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中古マンション購入の流れや手続きを解説|費用も確認しておこう

中古マンションを購入するときは、どのような順序で行うのか知っていますか。マンションの購入の手続きと聞くと、複雑に感じる人もいるかもしれません。しかし、購入の流れを理解すれば、手続きをスムーズに進めることもできますし、将来、売却するときにも役立ちます。
ここでは、中古マンションの購入の流れや手続き、費用などを調べてみました。中古マンションを購入するときの参考にして頂けたらと思います。

1. 中古マンション購入の進め方

中古マンションを購入するときには、資金計画をしっかりとたてましょう。また、物件選びも慎重に行う必要があります。購入の流れを理解しておくと、手続きをスムーズに進めることができます。

1.1 資金計画をたてる

中古マンションの購入を考えるのならば、最初に資金計画をする必要があります。家の購入というと、住宅ローンを思い浮かべる人が多いと思います。そして、よく年収の5倍程度なら借入れできるなどの言葉も見かけます。
しかし、資金計画を立てるときには、住宅ローンでいくら借入れできるかを調べるのではなく、毎月、いくらなら返済できるかを考える必要があります。また、頭金をどれくらい用意するかも計算しなければなりません。中古マンション購入後の毎月の支払いには、住宅ローンの支払いのほかにも、管理費や修繕積立金の支払いがあります。
また、車を所有しているのであれば、駐車場代もかかります。これらの費用をすべて考慮に入れて、月々の返済額を決める必要があります。月々の返済ができる金額が決まったら、そこから、借入れできる金額を計算することができます。
また、将来のライフイベントのために貯蓄を残しておくことも考えましょう。子供の学費や電気機器の買換えになど多額の出費に備えて貯蓄を残しておくことで、無理のない返済を行うことができます。

1.2 中古マンションの選び方のポイント

中古マンションを購入する際には、建物自体の状態や管理状態、周辺環境をチェックする必要があります。

建物の耐震性をチェックする

中古マンションの購入の場合、築年数が経過したものだと旧耐震基準で建てられたものがあります。この場合、耐震適合証明があるかのチェックを行うとよいでしょう。日本は地震が多い国なので、新耐震基準で建てられたマンションが安心です

マンションの管理状態のチェックをする

マンションは管理にお金を払うと言われます。マンションの価値はその管理状態に大きく影響されます。中古マンション購入の前には、今までの修繕記録や今後の長期修繕計画がどうなっているのか確認しましょう。
また、修繕積立金の残高、修繕積立金及び管理費の滞納者の有無、共用エリアの清掃状況や管理状態を確認することが必要です。
エントランスや集合ポスト、駐輪場などを見ることで居住者のモラルがわかります。外壁や駐車場などの劣化状況のチェックも忘れずに。

資産価値のあるものを選ぶ

将来の売却の可能性を考えると、立地条件や安全性の高いエリアを選ぶと価格も安定していて売却の際の値崩れを起こしにくいです。また、駅近で交通の利便性が高いエリアも人気のエリアです。

周辺環境を確認する

学校、病院、商業施設など周辺環境を確認することも大切です。また、ハザードマップを確認して、どのような保険を契約する必要があるのかを確認しておくとよいでしょう。

1.3? 中古マンション購入の流れ

  • 物件情報を集める
  • 不動産会社を選ぶ
  • 内覧・周辺環境の確認
  • 住宅ローン事前審査
  • 購入申し込み
  • 売買契約・重要事項説明
  • 住宅ローン本審査
  • 住宅ローン申し込み
  • 融資承認
  • 金銭消費貸借契約締結
  • 残金決済・引渡

中古マンションのおおまかな流れは上記のようになります。物件を探し始めてから購入するまでの期間は人によってかなり期間に差があります。購入の申し込みから売買契約までは3日から1週間程度となります。
売買契約から融資が承認されるまでに1~2週間、融資承認から引き渡しまでは1週間から2カ月かかることがあります。このように、物件探しを始めてから引き渡しまで、3カ月から半年くらいかかることが多いようです。

・資産計画を立てる
・マンションの状態を確認
・購入の流れを把握する

2. 中古マンション購入の際の3つの手続き

中古マンションの購入の際にはたくさんの事務手続きがあります。事前に書類を用意して手続きをスムーズに進めることができるようにしましょう。

2.1 住宅ローンの手続き

住宅ローンの審査には、事前審査と本審査があります。事前審査は購入申し込み(買付証明書の提出)を行う前に申請しておくと、その後の手続きをスムーズに進めることができます。金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)に必要なものは以下になります。

  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 身分証明書
  • 健康保険証
  • 住民票
  • 売買契約書の原本
  • 収入印紙
  • 源泉徴収票
  • 収入金額が記載された住民税課税証明書
  • 自動車ローンなどがある場合は借入れ先の返済予定表

このほかにも、金融機関によって必要書類が追加である場合があるので確認が必要です。なお、ローン本審査申込書や団体信用生命保険申込書、告知書などは金融機関で用意されています。

2.2 売買契約をする

売買契約をするときには、実印や身分証明書、手付金、印紙などが必要です。また、この際に仲介手数料の半額を支払うこともあります。売買契約の時には、重要事項説明が行われます。重要事項説明書には、対象物件の内容や契約条件の内容が記載されています。
事前に重要事項説明書のコピーを取得して、自宅で確認し、不明な点や疑問点は必ず確認してから契約しましょう。また、売主の抵当権抹消登記されているかや、瑕疵(かし)担保責任がどのようになっているのか、ローン特約の記載があるか確認をしましょう。
重要事項説明がされて、売買契約を締結すると手付金を支払います。手付金は購入価格の5%から10%のことが多いです。また、手付金の支払いは現金での支払いになるので、前もって用意しておきましょう。

2.3 決済・引渡の手続き

  • 印鑑
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • 住民票
  • 通帳・届出印・キャッシュカード(ローンを組んだ金融機関のもの)
  • 売買代金(手付金額を引いた分)
  • 諸費用(仲介手数料等)
  • 固定資産税・都市計画税・管理費等の清算金

決済・引き渡しの手続きの時に必要なものは上記のものになります。このときに、司法書士が同席して、所有者移転登記や抵当権設定登記を行います。決済・引渡の手続きのときに、融資が実行され、売買代金や諸費用の支払いをします。
また、固定資産税、都市計画税、管理費などの売主が立て替えて支払っている分の清算をします。その後、管理規約や住宅設備の取り扱い説明書等の関係書類と鍵を受け取ります。

・住宅ローン手続き
・売買契約手続き
・引渡・決済の手続き

3. 中古マンションの購入に関わる費用や税金

中古マンション購入の際には、いろいろな諸費用がかかります。また、引っ越し代金やリフォーム費用、税金のことも計算に入れて資金計画を立てましょう。

3.1 中古マンション購入の際の費用

購入時の手続きには購入代金や手付金のほかに印紙代や事務手数料などこまごまとした費用がかかります。

仲介手数料と売買契約時の印紙代

契約金額本則税率軽減税率
1,000万円を超え5,000万円以下2万円1万円
5,000万円を超え1億円以下6万円3万円
1億円を超え5億円以下10万円6万円
5億円を超え010億円以下20万円10万円

売却金額に合わせて、売買契約書に印紙を貼って印紙税を納めなければなりません。なお、2014年4月1日から2020年3月31日までの間は軽減税率が適用されます。
そして、仲介手数料は上限が決められています。計算式は以下のようになります。

仲介手数料=(物件価格×3%+6万円)+消費税

ローン契約のときに必要な費用

金銭消費貸借契約(住宅ローン契約)のときの、契約書にも印紙を貼って印紙税を納めます。税率は売買契約書にはる税率と同じ税率になり、借入れ金額に合わせて印紙を貼ります。
また、ローンの契約時に、ローンの保証料やローンの事務手数料もかかります。ローンの保証料は保証会社によって変わります。ローンの事務手数料も3万円から20万円と金融会社や保証会社によって金額が違います。

購入代金と手付金

売買契約のときに、手付金を支払います。手付金の金額は購入価格の5%から10%となることが多いようです。そして、決済・引渡のときに購入代金から手付金の金額を引いた残りの購入代金の支払いをします

登記費用

決済の手続きのときに合わせて、不動産の所有者移転登記と抵当権設定登記を行います。所有者移転登記の土地の税額は固定資産税評価額の1.5%、建物の税額は固定資産税評価額の0.3%になります。また、抵当権設定登記は、借入金額の0.1%となります。また、これらの手続きを司法書士に依頼すると、司法書士への依頼料もかかります。

火災保険料

中古マンションを購入したら、火災保険に加入することをおすすめします。義務ではありませんが、大切な家を守るためには必要なものです。火災保険料はその補償の範囲や設定期間によって保険料が変わります

3.2 リフォーム費用

リフォームを行う場合には、リフォームの費用がかかります。リフォーム費用を住宅ローンを合わせてローンを組む場合には、住宅ローンの事前審査のときに、リフォーム費用の見積書を提出する必要があるので、早めのリフォーム会社への相談が必要です。

3.3 引越し代や家具代

引越しの際の費用は、荷物の量や距離にもよりますが、50万円以上かかることが多いようです。また、新しく家具や電化製品を新調する場合にはその費用もかかります。

3.4 不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入して所有者移転登記を行うとその不動産の所在地の都道府県から納税通知書が送られてきます。土地・建物の税額は固定資産税評価額の4%となります。
不動産取得税は、標準税率が使われているため、所在地の市区町村への確認が必要になります。また、2021年3月31日までは標準税率が3%に軽減されます。購入した中古マンションの新築時期によって控除を受けれる場合がありますので、市区町村へ確認しましょう。

3.5 その後の月々の支払い

中古マンションを購入すると住宅ローンの返済が始まります。住宅ローンの支払いとともに、マンションの場合は、管理費や修繕積立金の支払いが毎月あります。車を所有している場合には、駐車場代もかかります。そして、固定資産税や都市計画税などの税金の支払いもあります。

・おおくの費用がかかる
・引越し代もかかる
・返済は毎月続く

4. 中古マンションをリフォームするときの注意点

リフォームを行うときには、早めに行動するとスムーズに手続きや工事を進めることができます。

4.1 物件探しとリフォームの検討は同時に行う

リフォームを行うことを前提に中古マンションの購入を考えているのなら、不動産会社にその旨を伝えることで、対象物件を広げることができます。また、この物件探しのときに、リフォーム会社を決めておくと、内覧の時に同行してもらい、室内を見ながらリフォームプランを考えることができます
そのため、リフォームを考えているのであれば物件探しとリフォーム会社の選定を同時に行うとスムーズに手続きを進めることができます。そして、リフォームの工事は、物件引渡の翌日から行うことができます。

4.2 リフォーム代金の支払い方法を考える

リフォーム代金を自己資金から支払うか、住宅ローンと併せて支払うかでリフォーム会社に依頼するタイミングが変わります。住宅ローンに組み込んで支払いを行う場合には、住宅ローンの事前審査の段階で、リフォームの見積書を提出する必要があります
そのため、その時までにリフォーム会社の人に物件を見てもらって、リフォームプランを決定して見積もりをしてもらう必要があります。この場合には、物件を選んでいるときにはリフォーム会社を決めて依頼しておく必要があります。

・リフォーム会社を決める
・事前審査に見積もりが必要
・工事は引き渡し翌日から

5. 中古マンションをスムーズに購入して快適な暮らしを手に入れよう

中古マンションは、好立地の物件を新築に比べて比較的安く購入できるというメリットがあります。また、浮いた分の費用で、好みの家にリノベーションすることもできます。中古マンションの購入は、複雑に感じる人も多いと思いますが、理解しておくことでスムーズに契約や手続きを進めることができます。
また、きちんと知識を持って中古マンションを購入することで、トラブルを回避することにもつながります。ここで知った知識を今後の中古マンションの購入に役立てて頂けたらと思います。