マンション売却のタイミングを見極める4つのポイントと売却前の注意点を解説!

東京オリンピックという大イベントを控えている今、首都圏を中心に時価の上昇など、マンション含む不動産の価格変動について、様々なニュースが流れています。

しかし、流れている情報の主張は多種多様。結局いつマンションを売却するべきかタイミングに迷っている人は多いのではないでしょうか。

この記事では、

  • 景気動向から見たマンションの売却タイミング
  • 築年数から見たマンションの売却タイミング
  • 立地条件から見たマンションの売却タイミング
  • 季節から見たマンションの売却タイミング

4つのポイントからマンション売却のベストタイミングについて解説しています。また、売却活動をスムーズに始めるにあたっての注意点も最後に紹介しています。あなたの自宅マンションが一番高く売れるタイミングを見失わずに済むよう、是非最後までご覧ください。

リナビス
様々な角度から、自分のマンションが一番高く売れるタイミングを見極めよう!

景気動向から見たマンションの売却タイミング

まずは景気動向の変化から見たマンション売却のタイミングについてです。

景気動向から見ると、2020年の東京オリンピックを控えた今はマンション売却絶好のタイミングと言えます。

下のグラフは国土交通省が発表した不動産価値指数(不動産価格の動向を示すべく指数化した統計データ)の推移を示したグラフになりますが、2013年以降マンションの価格相場(新築含む)は10年連続で右肩上がりで上昇しています。

グラフを見て分かる通り、マンションは他の物件種別と比較しても相場の上昇幅が大きく2013年と比較しても約40%も相場が上がっています。

不動産価値推移(グラフ)

引用:国土交通省(住宅の不動産価格指数、50 ヶ月連続して前年同月比で上昇 )

また、同調査で前年対比のエリア別に見ても北海道、東北、関東、北陸、中部、近畿、中国、九州・沖縄全のほとんどのエリアで例外なくマンションの相場が上がっていることが確認されます。

不動産価値指数(エリア毎)引用:国土交通省(住宅の不動産価格指数、50 ヶ月連続して前年同月比で上昇 )

中古マンションに限定して見てみても関東エリア(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)での中古マンションのは成約平均価格は60カ月以上連続の上昇となっています。

中古マンションの不動産価格指数引用:日本不動産研究所(「不動研住宅価格指数」8月値の公表について)

何故中古マンションの価格も高騰しているかと言うと、マンションに適した時価の上昇や、オリンピック関連の建設増加などによる建築費の高騰などで新築マンションの価格も高騰し、新築マンションは手が届かないレベルの価格に推移してきています。

結果的に手が届かなかった人達による中古マンションの需要が増加し、中古マンションの相場価格も押し上げられていることが大きな原因と考えられます。

更に、2018年の首都圏の「新築マンションの供給戸数」と「中古マンションの成約件数」を比較すると、新築の供給戸数3万7132戸に対して、中古の成約件数は3万7217戸と、中古マンションの成約件数の方が上回っていまることが分かります。これはデータ観測上初めてのことで、新築の供給戸数を中古の成約戸数が抜き去るという「逆転現象」が社会的に起こっていると言えます。

中古マンションの成約件数引用:東日本レインズ「首都圏不動産流通市場の動向(2018年)

「中古マンションの需要増加は新築マンションの価格高騰が要因」とお伝えしましたが、新築マンションの価格と中古マンションの価格は結び付きが強いと言えます。

新築マンションが高騰し続ける限り中古マンションの需要が増加し続けるのであれば、新築マンションの価格高騰はいつまで続くのでしょうか?

これについては、「消費税の引き上げ」「2020年の東京オリンピックの開催」が強く関係してくると言えます。

2019年10月1日から消費税は8%から10%に変更されましたが、マンション価格についても増税前の駆け込み需要と増税後の買い控えが予想されます。極度のデフレを防ぐために何らかの軽減税率措置は取られるかもしれませんが、増税後に新築マンション価格に何らかの動きがあることは確かでしょう。

また、2020年に予定されている東京オリンピックの開催前後でも価格の変動が予想されます。オリンピック関連施設の増加により土地の時価と建築費が高騰し続けていますが、オリンピック終了と共に一旦価格高騰の落ち着きが考えら、新築マンションの価格高騰に歯止めがきくことが予想されます。

新築マンションの価格予測引用:日本不動産研究所(東京 23 区のマンション価格と賃料の中期予測(2018~2020 年、2025 年)/2018 下期)

つまり、首都圏のお住まいの方は特に、東京オリンピックの開催を控えた今が中古マンションの売り時ということです。売却を迷っている人は前向きに検討してもよいのではないでしょうか?

景気動向から見ると、マンションを売るなら今が絶好のタイミング!

築年数から見たマンションの売却タイミング

マンション含む不動産は、築年数が経つごとに間違いなく資産価値が下がります。同じエリアのマンションでさえ、築年数によって相場に大きな差が出ます

以下の表は東日本不動産流通機構が出している首都圏の中古マンションの築年数別の資産価値の推移です。専有面積はほとんど変わらないのに、築年数によって価格に大きく違いが出ていることが分かります。

築年数㎡単価変化割合価格専有面積
築0~5年74.4万円100.0%4895万円65.91㎡
築6~10年61.2万円82.2%4243万円69.37㎡
築11~5年56.5万円75.9%3931万円69.63㎡
築16~20年46.7万円62.8%3159万円67.61㎡
築21~25年31.6万円42.4%1899万円60.19㎡
築26~30年30.0万円40.3%1670万円55.74㎡
築31年~29.8 万円40.1%1678万円56.33㎡

引用:築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年|東日本不動産流通機構)

築年数5年未満の場合

築年数5年未満の物件は比較的買い手が付きやすく、ほぼ新築と条件が近くなるため最も掲載動向の影響を受けやすいと言えます。将来的に売却を予定していて、築5年未満のマンションを所有している場合は前向きに売却を検討してみてもよいでしょう。

築年数10年未満の場合

築10年未満の物件は築浅物件の7割程度の価格なので「綺麗でお手頃なマンションを買いたい」と考えている購入者には人気が出やすく、売りてとしても売却益を出しやすい築年数です。こちらも売却を検討するのであれば早めの売却をおすすめします。

築年数15年前後の場合

築15年以内の場合はほぼほぼ築10年未満の物件と同様で、「綺麗でお手頃なマンションを買いたい」という購入層には人気が出やすいです。
築15年を過ぎると、浴室乾燥機や給湯器などの設備が古くなっている可能性が高く、住んだ後に修繕しなければいけないリスクが付きまとい、売却活動に多少不利となってしまいます。

築年数20年以上の場合

築20年を過ぎると、マンションの劣化が進んでいるのでリフォームの有無によって価格が左右され、築浅物件の半分以下の価値になってしまいますまた、築30年を超えると基本的にはほぼ底値で売却することになります。リフォームなどの修繕費用を捻出するのが難しい場合、あえて売却価格を下げるという選択肢も存在します。

築年数30年以上の場合

築年数が30年を超えた物件は、売却を考えるのであれば、部屋内のほとんどのものを交換する必要があると言えるでしょう。需要は少ない
ため、それに合わせて価格も低くなります。この頃には、大規模な修繕工事が必要となるため、それまでにマンション管理自治体が修繕積立金を積み上げてきたのかが問題となります。

修繕積立金が既に集まっているかどうかを、購入を考えている買主は直接確認することができます。積み上げてきていなかったという場合は、大幅な売却価格の値下げは避けて通れないでしょう。

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立地条件から見たマンションの売却タイミング

築年数と同じぐらい、立地による条件はマンションの価格を大きく左右します。例でいうと駅からの近さ周辺に魅力的な商業施設が近い、ファミリーであれば幼稚園や学校が近いなどが該当します。

また、都心であればあるほど以前はなかった商業施設が建設されるなどの周辺環境の変化が著しく、価格を大きく左右します。中には大型のスーパーが近くに建設されたことで、新築購入時の2倍近くの売却がついた事例も存在します。

以下の記事で自分のマンションの売却相場を簡単に調べる方法を解説しているので、気になる人は是非チェックしてみてください。

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リナビス
マンションの周辺状況の変化は要チェック!

季節から見たマンションの売却タイミング

住宅市場が一番動くのは年度末の1~3月の期間です。これは、4月からの新年度に向けて、就職や転勤、入学などのために、引っ越しを考える人が多いためです。

また、秋にも転勤などの移動があることが多いので、10月にも住宅市場は動きます。逆に8月には、極端に中古マンションの成約件数が減ってしまうので、この時期は避けたほうが無難でしょう。

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【スムーズに売るために!】マンション売却前の注意点3つ

マンション売却のベストタイミングについて理解したところで、実際の売却に進む前に注意して欲しいポイントをいくつか紹介します。

注意点① 必ず自分でマンションの相場価格を調べておく

まず、不動産会社に査定を依頼する前に自分のマンションの相場価格は知っておくようにしましょう。相場を知った上で不動産会社が出す査定価格に納得し、売り出し価格を適正に決められるからです。以下では簡単にマンションの相場価格の調べ方を記載します。

自分でマンションの売却相場を調べる際はネットを使った方法がおすすめです。特に、公益財団法人東日本流通機構の特設サイト Reins Market Informationで調べる方法は周辺のマンションや似た条件のマンションの成約価格を把握することができるので是非使ってみましょう。

ReinsMarketInformation

自分でできるマンションの売却相場の調べ方は以下の記事で詳しく解説しているので、是非ご覧ください。

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注意点② 査定は複数の不動産会社に依頼する

一括査定サイトの仕組み

マンションの販売期間を短くする方法もいろいろとありますが、個人でできることは限られています。実際に、マンションの売り込みをかけたり、購入希望者と直接やり取りをしてくれるのは不動産会社です。そのため、あなたのマンションを積極的に売り込んでくれる不動産会社を、しっかりと選ぶことが重要になってきます。

どの不動産会社が、どの物件を得意としているのかを、自分で一軒ずつ調査していくことは、かなりの労力が必要ですし、そもそもどのように調べれば良いのかもよくわからないでしょう。そこで、不動産会社を選ぶ際に役立つのが、一括査定サイトです。

このサービスを使えば、マンションの住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで、あなたのマンションを高く売ってくれる不動産会社を自動的にマッチングし、複数の会社へ一度に査定依頼ができます。

マンションの査定価格を手軽に知りたいのであれば、まずは一括査定サービスを利用してみましょう。

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↑こちらから査定を依頼できます!↑

不動産一括査定サイトの選び方や注意点などは以下の記事を参考にしてください。

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注意点③ 売れなくても、安易に「買取」を選ばない

通常は契約を結んだ不動産会社を通じてマンションを購入してくれる買主を探す「仲介」という売却方法を選ぶのが一般的ですが、それとは違い不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう「買取」という方法が存在ます。

買取のメリットは「数日で確実に売却できる」ことですが、デメリットとして「価格が安くなる」ということが挙げられます。

買取金額は一般的な相場と呼ばれる売買価格の70%~75%です。

例えば、3000万で売れると思われているマンションであれば。2100万~2250万円ということになります。買取会社の利益が載っている分、ここまで安くなってしまうというカラクリです。

売買をよぼど急いでない限り、「仲介」による売却方法を選ぶのが懸命でしょう。マンションの買取については以下で更に詳しく解説しているので、気になる人は是非ご覧ください。

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以上、マンションの売却前に注意しておきたいことを中心に解説しました。マンション売却の流れや注意点全般について更に詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧ください。

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まとめ

マンションを売却するのに「高く売れるタイミング」を見極めることは重要です。本記事で紹介した4つの判断軸と売却前の注意点を検討し、あなたのマンションが高値で売却できることを願っています。