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不動産売却を失敗しないために|後悔しない売却のポイントについて

不動産投資などをしていない、一般的な多くの人にとって、不動産というものは一生に一度売買するかどうかわからない、とても大切な資産です。もちろん、不動産関連会社に勤めているのでなければ、専門的な知識などあるはずもないでしょう。
そのため、大切な不動産を売却した後で、「こんなはずではなかった」と後悔する人が多いことが現状です。この記事では、一生に何度もない大金を動かす機会である、不動産売買で失敗しないために、後悔しない売却のポイントについてお伝えします。

不動産売却の流れについて


売却計画、相場調査
一括査定サイトの利用
希望価格決定
不動産会社決定
売却活動
売買契約
決済・引渡し

不動産を売却するときの流れについて、見ていきましょう。多少変わることはありますが、現在ではこの流れに沿って売却することが一般的になってきています。気を付けるべきポイントもあるので、しっかりと流れを抑えておきましょう。

不動産売却の流れについて

具体的な不動産売却の一般的な流れについて、細かく見ていきましょう。

売却計画を立て相場を調べる

不動産を売却することを決めたら、まずは売却計画を立てます。売りに出す理由や、本当に売ってよいのか、決断に迷いはないのか、そして希望する売り出し価格などを、大まかでよいので決めてまとめましょう。
同時に、周辺の不動産の相場も調べます。売る側としては、できるだけ高く物件を売りたいと思うものですが、相場とかけ離れ過ぎた価格では買手が付きません。自分が売りたい価格と相場との間に、どのくらいのギャップがあるのかを知ることで、より売りやすい売却計画を立てることができます。

一括査定サイトで簡単な見積もりをしてみる

大まかな売却計画を立てて、相場に則った希望売り出し価格を決めたら、仲介をお願いする不動産会社を探します。不動産会社は、最初から1社だけに決めるのではなく、いくつかの不動産会社にあたってみて比較して、自分の希望に合う売却活動をしてくれるところを、選ぶことが大切です。

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売り出し価格を決める

自分で立てた売却計画と、一括査定で出てきた査定額を検討したうえで、希望売り出し価格を決めます。最初から、あまり強気で行き過ぎるとなかなか買手がつきませんが、弱気で行き過ぎても足元を見られて、買い叩かれてしまいます。
値引き交渉が必ずあることも考えて、相場や希望額よりも高めの金額で、最初の売り出し価格は設定しましょう。

仲介をお願いする不動産会社を決める

実際に、仲介をお願いする不動産会社を決めます。一括査定サイトでの見積りの結果から、何社か絞って決めましょう。決める際には、不動産会社まで足を運び、話をしてから決めましょう。大手か地元密着の小さな業者かにかかわらず、実際に話をして信頼がおけるかどうかを、判断することが最も大切です。
専属媒介契約を結ぶと、仲介料金は安くすることはできますが、1社のみとの契約になり、売却活動がうまくいかない場合に、業者を変えることが難しくなります。しかし一般媒介契約なら、何社とも仲介契約を結ぶことができます。
多くの不動産会社が専属契約を求めてきますが、本当に信頼のおける会社ではないと、最終的に買い叩かれてしまうこともあるので、注意が必要です。また、人気物件であれば、一般媒介契約で複数社に競わせることで、より高い価格で売ることができます。
この時に注意したいことは、一括査定サイトで見積もりを出す際に、仲介料が欲しいために、相場よりも高い価格を提示してくる業者があるということです。高い価格で売りたいと思うあまりに、そういった業者と契約してしまう人が多いのですが、相場よりもあまりにも高すぎる価格で、売れることはほぼありません。
結果として、希望価格よりもかなり安い価格でしか売れないこともよくあります。したがって、業者を選ぶ際には、相場により近い金額を提示してきたところから、選ぶことをおすすめします。

売却活動を始める

不動産会社と契約をしたら、売却活動を始めます。広告を出したり、情報誌や情報サイトに物件情報を掲載したりして、て買手を不動産会社に探してもらい、希望者がいたら内覧も行います。内覧時の部屋の状況や、売主の印象も売れるかどうかに大きくかかわってくるので、内覧には気合いを入れて臨みましょう。

売買契約を結ぶ

購入希望者が現れて、もろもろの条件が整ったら売買契約を結びます。細かい書類の準備や、手続きなどが必要になります。何かとトラブルが起きやすいので、不動産会社とよく相談しながら進めるとよいでしょう。

決済・引渡し

売買契約が結ばれたら、決済を行い入金を確認して引渡しをします。この時に、登記の手続きが必要になるので、必要な書類を確認して申請を行いましょう。

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一戸建て 売却

売却活動を始めてからどのくらいの期間で売れるのか

売却活動を始めてから、どのくらいの期間で売れるのでしょう。不動産の売却を考える理由で最も大きなものは、金銭的なものです。中には、すぐにでも現金にしたいという人もいると思いますが、不動産は今日売りに出したから、明日にはすぐ売れるというものではありません。
物件によって、期間の長さは当然変わってきますが、大体3カ月から6カ月ほどで売れることが一般的です。人気の立地にある超人気物件の場合には、売り出してからすぐに売れる場合もあります。しかし、ほとんどの場合は、ある程度の時間がかかると思って間違いありません。
{
・希望額は相場に沿って
・業者は複数から選ぶ
・売れるまでに数カ月は必要
}

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不動産を売却した後で後悔しがちなこと

不動産を売却するときには、なかなか周りのことが見えなくなってしまうので、自分がどんな状況に置かれていたのかが、よくわからなくなってしまう人も多いものです。
しかし、売却が終わってから、他の人の話を聞いたり、不動産業界の裏話が耳に入ってきたりして、激しく後悔する人も多いもの。同じような後悔をせずに、失敗しない不動産売却をするために、後から後悔することが多いことについて見ていきましょう。

不動産会社の言いなりになってしまった

自分がイニシアティブをとらずに、不動産会社の言いなりですべてを進めてしまったことで、実はもっと高く売れた可能性があったことに、あとから気が付いて後悔するという人が多いものです。
残念ながら、不動産会社のスタッフの中には、素人である売主の足元を見て、自分の会社にだけ有利に事を運ぼうとする人が、いることも事実です。
とくに、相場などを調べたうえで決定したのに、その希望売り出し価格では難しいと言われたときには、足元を見られている可能性もあります。希望価格では売れない理由を、しっかりと納得するまで質問して、自分自身でイニシアティブをとることが大切です。

相場よりも安い価格で売ってしまった

売った価格が、相場よりもかなり安かったことがあとからわかり、激しく後悔したという人も少なくありません。相場よりも安く売ってしまった理由は、売り急いでしまったためだったり、不動産会社に足元を見られて、買い叩かれてしまったという理由が多いようです。不動産は、とても大切な一生ものの財産です。したがって、自分が納得のいく価格で売ることを、一番大切に考えましょう

欲張りすぎて結果的に予定よりも安い価格でしか売れなかった

中には、欲張りすぎたことが原因で、本来売れるはずの値段で売るチャンスを、逃してしまったという人もいます。
ある人は5,000万円での売却を希望していましたが、4,500万円で売って欲しいという人が現れました。5,000万円の希望価格に対して、4,500万円を提示されるということは、5,000万円で買ってくれる人も現れるのではないかと思い、4,500万円の申し出を断ってしまいます。
その後、5,000万円はおろか、4,500万円を提示してくれる買手も見つからずに1年以上が経ち、結局4,000万円で売ることになってしまいました。欲張りすぎて4,500万円の申し出を断ったために、500万円も安い価格になってしまったのです。
{
・主体性を持った売却活動を
・満足できる価格で売却を
・欲張りすぎると損をする
}

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不動産を売却することは、人生で何度も経験するではありません。さらに、専門的な知識が必要なので、不動産会社の営業マンでない限り不動産売却をどう進めるか、何に気を付けるべきかを知っている人は少ないと思います。しかし、不動産は数千[…]

最終的に売却金額を下げてしまうNG行動とは

不動産を売却するときには、自分自身で情報を集めて、イニシアティブを取らなかったことが原因で、買い叩かれてしまうこともあります。しかし、実は売主側の行動や選択に、価格を下げてしまう原因があることも。最終的に、売却価格を下げてしまうNG行動にはどのようなものがあるのか、ここで見ていきましょう。

査定額が相場よりも高すぎる価格で不動産会社に依頼する

最終的な希望価格に近付けるために、値引き交渉を念頭に置いて、少し高めに希望売り出し価格を設定することは当然です。買手は必ず値引き交渉をしてくるので、最初は多少高めに設定しておかないと、最終的に希望価格で売ることはできません。
しかし、欲張りすぎてあまりにも相場から掛け離れた金額で、不動産会社に依頼してしまうことはNGです。一生ものの不動産を、購入しようとしている買手のほうも、しっかりと勉強したうえで物件探しをしています。あまりにも相場から掛け離れた売り出し価格では、最初から誰も興味を示してくれません。
売れない物件は、値引きしていくしかありませんが、値引きを繰り返している物件は、問題のある物件とみなされてしまい、相場でも売れなくなります。そして、値引きを繰り返した結果、希望価格からかなり安い価格になってしまうこともよくあります。したがって、近隣地域の同レベルの物件の相場を、しっかりと調べたうえで希望価格を提示しましょう

査定や内覧の準備を怠る

住宅を住み替える場合には、住んだままの状態で査定や内覧を行います。内覧の時に、掃除の行き届いていない乱雑な部屋を見せられたら、購入希望者はどんな印象を持つでしょうか。よほど相場よりも安い価格でないと、買いたいとは思わないでしょう。
査定や内覧の準備を怠ったために、購入希望者を逃しているケースはかなりあります。より高い価格で買って欲しいなら、家の中を片付けて、掃除もしっかりと行うことが大切です。

タイミングを外す

高く買ってもらえるはずだったタイミングを逃したために、結果的に安い価格でしか売れなくなってしまったという人もいます。また、不動産には売りやすい時期というのもあります。
最も売りやすい時期は新入学、就職や異動で新居を探す人が多い年度末です。1月から3月というのは、最も売りやすい時期になります。次に売りやすいのは、9月の異動に向けた7月から8月です。しかし、引越しが落ち着く4月や9月になるとぱったりと売れなくなります。より高い価格で売れる時期を、しっかりとつかむことも大切です。
{
・相場に見合った希望価格で
・内覧は気合を入れて
・タイミングはとても重要
}

不動産を売却する前に押さえておきたいポイントとは

不動産を売却するうえで、売却活動に入る前に、知っておかなくてはならないポイントがいくつかあります。これらのポイントを踏まえたうえで、しっかりと準備をすることで、自分の希望に沿った満足のいく売却ができます。

売却価格は不動産会社選びで大きく左右される

不動産を売却するときに最も大切になることは、不動産会社選びといっても過言ではありません。売り手が不動産業界の素人であることをいいことに、自分たちに都合のいいように、買い叩いてくる不動産業者がいることは事実です。
不動産会社を選ぶときには、自分でしっかりと相場を調べてから、査定金額と比べて信頼置けるかどうかを考えることと、信頼のおけるスタッフかどうか、実際に会って話をすることが大切です。自分で本当に信頼のおける不動産会社を選ぶことが、成功への道です。

売却前にも必要になる費用がある

不動産を売却しなくては、現金は手元に入ってきませんが、実は売却する前にもある程度の費用が必要になります。次の費用は、事前に用意しなくてはならないので注意しましょう。

仲介手数料

売却の仲介をお願いする不動産会社への仲介手数料は、売買契約が成立しなくては発生しません。しかし、慣例的に半額を前渡しにすることになっています。仲介手数料の最高額は、次の計算式で算出されます。

仲介手数料=(売買価格×3%+60,000円)+消費税

消費税8%で、1,000万円の物件の仲介手数料の上限は、次のようになります。

(1,000万円×3%+60,000円)+消費税28,800円=388,800円

これは法律で決められた上限金額なので、もっと安い仲介手数料の業者もありますが、物件価格が高額な場合には、数十万円単位の前払いが必要になります。

印紙税

売買契約を結ぶために契約書を交わすときには、収入印紙を貼って割り印をしなくてはなりません。印紙代は、契約書に記載する売買金額によって異なってきます。売買価格1,000万円以下なら5,000円、5,000万円以下なら10,000円、1億円以下なら60,000円になります。

登録免許税・登記費用

住宅ローンを借りている物件の場合、売却して住宅ローンの残債を完済してから、買主に引渡しをします。この時に、抵当権を抹消しなくてはならないので、その手続きをします。
抵当権抹消のために必要な、登録免許税は1件につき1,000円で、建物と土地両方に必要になるので2,000円かかります。また、手続きを司法書士に依頼した場合には、さらに10,000円前後の報酬が必要になります。

場合によって必要になる費用

名義変更料、測量費用、解体費用・リフォーム費用、引っ越し費用などが、場合によって必要になることもあります。

ローンが残っていると基本的に売却できない

今住んでいる住宅を売る場合には、住宅ローンが残っている状態で、売りに出していることもよくあります。売却したお金で、残債を完済できれば問題ありませんが、売却価格がローンの残債を下回ることもあり得ます。ローンが残っている状態の家は、抵当権を外すことができないので、基本的に売ることができません。

売却できないオーバーローン状態とは

不動産の売却価格よりも、住宅ローンの残債が多く残くなる状態を、オーバーローンといいます。とくに購入時の頭金を少なくしたり、頭金なしのフルローンで購入したりした場合に、陥りやすくなります。また、地域によっては、不動産価値の下落幅が大きすぎる場合も、購入時には想定できなかった、オーバーローンの状態を引き起こす原因になります。
基本的に、オーバーローンの物件を売却することはできないのですが、住み替えローンか任意売却を選択することで、売却することができることもあります。

住み替えローンについて

住み替えローンというのは、ローンの残債を売却益で支払って、残ったローンを次に購入する不動産のローンと合算して、借り換えるという方法です。住み替えローンを借りれば、前の不動産の抵当権を外すことはできます。
ただし、住み替えローンというのは、返済額に新しい住宅の分に加えて、前の住宅の分も加わるため、二重ローンになり、月々の返済金額が高くなります。
住宅ローンの返済は、年収の30%までと決められています。二重ローンになって返済額が増えても、年収の30%以内は変わらないので、住み替えローンが認められる人は少なくなります。審査が厳しく使える人は少ないことと、将来的に返済が苦しくなって困る人もいるので、おすすめはできません。

任意売却を選択する方法も

オーバーローン状態の家を売却するのに、任意売却を選ぶという方法もあります。こちらは、月々の返済に困っている人が選ぶことが多い方法で、差し押さえられるかどうかという間際の人が選ぶものです。一般の人が選ぶものではありません。
銀行から「これ以上滞納し続けるのなら、差し押さえせざるを得なくなるので、その前に売ってしまいましょう」と言われることを、任意売却といいます。差押え期限までに売却する必要があり、期限が限られていることから、市場価格よりもかなり安く買い叩かれてしまうことが一般的なので、おすすめはできません。

瑕疵担保責任について理解しておく

中古物件を売却する場合には、売主に瑕疵担保責任があることも理解しておきましょう。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任というのは、売買されるものに取引上で要求される品質が、欠けていることに気が付かずに取引を成立させてしまった場合、買主は売主にその責任を問うことができるというものです。
不動産の場合には、雨漏りや水漏れ、土の中に購入時に承知していない水道管や、井戸などの埋設物があったという場合に、買主は売主に対して、損害の賠償や契約解除を求めることができます。
売却する前に、大々的なリフォームを行う人も多いのは、より良い状態の家にして、売却価格を引き上げたいという思惑があることが多いです。また、瑕疵担保責任を問われないように、修繕するべきところを修繕しておきたいという意味もあります。

瑕疵担保責任によるトラブルを回避するためには

引き渡す前にいくら気を付けていても、どうしても雨漏りや水漏れに、気がつけなかったということはよくあります。例えば、買主が雨漏りの下に高級な家具を置いてしまい、その家具が雨漏りによって破損した場合には、買主は売主に修繕の要求だけではなく、損害賠償も求めることができます。
法律では、瑕疵担保責任の期間を売却後1年と定めていますが、1年間使ううちには、買主の使い方が原因で起きる破損もあるでしょう。通常は、売買契約を結ぶときに、3カ月程度に短縮することが一般的です。
また、瑕疵担保責任の保険もあります。瑕疵担保責任を問われた事例には、軽微な水漏れや雨漏れだけではなく、白アリが隠れていて、賠償額がとんでもない金額になったということもあります。そのため、不動産を売却するときには、瑕疵担保責任の保険の加入も検討してみましょう。
{
・売却前にもお金がかかる
・オーバーローンに要注意
・瑕疵担保責任に要注意
}

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不動産会社の買取と仲介の違いについて

通常は売買の仲介を、不動産会社にお願いすることが一般的ですが、中には仲介ではなく、不動産会社による直接買取を勧められるケースもあります。仲介と買取とは、いったいどのような違いがあるのでしょうか。

不動産会社による仲介とは

仲介というのは文字通り、買主と売主の間に入って、諸々の交渉や手続きを代行して行うことです。基本的に、不動産会社というのは当事者ではありません。当事者は売主と買主であり、不動産業者は仲介手数料をもらって、売却活動や事務手続きを進めます。
買主が見つからなければ、売却することができないので時間がかかることが多いのですが、売却額は買取よりも高くなる傾向があります。

不動産会社による買取とは

不動産会社による買取というのは、不動産会社が買主となって直接買い取ってしまいます。不動産会社は、買い取った物件をリフォームしたりして、付加価値を付けてより高い価格で売り出します。
買主は不動産会社になるので、仲介の時のように、一般人の買主とのやり取りをする必要がなく、手間が省けます。また、売却を決めてからすぐに買ってもらえるので、現金がすぐに必要な場合には良いでしょう。
ただし、不動産会社はその後、より高い価格で売らなくては儲けが出せないので、仲介よりも安い価格になる傾向にあります。

買取と仲介はどちらを選ぶべきか

買取と仲介のどちらを選ぶべきなのかは、時間の余裕や、手間をかけても高く売りたいかどうかで決めましょう。仲介の場合には、長いときだと買手が付くのに、1年近く時間が掛かることもあります。時間をかけても、自分が納得する相手に売りたいという気持ちが強いのであれば、仲介のほうがよいでしょう。
相続税や借金の支払いなどで、現金化しなくてはならない期日が迫っている場合には、買取を選んだほうがよいでしょう。買取ならすべての手続きが終われば、すぐに全額振り込んでもらえます。また、内覧の準備もしなくて済むというメリットもあります。
さらに、買取保証を選ぶという方法もあります。買取保証とは、最初は仲介でお願いしておいて、3カ月たっても買手が付かない場合には、不動産会社に買い取りをしてもらえる契約です。これなら、確実に買い取ってもらえるので安心です。
{
・仲介は遅いが高く売れる
・買取は早いが安くなる
・良いとこどりの買取保証も
}

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信頼できる不動産会社との出会いで満足できる売却の実現を

満足できる不動産売却ができるかどうかは、事前の準備や相場の調査をしっかりと行うことと、不動産会社選びで大きく変わってきます。自分で事前の準備や調査を怠って、不動産会社にすべてお任せということは、もちろんいけません。
しかし、信頼のおける不動産会社との出会いが、失敗しない不動産売却には欠かすことができないことは、言うまでもありません。ぜひ、あなたの希望に沿う不動産会社を見つけましょう。

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また、家の売却を検討している方はこちらの記事が参考になります。