがあります。

3.2悪徳業者に騙されない

不動産業者の中には、不動産の売却後に支払われる仲介手数料を目的として、高額な査定額を提示し、すぐに媒介契約に持ち込もうとする悪徳業者もいるので注意が必要です。
また、悪徳業者の中には、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得るために、レインズへの登録義務があるにも関わらず、いわゆる「囲い込み」をする業者もいます。従って、所有している不動産の相場を事前にリサーチしておくことで、悪徳業者に騙されにくいというメリットがあります。

3.3囲い込みとは

囲い込みとは、売りに出している物件について、売り手と買い手の双方から仲介手数料を得ることを目的として、自社のみで買い手を見つけ、他社との契約を妨害することを言います。
このように囲い込みをされると、より多くの人に物件情報を見てもらえないだけでなく、買い手がなかなか見つからないという状況になりかねません。しかし、囲い込みされることを回避するには、仲介を依頼する業者との契約を、専任媒介契約や専属専任媒介契約にすることで解消されます。
その理由は、業者との媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、このうち、専任媒介契約と専属専任媒介契約については、不動産流通機構が運営している「レインズ」への登録が義務づけられています。
そのため、これらの2種類の契約に関しては、宅地建物取引業法において、囲い込みのような状況にすることを禁止しているので安心です。それでもなお、レインズへの登録がされていないと考えられる場合は、レインズに登録することを業者に依頼するようにしましょう。
このように、悪徳業者に騙されないためには、所有している不動産の相場を事前にリサーチしておき、不動産売却に関する仕組みについて理解しておくことが大切です。

・業者で査定額が異なる
・悪徳業者に注意する
・安心な媒介契約を結ぶ

4.業者に見積もりを依頼する前に相場を知っておこう

不動産の売却を検討している場合、不動産業者などに査定を依頼する前に、周辺エリアにある類似物件の相場をリサーチしておくと、妥当な査定額を判断できるなどのメリットがあります。
また、悪徳業者に騙されないためにも、事前に不動産の相場をリサーチし、不動産売却に関する仕組みを理解しておくことが大切だと言えます。そのため、業者の言いなりになるのではなく、しっかりと自分の意見を業者に伝えるようにしましょう。

4.1一括査定サイトで複数の業者の査定額を比較

土地やマンションなどの不動産を売却する場合、不動産業者から提示された査定額を比較するだけでなく、優良な業者を見つけて仲介を依頼することがポイントです。優良な業者に仲介を依頼することで、不動産を高値で売却できる可能性やスムーズな売却を目指せる可能性があると言えるでしょう。
そのため、一括査定サイトなどを活用し、複数の業者の査定額を比較し、そのやり取りで誠実に対応してくれる担当者を見つけるようにしましょう。

・事前に相場をリサーチ
・優良な業者を見つける
・複数業者に査定を依頼
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