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アパート経営には確定申告が必要なのか?その申告の方法を解説

アパート経営を始めたら確定申告は必要だと思いますか。結論としては必要です。アパート経営などの不動産収入の場合では、確定申告の中の青色申告を複式簿記で行うと、節税に繋がります。青色申告には様々なメリットがあります。
また、この記事では確定申告の納税額の算出や流れ等について詳しく解説しています。最後まで読んで頂ければ、どの様に確定申告すれば良いのかしっかりと理解できます。

1.アパート経営をはじめたら確定申告をしよう

アパート経営を始めると、数多くの事務仕事が増えてきます。しかし、その中で重要なのが確定申告です。
まず、アパート経営での所得が20万円以上なら確定申告をすることが必要になります。また、所得が上がっていなくてもやっておくとメリットはありますので、忘れずに確定申告を行いましょう。

1.1 20万円を超えたら確定申告が必要

この20万円とは、アパート経営で得た総収入から必要経費を引いた金額、いわゆる不動産所得が20万円を超える場合の事です。もし、これを満たしているのなら必ず確定申告をしなければなりません。
忘れずにしっかりと行ってください。

1.2 それ以外でも確定申告した方が良いこともある

もしも、不動産所得が20万以下なら必ずしも確定申告をする必要はありません。ただし、アパート経営で赤字が出た場合、本業の給与所得や事業所得から不動産所得で出たマイナス分を差し引くと、損益通算が出来ます。
損益通算ができると、本業の所得税を節税出来る事があるので、確定申告をしたほうが良さそうです。もしも、始めたばかりで赤字が出ているのなら、確定申告で節税を考えてみましょう。

・20万を越えたら必要
・申告すれば損益通算できる
・節税に繋がります

2.アパート経営の場合は青色申告のほうが有利

不動産所得が20万円以上であるのなら確定申告が必要となりますが、実はこの確定申告にはいくつか種類があります。まず、確定申告には青色申告と白色申告があります。また、この青色申告を行うには条件があります。
なお、節税面で比較すると青色申告の方が優れています。ここでは、これ等を3点について解説していきます。

2.1 確定申告には青色申告と白色申告がある

この2つの申告の違いは、白色が全ての業務を行う人を対象にしているのに対して、青色申告は事業所得や不動産所得、山林所得のいずれかの収入がある人が選択できる申告方法です。
つまり、不動産所得がある場合には白色申告はもちろん、青色申告も選択する事が出来ます。ただし、青色申告を行うには条件があります。

2.2 青色申告をするためには

まず、青色申告を行うためには、アパート経営の開始日から2カ月以内に「青色申告承認申請書」を管轄の税務署に提出する必要があります。こちらは必ず必要です。
次に、青色申告は複式簿記と単式簿記のいずれかで記帳する必要があります。なお、前者と後者の簿記の方式の違いによって控除額が変わってきます。この2点が青色申告の申込みには必要となります。

2.3 節税面では青色申告の方が優れている

具体的な額としては、複式簿記なら65万円の特別控除が受けられ、単式簿記なら10万円の特別控除が受けられます。この額を聞けば複式簿記の青色申告の方が節税面で優れています。
また、青色申告では事業的規模と言う条件を満たした上で、複式簿記での記帳を行うと赤字を3年間繰り越し出来るなど、優遇措置が利用できます。
この様に控除額と優遇措置の2点で優れています。近年では白色申告も記帳と記録保存が義務づけられており、手間に関してはそこまで変わりません。会計ソフト等を使うなりすると簡単に記帳ができるので、アパート経営の場合は青色申告のほうが有利といえるでしょう。

・青色も白色の申告がある
・青色は申請が必要
・青色の方が節税出来る

3.所得税の計算方法


所得を計算する
課税所得を計算する
税額を計算する
納税額を計算する

所得税の計算手順は以上の通りです。それではそれぞれの計算方法を見ていきましょう。
まず、所得を計算してみましょう。こちらは以下の様に計算されます。
<所得の計算方法>

収入−必要経費=所得

なお、アパート経営で得た収入とは、例えば家賃や共益費、礼金、敷金もしくは保証金のうち返還する必要のない更新料等から、アパート経営に掛かった必要経費を差し引いた物です。
次に、課税所得を計算してみましょう。課税所得以下の様に計算されます。
<課税所得の計算方法>

所得−所得控除ー特別控除=課税所得

こちらは上記の所得から所得控除、例えば基礎控除や扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除等と青色申告特別控除を差し引いて計算されます。なお、この青色申告特別控除は事業的規模に左右され、アパート等なら独立した室数がおおむね10室以上、独立家屋の貸付けではおおむね5棟以上という条件があります。
さらに、税額を計算してみましょう。税額は以下の様に計算されます。
<税額の計算>

課税所得×税率=税額

こちらは簡単で所得税率を掛けて所得税額を求めます。なお、複数の所得、例えば本業の給与所得や事業所得等がある場合には、損益通算を行って総所得金額に税率を掛けて税額を求めます
最後に、納税額は以下の様に計算されます。
<納税額の計算>

税額−税額控除=納税額

もしも、この際に住宅ローン控除等の税額控除があれば、税額から直接差し引いて納税額を求めます。

4.アパート経営にかかる必要経費

所得の計算では必要経費が計算に関わってきます。では、この必要経費とは何なのでしょうか。まず、必要経費と認められる、もしくは認められない物はいくつかあります。
また、必要経費として認められる物の中の1つである減価償却費について分かりやすく解説していきます。ここでは、これ等を見ていきましょう。

4.1 必要経費として認められるもの

以下の物が必要経費として認められます。

  • 借入金利子
  • 減価償却費
  • 租税公課
  • 損害保険料
  • 修繕費
  • 交通費
  • 管理費
  • 通信費
  • 接待交際費
  • 消耗品費
  • その他

それぞれがどの様な物なのかについては次の通りです。

借入金利子

金融機関から資金を借り入れて不動産を購入した場合のローンの利息の事です。

減価償却費

建物や附属設備の取得費用や購入費用は定められた期間で費用を分割し、減価償却費として毎年一定額を計上する物です。

租税公課

まず租税は、不動産の取得や事業に関わる固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税、印紙税、事業税等の税金です。次に公課は、管理費である共益費や修繕積立金、町内会費等です。

損害保険料

火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険等の事です。

修繕費

建物や付属設備、機械装置、器具備品等を通常に維持管理や修理のために支出される修繕費の事。具体的には入居者が退去した後の原状回復のための内装工事費やエアコンもしくは給湯器などの設備交換費用、クリーニング代等です。

交通費

物件の確認などで現地に行くために使用した電車代やガソリン代、駐車場代等です。

管理費

管理会社に管理委託した場合の管理委託費や賃貸管理代行手数料の事です。

通信費

管理会社や入居者との連絡に使った電話代や郵便代、インターネット通信費等です。

接待交際費

不動産会社や管理会社、税理士等との打ち合わせのための飲食費等です。

消耗品費

物件撮影のために使用したデジカメやチラシ作成のために使用したPC、プリンター、印刷用紙などの代金です。

その他

アパートを建て替えた場合の測量費や取壊し費、立退料、印紙代、地代家賃、光熱水費、ローン借り換えに要する諸費用、税理士報酬、司法書士報酬、給与等です。

4.2 必要経費として認められないもの

必要経費として認められない物は以下の通りです。

  • 借入金の元本返済
  • 土地や建物を売るためにかかった費用
  • 私生活に関する費用

それぞれがどの様な物なのかについては次の通りです。

借入金の元本返済

金融機関から資金を借り入れて、不動産を購入した場合のローンの元本分の返済金です。

土地や建物を売るためにかかった費用

古いアパートを取り壊して譲渡または売却したり、自宅に建て替えた場合の測量費や取壊し費、立退料等です。

私生活に関する費用

食費や光熱費、電話代等のうち、私生活で使用した費用の事です。また、使用時間の割合や使用面積の割合等の按分率から必要経費にする事が出来る場合もあります。そのため、少額でもアパート経営に要した費用は全て記帳し、領収書を保管もしくは整理しておきましょう。
なお、経費として認められるかどうか不明な場合は、税務署や税理士に相談すると良いです。

4.3.減価償却とは

まず、減価償却は一定の年数を通して毎年、価値が目減りした分だけを必要経費として計上することが可能な物の事です。なお、この様な性質であるため、建物を取得するに辺り掛かった費用の全てを取得した年に全額を必要経費にする事は出来ません。
次に、この時の一定の年数とは法定耐用年数と言って、資産毎に定められています。建物の場合は鉄筋コンクリートなら(RC)および(SRC)であれば47年、重量鉄骨なら34年、軽量鉄骨造であれば27年、木造であれば22年となっています。
また、減価償却費の計算方法は、減価償却の対象となる固定資産の購入代金を法定耐用年数の期間で同額ずつ償却していく定額法と毎年償却の金額から一定の割合で償却していく定率法があります。
なお、この定額法と定率法をどの様に使い分けるのかと言えば、建物や附属設備、アプローチや植栽等の構造物は全て定額法で計算します。本題の減価償却費の計算は、それぞれ耐用年数によって定められている償却率を使い、取得価額に定額法の償却率を掛けて減価償却費を算出します。
さらに、青色申告の場合だと小額減価償却資産の特例を活用できます。これは、30万円未満のものであれば一括で、その事業年度の経費を計上する事が可能で、限度額は300万円となっています。

・経費として認められる物
・経費として認められない物
・減価償却も理解すること

5.確定申告に必要な書類を準備する

ここまでの解説で確定申告がどんな物なのか理解出来た事でしょう。それでは、次はこの確定申告にどんな書類が必要なのか理解しましょう。
具体的には、確定申告に関する書類と収入を証明する書類、必要経費を証明する書類が必要です。また、スムーズに申告を終えるためにはいくつかのポイントがありますここでは、これ等について解説していきます。

5.1 確定申告に関する書類

こちらの書類は以下の様になっています。

  • 確定申告書
  • 不動産収支内訳書
  • 所得税青色申告決済書

これ等はどれも国税庁HPか税務署から入手することが出来ます。必要な書類なので必ず用意してください。

5.2 収入を証明する書類

収入を証明する書類は以下の様になっています。

  • 源泉徴収票
  • 家賃の入金があった通帳
  • 賃貸契約書
  • 家賃の送金明細書

まず、源泉徴収票は本業の勤務先から送付されます。次に、家賃の入金があった通帳に関しては、あらかじめアパート経営用と個人用の通帳は分けておきましょう。なお、敷金や保証金等は入居者からの預り金で、収入にはならないので別に管理してください。
また、賃貸契約書に関しては、管理委託している場合に紛失してしまった時には管理会社から入手出来ます。最後に、家賃の送金明細書は管理委託している場合には管理会社から送付されます。

5.3 必要経費を証明する書類

必要経費を証明する書類は以下の通りです。

  • 1.管理費・修繕積立金の金額を証明する書類
  • 2.管理会社委託手数料の明細書
  • 3.損害保険の控除証明書
  • 4.不動産売買契約書
  • 5.譲渡対価証明書
  • 6.不動産所得税や登録免許税、固定資産税、都市計画税等の納付通知書
  • 7.修繕費や資本的支出の見積書、請求書、領収書
  • 8.住宅ローン残高証明書
  • 9.光熱水費・交通費・印紙などその他の領収書

補足事項について解説します。1については、管理組合に管理費、もしくは修繕積立金を支払っている場合のみです。口座引き落としにしている場合は通帳の履歴で大丈夫です。
2については、管理委託している場合には管理会社から送付されます。3については、火災保険や地震保険で保険会社から送付されます。
4と5については、紛失した場合には保険会社より入手してください。6については、国もしくは地方自治体から送付されます。
7については、どんな修繕をしたのか内容が大切なので、見積書や請求書、領収書はセットで保管しておくのが良いでしょう。8については金融機関から送付されます。

5.4 スムーズに準備するために

スムーズに準備するためにはいくつかのポイントを押さえましょう。まず、日頃から会計ソフトなどを利用して出入金の記録をこまめにつける癖を付け、契約書や領収書等は紛失しないように整理して保管をしましょう。
次に、確定申告書や青色申告決算書は、国税庁HPの「確定申告書等作成コーナー」で、画面の案内に従って金額等を入力することにより、税額などが自動計算されるので便利です。最後にプリントアウトするだけなので活用すると良いです。
また、分からない事があれば税務署や税理士、管理委託している場合には管理会社の担当者等に相談または確認をしてください。なお、税務署に相談する場合は、分かると思いますが確定申告の時期の税務署は混雑するので、なるべく早めにすることを心がけてください。
最後に、管理会社に管理委託、もしくは賃貸管理代行する場合には、信頼出来る不動産業者から選ぶことが大切です。ただし、どうやって信頼出来る不動産会社を見つければ良いのか分からない時には、イエウールを利用してください。
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6.確定申告の流れ

最後に、どの様に確定申告を行うかについても理解しておきましょう。必要な書類や簿記を行っていても、流れが分かっていなければ申告し忘れてしまうかも知れません。そういう意味でも流れを理解しておく事は大切です。
まず、確定申告は申告の期間内に確定申告をする必要があります。次に、期限までに税金を納付する必要があります。また、過不足分の納付または還付して貰いましょう。
なお、確定申告を忘れたり申告しなかった場合にはそれ相応のペナルティがあります。

6.1 申告の期間内に確定申告をする

確定申告は毎年2月16日から3月15日までの時期に行います。また、申告は所轄の税務署に確定申告書を郵送や持ち込み、e-Taxによる電子申告で行う事が出来ます。
時期を勘違いしないようにしてください。

6.2 期限までに税金を納付する

確定申告で算出した所得税は、納付期限までに金融機関の窓口で納付する必要があります。なお、この期限は確定申告の期限と同じ3月15日までです。また、納付書は税務署や金融機関に備え付けの物を使ってください。
この他、振替納税の申し込みをした場合は、4月以降に口座から引き落とされます。さらに、振替納税の申し込みは、振替依頼書を所轄の税務署や金融機関へ提出してください。

6.3 過不足分の納付または還付

確定申告後は所轄の税務署から必要に応じて、納税または還付手続きの通知が来ます。の時不足分があれば追加で納付し、超過分があれば還付されます。
なお、前者ではダイレクト納付のe-Taxやインターネットバンキング、クレジットカード納付、コンビニ納付、振替納税、金融機関や税務署の窓口で納付する窓口納付から選択して納付します。後者では確定申告時に申請した口座への振込または郵便局の窓口で受け取る事が出来ます。

6.4 確定申告を忘れたり申告しなかった場合

この場合ペナルティがあります。詳しく解説すると確定申告を忘れた場合は、無申告加算税や延滞税等が加算される事があるので、出来るだけ早く税務署に相談して申告する必要があります。
また、故意に申告をしなかった場合は、さらにペナルティが重くなりますこの場合は延滞税等の加算に加えて、犯罪に問われたり、青色申告の取り消し、社会的な信用が失墜する恐れがあります。
したがって、期間内に漏れなく申告することが大切です。

・必ず期間内に申告する
・3月15日までに納入する
・絶対に忘れない様にする

7.確定申告は日々の記帳と書類の保管・整理が大切

ここまで、アパート経営には確定申告が必要なのかとその申告の方法について詳しく解説してきました。まず、アパート経営をはじめたら確定申告をした方が良い事。次に、アパート経営の場合は青色申告のほうが有利である事。また、所得税の計算方法は4つの手順で行う事。
さらに、必要経費は認められる物と認められない物がある事。他にも確定申告の申請には書類が必要であったり、確定申告の流れを理解する事も大切だと解説しました。
確定申告には日々の記帳と書類の保管や整理が大切です。そうすればスムーズに申告を行えます。

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