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マンション経営は本当に儲かる?成功するために抑えたい基本事項

私たちが定年を迎える頃には、年金が今の高齢者ほどもらえないと言われています。正直、このままでは不安なので、将来のために副収入を持っておきたいと考えている人も多いでしょう。大企業の中でも、副業を進める会社が増えてきた昨今、マンション投資に興味を持つ人が増えています。
しかし、マンション投資は実際にどうなんだろう?リスクや必要な年収は、どれくらいなのか?自分にもできるのか?こういった疑問に答えられるように、本記事ではマンション投資について知っておきたい、基本の情報をご紹介します。

マンション経営で利益を出せるのか?

まずは、マンション経営についての基本的な定義についてや、リスクについて知っておきたい事など、マンション経営を知るに当たり、最初に押さえておきたいことを説明します。

そもそもマンション経営とは何か

マンション経営とは、マンションを購入してその部屋を他人に貸すことで、賃貸収入を得ることです。マンション一棟を購入しての賃貸経営だけでなく、ワンルーム一部屋からマンション経営をすることが可能です。
都心では、こうしたマンション経営のための投資用マンションも、次々と登場しています。立地条件の良いマンションであれば、築年数がたっても新築と同じような家賃収入が、安定して見込める場合もあり、多くのマンションオーナーが誕生しています。

マンション経営は儲かる?

「マンション経営は儲かるのか?」という問いに対して、結論から言うと、自分次第で利益を出していくことが可能です。世の中には、マンション投資で利益を出している方はたくさんいます。ただ、不動産経営は不労所得と言われますが、何も考えずにマンションを買って賃貸に出すだけでは、そう簡単に儲けることは難しいとも言えます。
マンションの立地や間取りを吟味して、空室にならない部屋を購入する、さらに、マンションの価格と周辺の家賃相場のバランスを見て、高利回りになる物件を選ぶなど、購入前にマンション経営の知識を勉強することや、物件のリサーチがとても重要になります。

マンション経営のリスク

マンション経営で、利益を出したいと考えるのであれば、まずは最初にリスクを知っておく必要があります。

空室や家賃滞納で収入が得られないリスク

空室になってしまうと、当然ですが家賃収入は得られません。このことが、まず大きなリスクとして挙げられます。ローンを組んでマンション投資を始めた場合、空室のため収入が得られない状態であっても、金融機関にローンを返済していかなければならないため、赤字になってしまうという問題が発生します。
また入居者がいても、賃を滞納されてしまう場合も収入が得られません。こういった、利益が得られないリスクに対して、保険で対応をしておくなどの対策を考えておく必要があります。

災害などのトラブル

地震や火災が起こった際に、マンションがダメージを受けてしまうこともリスクの一つです。地震に対して地盤が強く、影響が少ない場所をあらかじめ選ぶ、地震保険や火災保険に入るなどして、リスクに備える必要があります。

ローンの金利上昇のリスク

マンションをローンを組んで購入した場合、金利が上昇してしまうと、手元に残る利益に大きく影響してきます。金利が上昇する可能性は0ではないため、余裕がある場合には、どんどんローンの繰上げ返済をしていくなどして、リスク回避をしていく必要があります。
{
・ワンルームから始められる
・儲かるかは自分次第
・リスクを知っておく
}

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アパート経営とマンション経営の違い

マンション経営とよく比べられる不動産投資の方法として、アパート経営があります。
このニつは似ているようで大きな違いがあるため、よりマンション経営について理解を深めるために、アパート経営との違いについてもご紹介します。

アパート経営とは何か

ワンルーム一部屋で、賃貸経営が始められるマンション経営と比べ、一般的にアパート経営は建物一棟を購入し、アパート全部屋賃貸に出すことで、利益を上げていく経営の仕方を指します。
そのため、一部屋からスタートできるマンション経営よりも、初期投資の金額が大きくなります。また、しっかりと入居者が埋まっている場合には、複数の部屋から家賃収入が得られるので、利益の額も大きくなります。不動産投資に慣れている人の場合、アパートを何棟も所有して、大きな収入を得ている方もたくさんいます。

アパート経営よりもマンション経営がおすすめな場合

アパート経営は、投資に必要な資金が大きくなりがちです。また、建物の立地が悪く、多くの部屋が空室になってしまった場合など、損をしてしまう金額も大きくなりがちです。そのため、ンション一室の投資のほうが、心理的や金銭的なハードルも低いと言えます。
初期投資資金を少なく、リスクを抑えて始めたい場合には、マンション一部屋から始めるほうが合っているでしょう。慣れてきたら、マンションをもう一部屋増やすという方法で、規模拡大も柔軟に進めていけるところも、マンション経営の良いところです。
不動産投資が初めての方、資金を少なくしてリスクを抑えたい方は、アパート経営よりもマンション一部屋の経営からスタートすることを、おすすめします。
{
・アパートは費用が大きい
・一部屋からの投資がお勧め
・慣れたら規模を拡大できる
}

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マンション経営を成功するために押さえること

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とにかくマンションの立地が大切

不動産投資は一にも二にも、立地が大切です。購入を検討している物件エリアには、賃貸の需要がありそうか、安定的に利益が見込めそうかなどを、しっかり確認をして選ぶ必要があります。
具体的には、都心に近いエリアで駅から近い物件であれば、空室のリスクを下げることにつながるでしょう。また、土地環境の特色を踏まえて選ぶことも大切です。例えば、大学が近いエリアであれば、学生の需要が見込めるので、ワンルームや1Kのマンション経営をしてみると良いかもしれません。周辺の状況から、需要と供給の状態をしっかり見定めることが、成功するための一つのポイントになります。

良い管理会社に出会うこと

マンション経営の場合、入居者募集や入居後の入居者管理(家賃の集金・滞納の場合の催促・更新の手続き)は、オーナー自ら行うのではなく、管理会社に依頼することが一般的です。
専業で不動産経営をしている方の中には、自ら管理をしている人もいますが、本業を定年したオーナーなど、多くの場合は管理会社に任せることになるでしょう。そのため、マンション経営の成功には、この管理会社の質が良いかどうかがとても大切になります。
とくに、入居者募集や入れ替わりの段階で、高い入居率を出している管理会社を選ぶことが大切です。「良い賃貸管理会社」の目安は以下の通りです。

  • 入居率:96%(東京23区)
  • 空室期間の平均:~40日程度

さらに、管理手数料が高すぎない管理会社を選ぶことも、諸経費を抑えることにつながるので、手元に利益を残すうえでは大切になります。

住宅ローンのバランスが重要

マンション経営の際に、現金で購入する方法以外にも、自宅のようにローンを組んでマンションを購入することが可能です。そこで、不動産投資成功のために「返済比率」は大切な指標になります。返済比率とは、見込まれる家賃収入に対する、金融機関へのローンの返済額(元本+金利)の割合のことを指します。
この返済比率の割合が高いと、仮に高利回りな物件であっても、住宅ローンの返済が追いつかなくなってしまう場合もあるので注意が必要です。安定的にマンション経営をしていくためには、返済比率はできるだけ少なくします。マンション経営の場合は、どんなに多くても50%くらいまでに抑えることが必要と言えます。

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マンション経営の失敗パターン

マンション経営でローンを借りる場合、家賃収入で得られる利益に対する返済比率が大切です。このバランスが大きく崩れてしまうと、失敗につながります。例えば、家賃収入が毎月20万円だとします。そのうち、金融機関への返済が15万円だとすると、返済比率は75%です。

【計算式】月の返済額÷月の家賃収入×100(%)=返済比率
15万円÷20万円×100=75%

この場合、家賃収入の75%をローン返済に充て、残りの25%で固定資産税などを払わなければなりません。平常時はこれでなんとかやっていけていたとしても、突発的なリスクが発生すると、赤字に転落してしまう可能性があります。
例えば、部屋の埋め込み式のエアコンが故障してしまい、急に大きな修繕費がかかってしまった、ローンの金利が上昇してしまった、空室期間が続いてしまったなど、さまざまなリスクがあります。赤字が続くと、場合によっては自己資金からの持ち出しが多くなって、苦しい状態が続いてしまい、最終的に物件を手放さなければならないことになります。
このような事例を避けるためにも、想定外のリスクに耐えることができるように、ローンのバランスを考えることはとても大切です。このバランスを欠いた状態で、マンション投資を始めたことにより、失敗してしまう人が後を絶えません。したがって、きちんと返済比率を検討して、マンションを選びましょう。
{
・とにかく立地が大切
・優良な管理会社を選ぶ
・返済比率はなるべく低く
}

マンション経営に必要な年収は?

マンション経営は、どれくらいの年収があればスタートできるのか、気になる人もいるでしょう。不動産投資と言えば、お金持ちがやるものと言うイメージがありますが、本業にどれくらいの年収があれば、マンション投資ができるのでしょうか。また、サラリーマンでもチャレンジすることはできるのか、確認していきましょう。

マンション経営は年収500万円あれば可能

だいたい年収500万円ほどであれば、マンション経営に参入することが可能といえます。この額をあげた理由は、金融機関では、年収500万円・自己資金2割ほどが準備できるかが、住宅ローンの融資が可能かどうかの基準にしている場合があるためです。実際に、マンション経営の年収のボリュームゾーンを調べてみると、年収500万円?700万円だったという結果も出ているようです。
ただ、仮に年収300万円台であっても、不動産経営のためのローンが組める金融機関もありますし、実際に始めている方もいます。ローンを組んでマンション経営を始める場合、借り入れができる額は年収の約5倍ほどと言われいます。そのため、価格の低い物件であれば、500万円に届いていない年収額でも、始めることは不可能ではありません。

マンション経営はサラリーマンの副業でもできる?

年収500万円前後からスタートできるということは、特別富裕層でなくてもチャレンジできそうな金額です。金額面でクリアできるとすると、どれくらい手間がかかるのか、本業の仕事の合間や土日にできるのか、が鍵となると言えそうです。

不動産投資の手間に副業でできるのか?

マンションの経営は副業でできるのかどうかですが、結論から言うと、サラリーマンでも副業としてマンション経営で成功することは可能です。マンション経営を含む不動産経営には、入居者の募集や入居後の対応などの管理業務が発生しますが、それらはすべて管理会社に依頼することができます。そのため、それほど多くの手間がかからないのがマンション経営です。
もちろん、最初の物件選びや、住宅ローンや納税などの諸手続きには、本人がやらなければならないものもありますが、一度入居者が住み始めてしまえば、大きな手間はかからないでしょう。日中、会社に行っている間に、家賃収入が入ってくることになるので、これからの時代の副業として、魅力的な収入源となりそうです。
{
・年収500万円以上から可
・管理に手間はかからない
・サラリーマンでも可能
}

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マンション経営で利益を出すために大切なこと

マンション経営に関して、利益を出すことができるかどうかは、もちろんあなた次第ですが、実際に多くの利益を出している人はたくさんいます。立地や需要と供給を考えて物件を選ぶ、利回りに対する返済比率やリスクをしっかり吟味して始めることなどを踏まえ、勇気を持って始めれば、これからの時代に備えた大切な副収入として育てることができるでしょう。