アパート経営の利回りを予測する計算方法のやり方とアパート運用のコツ

賃貸物件での「利回り」は簡単に言うと支出に対する利益の割合のことです。 不動産を買って、賃貸に出したらどのくらいで黒字になるか、とかそういう計算賃貸経営などをする前にその建物の収益性を考えなくてはなりません。
不動産賃貸経営をするために不動産物件を購入する際には、どのくらいの期間で支出金額を回収することができるのか、どのくらいで利益を上げていくことができるのか(収支計画)を把握しておくことが大事です。

アパート経営の利回りを計算する3つの方法

アパートの経営はどのくらいの利率で計算して経営しているのでしょうか?
利回りの計算の仕方3つと考え方をご紹介いたします。

収益が大まかにわかる「表面利回り」

経費を含まずに計算した利回りを「表面利回り」といいます。よく物件情報などに利回りが記載されていますが、その多くは表面利回りが多いようです。
表面利回りを簡単にいうと、年間の家賃収入を物件の購入価格や建築価格で割ったものです。つまり、購入時にかかる費用やアパート経営していくうえでかかる諸経費は考慮していません。そのため、実際の手元に残る収益を計算することはできませんが、物件情報の記載や融資を受ける際の計画書に記入する数値は一般的に表面利回りとなっていますので、必要な指標の1つです。表面利回りの計算式(%)は「((年間の総収入(家賃収入))/(投資額(取得価格))×100)で表されます。
たとえば、年間の家賃収入の想定が200万円で、物件の購入価格が5000万円だった場合は、「(200万円)/(5000万円)×100=4%」です。ただし、想定家賃収入は多くの場合で、満室時を想定したものとなっています。経費が含まれないことと合わせて考えると、表面利回りだけで実際の儲けを考えるのは危険です。表面利回りは物件を探すとき、または融資を受ける計画書を作成するための指標の1つであるという認識にとどめておき、実際に返済する金額を計算するときは実質利回りで考えるようにしましょう。

ランニングコストを引いた「実質利回り」

実質利回りは、家賃収入から固定資産税や火災保険料、管理費、修繕費など各種の必要経費を引いた実質的な収入に、物件の購入価格を合計した総額で割ったものです。簡単にいうと、家賃収入から実際に支出した金額を差し引いて、手元に残るお金だけで計算した利回りといえます。そのため、実際の利益を表す数値であり、表面利回りよりも現実的な利回りの計算方法です。
実質利回りの計算方法(%)は「((年間の総収入(家賃収入)−各種費用))/(投資額(取得価格))×100」となっています。たとえば、年間の家賃収入200万円、各種の費用が100万円、物件の購入価格が5000万円だった場合の計算式は「(200万円−100万円)/5000万円×100=2%」です。
実質利回りは基本的に手元に残るお金を示す重要な指標ですが、経費のなかに減価償却費がある場合は異なります。建物の価格は毎年少しずつ経費になる(これを減価償却費という科目で処理する)ので、実際の支出は伴っていなくても計上できます。つまり、ローンの返済が毎年100万円、減価償却費150万円のケースでは実際の支出額より50万円も多く経費として計上できるのです。実質利回りは表面利回りよりも、実際に手元に残るお金に近い金額が算出できるので、不動産投資する物件の判断材料としてはより使えます。しかし、必ずしも手元に残るお金とイコールではないという点は注意しなくてはいけません。

満室を前提とした「想定利回り」

現状が空室の物件に使われるのが想定利回りです。物件の利回りが表面利回り以外にも想定利回りで表示されている時には2つの計算法が使われた(想定と実質)と思ってください。
満室を想定(予想)した年間の家賃収入を物件購入費用で割った数値です。表面利回りに近い気がしますね。
物件購入の際についている利回りは想定利回りの場合もあるかも知れませんが、表面利回りと混ざって掲載されていると見分けがつかないので難しいです。
ただ、表面利回りと違うのが、想定利回りの年間想定家賃収入はあくまで周辺相場から計算しているということ。実質利回りはもっと低くなることを覚えておきましょう。
不動産物件情報に記載されている「利回り」は、あくまでも販売会社がつけている言わば「想定利回り」も多いです。 収入の基準となる家賃もその物件内の最高額で判断されていることが多くあるので注意しましょう。

アパート経営の平均利回りの相場とは?

新築アパートの場合(新築なので多少高めの家賃設定でも、入居希望者が集まりやすい)

新築アパートの利回り相場は8?10%。購入費用が高いので、もう少し利回りの低い物件も多いです。
しかし、新築は中古物件に比べまだ誰も住んでいないため、しばらくは修繕費やリフォーム代もかかりません。新築好きの人もいるので、高めの賃料設定でも経営していけるでしょう。
ただ、数年建つとエリアによっては新たなアパートが建設され、新築アパートの利回りを保てる年数は限られている事があるため、中古物件の利回りと変わらない状況がいつくるかわからないケースがあります。(家賃を下げなければ入居者が入らない事もあります。)
その場合は、築3年でも賃料相場が落ち、当初予定していた返済計画が通らないという状況が生まれてきます。

中古アパートの場合(アパートの立地や築年数で大きく変わる)

中古アパートのメリットは、物件の購入価格が安くてある程度の利回りが望めるところです。
利回り相場は
地方だと10?50%以上の物件まで
都内だと5?15%以上の物件まで
様々です。これは、アパートの築年数・駅までのアクセスなどにより大きく変動するためです。
望めなかったとしても、後からリフォーム・リノベーションして利回りを上げる事も可能です。それがアパート経営の醍醐味とも言えます。
中古物件の利回りは修繕が行われる年度によっても変わります。だいたい大規模修繕は10年〜15年で行われる事が多いので、購入する際は築年数に気を付けましょう。

地方と都市での利回りの違い

表面利回りが8%あれば、実質利回りが4〜5%は見込めます。
よく、この8%という数字がアパート経営においての最低ラインと言われていますが、あなたの最低ラインにしてはいけません。
利回りは物件の価格と、更には銀行の融資環境からも様変わりする数字です。あなたの生活に負担のない、あなただけのアパート経営においての最低ラインを作りましょう。
※参考:https://miraimo.com/1581

利回りだけでアパート経営を判断するのは危険

  • ある物件では、購入時の表面利回りは8%から14%となっていますが、空室、経費等を引いたキャッシュフローROI(Return on Investment)は2%から3%程度に低下します。

まず、出ていくマイナスのキャッシュフローでは、ローン元金の支払いがあります。これは、利  益にはなんの影響も出ないのですが、現金が流出するのです。つまり、利益がプラスでも、この  ローン返済分が大きいと、キャッシュフローが赤字になり、持ち出しで苦しい経営になるので   す。
900万円のフルローンで、表面利回りでは、16%、実質利回り9%超でした。普通に考えれば、  非常に高利回りのはずです。
しかし、フルローンのため、ローン返済をすると月の手残り2万円です。年間24万円。そこから  固定資産税・都市計画税のキャッシュアウトを換算すると、なんと、年間の手残りが18万円く  らいです。つまり、キャッシュフローROIでは2%なのです。
利回り上は、表面16%、実質9%、キャッシュフローROI2%で、ほとんどお金は残りません。  この駐車場は一括借り上げで、一応空室率は当面ゼロですから、何とかなっていますが、もし、  これくらいの利回り・ROIのアパート物件だったら、一室空室でもキャッシュ不足に陥っていた  でしょう。
不動産投資の成否は、利回りだけでは判断できないのです。キャッシュフローを“確保”できなけ  れば、投資としては大失敗だと思います。
不動産投資にはどんな税金があって、どれくらいキャッシュフローに影響するかを学んでいきま  しょう。実は私は会計事務所に4年いて、法人・所得税だけでなく相続税も担当していたので、  税務に関しては基礎があります。それでも、不動産取得税、固定資産税のインパクトは不動産投  資を始めてから知ったのです。地道に、実地に学んで行かないと、血肉化しないのです。
税務に関しては、基本的な入門書としての税金の本が出ていますから、とりあえず読んでおきま  しょう。しかし、そうした本も、不動産投資をしたことがない人が書いていますから、先人に頭  を垂れて聞くか、小さく始めて学んでいくしかありません。経験から、地道に学びましょう。
キャッシュフローに関しては、利益計算である損益計算書だけの知識では不足です。貸借対照   表、キャッシュフロー計算書といった損益計算書以外の会計知識が必要です。
会計も簡単な入門書は読んでおきましょう。しかし、同様に本は、不動産投資をしている人たち  が書いているわけでもないので、ここでも、先人に頭を垂れて聞くか、小さく始めて学んでいく  しかありません。同じく、経験から、地道に学びましょう。
ここで注意があります。会計や税務の専門家と言う人たちには注意が必要です。この人たちの多  くは投資経験もなく、机上計算しかできないため、アドバイスをもらうことができないことがほ  とんどです。
会計事務所に丸投げできると思ったら大間違いです。不動産投資は、長期的な不動産経営ですか  ら、経営者として、経営は丸投げできないと思いましょう。会計事務所ができるのは、せいぜい  書類をきれいに作ることくらいです。
また、投資コンサルや不動産業者には、もっと注意が必要です。彼らはブローカーであり、あな  たが破たんしようが知ったことではないのです。彼らの合言葉は「投資は自己責任」です。こう  したブローカーに依存せず、自ら学ぶ姿勢が必要です。
この駐車場はなんとかなっていますが、昨年売却したRC大型物件をオーバーローンで買った時  は、立ち上げ当初、何カ月も持ち出しでした。キャッシュアウトの大きな要素は不動産取得税、  ローン元金返済、固定資産税でした。
この物件も表面利回りは14%だったのです。しかし、入居が安定するまでの半年間、毎月数十  万円が出ていきました。入居を安定させてから、がんがんキャッシュを稼いでくれましたが、本  当に資金繰りが大変でした。
こうした経験から、自分で勉強して人に頼らない方がいいと言えるのです。

利回りを高めるアパート経営3つのコツ

不動産投資がブームになったことによって、アパートの供給数が増えたため、ただ座って見ているだけで高い収益性を確保することができる時代ではなくなってきました。
そのため、現在はアパート経営を行うにあたり、しっかりと空室のリスクを抑えながら投資利回りを高めるために、家賃収入を増やす、コストを抑える、家賃収入以外の収入を得るという3つのポイントに対して経営戦略を練る必要が出てきました。そこで、登場するのが以下の3つの極意です。

  • アパートのリフォームやリノベーションを行う
  • アパートの管理費などを削減する
  • アパートに太陽光パネルを設置して副収入を得る

リフォームやリノベーションなどは、やればやるだけいいというものでもないため、自信が持てない場合や不安に感じる場合は、不動産会社やFPといった専門家に相談するなど、第三者の意見を取り入れることで、より安定したアパート経営を行うことができるでしょう。

正確な利回りを把握して資金の管理に役立てよう

利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る尺度のことです。
銀行に行くと利率が1%とか数字が表示されていますね。その住宅版が利回りです。預貯金や債券、株式などの金融資産と同じようなものです。
不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを見極める指標となります。

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