住宅ローンが払えない時にまずすべき対策と滞納後でも出来る対処法

住宅ローンは払えなくなる可能性を考慮しつつ適切にローンを組むのが第一ですが、何が起こるかわからないのが人生ですから意図せず住宅ローンが払えなくなることがあります。

いま現在、住宅ローンをギリギリ滞納するかどうかの瀬戸際の状態にいる方、まずは今すぐにでもすべき対策があります!

滞納してしまったら起こることも確認して、危機感を高めて行動に移しましょう!

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住宅ローンが払えない時にまずすべき対策

住宅ローンを払えず滞納してしまいそうになったときに、まずすべきことがあります。肝心なのは「連絡」です。

ここでは、住宅ローンが払えない時にまずすべき対策を、流れでご紹介します。

まずは、金融機関に相談する

住宅ローンが払えない、ということが分かったらすぐに住宅ローンを融資している銀行などの金融機関に相談しましょう。

住宅ローンが払えなくなった時に最も重要なことは、ひとりで悩むことなくとにかく早く借入先や金融機関に相談することです。
なぜなら、いくら苦しくても一度でも延滞をしてしまうとより苦しい状況に陥ってしまい、延滞前であれば改善できたような状況も変えることが出来なくなってしまうためです。
相談が遅れて後悔することがないように、かならず住宅ローンが払えなくなったら金融機関に相談しましょう。

続いて、リスケジュールを申し入れる

借入先の金融機関に相談したら、同時に返済条件の変更の交渉(リスケジュール)を申し出てみましょう。
金融機関としては滞納されるよりは無理のない範囲でも返済し続けてもらう方が好都合なため、滞納する前であればリスケジュールが認められることがほとんどです。

金融機関によって条件変更できる条件は少し異なりますが、主な内容は変わりません。
代表的な住宅ローンである「フラット35」で利用できる条件変更は以下のようなものになります。

  • 払込期日の変更
  • ボーナス払い月の変更
  • 毎月払い分とボーナス払い分の内訳変更
  • 元金均等返済と元利均等返済の変更
  • 返済期間の短縮

家計の状況に応じて適切な条件変更を行う必要があります。特にボーナスに頼って住宅ローンの返済計画を立てていた方などは、毎月の返済額負担を増やしてボーナス払いの金額を減らすことをお勧めします。

最終手段として、任意売却をする

もう、住宅ローンを滞納するしか道はない、という方は任意売却によって最悪の事態を免れ迷う。

任意売却とは、ローン残債がある状態で「他人に売る」という方法です。市場価格よりも大幅に安い価格で取引される競売とは異なり、任意売却では市場価格に近い価格での売却が可能なため、ローン残債を大きく減らすことが出来ます。任意売却をするには債権者である融資元の金融機関の許可が必要ですが、金融機関としても回収できる金額が大きいため任意売却を認めてくれる可能性が高いです。
また任意売却の場合、通常売却にかかる諸費用(仲介手数料・印紙代・登記抹消費用・引っ越し費用・滞納税金など)が免除されるうえ、売主という立場で不動産取引を終えることができるため人生を一区切りして前向きな気持ちで再出発することが出来ます。

任意売却の注意点

さて、通常の売却と比べて売主の決められる条件に制限があるということは覚えておきましょう。

任意売却は、ローン残債がある状態での売却になりますので債権者である金融機関が大きな権限を持っています。
具体的には、売り出し価格の設定・購入希望者の金額交渉に応じるか否か・なかなか売れない時に金額を見直すかなど、本来売主が決める事柄に対して口を挟むことができません。
ただ、流れは通常の不動産売却とほとんど同じであるため、売却活動がはじまったら内覧依頼に対して積極的に協力するようにしましょう。

また、不動産会社を選ぶときは出来れば任意売却になれた不動産会社を選ぶようにしましょう。売り出し価格は金融機関が決めるとはいってもだいたいどのくらいで売れるか把握することも兼ねて、不動産一括査定サイトをうまく活用して不動産会社を活用しましょう。

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※任意売却の具体的な手順は以下の記事をご覧ください。
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住宅ローンを払えず滞納したらどうなる?

住宅ローンを払えず滞納してしまい、長期間住宅ローンの返済が滞ると、融資している金融機関が貸付金を回収するために強制的に「競売」によって物件を売却します。

住宅の購入時に住宅ローンを組むと、金融機関は債権者が万が一返済できなくなった場合の保険として物件を担保にして融資をします。これを抵当権と呼び、抵当権を実行することで金融機関が強制的に住宅を売却する効力を持ちます。強制力がある競売では、売主が売却金額や引き渡し条件に関して希望や意見をすることが出来ません。競売になると不特定多数の人(一般消費者から不動産業者まで)が入札をして、最も高い金額を入れた人が落札します。

競売の価格は市場価格の60~70%程度の低い価格になるだけではなく、競売に掛けられていることが近隣住民にも明らかになるため売却後の心理的なストレスが溜まりやすいです。競売は融資を受ける人にとって最悪な事態だと捉えておきましょう。

競売の流れ

以下のような流れで競売が行われます。それぞれの段階で、ローンを滞納している人がどのような対応をしなけらばならないか・どのような影響を及ぼすのかを見ていきましょう。

段階滞納期間目安身の回りで起こること
①督促状が届く滞納1カ月~3カ月住宅ローンを滞納し始めると、債権者である銀行・金融機関から電話や通知書類が届きはじめます。
また、滞納2カ月を過ぎると来店依頼状やこのまま支払いがない場合には遅延損害金を一括返金してもらうなどの督促状が届くようになります。
②期限の利益の喪失滞納3カ月~6カ月期限の利益の喪失通知が届き、分割して払う権利が無効になり一括支払いを請求されます。期日までに支払わなければ、債務者の代わりに保証会社が銀行に返済をする「代位弁済」が行われ、その後は保証会社から請求が来ます。また、3カ月滞納すると個人信用情報機関に金融事故情報が記録されます。(ブラックリストへの登録
③競売開始決定滞納6カ月~8カ月裁判所から競売開始決定通知が届きます。保証会社から申し立てを受け、競売の手続きを開始したことと不動産を担保として差し押さえたことを知らせる書類です。また、競売の手続きが開始した合図として現況調査というものが行われます。裁判所から対象となる不動産のことを現状調査について通知があります。裁判所の執行官と不動産の鑑定師が自宅に訪れ、強制的に写真撮影・間取りの確認・周辺環境調査などの調査が行われます。
④競売入札期間の通知滞納8カ月~10カ月この期間になると、期間入札決定通知が届きます。これは、競売にかけられる不動産の購入希望者が、裁判所に購入金額を提示して申し込むことができる期間です。
※「任意売却」に切り替える最終タイミング
⑤立ち退き滞納10カ月~12カ月落札後いつの間にか所有権が落札者に移り、所有者は何の権利も持たないただの占有者となります。以後、落札者との間で立ち退き交渉が行われ立ち退きをする必要があります。
交渉の際、落札者の好意によって引っ越し代や新居の契約金などを出してもらうこともありますが、誠意を欠き立ち退きを長引かせると「強制執行」になります。
強制執行になると、執行官によって強引に荷物が運び出され追い出されてしまうため避けるようにしましょう。

ローン滞納がはじまると競売の他は任意売却しかとり得る手段がないため、すぐにでも金融機関に相談して必ず遅くとも競売入札期間の通知が来る前までに任意売却の手続きを行いましょう。

競売になってしまった場合の注意点

競売になった場合必ず覚えておかなければいけないことは、競売になったからといって金融機関への返済義務がなくなるというわけではない、ということです。

基本的に競売では、ローン残債を上回る額で落札されることはないため競売が終わった後も、ローン残債の返済義務が残ります。
担保になる不動産も売ってしまい立ち退き後の居住場所を融資している金融機関が把握することは困難ですが、給与が差し押さえられたりしつこく督促を続ける金融機関もありますので弁護士に相談して債務処理を行うことをお勧めします。

【理由別】払えなくなる前に出来る対策

フラット35」という住宅ローンを取り扱っている住宅金融支援機構が開示している情報をもとに計算すると、住宅ローンを組んで家を購入した人のなかで住宅ローンを払えなくなった人の割合はおよそ3.94%にのぼり、この数字をみると、住宅ローンが破綻してしまう人は急増しているといえます。

住宅ローンを払えない人が急増している今、ローンを滞納する前にすべき対策は様々あります。
ただ、ローンが払えなくなった理由や状況によってすべきことは変わってきますので、自分の場合はどのような対策を打つべきかを見極める必要があります。

住宅ローンが払えなくなる理由対策
勤務先の倒産やそれに伴う大幅な収入減少①住宅金融支援機構の返済支援を受ける
離婚に伴う世帯収入の減少・養育費などの支出増大
深刻なケガや病気による医療費などの支出増大
②保険を適用する
リストラ・転職・残業削減による収入減少③住宅ローンを借り換える
社会保険料の増加による手取り収入の減少

①住宅金融支援機構の返済支援を受ける

フラット35を融資している住宅金融支援機構から融資を受けている方は、大幅な収入減少や支出増大が見込まれる場合でも返済支援を受けられる可能性があります。
ここでは、収入が大幅に減少した場合・大幅に支出の増大が見込まれる場合、それぞれの支援条件や内容を確認していきましょう。

収入が大幅に減少した場合

収入が大幅に減少しても以下の3つの条件を満たせば、最長15年間返済期間を延長することが可能になります。

  1. 不況による倒産など、勤務先の事情により返済が困難になった
  2. 返済方法を変更することで今後の返済が継続できる
  3. 以下のどれかの条件に当てはまる場合
    • 年収が年間返済総額の4倍以下
    • 月収が「世帯人員×64000円」以下
    • 年収に対するすべての住宅ローンの年間返済額の割合が以下の表の比率を超えている、かつ前年の収入が前々年と比較して20%以上減少した
300万円未満300万円以上400万円未満400万円以上700万円未満700万円以上
返済負担率30%35%40%45%

大幅に支出の増大が見込まれる場合

教育費や医療費などによって一定期間支出が増えることが予想される場合、一定期間にわたって返済額を減らすことが出来ます。
一般的に返済額を減らすことが出来る期間は3年間です。なお、減額期間が終了したあとは、返済額は増えるので注意が必要です。

また、東日本大震災で被害を受けた方は、3年間の返済猶予または延長などの制度が適用される場合があります。

②保険を適用する

長期的な病気やケガが原因で住宅ローンが払えなくなった場合、症状の重さに応じて保険が適用できる場合があります。
住宅ローンを組んだ際に多くの金融機関では「団体信用生命保険」への加入を義務付けているので、まずは加入状況を確認しましょう。
団体信用生命保険では、身体機能が著しく低下している重度障害の基準を満たせば保険金を受け取ることが出来ます。

また、重度障害ではないものの1ヵ月以上の職場復帰が出来ない場合、「住宅ローン返済支援保険」という保険が代表例です。
そのほかにも、労災保険や傷病手当金、社会保険など各種保険の加入状況を見直すことで収入を補うことが出来る可能性があります。

③住宅ローンを借り換える

住宅ローンを組んだ当初の計画と比較して、収入減少や支出増大の恐れが出てきた場合、現状返済しているローンを一括返済するために新たに住宅ローンを借りる「借り換え」を行いましょう。

借り換えをすることによって住宅ローンを払えなくなる事態を防ぐことが出来る可能性があります。

効果的な借り換えが出来る場合

借り換えは住宅ローンが払えなくなった時にする対策のなかでも、「人を選ぶ」対策だといえます。
なぜなら、借り換えによる効果は融資を受けているローン金利や返済期間、ローン残高などによって大きく異なり、場合によってはほとんどメリットがない場合もあるからです。

一般的に言われている借り換え効果が高くなる条件は以下の3つになります。

  1. 借り換え前後でローンの金利が1%以上低くなっている
  2. 残り返済期間が10年以上残っている
  3. ローンの残高が1000万円以上ある

それぞれ、どのような人がこれらの条件を満たすか考えてみましょう。
①は、金利の高い金融機関から金利の低い金融機関に変えた場合条件を満たすことが出来ます。
これに該当するのは、現状のローンを組んだ当時、収入状況が不安定な職業に就いていたり、若く社会人4~5年目などで収入が低く、ローンを組んだ時点で返済能力に不安があると判断されメガバンクなど大手金融機関からの借り入れが出来ず、金利の高い金融機関から借り入れていたような人です。

また、②は通常定期収入がなくなる定年までの期間で住宅ローンを組むため、定年までの期間が10年以上残っている40~50歳の人が対象といえます。
③に関しては、通常35年で返済計画を組みローンを返済していくため、ローンの借り入れ額にもよりますが繰り上げ返済などを積極的にしていない限り対象となる方は②とほとんど同じと言えます。

なお、後ほど詳しく書きますが借り換えにはコストがかかりますが借入金額が大きければ借入前のローン金利との金利差が0.1%でも費用分はカバーできます。

借り換え効果のシミュレーション

不動産の購入時は不動産会社が住宅ローンを組むのをサポートしてくれましたが、借り換えの際には不動産会社ではなく自らでローン変更の手続きを行わなければいけません。
そのため、自分自身で現状の借入条件を把握し借り換え先を選定し借り換えによってどのくらいの効果があるかを試算してみましょう。

①現在のローン残高・今後の返済総額を確認する

借り換え効果を正確に把握するためには、まずはローンの償還予定表をもとに現在のローン残高・今後の返済総額を確認する必要があります。

ここでは、現在のローン返済期間全30年、借入後5年が経過した状態で以下の条件でシミュレーションしていきましょう。

金利タイプ借入金額金利現在の返済額残り返済期間ローン残高
毎月分ボーナス分年間合計
固定金利型3000万円2.15%94291円113509円135万9000円25年2624万円

固定金利タイプの場合、年間の返済額と返済期間をかけ合わせれば今後の返済総額が出ます。この結果、今後の返済総額が約3396万円だと分かりました。

②借り換えにかかる諸費用を見積もる

続いて、借り換えの諸費用を見積もりましょう。本来であれば事前に借り換えで利用するローンを決めますが今回は住宅金融支援機構の「フラット35」を借り換え先として選定しました。
借り換えの際は以下のような諸費用がかかります。費用総額の目安はローン残高の3%と言われています。(ここでは、シミュレーションにのっとり借入金額2700万円・フラット35に借り換えた場合の金額で計算します。)

項目金額と目安
印紙税20000円
融資事務手数料約59万円(借入金額×2.2%)
登録免許税(抵当権抹消)2000円(1000円×2:土地と建物部分)
登録免許税(抵当権設定)108000円(2700万円×0.4%)(千円未満四捨五入)
司法書士への報酬75000円(抹消+設定の目安)
物件検査費用約3万円(物件種によって少し異なる)※他ローンからフラット35に借り換える場合必要
完済手数料無料 ※金融機関やローンの種類で異なるが、最高で5万円ほど
合計約80万円

今回の条件だと借り換えに約80万円の費用が伴いますが、この数字をみて莫大な金額だからすぐあきらめようとは思わないでください。
基本的にほぼ全額上乗せして借り換えを行うことになるため、いますぐに払う必要はありませんしコストを上回る効果が期待できます。

③借り換えでの借入金額を決める

今後の返済住宅ローンの現状を把握することが出来たら、借り換えでの借入金額を決める必要があります。

借入金額は現在のローン残高+借り換えにかかる諸費用で算出します。今回の場合2624万円+約80万円で2700万円(毎月分:2300万円、ボーナス分:400万円)を借入金額として設定します。

④借り換え後のローン返済額を把握する

借入金額を設定したら、借り換え後のローン返済額を把握する必要があります。金利は変動しますが、今回は1.29%で計算します。

借入先借入金額金利借り換え後の返済額残り返済期間ローン残高
毎月分ボーナス分年間合計
フラット352700万円1.29%89733円93847円126.4万円25年3161万円

今回の場合、返済金額は3161万円だということが判明しました。あわせて住宅ローンの返済以外の費用も以下の記事で確認してみましょう。

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⑤借り換え前後で比較する

最後に、今後の返済総額や月々の返済額などを借り換え前後で比較して、どれくらい負担が減るか確認していきましょう。

金利返済額残り返済期間ローン残高
毎月分ボーナス分年間合計
現在のローン2.15%94291円113509円135万9000円25年2624万円
借り換え後1.29%89733円93847円126.4万円25年3161万円
差額▲0.86%▲4558円▲19622円▲9.5万円▲235万円

年間返済額が9.5万円すくなくなり、25年間トータルでは235万円も返済が軽減されることが分かりました。

※住宅ローン借り換えの審査基準や借り換え先の選定方法・金利タイプのメリットデメリットに関しては以下の記事をご覧ください。

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