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空き家を放置すると固定資産税が6倍⁉増税の条件と減免措置を解説!

親の家が空き家になると、今まで親が支払っていた固定資産税は(地域によっては都市計画性も)、その家を引き継いだ人が納めることになります。
また、管理がされておらず長年放置された空き家を所有してると、従来よりも最大で6倍の固定資産税を支払わなければいけません。
このように、空き家は管理状態や解体有無によって発生する税金が変動します。そこでこの記事では、空き家にかかる税金や増税リスクの回避方法を解説していきます。

空き家にかかる固定資産税はいくら?

不動産を所有していると「固定資産税」がかかります。固定資産税とは、土地や家屋といった固定資産を持っている人にかかる税金で、毎年1月1日時点に所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納めます。納税額は国が定めた固定資産評価基準に基づいて、自治体が土地や家屋それぞれの評価額を決め課税額を算出します。既にマイホームを持っている人は馴染みが深いかもしれません。

たとえ空き家であっても例外なく固定資産税がかかります。「親から実家を相続したが、自分は結婚してマイホームがあるので、実家に住む予定はない」という人は、自分の家と住んでいない実家両方の固定資産税を支払わなければいけません。
さらに、地域によっては「都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用」として「都市計画税」がかかることもあります。

空き家への固定資産税は住宅用地の特例で減税されている

固定資産税・都市計画税は「住宅用地の特例」適応されると、固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3まで減額されます。
ただし、「住宅用地の特例」が適用される条件は「住宅が建っていること」、つまり更地の場合は適用されません。さらに、平成27年度から「特定空き家」に該当した空き家にも適用されなくなりました。

区分固定資産税都市計画税
更地建物が無い状態課税標準×1.4%課税標準×0.3%
小規模住宅用地住宅1戸につき200平米まで課税標準×1/6×1.4%課税標準×1/3×0.3%
一般住宅用地住宅1戸につき200平米を超えた部分課税標準×1/3×1.4%課税標準×2/3×0.3%

例えば250平米の土地に戸建てが1戸ある場合、固定資産税は以下の計算となります。

固定資産税の計算
課税標準(土地) 1,500万円 ⇒ 1500万円×1/6×1.4 = 3.5万円
課税標準(建物) 600万円    ⇒ 600万円×1/6×1.4 = 1.4万円合計:3.5万円+1.4万円 = 4.9万円

いつ、だれが支払うの?

空き家の税金は登記登録で名義人に指定されている方が支払います。相続時に相続登記(名義変更)を行っている場合は相続人の名義で届きますが、行っていない場合は元の登記人宛もしくは代表相続人宛に届きます。代表相続人は家族内で話し合って決めることになります。

相続人が決まってない場合は、代表相続人をだれにするか、各人いくら税金を負担するかを、いつまでに代表相続人へ送金するかを決めて、トラブルを起こさないように注意しましょう。

また、固定資産税・都市計画税の納税タイミングは、年に1度まとめてか年4回に分ける2パターンから選べます。
支払い時期は各地方自治体によって異なりますが、多くの自治体では6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)頃が支払いの目安となります。。詳細は納税通知書に記載されているので確認しましょう。

支払わないとどうなる?

固定資産税や都市計画税を滞納してしまうと延滞税が課せられるほか、滞納期間が長引くと、空き家や納税義務者の資産が差し押さえられ、最悪の場合強制徴収されることもあります。このように税金を滞納してしまうと大きなリスクがあるため、家族内で空き家を相続することになったら、相続人を早めに決定しましょう。

更地にすると固定資産税の負担が増える

「空き家の維持費がもったいない」と安易に空き家を解体して更地にしてしまうと、逆に経済的負担が増えてしまう可能性があります。

更地にすることで、家屋にかかる税金は浮きますが前述した「住宅用地の特例」が適用されなくなるので、土地にかかる税金が跳ね上がります。

例えば先ほどの例で考えてみると、次のような計算となり固定資産税の負担が約4.3倍となります。

更地の固定資産税の計算
課税標準(土地) 1,500万円 ⇒ 1500万円×1.4 = 21万円
※家付きの負担(4.9万円)と比べ約4.3倍増

空き家を放置すると固定資産税が6倍になる

空き家を放置していると、悪臭や害虫の原因になって近隣の迷惑になるだけでなく、倒壊の危険性が高まります。
こうした事故に対処するために、平成27年から国は「空き家対策特別措置法」を制定しました。これにより倒壊の恐れがあるとみなされた「特定空き家」にはペナルティが科せられます。

具体的には、自治体からの助言・指導に応じず放置し続けると、「住宅用地の特例」が適用されなくなり毎年固定資産税が6倍、都市計画税は3倍もかかります。
最悪の場合には、役所によって家が取り壊され、解体費用が請求されるという事態にまで発展します。

特定空き家になる条件

主にこれから紹介する4つ条件のうち1つでもに該当した空き家は固定資産税が高くなる特定空き家となります。

条件①:劣化による倒壊などの危険がある場合

1つ目の条件は劣化による倒壊などの危険性がある場合と判定された時に、特定空き家に認定されます。これは建物の傾斜や、基礎の部分との亀裂や柱のヒビ、梁などのずれによって、放置しておくと周囲に危険を及ぼす倒壊の恐れがあると認定された場合です。

条件②:衛生上有害となるゴミなどが放置されている場合

衛生上有害となるゴミなどが放置されている場合においても特定空き家に認定されます。これは住人だけのゴミに限定していない点を注意したいです。例えば放置している場合にゴミの投棄などされ、それが要因となって衛生上有害となるケースもある事。
空き家の管理は難しく、ゴミの投棄などを取り締まれない事から、その理由が何であれ、管理を怠ると特定空き家に認定されるケースがあります。

条件③:周辺の景観を著しく損なっている場合

周囲の景観を損ねてしまっているケースでも特定空き家に認定される要因になります。これは放置されており、樹木が生えたり、ゴミなどによって景観と一致しないケースです。また住人の原因としない落書きや動物などによって汚されてしまい景観を損ねるケースも該当します。

条件④:近隣住民の生活に負担を与える状態の場合

動物の住み着きによる鳴き声や糞尿の臭い、不審者の侵入を許してしまうような事例と認定されたケースでは、特定空き家に認定されます。またシロアリやハエの繁殖元となったりするケースにおいても近隣住民からの苦情などによって、特定空き家に認定される事。管理をしっかりしている家であっても住んでいないケースでは起こりえる事例なので注意が必要です。

固定資産税が6倍になるのはいつから?

空き家の固定資産税が6倍に上がるのは「特定空き家」に指定された翌年からです。

例えば2020年9月に特定空き家と指定され放置した場合、2021年1月1日の時点で住宅用地の軽減措置特例から外れてしまいます。

一方で、空き家の状態を2020年12月31日までに改善して、特定空き家の指定がなくなると、従来通り「住宅用地の特例」が適応されます。

特定空き家に指定されるまでの手順

特定空き家に指定されると、最悪の場合には役所によって家が取り壊され、解体費を請求されます。特定空き家に指定され解体されるまでの流れは以下のとおりです。

Step1:市町村長から助言・指導

特定空き家の条件に当てはまると、市町村長から空き家の状態の説明され、改善するよう指導を受けます。このタイミングで指摘しれた箇所の改善が見られない場合に、特定空き家に指定されます。

Step2:修繕or除去するように勧告

所有者に対して、空き家に対し必要な措置を取るよう書面が勧告されます。また、獲得を受けた時点で特定空き家に指定され、翌年から「住宅用地の特例」の適用を受けられなくなります。

勧告に従えば、特定空き家の指定は解除されますので、放置せずに対処をしましょう。

Step3:猶予期限をつけて命令される

勧告を放置していると、猶予期限付きで勧告にかかる措置をとるように命じられます。猶予期限内に空き家の対処をおこなわなかった場合、50万円の罰金が科せられます。

Step4:空き家の除去など代執行

事前に通知した上で、所有者に代わって自治体が空き家を解体します。空き家の除去後、所有者に書いた費用などが請求されます。

空き家の固定資産税が増えるのを回避するには

空き家の固定資産税が増えるのを回避するには、売ったり貸したりして誰かに使ってもらうことが良いです。ここで重要になるのが空き家の市場性です。メンテナンス状況や立地が良い場合は買い手・借り手が見つかりやすくなります。

一方で、親世代の家は老朽化した木造戸建てが多く市場性が低い可能性もあります。更地にするとお金はかかりますが、更地なら買い手・借り手が見つかるかもしれません。

ここで大切なのは、空き家の管理や処理をどうするか早めに決め行動を起こすことです。実家は「その気になればすぐに売れる」ものではないので、とにかく早く準備を進めましょう。

売却する

空き家の状態が良ければ、そのまま売却するのがオススメです。思い出の詰まった家を解体せずに、しかも売却費用も得ることができます。

ただし、新築住宅の人気が高い日本では、中古住宅は売れにくい傾向があります。さらに今後人口減少や高齢化に伴いまずます住宅に対する需要が少なくなるため、買い手がつくなら少し値引いたとしても、すぐに売ってしまう方が得策でしょう。築年が古い家を売る場合は水回りなど部分的にリフォームをしたり、「古い家付き土地」として売り出すのも効果的です。

また、相続してから3年後までに売却すれば、売却時に発生する所得税の減税特例も適用できます。

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一括査定サイトを利用して空き家の売却

いすれにしても空き家を売却するには不動産業者を探す必要があるので、不動産一括査定サイトを利用して不動産会社を探しましょう。
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賃貸物件として貸し出す

空き家を賃貸にすれば、物件管理の手間はかかりますが、家賃収入で固定資産税が払えますし、人が住むことで痛みが進まずに済みます。

賃貸に出す場合は、ある程度設備が整えた方が貸しやすくなります。ただし、リフォーム内容は慎重に検討しないと、費用を家賃収入で回収できず、大きく損をするため注意が必要です。その他、借り手が修繕するDIY型賃貸借や民泊として利用する方法もあります。

ただし、設備トラブルの対応や空き家になったときの入居者募集など、賃貸経営は手がかかるので、管理業者に委託することをオススメします。

更地にして売却又は賃貸

更地なら、家以外にも畑にしたり倉庫や太陽光パネルを設置したりなど買い手の用途が広がります。また、土地として貸し出したり、駐車場にしても良いでしょう。

気を付けたいのは、本当に売れるか、あるいは、貸すあてがあるかということです。無計画のまま解体に踏み切ると、いつまでも買い手や借り手がつかず、上がった固定資産税を払い続けることなります。

親族などの誰かが住む

親族などの信頼できる人を住まわせて、居住させると、空き家ではなくなります。その住人に家賃を入れてもらうか、その家の固定資産税分を払ってもらうとなお良いです。家は人が住んで初めて管理が行き届くもの。親族が住んで後々売るか、貸し出すなどを考えておけば良いでしょう。
親族も家族構成によっては家を広くする必要やその空き家を活用する可能性があるかも知れません。親族ならしっかりと話をしておき、このような空き家が生じたときには家族会議をして、住む人管理する人を決めるなどしておきましょう。

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