アパート経営で節税対策はできる?|売却したほうがよいケースも

節税や老後の不労所得に向けて、注目されるアパート経営。会社員でも、少ない頭金で始められるサービスが展開されるなど、得られるメリットに期待する人が増えてきているようです。しかし、イメージだけで経営に着手することはとても危険です。具体的な検討をするために、税金の種類や仕組みについて解説します。

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1. アパート経営が注目される理由とは?

副業や老後の不労所得として、アパート経営が注目されるようになってきました。ローンなどを活用して、会社員でも始められるという売り文句や、節税対策になるという認識が広まっているようです。しかし、実際のところはどうなのでしょうか。詳しく見ていきます。

1.1 副業としてアパートを経営して節税対策

本業で所得税を支払っている場合、その金額は本業の給与額を基に計算されています。しかし、副業のアパート経営が赤字なら、その人が支払うべき所得税は、赤字も考慮した額であるべきです。
わかりやすく金額で説明します。

本業の所得が1,000万円あって、アパート経営が50万円の赤字だったとしましょう。すると、本来支払うべき所得税は、赤字分50万円を差し引くため、課税所得額は以下のようになります。
1,000万円−50万円=950万円

この差を利用して、うまく赤字経営で回すことができれば、結果的に手取り額が大きくなる人がいます。しかし、赤字と節税によるメリットのバランスがとても難しいです。

1.2 相続税の課税額を下げられる

何も建物が建っていない更地を相続するのと、住宅用の建物が建っている宅地を相続するのとでは、相続税の評価に大きな違いがあります。
更地は運用しやすいため評価が高くなり、課税額が大きいです。これを利用して、アパートを建ててしまえば相続税は下がります。

1.3 レバレッジをかけて資産を増やせる

アパート経営が注目される理由の一つに、レバレッジ効果があります。レバレッジは直訳するとてこの原理」で、少ない資金で大きな金額を取引することを指しています。
アパート経営に関しては、少ない頭金でローンを組むということとほぼ同義です。ローンの金利よりも、アパート経営で得られる利周りが大きければ得をするため、頭金という少ない資金で大きな取引にします。簡単にいえば、金利3%で利回りが10%なら、7%が収入と考えられるということです。例えば、物件が5,000万円なら、350万円の収入が得られるという計算です。
ただし、この考え方は非常に危険です。5,000万円の物件を金利3%で元利均等、返済期間35年、頭金500万円で購入した場合で考えてみましょう。

  • 頭金を除いた返済総額は7,200万円で、毎月170,000円程度
  • 仮に10部屋あるアパートを、家賃50,000円で経営すれば、4部屋埋まっている限りは返済可能

しかし、実際には修繕費などの費用や、固定資産税等もかかるため、4部屋埋まっているだけでは、ほぼ赤字確定です。

1.4 家族に家賃収入のメリットを残せる

自分が他界するときのことを考えて保険に入り、ローンを生命保険の補償額で相殺することができれば、家族に家賃収入だけを残すことができます。ただし、かけている保険にもよりますし、その保険料とローンの返済が必要になるため、相殺できるのかはよく考える必要があります

・節税対策になるかも
・綿密な検討が必要
・その他の利点を考慮

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2. アパート経営の収支にかかる税金

アパート経営には、その購入時から複数の税金がかかりますが、節税という観点で見ると、収支にかかわる税金を把握しておく必要があります。その税金は主に、所得税、住民税、個人事業税の3つです。また、収支ではなく売上にかかるものとして、消費税も紹介します。

2.1 所得税

所得税は、売上から経費や控除を差し引いた所得額で計算されます。確定申告の内容から決定され、既に納めていた所得税額が、本来納めるべき所得税より多ければ還付されます。これは、副業としてアパート経営をしている場合に、関係する部分です。
給与から天引きされる源泉所得税は、アパート経営の収支を含めない給与額から算出しています。一方、副業のアパート経営が赤字だった場合、個人の所得は本業の給与額から赤字分を差し引いた金額が、本来の課税所得額です。その場合は、給与から天引きされた源泉所得税が、納めるべき所得税を上回ることになるため還付されます。

2.2 住民税

住民税は所得税と同じく、売上ではなく経費などを差し引いた所得額に課税されます。所得額にかかわらず、一定額を徴収される「均等割」と所得税に割合をかける「所得割」があり、所得割は都道府県と市区町村の割合を合わせた10%が標準税率です。
しかし、住民税は各自治体で税率が異なっています。その理由は、標準税率こそ設定されているものの、自治体の権限で適用するかどうかが選べるからです。実際、均等割りの都道府県標準課税は1,500円ですが、最も高い地域では2,700円、所得割も10.5%の地域があります。したがって、住民税を納める管轄の自治体で確認しましょう。
また、住民税は所得税と違い、前年の所得に対して計算されます。仮に前年は黒字で今年が赤字でも、前年分の住民税を免除してもらうことはできません。

2.3 個人事業税

個人事業税は、事業主控除が290万円であるため、所得が290万円以上ない限りはかかりません。下記の計算式で算出します。

  • 収入−必要経費−専業者給与−各種控除=所得
  • 所得×税率5%=個人事業税

2.4 消費税

消費税は収支ではなく、売上にかかる金額です。売上が1,000万円を超えなければ免税されるため、仮に10室のアパートを家賃50,000円で貸し出していれば、年間でも1,000万円未満になり免税対象です。アパートを1棟だけ経営しており、家賃が高額でない限りはあまり関係がありません。
支払う場合でも、売上にかかる消費税から仕入れにかかる消費税を差し引いた分だけが納付税額となり、仕入れにかかる消費税が上回る場合は還付されます。

・所得税を理解する
・住民税を確認する
・税金を試算してみる

3. アパート経営の税金を抑える5つの方法

アパート経営で、税金を抑えたいと考えるなら、経費を計上することと、青色確定申告を選択するという2つの手段が主です。それぞれについて、詳細を見てみましょう。

3.1 経費を計上する

確定申告で、青色を選択することを前提とすると、経費として計上できる費用は、下記のような種類があります。

修繕費

老朽化対策の補修工事や、入居者が変わる際のリフォームなど、何かと修繕費は発生します。施工業者へ支払う金額を、経費として計上しましょう。
家賃と同時に支払ってもらえる、管理費を積立している場合は、まず管理費を収入として計上した後で、積立金として支出扱いにします。一旦支出扱いにするため、手元に積立金があっても、会計上は相殺されて0円です。しかし、いざ修繕が発生したときには、その積立金からもってくるため、積立金を崩した分を収入とし、再び経費として相殺させます。

減価償却費

土地はともかく、建物は新築時から老朽化していきます。つまり、資産価値が下がっていくということです。仮に新築時3,000万円だった建物が、30年で無価値になるとすると、単純計算で、毎年100万円ずつ価値が下がっていくと考えられます。
この価値が下がっていく、毎年100万円を経費として計上する「定額法」と、その年の建物の価格に、一定の割合を掛け算する「定率法」の、どちらかで減価償却費を計算できます。定率法の場合は減価償却費が最初に発生する2年目の金額が一番大きく、年々小さくなっていくのが特徴です。

固定資産税・土地計画税

固定資産税納税通知書が役所から送られてきます。不動産の評価額が記載されており、それが課税標準額となっています。課税標準額に1.4%をかけた固定資産税と0.3%をかけた都市計画税については、税金でありながら経費扱いが可能です。地域によっては都市計画税に差があるため、よく確認しましょう。

損害保険料

震災、火災、水災などの保険をかけますが、震災保険と火災保険は必須です。アパートが、災害によって損失を受けたときの補償を見込んで、保険に加入しましょう。その保険料は経費として計上できます。

管理コスト・広告宣伝費

アパート経営を、個人だけで行うケースは非常に少ないです。アパートは、隣人との騒音トラブルや設備の故障・不具合に関する相談電話が多くあります。これらをオーナーが個人で処理することは、ほぼ不可能だと言っていいでしょう。
多くの場合、管理会社に依頼をして窓口となる電話番号や、メールアドレスを居住者へ開示し、オーナーに代わってまずは対応してもらいます。この管理会社への委託費は、経費として計上可能です。また、空き室ができたときに、入居者募集にかかる広告費用も経費になります。

ローンの金利

アパート建設時に、金融機関から借り入れをしている場合、そのローンの金利も経費として計上できます。ただし、あくまで金利分だけです。仮に5,000万円を借りていて、長期の返済計画で最終的に6,000万円返済しなければならないとしても、経費にできるのは1,000万円分となります。

物品の購入や接待交際費などの各種費用

青色申告では家事按分を活用できるため、従業員が家族であっても、専従者給与として経費に計上できます。その他、アパート経営にかかわる、不動産会社との食事会などの接待交際費、文房具にかかった費用、パソコンの費用から事務所兼自宅の光熱費の一部なども、経費に入れることができます。

3.2 青色申告で65万円の控除を受ける

確定申告には、白色と青色という種類があります。白色申告は、提出しなければならない申告書の作成が、素人でも比較的簡単にできます。簡単な理由は、帳簿が「単式簿記」で良く、専門的な知識がなくても作成しやすいためです。ただし、単式簿記での申告の場合、所得から指しい引いてもらえる控除額が、10万円になります。
一方、青色申告では「複式簿記」を採用できます。複式簿記で申告書を提出すると、控除額が65万円になり、節税に役立ってくれます。
上記をわかりやすく金額で見てみましょう。

控除額を適用する前は、「売上165万円、経費100万円、利益65万円」だったとします。

  • 白色申告の場合(控除額は10万円):65万円−10万円=課税所得額は55万円
  • 青色申告の場合(控除額は65万円):全額控除となり、課税所得額は0円

また、青色申告の場合は、経費として一括計上できる金額の幅が、大きいというメリットもあります。複式簿記で帳簿をつけることは、知識がないと難しいですが、税理士に依頼しても、白色申告よりお得になることが多いです。

・経費は細かく把握
・青色申告を選択する
・控除額を活用する

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4. アパート経営初心者のための確定申告のやり方

確定申告はアパート経営者のみならず、個人事業がある人は、必ず行う手続きです。毎年2月半ばから3月半ばに、前年の1月1日から12月31日までの所得を申告します。青色申告と白色申告がありますが、控除額の大きさでメリットがある、青色申告を中心に解説します。

4.1 開業届・青色申告承認申請書を出す

まずは、事業を始めることを届けておく必要があります。事業を始めてから1カ月以内に、税務署へ届けなければならないというルールがあるため、忘れないようにしましょう。
また、開業届と同時に、青色申告の承認申請書を提出しておくことをおすすめします。これは、開業後から2カ月以内なら良いのですが、同時に申請したほうが手間が省けます。確定申告には白色と青色があり、青色のほうが控除額が高いためお得です。

従業員がいる場合は青色事業専従給与に関する届出書を提出

従業員への給与を必要経費とする場合は、専従者としての名前や給与額を記入して、申請する必要があります。これは、開業後から2カ月以内での提出が必要です。
また、専従者に月88,000円以上の給与を支払う場合は、源泉徴収が必要になります。本来は、毎月納税しなければならないのですが、それは大変なため、納期の特例承認の申請書も提出しておきましょう。この申請書を出すことで年2回、まとめて納税することが可能になります。

4.2 減価償却資産の償却方法届出書を提出する

建物等は、経年劣化をしていきます。つまり、資産価値も下がっていくということです。新築時の価値から、毎年価値が下がっていくものとして、その分を経費に計上するための届出書です。
定率法と定額法があります。定率法は、毎年同率の価値が下がっていきますが、その年の資産価値に掛け算をするため、築2年目に差し引ける金額が最も大きくなります。一方、定額制の場合は、毎年同じ金額を経費として計上していきます。

4.3 帳簿を作っていく

帳簿を作り、収支を計算します。青色申告の場合、帳簿は5つ必要です。帳簿自体を、確定申告時に提出することはありません。ただし、なんらかの調査で税務署員が訪れた際には、開示しなければなりません。下記に記載する帳簿は、7年間保存する必要があるため、大切に管理しましょう。

  • 現金出納帳
  • 預金出納長
  • 売上帳
  • 経費帳
  • 総勘定元帳(複式簿記)

総勘定元帳は、収支の仕訳けを行ったものも含めて、すべての取引を記載したものです。収入となる入金や経費の記録をまとめます。青色申告時はこの総勘定元帳に基づいて、貸借対照表や損益計算書を作って、決算書類とするため、重要な帳簿です。
ある程度、簿記の知識があれば自分でも帳簿をつけられます。しかし、時間がかかったり、やや専門的な知識が必要になったりするため、税理士に依頼する人が多いです。税理士への依頼費を支払ってもなお、白色より青色のほうが控除額が高く、損にはならないでしょう。

4.4 各種書類を準備する

副業としてアパートを経営している場合は、自分の所得全体の申告をする必要があるため、本業の収入に関する書類も必要です。会社員の場合は、源泉徴収票を会社からもらうようにしましょう。
そのほか、不動産所得の確定申告は、必要な書類がたくさんあります。土地や建物の売買に関わった不動産会社や、ローンを組んだ金融機関等からもらう書類もあるので、前もって準備すると良いです。数が多いため下記に列挙します。

  • 不動産売買契約書
  • 売買にかかった費用明細(売渡清算書)
  • 譲渡対価証明書
  • 家賃送金明細書
  • 賃貸契約書
  • ローンの返済予定表
  • 修繕関連の書類(見積書、請求書、領収書等)
  • 固定資産通知書
  • 保険の証券

4.5 青色申告

確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間の所得を申請します。申告期間は、翌年の2月半ばから3月半ばまでで、曜日によって毎年期日は異なります。管轄の税務署に出向いて資料を提出する方法と、国税庁のサイトにある「確定申告書等作成コーナー」を利用する方法があります。
「確定申告書等作成コーナー」のデータ送信だけで済む人もいますが、それは入力するデータだけで完結する個人事業主です。不動産所得の場合は、添付しなければならない資料がたくさんあるため、税務署に出向くことになるでしょう。
総勘定元帳から、確定申告書Bと決算書を作ります。「確定申告書等作成コーナー」で作成・印刷できるので、それらを用意して税務署で手続きすると、待ち時間が少なく済みます。

・事前の申請に注意
・帳簿で収支を管理
・書類を準備する

5.節税目的でのアパート経営は危険

アパート経営に関して気になることは「本当に節税になるのか」ということでしょう。結論としては「その考え方は危険」と言わざるを得ません。節税になるのは、ほとんど相続税の対策のみです。それはなぜなのかについて、見ていきたいと思います。

副業としての節税対策ならアパート経営は赤字でなければならない

本業の所得にかかる税金を抑えようとすれば、必然的に副業であるアパート経営の収支は、会計上赤字でなければなりません。青空申告の65万円の控除などを適用すれば、利益が65万円以下なら、実質プラスでも赤字として申告することは可能ですが、このバランスはとても難しいです。

満室で赤字になる設定なら空き室が出れば破綻する

本業への所得から、赤字分をマイナスにしたいのなら、満室でも赤字になってくれなければ意味がありません。青色申告の控除額65万円を利用して、ギリギリで得になる家賃を設定することになるでしょう。しかし、これは常に満室でなければ回らない計算です。
もし空き室が出てしまえば、修繕費や固定資産税などの各種税金で、メリットどころか大幅な赤字になり、破綻するリスクがあります。経営しようとしているアパートが、常に満室を確保できる物件なのかどうかの、見極めが難しいです。

固定資産税や相続税の節税目的ならばメリットが考えられる

一等地を保有している場合、宅地ではないとすると、固定資産税がとても高いです。何も建物が建っていない場合、収入にはならないのに固定資産税だけがかかり続け、現金すらも出ていってしまいます。
そこで生前にアパートを建て、宅地としての評価に変更することで、固定資産税や相続税の評価を下げればメリットになるでしょう。

相続を分配する必要があるなら更地のまま売却したほうが早い

相続税や固定資産税を、節税しようとするだけであれば、アパートを建てたほうがメリットはあります。しかし、相続をする人が複数いた場合に、分配という観点で見ると、土地を売却する必要も出てきます。
仮に、遺産9,000万円を子供である兄弟3人で、均等に3,000万円ずつ分配するとします。しかし、9,000万円の内訳が現金3,000万円、アパートの建っている土地の6,000万円ならどうでしょうか。現金を分けたあとで、アパートの家賃収入を折半していくのかという、ややこしい話になります。
この問題を考えると、新たにアパートを建設せずに、土地を素早く売却して現金を手元に残したほうが、分配しやすいです。既に建っているなら、相続後にアパートごと売却、あるいは解体して、土地を売却するほうが良いかもしれません。売却を考えるときは、複数社から見積もりを取り寄せることがおすすめです。6社まで一括見積が可能な「イエウール」を活用してみましょう。

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6. 土地を売却するという手段もある

土地を保有していて、その活用に悩んでいるのであれば、思い切って売却するという手段もあります。今後、地価が高くなっていくことに期待する人もいますが、その価格の吊り上りと、それまでに支払い続ける固定資産税とを天秤にかけましょう。天秤にかけた結果、リスクのほうが高いのであれば、土地を素早く売却することをおすすめします。

6.1 イエウールで厳選された不動産会社とマッチング

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