アパート経営はするなと言われる理由と経営のコツについて説明

「働かなくても安定した収入が得られる」ことから、シニア世代の貴重な収入源としても注目されているアパート経営。基本的な仕組みを理解して長期的なスパンで取り組めば一定以上の利益を出しつづけることもそれほど難しくはありませんが、地価の値動きなどリスク要因が多く、初心者がうかつに乗り出すべきではないとも言われています。
アパート経営において想定されるリスクをひとつひとつ把握し、アパート経営のリスクを極力軽減する方法について詳しく解説していきます。

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1.潤沢な資金がなければアパート経営はできない

アパート経営を維持するためには大前提として、少しのリスクでは揺らぐことのない盤石な資金力が必須になります。
なぜ、アパート経営には潤沢な資金力と経済力がもとめられるのでしょうか。また、自己資金が充分でない状態でアパート経営をはじめた場合、どのようなリスクが生じるのでしょうか。
アパート経営をつづけるうえで最低限必要となる自己資金の水準を解説するとともに、自己資金ゼロのアパート経営がいかに危険であるか、ということについて具体的に見ていきましょう。

1-1.自己資金ゼロの経営者のデメリット

自己資金ゼロの状態でアパート経営をはじめることは、理論的には可能です。金融機関からの借入を受けることもひとつの方法ですし、親類縁者などから引き継いだ物件があれば準備資金がほとんどない状態からでもアパート経営をはじめることができますが、それらの方法には一定のリスクがあり、経営者自身が巨額の負債を抱え込んでしまう危険性も視野に入れておかなくてはなりません。
自己資金ゼロのアパート経営がなぜリスキーといわれているのか。その理由についてひとつひとつ詳しくお伝えしていきます。

アパートローンなどの借入金ではじめる場合

各種金融機関が提供しているアパートローンなどを利用すれば、自己資金がゼロに近い状態でもアパート経営をスタートさせることが可能です。
最近では初心者向けのわかりやすいアパートローンが多数提供されており、それらを利用してアパート経営を開始する人も増えているようですが、はじめからローンを前提として安易にアパート経営に乗り出すのはリスクが大きすぎると言わざるを得ません。
アパートローンの本質はつまり、「借金をして経営を維持する」という点にあります。もちろん、首尾よくアパート経営が軌道に乗り、利益が毎月安定して得られるようになればローンも無理なく返しつづけることができますが、実際のアパート経営では必ずしも利益が安定化するとはかぎらず、経営が頓挫すればその点から借入金返済のプレッシャーが重くのしかかることになります。
アパート経営にかぎらず、「借金を背負う」ということは本来きわめてリスキーな行為ですので、アパート経営を検討する場合はまず数年単位で具体的なコストバランスをシミュレーションし、できるかぎり借入金に頼らずにすむ経営プランを組み立てましょう。
経営で得られる利益よりも借入金が上まわっている状態をオーバーローンとよびます。オーバーローンの本当のこわさは、年数が経つごとに負債の金額がどんどん増えていくことです。借入金には当然金利がつくため、「利息だけを返しつづけているのにいっこうに元金が減らない」というパターンに陥りかねません。
オーバーローンはアパート経営において決してめずらしいことではなく、むしろ、アパート経営が短期間で頓挫するいちばんの原因ともなっています。

親などから相続した物件を経営する場合

アパート経営において物件の取得費は、比重の大きいコストになっています。その点、両親から不動産物件を相続することができればとりあえず大幅なコストカットにつながりますが、一方で、相続した物件の老朽化や空室リスクなど、新規経営ではあまり考えなくて良い要素が関係してくるため、必ずしもメリットばかりとは言えません。
相続した物件を使用するアパート経営における最大のリスクは、物件の老朽化です。不動産物件の老朽化には、以下のようなリスクが付随します。

  • 稼働率の低下
  • 賃料の低下
  • 売却時の価値低下

老朽化が進んだ不動産物件は空室の出る期間が長くなり、結果として占有率が低下します。 そのうえで入居者を補充しようとしても、以前と同じ賃料で入居者が集まることはないので、賃料はますます引き下げられることになり、 その結果、敷金、礼金も引き下げなくてはなりません。得られる敷金が減ってしまえばメンテナンスができる範囲も狭くなっていきますので、老朽化がよりいっそう進みやすくなります。
一般的に、空室は1年で1室のペースで生じるとされています。この知識をもとにおおよその賃料収入をシミュレーションすることが可能で、たとえば、家賃10万、満室で12室のアパートを5年間経営する場合、

トータルの賃料=(12室×10万円×12カ月)―(5室×10万円×12カ月)

という式で5年分の賃料をシミュレーションすることができます。アパートの賃料は老朽化以外にもさまざまなリスクに寄って変動してしまうため、経営者としては物件の耐用年数と経過年数をつねに把握しつつ、多面的な視点にもとづいて経営にあたる必要があります。

1-2.副業や不労収入に対する安易な考え方は危険

自己資金と損益分岐点とのバランスは、不動産投資にとって非常に重要な要素です。自己資金の割合が増えるにつれて損益分岐点が低下するため、必然的に自己資金からの補填の割合が低くなり、赤字に陥る可能性は低く、なおかつ必要に応じて家賃を引き下げる余裕もあります。
アパート経営はビジネスです。自己資金が充分でない場合、空室が発生するとすぐに補填を余儀なくされ、損失がますます広がっていきます。アパート経営にあたっては、極力感情を抑え、静かに考えることができるクールな脳が必要です。
「不動産には安全なものはない」という言葉があります。安価な物件には、地盤に問題があり、交通アクセスが悪い、などそれなりのリスクがあるものですが、「価格に比例して面積が広い」などのいわゆる「掘り出し物」を探している人も少なくありません。
言い換えれば、不動産には負の要素が隠されていると考えることは不動産管理の鉄則であり、リスクを極力減らしたいのであればやはり、ある程度の初期投資を覚悟する必要があります。
{
・アパート経営はリスク多し
・借入金は負担が大きい
・空室リスクを要チェック
}

2.アパート経営がおすすめできない理由

繰り返しになりますが、資金力によほどの余裕がないかぎり、アパート経営で利益を安定化させることは至難の業であると言わざるを得ません。
アパート経営がおすすめできないと言われている理由をお伝えしつつ、比較的低リスクではじめられるとされるサブリース契約についてそのリスクとメリットを具体的に解説していきます。

2-1.サブリース会社との一括借上げ契約と実情

自己資金が少ない状態でもはじめられるアパート経営のかたちとしてここ数年注目されているのがサブリース契約です。
サブリース契約ではまずはじめに「アパートを経営したい人」とサブリース会社が契約を結び、それ以降はサブリース会社のほうから毎月の賃料収入が分配される仕組みになっています。
サブリース契約は一時期、従来のアパート経営の弱点を補完する画期的なシステムとして注目されましたが、最近ではあらゆる角度からリスクが指摘されており、必ずしも万人向けとは言えない現状があります。サブリース契約の問題点について具体的に見ていきましょう。

満室時の賃料の8割以上の保証があり管理もしてくれる

サブリース契約の最大のメリットは、「毎月の賃料収入を一定に保つことができる」ということです。仮に不動産物件に空室が生じたとしてもサブリース会社のほうがその分の損失を補填してくれるため、経営者側としては大きな損失を背負うことなく長いスパンで経営をつづけられる、という強みがあります。
実際、ほとんどのサブリース会社が契約時に8割以上の賃料保証を明示しており、なおかつ物件の運営管理も一任することができるため、経営者としての負担を最小限におさえることができる、というメリットが挙げられています。

家賃保証や空室保証は長期継続されないのが実情

サブリース契約最大のメリットは毎月の賃料保証にあります。しかしながら、日本国内の現状を見ると必ずしも契約時の家賃補償が継続されているとは言えず、空室リスクについても最終的には経営者自身が背負うことになるため、トータルで考えればかえってデメリットのほうが大きくなると言われています。
さらに、サブリース会社の倒産などのリスクも視野に入れなくてはならず、当初のように「サブリースなら無条件に安心」とは言いがたい現状にあることを理解しておく必要があります。

2-2.アパート経営者の借金返済が困難になる危険性が高い

借入金がある状態でサブリース契約を結んだ場合、経営者側に借金返済という大きなリスクが残るケースが少なくありません。
サブリース契約において経営者自身が留意すべきおもなリスクファクターとそれぞれの対処法についてあらかじめ把握しておきましょう。

契約の更新により家賃収入が下がる

サブリース契約は、契約の時点から毎月の賃料収入が空室率や入居者の増減などにかかわらず保障されるところに特徴があります。
ただし、現状ではサブリース契約において契約時の賃料水準が長期的に保証されるケースはむしろまれであり、実際は更新のたびに賃料収入が引き下げられていくのが通常のパターンです。
したがって、契約時の賃料収入を基準にして長期的な経営プランを組み立ててしまうと必ずどこかでずれが生じ、その分の損失を経営者自身で補填する必要に迫られることになります。
更新ごとに賃料収入が引き下げられるのは、経年劣化による不動産物件の資産価値の低下を考慮すればむしろ自然な措置であり、その意味では「賃料収入が永続的に保証される」というサブリース契約はそもそも無理があるのかもしれません。

サブリース会社の倒産による損失

賃料収入を分配するサブリース会社が倒産してしまえば、当然、賃料収入は保証されず、借入金についてもすべて経営者自身が背負うことになります。
現状ではサブリース会社の倒産にともなう顧客への損失補償システムについては未整備な部分が多く、メリットばかりを考慮してサブリース契約を検討するのはリスクが大きすぎると言わざるを得ません。
{
・更新ごとに賃料ダウン
・倒産後も補償なし
・デメリットも意識して選択
}

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3.それでもアパート経営をしたいなら

ここまではアパート経営のリスクばかりを見てきましたが、長期的なシミュレーションを繰り返し、基本のポイントをきちんとおさえればアパマン経営において安定した利益を出すことは不可能ではありません。アパート経営を軌道に乗せるために意識すべきポイントについて見ていきましょう

3-1.故障箇所やそれ以外の修繕費をシミュレーション

アパート経営において初心者が見落としがちなのが長期的な修繕リスクです。不動産物件もかたちのある資産である以上経年劣化は免れず、修繕箇所をその都度特定して補修していくこともまた経営者としての責務となります。
長期的な修繕費は物件の築年数や耐用年数などから数値的に細かく割りだせますので、経営をはじめる前にあらゆるリスクファクターについて詳細にシミュレーションしておきましょう。
3-2.初期の家賃収入が保証されると期待しない
アパート経営がしばしば失敗に終わるのは、初期の頃の賃料収入をベースにして長期的なコストバランスをシミュレーションしてしまうためです。
不動産物件は必ず劣化していきますから、長期的なスパンで見れば一定の割合で資産価値が低下していき、それにともなって適切な賃料を設定していくことが入居者確保のためのポイントになります。
{
・長期的な視点が必要
・経年劣化が必須
・賃料収入の引き下げは不可避
}

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4.資産を有効活用したいなら

長期的な資産活用を目標にしているのなら、アパート経営以外にも選択肢はいろいろと考えられます。アパート経営以外で安全に資産を運用できるアプローチについてお伝えしていきます。

4-1.不動産物件の等価交換

もともと資産価値の高い不動産物件であれば、アパート経営などで経年劣化をさせるよりも、不動産物件同士で等価交換を行ったほうが活用につながる場合があります。
等価交換が可能な土地であるかどうかは不動産業者に相談することで適切に判断することができますので、まずは信頼できる不動産業者のピックアップからはじめてみましょう。

4-2.不動産全部を売却をして現金化する

土地そのものに一定の価値が認められる場合、不動産物件そのものをすべて売却して現金化する、という活用方法が考えられます。
更地に戻すことによって土地の活用パターンがさらに広がり、アパート経営以上に安定的な利益が期待できる場合がありますので、不動産業者と緊密なコミュニケーションを取ったうえでライフスタイルに見合った活用方法を摸索しましょう。

5.アパート経営以外にも不動産を有効活用できる手段がある

余っている不動産物件を活用する道はアパート経営ばかりではありません。物件を等価交換する、不動産部分を現金化して更地として活用する、駐車場などにして固定収入を期待するなど、不動産を有効活用するアプローチはいろいろと考えられますので、まずは信頼できる不動産業者をピックアップし、利益を最大化できる道を探しましょう。

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