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中古マンションに築40年でも住み続けるための3つの条件を徹底解説

いまお住まいの中古マンションが築40年を迎えたとき。
ふと、これからもこのまま住み続けることができるのだろうか、という不安がでてくることがあるのではないでしょうか。

築40年の中古マンションがこれから直面しうる問題を確認しながら、自分の中古マンションに長く住み続けることができるかどうかを判断してみてください。
また、長く住み続けられないと判断した場合どうすればいいか、もあわせて確認していきましょう。

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築40年でも長く住み続けられる中古マンションの条件

築年数が経過して築40年を迎えると、目に見えるようにマンションは古くなり住むことへの不安があるかもしれませんが、長期居住の判断には目に見えない部分も大切です。
とくに、これらの3つの条件を満たす中古マンションほど長く住み続けられるマンションだということが出来ます。

  1. 「新耐震基準」で建てられている
  2.  維持管理体制が整っている
  3.  立地条件が良い

ひとつずつ、どのように判断するか・どのような影響があるかを詳しく確認していきましょう。

①:「新耐震基準」で建てられている

耐震性を気にする買い手が築40年前後の中古マンションの購入前に必ずチェックするポイントが「旧耐震基準か新耐震基準か」です。

耐震基準とは、建築物の設計段階で適用される地震に対する耐久構造の基準を示すものです。建築基準法の見直しによって、1981年(昭和56年)6月1日以降に適用されているものを新耐震基準、それより前に適用されていたものを旧耐震基準と呼び分けるようになりました。
それでは、どのように耐震基準を見分けるか・どのような違いがあるか、を確認しましょう。

耐震基準の見分け方

なお、マンションは1年前後の工事期間があるため、新耐震基準が適用されているのは早くても1年後の昭和57年夏ごろに完成したマンションだと考えられます。
そのため、2020年現在、ちょうど築40年の中古マンションは1980年(昭和55年)に建てられたことになり旧耐震基準で建てられていることが分かりますが、築38~39年の中古マンションは新耐震基準か旧耐震基準かどちらか判断しにくいです。

現在住んでいる中古マンションが新旧どちらの耐震基準かわからない場合は、建築確認申請が受理された日を確認することで耐震基準が明らかになります。
中古マンション購入時に取得している建築確認通知書で確認しましょう。万が一紛失している場合は、市役所で確認台帳記載事項証明の発行を依頼する必要があります。

ただ、一方で旧耐震基準時代の中古マンションでも新耐震基準を満たす物件は存在します。

耐震基準の新旧の違い

旧耐震基準と新耐震基準の最大の違いは、建築物が耐えうる地震の震度です。
旧耐震基準では”震度5程度の中規模地震で建物が崩壊しない”基準でしたが、新耐震基準では建物内の人命を守ることに焦点があてられ、”中規模の地震でほとんど損傷しない、かつ、大規模の地震で倒壊・崩壊しない”基準になりました。(参考:国土交通省
そのため、近年大規模地震が頻繁に発生するようになったなかで旧耐震基準で建てられた中古マンションに住み続けることは心理的に不安が生じやすいといえます。

また、これから住む方にとっては資金計画にも影響を及ぼします。旧耐震基準で建てられた中古マンションは住宅ローンの審査が通りにくいです。
住宅ローンの審査は、借主の返済能力だけではなく担保となる不動産の評価も大きく影響するため、旧耐震基準は融資対象外になったり担保評価の際にマイナス要因となり受けられる融資額も少なくなってしまうのです。
くわえて、耐震基準適合証明を受けている
そのため、自己資金に余裕がない人は旧耐震基準の中古マンションを購入することはむずかしくなります。

②:維持管理体制が整っている

築40年前後の中古マンションに住み続けることを検討している人にとって、マンションの維持管理体制は築年数以上に重要なポイントといえます。

いくら専有部分を手入れして綺麗に維持していても、マンション全体の維持管理体制が整っていないと様々な問題が生じる恐れがあります。
それでは、どのように維持管理体制の良し悪しを見極めるか・悪い維持管理体制がどのような問題を引き起こす恐れがあるか、を確認しましょう。

維持管理体制を見極めるポイント

維持管理体制を見極めるときは、過去・現在・未来の視点で中古マンションの状況を把握しておく必要があります。

はじめに、中古マンションが過去どのような修繕履歴があるのか・将来的にどのような長期修繕計画が立てられているのかを把握しましょう。
これまで定期的に費用をかけて修繕されていたり、今後現実的な修繕計画が立てられていれば管理組合・管理会社が正常に働いていると判断することが出来ます。
また、住民が負担する管理費や修繕積立金が妥当な水準であるか・住民の滞納額が大きくないか、もあわせて確認するようにしましょう。

これらは、住民総会の議事録や重要事項調査等報告書を管理組合に開示してもらうことで明らかになります。
管理が中古マンションに行き届き、老朽化が進んでも適した修繕が実施できる維持管理体制が敷かれているかきちんと見極めましょう。

悪い維持管理体制が引き起こす問題

維持管理状態が悪いと築年数経過に伴う老朽化のスピードがはやまり、将来的に様々な問題が起こり得るといえます。
たとえば、過去にあまり修繕をしていないのにも関わらず、ずさんな修繕計画しか立てていないために修繕費が積み立てられていないと、本来必要な大規模修繕が行えなかったり急に住民が大きな費用負担を強いられる恐れがあります。

また、鉄筋コンクリート造の建物は物理的寿命は約90年とされる一方で、給水管をはじめとする配管設備は30年前後で寿命を迎えるといわれています。もし、築40年を迎えた段階で配管設備の取り換えが行われていないとすれば、マンションのインフラともいえる配管設備が寿命を迎えた状態で住み続けているということになります。

そして、維持管理体制が悪いとマンションの建て替え検討時期が早まったり、建て替えが実施されず老朽化をただ待つといった問題が起こる可能性があります。

通常マンションの建て替えは築30~50年頃に検討され、住民が平均2000万円弱の建て替え費用の負担が必要なうえに合意形成が難しいため実施される可能性は低いのですが、万が一建て替えが決まってしまえば高額な費用負担か安価での半強制的な売却のどちらかを選択する必要があります。
管理組合が機能していない出来ることであれば建て替えの検討時期が来る前には住みかえることをお勧めします。

これらの問題は、居住者ひとりだけがいくら努力しても改善しない問題であるため、早い段階で住み続けるのをあきらめ売却を検討することをお勧めします。

※マンションの建て替えが実施されにくい理由や、万が一建て替えになってしまった場合の対策はこちらの記事をご覧ください。

③:立地条件が良い

中古マンションに長く住み続けるためには、生活面での安全性だけではなく資産価値が落ちにくいという観点も満たしている必要があります。

交通網が発達した現代において、交通機関(特に駅)への距離・時間が近い中古マンションは築年数が経過しても資産価値は落ちにくいといえます。
ただ、前提として築40年の中古マンションが建てられた1980年当時はマンション建設ラッシュの先駆けという時代で、交通利便性・生活利便性・周辺環境の三拍子が揃っているような良い立地条件に建設されたマンションが多いといえます。

そのなかでも、駅徒歩5分圏内の中古マンションは築年数が古くなっても資産価値が高く値崩れしにくいということが出来ます。
なぜなら、マンションの数は駅からの距離の2乗に比例し、駅に近ければ近いほど希少性がぐんと高まるためです。駅を中心にマンション数を考えた時に、単純計算で駅徒歩5分圏内と駅徒歩10分圏内の物件数は4倍も異なります。そのため、物件数が多いほど競合が多くなるので立地以外の要素(築年数など)で比較されやすくなり、相対評価によって資産価値が下がりやすくなるのです。

また、通勤や通学への時間を出来るだけ短縮する潮流のなかでは、中心部へのアクセス(最寄り駅にどの路線が通っているか)も同様に重要な要素になってきます。
いくら駅に近いとしても、路線がひとつしか通っていないうえに特急や急行が止まらない駅であれば、さらなる交通網の発達に伴い資産価値が下がりやすくなる恐れがあります。

そして、立地条件が悪いと資産価値だけではなく、将来的に生活面への負担が増える可能性が高いです。
たとえば、都心部でも駅への距離が15分以上ある場合や最寄りに駅がなくバスしか交通機関がない場合、将来的には移動のために高い駐車場代を払う必要があったり、バスの運行本数が急激に減ってたちまち不便になる可能性があります。

 

買取も視野に入れ売却活動を始めよう

住み続けることを一旦はあきらめた築40年の中古マンションでも、売却することが出来るということが分かったと思います。

ただ、はじめにご説明した「新耐震基準」で建てられている・維持管理体制が整っている・立地条件が良いという3つの条件のうち、ひとつでも欠けている中古マンションであれば買い手を見つけるのに苦労する可能性が高いです。
そのため、不動産会社に仲介に入ってもらい通常の不動産市場で売却する「仲介」ではなく、買取再販事業を行っている不動産会社に直接売却する「買取」という方法を検討しながら売却活動を始めましょう。

買取では、目安として相場価格よりも2割ほどやすい売却価格になりますが、買い手を探す時間や手間を取ることなく売却することが出来ます。
また、売却した後の「瑕疵担保責任」を負う必要がないというのは、築40年の中古マンション売却において大きなメリットになります。

まずは、「だいたいいくらで売却できるのか」を把握するために、不動産会社に一括で査定依頼ができるイエウールを使ってみましょう。

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※マンション売却で失敗しないための注意点はこちらの記事をご覧ください。