注目キーワード

駐車場経営を成功させるには|経営の方式や適した土地について知ろう

不動産を所有している場合、活用の方法次第で収益化を図ることは可能です。特に土地が余っている場合は活用の自由度も高く、幅広い方法で利益の獲得を目指せるでしょう。
土地の活用方法では、マンションやアパートを建てて賃貸経営をしたり、土地をそのまま貸し出したりする場合が多いですが、実は駐車場経営も狙い目です。
駐車場経営は不動産投資の中では比較的取り組みやすく、誰でも簡単にできるのが魅力です。駐車場経営の基礎知識やノウハウを学び、土地に合った活用方法で、不動産の収益化を図りましょう。
目次
1. 駐車場経営の魅力
2. 駐車場経営の方式
3. 駐車場経営に適した土地
4. 駐車場経営の注意点
5. 余った土地は有効に活用

1. 駐車場経営の魅力

土地活用の方法は幅広くあるため、余った土地で収益化を図りたい場合でも、結局どれにすべきか迷うことも多いでしょう。どの方法でもやり方次第で利益が獲得できるのは確かですが、挑戦するハードルや得られる利益の最大額には違いがあります。
不動産投資は慣れていないと難しいことも多く、諦めて土地を放置してしまう人も多いですが、これは非常にもったいないです。不動産は放置するのがもっともリスクが高いため、必ず何らかの方法で活用、管理する必要があります。
数ある不動産投資の中でも、駐車場経営なら初心者でもチャレンジしやすいため、その魅力を知って、土地活用の選択肢に加えましょう。

1.1 少ない資金で始められる

不動産投資では初期投資が必要な場合が多く、最初の費用だけでも数千万円程度かかることもあります。特にアパートやマンション経営の場合、物件を建てるだけでかなりの金額がかかるためハードルが高いですが、駐車場経営ならそれほど多くの資金を必要としません。
駐車場経営の場合、土地の整備や駐車区画の取り決めなど、比較的簡単な準備だけで済むため、物件を建てる場合に比べると、初期投資をかなり抑えて経営を開始できます。費用が少ないため気軽に始めやすく、失敗した時のリスクも少ない投資方法でしょう。

費用回収が簡単

駐車場経営は少ない資金で始められるため、経営開始後の費用回収も容易です。最初にかける金額が小さいほど、費用を素早く回収しきることができるため、素早く利益を出したい人におすすめでしょう。初期投資が大きい場合は、後から得られる収益も大きくなりやすいですが、費用回収を終えて実質の利益が出るまでには時間がかかります。
たとえ収益が少なくても、早く利益が出たほうがお得な場合も多いため、費用の安さは大きなメリットと言えます。

1.2 短期間で経営開始

駐車場は経営を開始するための準備は必要ですが、作業工程は非常に少ないです。そのため、経営開始までの時間が短く、すぐに事業を始められるのも魅力でしょう。また、経営開始までの時間が短いため、仮に撤収して別の方法で転用する場合も、素早く行えます。
一時的に駐車場経営をし、必要に応じてすぐに転用して別の方法で利用、あるいは売却もできるため、経営後の処分もしやすいです。

1.3 管理の手間が少ない

不動産投資は経営を開始して後は放置していられるわけではなく、その後もこまめに管理をしなければなりません。経営開始後の管理には時間もお金もかかりますが、駐車場経営の場合は、それらのコストが小さいのも魅力です。
コストが全くないわけではありませんが、最低限の管理だけで運営できるため、不動産投資にあまり時間が取れない人にもおすすめでしょう。駐車場は一度作ると長期間メンテナンスは不要で、必要な管理といっても簡単な掃除や周辺のチェック程度です。
毎日念入りに管理できるに越したことはありませんが、ある程度なら時間を空けても問題はないため、管理にかかる各種コストは少ないです。
{
・初期投資が安い
・素早く事業開始が可能
・管理に手間がかからない
}
 

2. 駐車場経営の方式

駐車場経営には複数の方式があり、どの方法で運営するかも重要です。同じ土地で駐車場経営をする場合でも、方式が違うと獲得できる需要や利益も異なります。方式ごとの違いを理解して、所有する土地に合った運営方法を選びましょう。

2.1 月極駐車場

月極駐車場は長期間契約で貸し出す駐車場であり、数カ月単位での貸出しが基本です。期間は自由に設定できますが、1カ月以上からにしていることが多いでしょう。契約者数が多いほど利益は高くなりますが、駐車可能台数が限られるため、利益に限界が出やすいです。
ただし、契約は長期が基本なため、利益の上限は決まっていても、安定した収入が得られるのは魅力でしょう。月極駐車場を運営する場合は、最初に収益の最大額を把握して、本当に利益が出るか、投資するだけの価値はあるか見極めることが大切です。

2.2 コインパーキング

コインパーキングは時間貸しの駐車場であり、月極のように固定契約なしで利用できます。単発での利用が基本のため、いかにくの利用者を確保できるか、回転率を高められるかが重要です。利用が単発のため、月によって収益のばらつきが出やすいですが、利用状況次第では、大きく収益を獲得できる場合もあります。
収益変動の波が激しく、極端に言えばひと月で1台も利用がない場合もあれば、数百台、数千台が利用する場合もあります。安定はしづらいものの、需要の取り込み方次第で大きな利益を上げることが可能です。

2.3 3つの経営方式

駐車場経営をする場合、月極かコインパーキングかを選びますが、そこからさらに経営の方式も選びます。経営の方式は大きく3つに分けられ、特徴が異なるため、慎重に選ばなければなりません。

自己管理経営

自己管理経営は、その名の通り駐車場を自身で管理し、経営する方式です。管理の全てを自身で行うため、時間的なコストは大きく、こまめに駐車場を見回ったり、不備はないかチェックしたりする必要があります。時間的コストが大きい反面、収益は全て自身の手元に残るため、利益を多く獲得しやすい方法です。手間がかかる分、収益の最大化を目指しやすい方式だと考えましょう。

管理委託

管理委託は自身が駐車場のオーナーになり、管理だけを外部に委託する方法です。自身が所有する駐車場に、管理人を置くと考えると分かりやすく、管理にかかるコストを減らせるのが特徴です。管理を代行してもらう分、費用が必要であり、自己管理方式よりは収益は低くなりやすいと考えましょう。
ただし、時間的コストを削減し、かつ管理をプロに任せられるため、結果的にはお得になるケースも多いです。

一括借り上げ

一括借り上げは駐車場を丸ごと貸し出して、経営まで外部機関に委託する方式です。一括借り上げの場合、駐車場を貸してその賃料を得ているため、毎月固定で収入が得られるのが特徴です。月極はもちろん、コインパーキングでも収入が固定のため、安定した収益を得たい人にはおすすめでしょう。
ただし、仮に駐車場の利用者が増え、固定の収入以上に利益が出た場合でも、上乗せてして賃料がもらえるわけではありません。収入は保証されるものの、大きな利益が出た場合でも収入が変わらないため、経営状況次第では損をする可能性があります。
{
・月極は長期契約
・コインパーキングは単発
・経営方式の違いに注目
}

3. 駐車場経営に適した土地

駐車場経営は不動産投資の中では取り組みやすいですが、チャレンジしやすい=簡単に成功するわけではありません。駐車場経営を成功させるには、まずは適した土地であるかを判断する必要があります。
いかに経営手腕がある人でも、適さない用途で活用すると、失敗を招く可能性が高いため、注意しなければなりません。また、駐車場経営に適した土地でも、どの方式が合っているかも異なります。

3.1 周辺に人が多い

駐車場経営を成功させるには、需要の獲得が必須のため、周辺に人が多いかは重要なポイントです。人が多いと当然車を使う人の割合も増え、駐車場需要も拡大します。車人口が多くても、そもそも絶対数が少ないと駐車場の利用者の獲得は難しく、収益の条件も限られてしまうため、注意しなければなりません。
また、車人口の多い地域は、自宅で駐車場、ガレージを持っている人が多く、駐車場の需要が確保できない場合もあります。車を使っている人が多いのは大切ですが、それ以上に人が多いかどうかを重要視しましょう。

住宅地やオフィス街は月極

人が多い場合で、周辺が住宅地やオフィス街なら月極駐車場の経営がおすすめです。これらの土地の場合、長期的な需要が確保しやすいため、場合によってはすぐに満車状態を生み出せる可能性があります。自宅に駐車場がない人なら、そこに住み続ける限り契約が獲得でき、利用者を減らす心配がありません。
また、企業が借りる場合は数ブロックまとめて年間単位で契約することもあります。人が多いなら、遊びに来た人がコインパーキングを利用することもありますが、それ以上に長期的な利用のほうが需要は獲得しやすいため、月極がおすすめです。

観光地周辺ならコインパーキング

観光地周辺で単発での利用が多く見込めるなら、コインパーキングがおすすめです。月極にしてしまうと、需要はあっても利用ができず、収益を逃してしまうため注意しなければなりません。また、観光地周辺の場合、車を利用するのは旅行客だけで、地元の人はほとんど電車やバスなどの公共交通機関を使って移動することも多いです。
土地によって需要の在り方は異なりますが、長期的な駐車場需要が少ない場合が多いことは理解しておきましょう。

3.2 近隣に駐車場が少ない

近隣に駐車場が少ない、あるいはないことも重要で、競合がないエリアなら利益を獲得しやすいです。利益を獲得するには、いかに多くの需要を取り込めるかが重要であり、供給が多いと取り込める需要の数も減ってしまいます。
例えば需要が100とし、供給が1の場合、100の需要は全てひとつの駐車場が獲得できます。しかし、供給が2になると、獲得できる需要が50、あるいはそれ以下になる可能性もゼロではありません。駐車場は物件ごとの違いがそれほどなく、利用料金が大きな差別化のポイントのため、競合が多いとどうしても料金を下げる必要があります。料金を下げると需要が獲得できても、利益が小さく、経営メリットも少なくなるため注意が必要です。

3.3?出入口が広く取れる

駐車場は立地条件も大切ですが、出し入れがしやすいかも重要なポイントです。好立地でも出入口が狭く、出し入れがしづらいと需要を逃してしまう可能性があります。運転の上手い人なら問題はありませんが、中には慣れていない人もいるため、出入りしやすい土地のほうが好まれます。
また、出入り口が広いだけではなく、できるだけ段差がないことも大切です。段差が大きいと車高の低い車が入れない場合があり、これも需要を逃してしまう要因のため注意しましょう。見通しが良く、道路に面する出入り口が広い、かつ平坦な土地だと、駐車場経営に向いています。
{
・人の多い土地は最適
・競合が少ないことも大切
・利用しやすさは重要
}

4. 駐車場経営の注意点

駐車場経営は取り組みやすいゆえに、注意点を見落としがちです。注意点を把握していないと、経営開始後に困ることも多いです。注意点を知ってリスクヘッジを徹底し、上手な経営を心がけましょう。

4.1 税制優遇はほとんどなし

不動産投資は収益が得られるだけではなく、節税効果の高さも魅力ですが、駐車場経営の場合、税制優遇はほとんどありません。不動産には固定資産税や都市計画税がかかりますが、駐車場経営の場合、これらは満額かかると考えましょう。
同じ土地活用でも、賃貸物件を建てている場合は、不動産の評価額が下がるため、課税額も引き下げられます。しかし、駐車場経営の場合は、土地の上に何も建っていない扱いになるため、土地の評価額でそのまま課税され、何もしていないときと同額の税負担を課せられます。

費用が少なく課税もされやすい

駐車場経営は初期投資や管理の費用が安いのが魅力ですが、反面経費計上できるものが少なく、課税対象になりやすいため注意が必要です。不動産投資の場合、多くの利益が出ていても経費がそれを上回っているなら、課税対象にはなりません。
仮に利益が出た場合でも、経費によって帳簿上の利益は小さくなっているため、課税される金額も少ないです。しかし、駐車場経営の場合は経費にできるものが少ないために、利益はほぼ丸々課税対象になってしまいます。
儲けは出るものの、税金で取られる分が多く、場合によってはほとんど利益が残らないこともあるため、注意しなければなりません。

4.2 競合も参入しやすい

駐車場経営は気軽に始めやすいだけに、後から競合が参入する可能性も高いです。周辺で競合がいないエリアで経営を始めた場合でも、後から周りに駐車場が増えて需要を取られる危険性があることは理解しておきましょう。
駐車場経営は個人はもちろん、資金力がある法人も行うため、場合によっては需要のほとんどを取られてしまうこともあります。

4.3 利益率は低い

初期投資が少ない分、獲得できる利益が少ないのも駐車場経営の特徴です。費用回収は早いものの、その後得られる利益は微々たるもののため、不動産投資で大きく資金を増やしたい人にはおすすめできません。
もちろん、利用状況次第では駐車場経営でも大きく収益を上げることは可能ですが、爆発的に需要を獲得でき、独占し続けられるのはごく一部の土地に限られます。基本的には良好な経営状態でも、利益率は小さく、少しずつ儲けられる投資方法だと考えましょう。
{
・税制優遇がない
・競合の参入が多い
・大きく稼ぐのには不向き
}

5. 余った土地は有効に活用

不動産は余らせて放置するのが一番もったいないため、何らかの方法で活用することが大切です。不要なら売却するのもひとつの手ですが、土地の特徴によっては収益化を図って、長く収入を得続けるのもおすすめです。
駐車場経営はハードルが低く、始めやすい上に、費用回収もしやすいため、損失を出しづらいのが魅力でしょう。誰しも成功するとは限りませんが、基本的なポイントを押さえているなら、良好な経営状態は守りやすいです。土地に合った活用方法を考え、余った土地も有効活用して、利益の獲得を目指しましょう。