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中古マンション売却を成功させるには|ポイントや注意点を紹介

中古マンションの売却を成功させるためには、売却時の手順やポイントを把握することが大切です。不動産売却は、不動産会社に仲介を依頼し、大部分の手続きを代行してもらえますが、自分で何もしなくても良いわけではありません。
自身でも行動し、不動産会社と連携して売却活動を進めることが、売却成功の秘訣です。まずは、売却の全体像を理解して、中古マンション売却の成功を目指しましょう。

中古マンション売却の手順


査定
媒介契約
売り出し
売買契約
決済と引き渡し

中古マンションをスムーズに売却するためには、まずは全体の手順を知ることが大切です。大まかな流れは以上の通りです。

査定から媒介契約

不動産を売却するためには、まずは不動産会社に査定依頼をして、物件の価値を判断してもらいます。どれくらいで売れそうか見積もりをもらい、いくらで売るか売却金額を設定します。金額を設定し、不動産会社と媒介契約を結び、本格的に売却活動をスタートさせましょう。

売り出しから売買契約

不動産会社と媒介契約を結び、営業活動を進めてもらいます。営業活動の結果、購入希望者が見つかったら、内覧を行い、物件の詳細な情報を確認してもらいます。納得がいった場合は売買契約を締結し、納得いかない場合は、別の購入希望者を探しましょう。

決済と引き渡し

売買契約を結んだ段階では、手付金の支払いのみを行います。買主は契約後にローン審査を行うため、審査に通ったことを確認して決済、引き渡しと移ります。決済日と引き渡し日は、基本的には同日です。
特約を定めて、引き渡し日を変更することは可能ですが、期日を守れないと、売主が違約金を支払わなければならないため注意が必要です。
{
・査定で物件価値の確認
・不動産会社が営業
・契約して引き渡し
}

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中古マンションの売却で失敗しないためのポイント

中古マンションの売却を失敗しないためには、心がけたいポイントがあります。マンションの売却は、不動産会社に丸投げにせず、自身でもできることを見つけて、積極的に行動することが大切です。不動産会社と連携して、売却活動を進めることが、スムーズに売却を成功させる秘訣であるため、ポイントを把握して何をすべきかを知りましょう。

事前準備の徹底

中古マンションの売却を成功させるためには、売却に向けた事前準備の徹底が大切です。不動産売却は手間がかかるものであり、買主を見つけてすぐに売却ができるわけではありません。例えば、売却手続きを行う際の必要書類を集めたり、引越しの手続きや準備を行ったりと、やるべきことは数多くあります。
売却を決めてから焦って動き出すと、抜け漏れが生じで失敗することも多いため、早めに行動を始めておきましょう。

売却時の必要書類

中古マンションを売却する際の必要書類は、以下の通りです。

  • 身分証明書
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 登記済権利書
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • マンションの管理規約
  • マンションの維持費関係の書類

これらは売却時に必須であるため、あらかじめ用意しておきましょう。状況に応じて、別途必要な書類が増えることもありますが、基本的には上記の書類があれば問題はありません。また、書類は早めに準備することが大切ですが、印鑑証明書に限っては、発行から3カ月以内という期限があるため、注意が必要です。その他の書類は有効期限がないので、不動産会社と媒介契約を結んだ段階で、揃えておくようにしましょう。

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適正価格の把握

中古マンションの価格は、不動産会社の査定によって算出されますが、これは目安の金額であり、確定ではありません。交渉次第で変動する可能性はあるため、事前に適正価格を把握し、交渉の材料を持っておくことが大切です。
ある程度の相場を把握していると、不動産会社に提示された金額が適正かどうかも判断できるため、より損なく売却を行えます。適正価格を知るためには、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」の利用や、不動産会社の販売実績を目安にすることがおすすめです。売却を考えているマンションと似たような状態、事例の物件を探して、適正価格の目星をつけておきましょう。

スケジュールに余裕を持つ

中古マンションに限らず、不動産の売却には時間がかかるため、スケジュールには余裕を持つことが大切です。不動産の中では、マンションは比較的売却しやすいですが、それでも3カ月以上はかかることがほとんどです。
査定から媒介契約の締結だけで1カ月、そこからスムーズに買主が見つかり売買契約を結んでも、決済までに2カ月前後はかかります。最低で3カ月のため、各種手続きの状況次第では、半年や1年はかかることを理解しておきましょう。
売却活動が長期化しても問題ないように、スケジュールには余裕を持ち、かつ早めから行動を始めることが大切です。また、反対にとんとん拍子に売却が決まっても対応できるように、売却後の生活も含めて準備を進めておきましょう。

売り時を見極める

中古マンションを上手に売るためには、売り時の見極めが重要です。マンションの価値は、それほど大きく変動するわけではありませんが、タイミングによって利益が変動することは確かです。同じ物件でも時期が少しずれるだけで、損得は違ってきます。
買主が現れた場合でも、本当にそのタイミングで売るべきか、もっと待ってさらに好条件を期待すべきかを考えましょう。

時期によって需要は変化

住宅の需要は、1年のうちでも時期によって変化し、最も需要が高まりやすいのは、3月や9月などです。これは、進学や異動が多い4月10月を目前に控えているためで、この時期から逆算して売りに出すと、好条件な買主を見つけやすいでしょう。
マンション売却は最短でも3カ月のため、さらに余裕を持って、半年程度前から売りに出すことが大切です。売却をそれほど急がないなら、需要の高まる時期にぶつかるように、売りに出す時期を調整しましょう。

保有期間と税金の関係

マンションを売却して利益が出た場合、金額に応じて所得税と住民税が課税されます。税率は保有期間によって異なり、以下の表の通りです。

?長期譲渡所得(5年以上)短期譲渡所得(5年未満)
所得税15%30%
住民税5%9%

保有期間の違いによって税率は大きく異なるため、5年ぎりぎりでの売却なら、長期譲渡所得になるまで待ったほうが良いでしょう。保有期間は不動産を購入してから、何回1月1日を迎えたかで決まります。例えば2018年の4月1日にマンションを購入した場合、5年後の4月1日で保有期間が5年になるわけではありません。
1月1日を5回迎えた時点が長期譲渡所得になるため、このケースでは、2023年の1月1日時点が税率が切り替わるタイミングです。短期と長期では税率が大幅に異なるため、利益を少しでも多く残したいなら、税負担を減らすことが大切です。

特別控除も使おう

売却時の税負担を減らすためには、「3,000万円特別控除」を利用しましょう。特別控除は、要件さえ満たしているなら適用が可能で、売却時に得た金額から、3,000万円分利益を控除することが可能です。そもそも中古マンションの売却で課税対象となるのは、譲渡所得が発生した場合のみです。譲渡所得の有無は、以下の計算式で確認できます。

譲渡所得=売却価格-(不動産取得費+売却費用)

売却価格が、そのまま譲渡所得になるわけではなく、不動産の取得費と売却にかかった諸費用を差し引き、プラスが出た場合に課税対象となります。仮に譲渡所得が発生した場合でも、「3,000万円特別控除」を使うと、さらに利益を3,000万円減らすことができます。
例えば、各種費用を差し引いて譲渡所得が2,000万円だった場合、2,000万円に対して保有年数に応じた税率をかけた値が課税額です。しかし、特別控除を使った場合、さらに3,000万円が控除されるため、譲渡所得はなしと判断され、課税対象にはなりません。
中古マンションの売却では、譲渡所得が3,000万円を超えるケースはほとんどないため、特別控除を使用すると、かなりの確率で税負担をなくせるでしょう。

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{
・事前準備を徹底する
・マンションの価値を知る
・税金の知識も頭に入れよう
}

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自分に合った不動産会社の選定

中古マンションの売却を成功させるには、いかに自分に合った不動産会社を見つけられるかが重要です。不動産売却自体は、業者に依頼せずに個人で行うことも可能ですが、個人間取引は買主を見つけるのが難しく、かつリスクも高いです。
動くお金が大きいだけに、金銭トラブルを引き起こしやすく、場合によっては裁判にまで発展する可能性もあるため、注意しなければなりません。不動産会社に介入してもらい売却活動を進めると、費用はかかりますがリスクヘッジができる分、実質的にはお得と言えるでしょう。
しかし、仲介依頼ができるなら、どの不動産会社でも良いわけではありません。重要なことは「自分に合った不動産会社」という点であるため、相性を重視して依頼先を選定しましょう。

不動産会社ごとに得意分野は違う

不動産会社の選定が重要な理由は、業者によって得意分野が異なるからです。不動産の領域は幅広く、「土地」「建物」などの大枠から、さらに「賃貸」「戸建て」「集合住宅」などの区分に分けられます。さらに言えば、マンション売却でも「居住用」「投資用」で分野が異なるため、自身が保有する不動産の性質に合った業者を、選定しなければなりません。
売却したい不動産と得意分野が合致していないと、「売却活動がスムーズに進められない」「好条件の売却先が見つからない」などのデメリットがあります。優良な中古マンションでも、不動産会社との相性が悪いと、売却で失敗する可能性もあるため、注意しなければなりません。

担当者との相性も重要

仲介の依頼先を決める際には、不動産会社だけではなく、売却の担当者との相性も確認しなければなりません。不動産売却は長期化することも多く、担当者とは長い付き合いになりやすいです。長く付き合う相手との相性が悪いと、ストレスを感じやすく、売却活動に悪影響を及ぼす可能性もあります。
また、担当者の手腕次第で、売却がスムーズに進められるか、お得に売却できるかも異なるため、注意しなければなりません。担当者との相性が悪いと感じたなら、別の担当者を希望する、あるいは依頼先の不動産会社を変えましょう。
{
・信頼できる業者の選定
・担当者との相性も確認
・見切りをつけることも大切
}

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中古マンション売却にかかる費用

中古マンションの売却には費用がかかり、売却価格から各種費用を差し引いて、実際の利益を判断しなければなりません。費用は絶対に必要なものから、場合によっては必要ないものまであるので、何に対してどのようなコストが発生するのかを知りましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産会社を利用して、売却した際の成功報酬です。成功報酬なので、売買契約が成立するまでは費用の支払いは不要で、査定から媒介契約の締結、売却のための営業活動までは、基本的には無料です。売却を促進するために、特別な営業活動を依頼した場合は、別途費用がかかりますが、とくにリクエストなしであれば、余計な費用はかかりません。また、仲介手数料は法律で上限が決められており、以下のように金額に応じて制限が異なります。

売却価格報酬額
200万円以下の部分取引額の5%
200万円超え400万円以下の部分取引額の4%
400万円超えの部分取引額の3%

仲介手数料は下限の設定はないため、不動産会社によって、上限の範囲内でいくらに設定しているかは異なります。場合によっては、格安や無料で請け負うこともありますが、別途費用を請求されたり、営業力に問題があることも多いため、注意しなければなりません。また、仲介手数料には消費税がかかることも、覚えておきましょう。

印紙税

印紙税は売買契約書に貼り付ける印紙の代金で、これは必須の費用です。売却価格によって印紙の費用は異なりますが、売却価格が高いほど、印紙代も高くなると考えましょう。

登録免許税

登録免許税は、不動産登記を行う際の手数料です。これも必須の費用で、売却金額によって異なります。登記登録は、自身で行うことも可能ですが、その場合でも費用が発生することは覚えておきましょう。

司法書士への報酬

抵当権付きの中古マンションを売却する場合には、事前に抵当権抹消登録が必要です。抹消登録は司法書士に依頼が必要で、この報酬は売主が負担しなければなりません。抵当権付きの物件は、ローンを完済しても、自然に抵当権が抹消されるわけではないため、自身で登録の手続きが必要です。
不動産会社と提携している司法書士は多いため、それを利用すると便利でしょう。ただし、抵当権がない物件の場合は、抹消登録は不要のため、司法書士への報酬も必要ありません。
{
・仲介手数料は必須
・印紙税・登録免許税も必須
・抵当権抹消登記の費用
}

中古マンション売却時の注意点

中古マンションを売却する際には注意点もあり、これらを守れていないと失敗する可能性は高いです。不動産売買は、最後まで油断が禁物なため、細かいポイントも意識して、失敗のない売却を目指しましょう。

リフォームには注意

中古マンションは、部屋の状態が良いほど好条件で売却しやすいですが、売却前のリフォームには注意が必要です。リフォームできれいな状態になっていれば、査定額はプラスになりますが、金額の上昇は微々たるものです。リフォームのコスト分のプラスが見込めず、実質損をする可能性が高いため、注意しなければなりません。
また、個性的なリフォームをすると、使う人を選んでしまうため、売却もしづらいです。基本的には、売却前のリフォームはせずに、手を加える場合でも、簡単かつ費用のかからないものに限定しましょう。

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内覧の対応も重要

購入希望者が現れた場合、内覧で実際に物件を確認してもらいますが、この際の対応にも注意が必要です。内覧では、ただ自由に見回ってもらうだけではなく、「物件の魅力」をしっかりアピールすることが大切です。また、何らかの瑕疵がある場合は、それも含めて説明しましょう。
告知していない瑕疵が後から見つかると、トラブルに発展する可能性があるため、物件の情報は細かく開示することが大切です。

引き渡しのタイミングも考えよう

売買契約を結ぶ際には、引き渡しの期日を設定します。通常は決済日と同時に引き渡しますが、それまでに引っ越しが完了しないなら、特約を定めて期日を変更することも可能です。
ただし、引き渡し期日が守れないと、売主に違約金が発生するため、確実に渡せる日を設定しなければなりません。買主ともよく相談し、自身の引越しの状況も踏まえて、お互いにとって都合の良い日を決めましょう。

確定申告を忘れない

マンションを売却した場合、利益の有無に関係なく、翌年に確定申告が必要です。利益が出ているのに確定申告をしていないと、追徴課税でペナルティが課せられる可能性があります。また売却で損をした場合でも、確定申告をすることで、払い過ぎた税金が回収できる場合があります。
確定申告は、2月の16日から3月15日で、土日の重なりによって若干変動するため、早めに手続きを済ませましょう。
{
・リフォームは基本不要
・引き渡しの期日の設定
・確定申告も忘れずに
}

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中古マンションを売却するなら信頼できる不動産会社を選ぼう

中古マンション売却を成功させるためには、不動産会社の選定が重要です。利用する不動産会社によって、売却活動のスムーズさ、物件の売却条件・価格は大きく違ってきます。中古マンションの売却に強く、かつ信頼できる業者を見つけて、お得な売却を実現させましょう。

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