注目キーワード

マンションから一戸建てに住み替えた方が良い!後悔しない資金計画とは

すごく気に入って購入したマンションも、出産やこどもの成長などのライフスタイルの変化や周辺環境の変化にともなって、夢の一戸建てに住み替えたくなることがあると思います。
ただ、生涯で最大の買い物ともいわれるマンションをせっかく購入したのに、

  • またお金をかけて一戸建てに住み替えてもいいのだろうか?
  • とても高い買い物なのに住み替えてみて後悔するのは絶対嫌だ。

そんな不安が頭をよぎりなかなかマンションから一戸建てに住み替える決心がつかない、ということはないでしょうか。

この記事では、マンションから一戸建てに住み替えることを強くお勧めします!

そこで、マンションから一戸建てへの住み替えを後悔しないために、資金計画とローン残債がある場合の注意点、マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリットをご紹介していきます。

マンションから一戸建てに住み替えるときの資金計画の立て方

マンションから一戸建ての住み替えに踏み出すときに障害になる大きな不安の一つは、資金繰りです。
住み替えは、マンションの売却と一戸建ての購入という二回の不動産売買を必要とするため、どのような資金計画を立てればよいのかあいまいなままである方が多いのではないでしょうか。
まずは、住み替えによって手元に残る金額を把握することが大切です。手元に残る金額は以下の計算式で求められ、プラスになれば手元にはお金が残り、マイナスになれば負債が残ります。

住み替えで手元に残るお金 = マンションの売却価格 -(一戸建ての購入価格+住み替えにかかる費用/税金)- マンションのローン残債

この計算をするために、それぞれの要素について見ていきましょう。

マンションのローン残債を確認する

資金計画を立てる際にはじめにするべきことは、マンションの住宅ローン残債(残りの金額)を確認するということです。
住宅ローンを既に完済している場合、特に問題なく一戸建てを購入することが出来ますが、住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権とは、借りた側が住宅ローンを万が一支払えなくなった時にその住宅ローンを融資している金融機関が、担保である当該マンションを差し押さえできる権利のことです。
ローンの残債がある限りはその権利は金融機関側にあるため、勝手にマンションを売却して譲り渡すわけにはいきません。そのため、抵当権を抹消して名義変更が出来る状態にしなければいけません。

住宅ローンを組むと定期的に一定額を返済するプランにしている場合は忘れがちかと思いますが、住宅ローンの正確な額をあらかじめ把握しておきましょう。
住宅ローンの残債を確認する方法は、以下二つの方法があります。

  • 借入先の金融機関のウェブサイトをみる
  • 定期的に金融機関から発行される残高証明書をみる

※ローン残債があるときのマンションを売却する方法は以下をご覧ください。

関連記事

タイトルの通り、実はローンが残っていてもマンションは売却できます。ただし、原則住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記をしなければ、他人にマンションを譲渡することはできません。抵当権とは、借りた側が住宅ローンを万が一支払えなくなった[…]

査定でマンションの価値を把握する

資金計画を立てる上で最も不確実な要素であるのがマンションの売却価格です。「自分のマンションがいくらで売れるのか」を把握するために早急に不動産会社へマンションの査定を依頼しましょう。
査定依頼するときは、インターネットを通じて複数の不動産会社に無料査定依頼ができる「不動産一括査定サイト」を利用することをお勧めします。
不動産一括査定サイトのおすすめは「イエウール」です。イエウールでは、全国1600社以上の大手~地域密着の幅広い提携不動産会社のなかから、あなたのマンションの売却に強みを持つ不動産会社を見つけることが出来ます。
また、イエウールでは顧客からのクレームが多い悪徳不動産会社は定期的に排除しているので、しつこい営業電話を受ける心配もなく安心して査定依頼に踏み出すことができそうです。

あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!
無料診断スタート!

マンションの査定価格を把握すると、売却価格を予想するのが簡単になると思います。売却価格は査定価格と比べて上がることも下がることもありますが、マンション売却を成功させる前提で査定額と同額だと考えておきましょう。

※中古マンションの査定方法や高額査定のコツを詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

関連記事

中古マンションの売却を思い立った際にまず査定依頼をする必要があります。しかし、中古マンションの査定方法を知らずに査定依頼をすると数百万円査定額が下がってしまう場合もあります。この記事では 中古マンションの査定方法 高[…]

※マンション売却を成功させるために抑えておくべきポイントは以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事

初めてマンションの売却を検討している人は、「どういう流れで何をしたらいいか分からない」「何に注意すればいいのか分からない」「失敗したくない....」など、漠然とした不安を抱えていると思います。「分からないから」や「面倒だから」という[…]

マンションを売却する

住み替え時に必要な費用・税金を知る

続いては、マンションから一戸建てに住み替えるときにかかる費用と税金をご紹介していきます。
マンションの売却時・一戸建ての購入時にそれぞれ費用・税金がかかり、以下のような費用相場になります。

売却時:マンション売却価格の6%
購入時:一戸建て購入価格の7%(建売住宅・中古一戸建ての場合) 一戸建て購入価格の11%(注文住宅の場合)

つづいて、それぞれの費用項目を見ていきましょう。

マンション売却時一戸建て購入時
仲介手数料印紙税
印紙税登記費用
抵当権抹消費用(司法書士費用)住宅ローン借入費用
ローン一括返済手数料不動産所得税
譲渡所得税固定資産税精算金(※中古一戸建て購入時のみ)
その他費用(引っ越し費用など)仲介手数料
その他費用(※注文住宅購入の場合:土地購入費用や別途工事費など)

※中古住宅を購入する際の費用の詳細は以下の記事をご覧ください。

関連記事

持ち家を買う場合、新築か中古にするかで迷う...なんてことがあるかと思います。日本の住宅市場にはいわゆる「新築信仰」が存在し、中古物件の購入になんとなく抵抗感がある人もいるのではないでしょうか。この記事では、中古住宅の購入を検討を進めて[…]

家の模型に指をさす女

住み替え後にかかる固定費を計算する

住み替え時の収支計算はすることが出来ましたが、一戸建てを購入した後にかかる固定費もこの時点で把握しておく必要があります。

一戸建ての購入後に住宅ローン返済の費用の他にも、固定資産税と都市計画税は定期的に必ず支払わなければなりません。

種類概要計算式
固定資産税・土地や建物の所有者が原則納める税金
・毎年1月1日時点の所有者が納税する
税額=課税標準額×1.4%(標準税率)
都市計画税・法律で定められた区域内にある住宅や土地を課税対象であるため、市町村によっては課税されない税額=課税標準額×0.3%(制限税率)

これらの税金は、マンションに住んでいるときも同様に支払うものですが、長期的に考えるとマンションの場合とかかる固定資産税額は変わるので再度計算していきましょう。
計算の基準になる「課税評価額」とは、3年に一度行う各市町村による調査に基づき設定された固定資産税評価額のことを指し、土地と建物それぞれの評価額が設定されます。

ここでは、購入価格が同じ5000万円の新築一戸建てとマンションを比較し、1年目・5年目・30年目それぞれの期間に固定資産税がどれくらいかかるか確認しましょう。

まずは、土地・建物それぞれの課税評価額を計算していきます。マンションと一戸建てで購入金額に占める土地と建物の比率は異なり、マンションの場合は土地:建物=3:7ですが、一戸建ての場合は土地:建物=7:3となります。
※一般的な物件の初期評価額の算出割合を基準とし、土地は購入価格の37%、建物は一戸建ては25%・マンションは30%として計算します。

課税評価額一戸建てマンション
土地評価額1295万円=3500万円×37%555万円=1500万円×37%
建物評価額375万円=1500万円×25%1050万円=3500万円×30%

続いて、期間ごとの固定資産税額を求めます。
なお、新築住宅は一定期間(一戸建ては3年間・マンションは5年間)建物の固定資産税が半額になる軽減措置があります。
また、建物にかかる税金に関しては経過年数に伴い価値が下がる減価償却を考慮して計算されます。(※詳しくはマンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリットの章でご説明します。)

固定資産税額一戸建てマンション
初年度土地1295万円×1/6×0.01430200円555万円×1/6×0.01412950円
建物375万円×1/2×0.014×0.9625200円1050万円×1/2×0.014×0.9872030円
合計55400円84980円
4年目/6年目土地1295万円×1/6×0.01430200円555万円×1/6×0.01412950円
建物375万円×0.014×0.8343575円1050万円×0.014×0.88129360円
合計73775円142310円
30年目土地1295万円×1/6×0.01430200円555万円×1/6×0.01412950円
建物375万円×0.014×0.094725円1050万円×0.014×0.4160270円
合計34925円73220円

このように、マンションに比べて長期的にみても固定資産税を安く抑えることが出来ますが、固定費として税金がかかるため必ず抑えておきましょう。

【ローン残債がある場合】マンションから一戸建てに住み替えるときの注意点

さて、多くの人がマンションのローン残債が残った状態でマンションから一戸建てに住み替えるために、手元には負債が残る計算になったのではないでしょうか。
その場合、金融機関に借金して住み替えをすることになります。ここでは、ローンが残っているときにマンションから一戸建てに住み替える時の注意点をご説明していきます。

売り先行で住み替える

ローンが残っている状態でマンションから一戸建てに住み替える時は、先にマンションを売却してから一戸建てを購入する「売り先行で住み替えるようにしましょう。

なぜなら、ローン残債があるということは資金繰りに余裕がない状態で住み替えを行うということですので、マンションを高値で売却して一戸建て購入の際の負担を減らすことを最優先で考えるべきだからです。
売り急がず時間に余裕を持たせて売却を行うことで、買い手との価格交渉も優位に勧められやすく希望通りの売却価格で売却できる可能性が高いです。
かたや、先に一戸建てを購入してからマンションを売却する「買い先行」では、売却活動に時間の余裕が持てないため売却価格が安くなりやすいです。結果として査定金額より売却価格が大幅に下がってしまう可能性もあります。
また、高値での売却を狙って売却活動を長引かせるとマンションと一戸建てそれぞれのローンを二重に払う「ダブルローン(二重ローン)」という事態に陥り返済金額が高くなるため、資金面での負荷はさらに大きくなります。

仮住まいが必要になるという難点もありますが、手元に残るお金をなるべく大きくすることを考えて売り先行をおすすめします。

※マンションから住みかえるときの手順について詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

関連記事

今住んでいるマンションから住み替えたい!と思っている方。しかし、マンションの売却と次の物件の購入という二つの行為を行わなければいけないから住み替えは大変ですよね。そこで、この記事を読んでマンションの住み替えの手順と住み替えの時期を理解す[…]

家の査定

住み替えローンを利用する

ローン残債がある場合は、「住み替えローン(買い替えローン)」というローン制度を使うことをおすすめします。
住み替えローンとは、マンション売却後のローン残債と購入する一戸建ての住宅ローンをまとめて一緒に組めるローンのことです。
通常の住宅ローンを借りるときよりも審査基準が厳しくなりますが、借りることができたら住み替え後の資金繰りがだいぶ楽になります。

※住み替えローンの審査基準や手続きに関して詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

関連記事

住み替えは不動産の購入と売却の両方の取引が必要になり、一見すると非常に複雑そうですが、今多くの人が理想の老後生活を送るために住み替えを検討していたり、転職・転勤のために住み替えをしています。この記事では住み替えの不動産購入と売却の流れから実[…]

住み替えローンを使用する場合、通常に比べ定期的な収入がある期間が短い(定年が近い)・ローン返済までの期間が長びきやすいという傾向があるのでそれぞれの対策を詳しくご紹介していきます。

無理なく返済できる金額だけローンを借り入れる

将来的に返済が難しくなってしまった時の不安を考慮して、買い替えローンで借り入れる金額を増やしすぎるのは避けましょう。
無理なく返済するための借入額の目安は、税込年収の4倍です。例えば、世帯で1000万円の収入がある場合は、マンションの残債も合わせて4000万円までの借入額が理想です。
さきほど、ご説明した一戸建てに住み替えた後の固定費も考慮して返済金額を決めましょう。

返済期間を延ばしすぎないようにする

買い替えローンによる住み替えを検討する方の多くは30~40代といわれており定年までの期間が短いため、返済期間を延ばしすぎるのは避けましょう。
目安としては世帯主が定年を迎えるまでの年数で返済すると考えた方が良いでしょう。例えば、現在40歳の方は定年の60歳までの20年間で住み替えローンを全額返済できるように月々の返済額を設定しましょう。

月々の返済額を決める際にあわせて住宅ローンの借入先で設定されている金利割合を確認しましょう。例えば「フラット35」は、21~35年の返済期間の場合、金利は年1.21%となっています。(※2019年12月時点)
金利を残高にかけ合わせて利息額とするため、金利を把握せず毎月の支払いを続けると利息分だけ返済していて残高がほとんど減らないという恐れもあります。
そのため、一回当たりの返済で元本も返済できるよう返済期間の上限を定め、元本もきちんと返済しましょう。

また、これらの住み替え資金計画のシミュレーションを三井住友銀行のサービスで行っているため参考にしてみても良いかもしれません。

マンションから一戸建てにするメリット・デメリット

マンションから一戸建ての住み替えに踏み出すときに、物件種を変えることによる不安が生じることがあると思います。
高い買い物であるため、物件種を変えることで後悔が起こる危惧をするのは当然のことと思います。そこで、ここではマンションから一戸建てにするメリットとデメリットを紹介します。
メリット・デメリットの両方を理解することで、住み替えによる不安が軽減してマンションから一戸建てへの住み替えに踏み出すことが出来るのではないでしょうか。

以下の表を参照にメリット・デメリットをそれぞれ5つずつご紹介していきます。

メリット①住居部分が広くなる
②高い維持費を払う必要がなくなる
③自由度が高い庭が手に入る
④周囲との騒音ストレスが減りやすい
⑤リフォームに着手しやすい
デメリット①セキュリティが弱まる
②資産価値が下がりやすい
③バリアフリー対応度が低い
④交通の利便性が下がりやすい
⑤修繕費を自ら計画する必要がある

メリット

①:住居部分が広くなる

一戸建てにすることによって住まいが広くなり開放感ある住み心地を手にして、住居部分が狭いマンションの窮屈な住み心地を解消することができます。

マンションの購入当初は夫婦二人でのびのびと暮らせたかもしれませんが、お子様の成長や誕生などライフスタイルの変化によって少しずつ家のなかが狭くなってきた感覚はありませんか。一戸建ては2階部分まであるので使える部屋数が増えるうえに、隣室や階下と接していないので物音を気にせずのびのびと暮らすことが出来ます。
また、注文住宅という形で住み替える場合は、ロフトを2階部分に作ったり・階段部分を吹き抜けにしたりと空間を自由に設計することが出来ます。みんなでワイワイいいながら部屋の間取りを考えるなど、家族の絆を深める機会にもなりそうですね。

②:高い維持費を払う必要がなくなる

一戸建てに住み替えることで意外と高いマンションの維持費を払う必要がなくなります。
マンションの維持費の内訳は、毎月支払う必要がある管理費・修繕積立金、車や自転車を使っている場合は駐車場・駐輪場の利用費です。
一戸建てと異なり、マンションにはエレベーターや廊下などの共用部分やセキュリティ面といった住民全体で費用を負担しなければならない箇所があります。
都内の築10年の70平方メートルのファミリーマンションを例にすると、費用は以下のようになります。

項目費用目安
管理費約15000円/月(階層が50階ほどあるタワーマンションの場合約22000円/月)
修繕積立金約20000円/月(築年数ごとに上昇し、築20年段階では新築時の約5倍になる
駐車場利用費1台あたり約20000円/月
駐輪場利用費1台あたり約1000円/月

上記の例で1台の車と5台の自転車を所有していたとすると、ひと月あたり約60000円もの維持費が固定費としてかかることになります。
一戸建てに住み替えることで維持費にかかっていたお金を大幅に削減することが出来ます。

③:自由度が高い庭が手に入る

一戸建てにすることで「広い庭がある家に住む」という夢をかなえ自由度が低いベランダを解消することが出来ます。

住宅の中では一部に過ぎない庭ですが、この夢をかなえたくてマンションから一戸建てに住み替える!という人は意外と多いのではないでしょうか。
マンションはどうしても建築物の構造上ベランダ部分が狭くなってしまい、外に洗濯物を干したりすると何かをするスペースとして計算することは難しいです。
手入れをする必要はありますが、広い庭付きの家に住むことによって自由に使えるスペースが増え、ガーデニングや家庭菜園・バーベキューなどに取り組むことが出来るので生活の幅が広がりますね。

※庭をもつメリットや庭の有効的な活用方法に関しては、以下の記事をご覧ください。

関連記事

庭のある暮らしがしたくて戸建て住宅を購入した方、広い庭のある家を譲渡してもらった方は庭のある素晴らしい暮らしが実現できます。しかし、庭が整っていなかったり、理想的な庭とは程遠い場合は、改造をするための何かしらの作業が必要となります。広い[…]

④:周囲との騒音ストレスが減りやすい

一戸建てにすることで、周囲との音の問題に気を使う必要が減ります。
マンションの場合、上下左右の部屋に住んでいる住人との間にあるのが自室の壁であり、防音性が高いといっても完全防音でない限り歩く音や壁に何かが当たる音など自分側から発する音に気をつかう必要がありました。反対に、周囲からの生活音がうるさく日々不快感が溜まりトラブルになる恐れもあったと思います。
しかし、一戸建ては上下階とは接点がないうえ、周囲の家とは壁が離れているだけではなく塀で離されています。そのためよっぽど大きな音でない限り窓や扉を閉めていると他の家の音は聞こえることもないので、こどもなどを自由に部屋の中で遊ばせることもできます。

⑤:リフォームに着手しやすい

一戸建てにすることで、個人の意思決定だけで様々な場所のリフォームに着手することができるようになります。
マンションの場合、共用部分で欠陥や修繕したい箇所があっても住民で会議をして判断しないといけず自分の独断で修繕することができません。また、自室に関しても出来るリフォームはフローリングや設備の修繕にとどまり、増改築や吹き抜けを作るなど間取りにかかわる変更をすることは原則出来ません。
一方、一戸建てであれば住み替え後に少し生活しずらい点が出てきたとしても自分の思うように修繕をすることができるのです。

デメリット

さて、続いてはマンションから一戸建てにすることによるデメリットをご紹介していきます。
必ずしもすべてのケースに当てはまるわけではありませんが、住み替えることによってこのようなデメリットが生じるリスクがあるということは覚えておきましょう。

①:セキュリティが弱まる

一戸建ては、マンションに暮らしているときよりもセキュリティが弱まる可能性が高いです。
マンションの場合は、先ほど挙げた管理費を払うことでエントランスやエレベーターなどの共用部分に防犯カメラが付いていたり、管理会社による防犯対策がなされていますが、一戸建ての場合は管理費を払う必要がない分
セキュリティを自主的に強化する必要があります。特に1階部分は外からの距離が近いため、窓ガラスを強化ガラスにしたり玄関周辺に人感知センサーを設置するなどの対策を行うことをお勧めします。
万が一、その状態で窓や玄関の扉などの防犯対策を行わずに過ごしていると治安がよい地域だとしても何らかのトラブルが起きる恐れがあります。
実際に一戸建てが犯罪に遭遇しやすいというデータもあるので、一戸建てに住み替えたらすぐにセキュリティを強化しましょう。
侵入窃盗発生場所別認知件数

②:資産価値が下がりやすい

一戸建てにすることで、将来的な建物の資産としての価値は下がりやすくなります。
以下のグラフは、年数経過によるマンションと一戸建ての建物の資産価値の下落グラフです。グラフを見ると分かるようにマンションの資産価値はなだらかに下落していくのに比べて一戸建ては大幅に下落し築20年段階では建物の価値はゼロで土地の価値のみになります。また、マンションは賃貸としての活用がしやすいため使わなくなった場合も利益を生み出しやすいですが一戸建てでは難しいでしょう。
将来的に資産価値が下がりやすいということは念頭においてマンションから一戸建てに住み替える必要があります。

物件種別価値下落グラフ

※一戸建ての土地の資産価値を計算する方法については以下の記事をご覧ください。

関連記事

不動産情報や土地売買について調べている時、路線価という言葉を目にする機会は多いはず。路線価は、土地の売却査定額に欠かせないものであり、詳しく知っておいても損はありません。このページでは、路線価の基礎だけではなく、土地の売却価格の調べ方、一[…]

③:バリアフリー対応度が低い

生活面を考えたときにマンションから一戸建てにすることでバリアフリー対応度は低くなります。
マンションでは、基本的に共用部分にはエレベーターが設置されており、居住部分でも階段の上り下りをする機会は基本的にないですが、一戸建てだと事情は違います。
二階部分に頻繁に上り下りしたり、玄関や庭を出た後に段差があることがほとんどだと思います。
現在は周囲にバリアフリー設備を必要とする方がいなくても、将来的に自分自身やパートナーがバリアフリー設備を必要になる可能性もあります。

④:交通の利便性が下がりやすい

立地面を考えたときにマンションから一戸建てにすることによって、交通が不便になる可能性があります。
マンションは通勤をするサラリーマン向けに駅近くに建てられやすいという特性がある一方、一戸建ては駅から少し離れた閑静な住宅街のなかに建てられやすいという特性があります。
既に購入する一戸建てのエリアはある程度決めているかもしれませんが、マンションに住んでいるときに比べて最寄り駅までの距離は長くなることは覚悟しておいてください。
場合によっては最寄り駅までにバスなどの公共交通機関を挟んで少し伸びる可能性もあります。

⑤:修繕費を自ら計画する必要がある

一戸建てにすることで、マンションの時にあった月々の固定費である修繕積立金はなくなりますが、将来のために一戸建ての修繕費を自分で積み立てる必要があります。
修繕は築10年や15年ごとに、箇所を絞ってリフォームなどを行います。積み立てる費用の目安としては、10年で200万円30年住む場合は600万円を積み立てておきましょう。
具体的には、築10年でシロアリ駆除・外壁塗装、築15年で屋根や軒の塗装・床下や水回りの修繕を行います。

※一戸建ての修繕費の予算や節約ポイントに関して詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

関連記事

一戸建てを購入したら、その後の修繕やリフォーム、税金などの維持費は全て自分で負担しなければなりません。しかし、一戸建ての維持費として、どのような費用があり、どの程度の金額が必要なのか、きちんと理解していない人も多いです。住宅にかかる費用は大[…]

【体験談】住み替えた人のリアルな声を知る

物件種を変えることによるメリット・デメリットを理解しただけでは、まだマンションから一戸建てに住み替えることへの現実味を得られきれていないと思います。
そこで、この章では実際に住み替えた人のリアルな声を「住み替えてよかったこと」と「住み替えて後悔していること」の両方の側面から見ていきましょう。

住み替えてよかったこと

【周辺環境面】
・通勤時間がいままでの半分になり、その分早く帰宅することができたのでこどもと一緒にいれる時間が増えました!(34歳/男性)
・こどもが通う中学校や塾にも近くなり、マンションに住んでいたときは必要だった送迎がいらなくなってすこし楽になりました。(48歳/女性)

【物件】
・都内で住み替えをしましたが、庭が出来たことでこれまでよりこどもが自然と触れあう機会が増えました。(45歳/男性)
・マンションの時は間取りの関係でどうしても作れなかったのですが、3人の子供たちひとりひとりに部屋を作ってあげることができました。(51歳/男性)
・二世帯住宅にしたので、老化が進んだ親夫婦と孫が前よりも格段に交流する機会が増えてうれしいです。(49歳/女性)

住み替えて後悔していること

【周辺環境面】
・周辺の住民と全く会わずに住み替えを決めましたが、お隣さんの騒音がうるさくマナーも悪いので少し後悔しています。(54歳/男性)
・実は家のすぐそばがゴミ捨て場だったようで、生ごみの日は少し臭いです。(49歳/女性)

【物件面】
・マンションの時は高層階だったので日当たりが良かったのですが、全体的に暗く差し込んでくる光の量をきちんと確認すればよかったです。(46歳/女性)
・冬になって気づいたのですが、マンションの時より部屋の中が寒く断熱性を確認すればよかったです。(51歳/男性)

このように、やはり環境が変わることで良かったことも後悔も生まれてくるようです。
ただ、後悔の声を見ると分かるように、後悔を生まないためには事前確認を徹底することが重要です。
中古住宅を購入する場合、断熱性や隣人など確認しづらいものは売主に聞いてみるのもよいでしょう。