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儲かるアパート経営と損する経営の違いについて具体的に解説

「働かずに安定した利益を確保したい」と思った時、真っ先に思い浮かぶことは、アパート経営なのではないでしょうか。最近では、リスクばかりが強調されることが多いアパート経営ですが、メリットとデメリットを理解し、基本的なポイントをきちんと押さえれば、初心者でも長期的に利益を確保することができます。
こちらで、「しっかり利益を出す」ための賢いアパート経営のポイントについて、具体的に解説していきます。リタイア間近で、アパート経営を具体的に検討している方、現役のうちから将来のアパート経営を考えている方も、ぜひ参考になさってください。

アパートを経営することで得すること

現役を退いても、まだ元気で収入を得たいというシニア世代にとって、アパート経営は貴重な収入源だと考えられます。リスクばかりが強調されている影響で、「アパート経営はこわい」と思い込んでいる初心者の方も、多いかもしれません。しかし、デメリットのほうを気にしていたのでは、せっかくのチャンスをつかむことはできません。
初心者でも、長期的なスパンで利益を安定化させられる、初歩的なポイントについて具体的に把握し、将来のビジョンを明確にしておきましょう。

最小限の自己資金でスタート可能

アパート経営や不動産投資は大がかりな事業であり、まとまったコストをかけて初期投資を行わなければ、始められないと思われている方も多いかもしれません。しかし、アパート経営の形態によっては、自己資金が少ない状態からでも、手軽に始められます。また、それ以降のメンテナンス次第では、利益率を段階的に上昇させることができます。
自己資金が少ない状態で、アパート経営を始める方法としては、物件を相続する、サブリース契約を結ぶなどが考えられます。ただし、物件の相続やサブリース契約については、いくつかのデメリットがあります。そのため、メリットとともにデメリットのほうもきちんと考慮したうえで、予算とライフスタイルに見合った運用形態を探しましょう。

専門知識がそれほど問われない

アパート経営の大きなメリットは、特別な専門知識がなくても、比較的手軽に始められるということです。もちろん、所有権移転登記など、法律上の知識はある程度必要になります。ただし、不動産業者に一連の業務を委託することにより、経営者というよりもフランチャイズのオーナーのような形で、知識の少ない状態から、アパート経営をスタートさせることができます。
専門的な業務について自信がないという方は、サブリース契約を利用することによって、毎月の賃料収入が保証され、家賃をサラリーのような形で安定して受け取ることができます。

空室リスクが比較的低い

アパート経営においては、新築物件のほうが有利であるように思われるかもしれませんが、現状を見る限りでは、必ずしも新築物件ばかりに入居者が集まるわけではありません
むしろ、入居前に物件を確認することができる、中古物件のほうが人気が高いエリアもあり、「中古=利益率があがらない」と思い込む必要はありません。またオーナー自身も、おおよその形がすでにでき上がっている中古物件であれば、購入後のメンテナンスコストなどを、具体的にシミュレーションすることができるので、予期せぬトラブルを防ぎやすいと言えます。

将来の物価上昇もほぼ影響なし

初心者の方が、意外に気づきにくいアパート経営のメリットとして、「インフレに強い」ということが挙げられます。インフレになると物価上昇にともなって、不動産物件の資産価値も上昇するため、場合によっては家賃を引き上げることも可能になります。
反対にデフレ状態のときには、それに合わせて家賃を引き下げなくてはならないということはないため、実質的には最初に設定した家賃を、長期間に渡りキープしやすいと考えることができます。
ただし、中途半端なインフレのときに家賃を引き上げてしまうと、入居希望者が減り、かえって家賃収入が下がってしまう可能性があります。したがって、常日頃から経済の動向をチェックし、損益分岐点のラインを見極める判断力を養っておきましょう。

入居者をピンポイントに絞り込める

今の時代、あらゆるサービスが細分化を極めており、昔のように「広く浅くカバーする」というスタンスでは、アパート経営においても芳しい成果を得ることは、難しい状況になりつつあります。
単身高齢者専用、学生専用、ペット用賃貸など、それぞれのニーズをより細かく絞り込んでいくことで、むしろターゲットがわかりやすくなり、入居者のほうにも選んでもらいやすくなります。

相続税を大幅に節約

ここ数年は、ますます将来的な節税対策を見据えて、アパートなどの不動産物件を保有するシニア世代が増えています。不動産物件の評価額によっては、相続税が大幅に軽減され、結果として手元にまとまった現金を残すことができます。相続税の算出式は、以下の通りです。

相続税額=(全ての財産額?基礎控除額)×相続税率

上記の算出式のポイントは、基礎控除額で課税対象となる資産額を、基礎控除の範囲内で収めることができれば、その年の相続税はゼロになる点です。相続税と不動産物件の関係については、以下を御参照ください。

  • 評価額が少ないほど節税効果がある
  • 土地:貸家建付地(アパートなどの賃貸物件)の評価がされ、更地の80%ほど減少する
  • アパート:建築費用の50~60%の評価。賃貸物件は評価額が更に30%控除される

{
・アパート経営で副収入確保
・不動産はインフレに強い
・節税対策になる
}

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豊富な自己資金をキープしている

アパート経営の明暗を分けるのは、自己資金比率であるといっても大袈裟ではありません。アパート経営そのものは、自己資金が少ない状態からでも始められますが、長期的なリスクに備えるためには、やはり一定以上の自己資金が必要になります。そして、自己資金の割合が、そのまま精神的なゆとりにつながるとも考えられます。
たとえば、予期せぬ空室リスクが生じた場合、自己資金が充分にあれば借入を増やしたり、家賃を引き上げたりすることなく、損失に対応することができます。また、敷金や礼金、修繕積立金が少ない初期の段階でも、物件の破損や劣化などに、無理なく対処することが可能になります。

あらかじめ広い土地を保有している

アパート経営において、自前の土地は大きなアドバンテージになります。当然、もともと土地を所有していれば、その分だけ初期投資のコストを削減できますし、ゼロから土地を調達する時間と労力を、節約することにもつながります。
また、「小規模宅地等の特例」などを利用することにより、所得税や固定資産税を大幅に軽減することができるので、税法上の知識についてもあらかじめリサーチしておきましょう。

長いスパンで固定収入を確保

会社員として第一線をリタイアした方が、まず心配になることは収入面です。平均寿命が80歳を超えつつあり、健康寿命のほうも70歳以上になろうかという時代。当面の生活費は、退職金や年金などで確保できるとしても、少しでも暮らしにゆとりをもたせるためには、それ以外に何か安定した収入を確保する必要性が出てきます。
その意味では、それほど体力を使うことなく、固定収入が得られるマンション経営は、まさに最適な選択肢であると言えるでしょう。

賃貸としてニーズがある

当たり前の話ですが、立地の悪いところでアパート経営を続けても、思うように利益を得ることはできません。賃貸需要を推し測るポイントは、周辺の路線価などです。たとえば、最寄駅から多少アクセスの悪いエリアだったとしても、徒歩圏内にコンビニや病院がある、学校が近いなどの条件がいくつか揃っていれば、需要が高まって入居者が集まりやすくなります。
賃貸用物件を下見する際には、必ず不動産業者に同行してもらい、アマチュアでは気づきにくい細かいチェックポイントについても、説明してもらうようにしましょう。

将来的なニーズを視野に入れる

今や、人がサービスに合わせるのではなく、サービスが人に合わせる時代です。とくに、高齢化が進むこれからの日本では、お年寄り向けの住宅や、障害のある方にとっても安心して暮らしやすい、バリアフリー住宅など、一人ひとりのニーズにきちんと対応することで、社会的な信頼が増し、長期的に見ても入居者が途切れにくくなります。

隅々まで管理情報を把握している

ある程度経験があるなら、物件の運営や管理を自分一人で行うことも、一つの方法です。管理を自分自身で行うことによって、委託料をカットすることができるため、トータルの利益を増やすことにもつながります。
ただ、自主管理であれば、ほぼ1日中拘束時間になると考えたほうが良いでしょう。よって、すでに仕事をリタイアしているなど、フリーになる時間が豊富にある状態でなければ、かえって入居者離れにつながる可能性があります。副業としてアパート経営を続ける場合は、管理会社に委託したほうが得策かもしれません。

サブリース契約はおすすめできない

毎月の賃料収入が、一定額保証されるサブリース契約は、一見するとメリットが大きい経営形態のように思えます。しかし、物件の資産価値の下落や、親会社の倒産などリスク要因が多く、必ずしも望ましい選択になるとは限りません
少なくとも、潤沢な自己資金が用意でき、自由になる時間が豊富にある場合は、サブリース契約ではなく、従来型のアパート経営を検討したほうが、得策といえます。
{
・賃貸需要をチェック
・立地以外も注目
・ライフスタイルも考慮
}

中古と新築を徹底比較

不動産物件の購入を検討する際、「新築か中古か」というのは、大きな悩みどころになっています。中古と新築には、それぞれどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

ランニングコストを抑えられる

新築のメリットとして、ランニングコストの安さが挙げられます。購入時点から数年間は、設備の修繕などを行う必要がないため、その分だけ初期投資のコストを減らすことができます。
ただし、新築物件であっても、将来的には必ず老朽化に伴う修繕が必要になってきます。そのため、初期の段階から将来のランニングコストを視野に入れ、トータルの修繕コストを綿密に計算しておきましょう。

減価償却などで節税を意識

不動産物件など、購入にあたってまとまったコストが必要になる資産の場合、その購入費用を減価償却という形で、毎年計上することが認められています。減価償却費の割合を増やすことで、課税所得を少なくすることができ、結果としてトータルの課税負担を、大幅に軽減することにつながります。
減価償却費を正しく算出するためには、償却率と建物の法定耐用年数を把握する必要があります。法定耐用年数は、建物の構造によって定められており、たとえば木造アパートは22年となっています。
{
・中古は内覧がしやすい
・初期投資なら新築が安い
・減価償却費にも注目
}

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こんなアパート経営は危ない

アパート経営を本格的に始めるにあたっては、メリットばかりに目を向けるのではなく、リスクについてもきちんと頭に入れておく必要があります。「こんなアパート経営は失敗する」という、典型的なパターンについて紹介するので、教訓としてぜひチェックしておきましょう。

あいまいな見通しで始める

アパート経営は長期的な視点が必要になり、初期の段階で緻密な資金計画を立てなければ、必ず将来的に破綻をきたしてしまいます。また、完全に自己資金のみで経営を始める場合も、金融機関からの融資を受ける場合も、物件を購入する前から、長いスパンでの資金計画を組み立て、不測の事態を想定できるほどのゆとりを持つことが大切です。
初心者の場合は、まずは、不動産業者や金融機関の担当者と緊密な連携をとり、損失を最小限にコントロールできる、ローリスクな経営プランを具体化させていくことがポイントになります。

事前知識が不足している

アパート経営は実は、「経営者としていかに多くの知識とスキルを持っているか」ということが、最大のポイントになってきます。アパート経営において安定した利益を出し続けるためには、数字に強くなる必要があります。その時々の経済情勢や株価などの動向から、将来的な路線価、地価の動きを予測できるだけの先見性を、持てるかどうかが勝負をわけると言われています。
アパートオーナー向けの各種セミナーに積極的に参加して、知識を蓄えることも重要ですし、常に新聞やニュースをチェックし、多方面にアンテナを張っておくことで「先々を読む目」を養うことができます。

経営に伴うリスクを無視している

アパート経営において、空室率や家賃滞納は、必ず視野に入れておくべきリスクファクターです。この部分を楽観的に考えすぎていると、長期的には必ず資金計画に狂いが生じ、その分だけ損失が大きくなってしまいます。
一般に、アパートの空室は1年のうちに1室は生じるとされており、転勤や卒業の多くなる4月、10月には、とくに空室が発生しやすくなると考えられます。したがって、あらかじめその期間に合わせて、入居者募集を強化するなどの対策を考えておきましょう。
{
・資金計画は綿密に
・常に勉強という姿勢で
・空室や家賃滞納を考慮
}

利益が出ないなら物件の売却も検討しよう

アパート経営に必勝法はありません。努力を重ねても思うように利益率が上がらない場合は、経営にこだわるのではなく、土地および不動産の売却を検討したほうが、メリットが大きくなる場合があります。

思いきって土地を売る

アパート経営で芳しい結果が得られないようなら、不動産物件の立地に問題があるのかもしれません。その場合は、一旦土地ごと売却して、得られた売却益で新たな物件を購入することも、一つの選択肢になります。
土地の売却益については、翌年の確定申告できちんと申告する必要があるので、不動産業者や司法書士などの専門家と相談のうえ、かしこい節税プランを組み立てましょう。

建物部分のみを売る

アパート経営ではなく、駐車場経営などに切り替えたいなどの場合、アパートだけを売却するというパターンも有力です。
また、完全に更地に戻す場合と建て替えの場合では、税務上の処理も変わってくるので、いずれにしてもプロフェッショナルと連携のうえ、課税負担を最小限に抑えられる方法を考えましょう。
{
・プラン変更なら土地の売却
・建て替えならアパート売却
・まずは正確な査定を
}

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不動産経営には長期的なビジョンとリスクヘッジが重要

アパート経営は、長期的なビジョンを持って、綿密なプランを立てることが最大のポイントです。必ず成功するという保証はありませんが、ここで紹介したいくつかのポイントを意識することで、リスクを少なくすることができ、利益を段階的に増やすことができるでしょう。