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根抵当権付きの土地を売却するために知っておきたいこととは

不動産の売買を考えている方なら一度は聞いたことがある抵当権という言葉。実はそんな抵当権には根抵当権というものもあることをご存知でしょうか。根抵当権は抵当権とは異なる特徴があり、会社や事業を不動産を担保にして行う方にはたくさんのメリットがあります。
しかし、根抵当権付きの不動産を売却したり債務者との契約を解除したりする際には、少し複雑な手続きや流れがあるため、売却の際には不安や疑問を多く持つ方も多いようです。そこで今回は、根抵当権の特徴を抵当権と比較しながら紹介していきます。根抵当権付きの土地などの不動産の売却を考えている方はぜひ参考にしてみて下さい。
目次
1.抵当権と根抵当権の相違点とは
2.根抵当権の抹消が難しい理由とは
3.元本確定をすれば抵当権と同等にできる
4.不動産売却をしてローンを完済する
5.抵当権の抹消手続きは法務局で行う
6.根抵当権の問題を解決して気持ちのよい不動産売却を

1.抵当権と根抵当権の相違点とは

根抵当権は抵当権とよく似た権利ですが、それぞれに少しづつ違いがあります。ここでは、抵当権と根抵当権の相違点を見ていきましょう。

1.1抵当権とは

一般によく聞く抵当権とは、不動産を購入する際に多くの方が組むことになる住宅ローンの契約時に、銀行などの金融機関がそのローンの担保として設定するものにかけられるものを指します。
住宅ローンの金額が契約時に決められ、その額を完済するまでは新たなローンを組めないことになっているのが特徴。万が一、ローンの返済が難しくなった場合は、ローンを貸し付けている金融機関がその抵当権がかけられた不動産を競売にかけ、ローンの支払いに充てることが出来ます。

1.2根抵当権とは

抵当権と比べると聞き慣れないであろう根抵当権とは、抵当権とは少し異なり、金融機関とお金のやり取りを決める際、不動産を担保にして上限金額を定めます。そして、その上限金額の範囲内であれば何度でも貸し借りを行うことが出来るというルールがあります。
抵当権とは異なり、初めに借りた分額をまだ返済していなくても上限金額までであれば何度でも貸付を申し込めるため、根抵当権は不動産を担保にして事業を行う際によく使用される方法とされています。

1.3明確な相違点がある

抵当権と根抵当権の明確な相違点として挙げられるのは、お金の貸し借りを行える回数権利の抹消または契約解除の方法でしょう。ローンを返済するまでの間にお金を借りることが出来る回数は上記でも紹介したように、抵当権は一度のみ根抵当権は何度でも可能となっています。
通常の抵当権は、その権利を抹消する際すなわちローンを返済した際に、その不動産の所有者が法務局で手続きを行えば、金融機関の許可を取らなくても抹消をすることが出来ます。それとは異なり、根抵当権は金融機関との契約解除が必要となり、その金融会社が許可を出さなければ契約の解除が出来なくなっています。
このように抵当権と根抵当権には明確な違いがあるため、その不動産が住居用なのか事業用なのかなどの目的により、どちらを使用するか決めるとよいでしょう。

・抵当権と根抵当権
・明確な相違点がある
・目的に合わせて選ぶ

2.根抵当権の抹消が難しい理由とは 

根抵当権はその権利を抹消する際、抵当権と異なり、金融機関とのやり取りが必要となります。そのため、時には、契約の解除が上手く進まないことも。ここでは、なぜ根抵当権の抹消が難しいのかを見ていきましょう。

2.1金融機関が契約解除に同意しないケース

まず、根抵当権を抹消するのが難しくなるケースとして挙げられるのが、債務者である金融機関が契約の解除に同意しないという場合です。根抵当権は抵当権と異なり、借入額を全て完済しても、抹消を行うには金融機関の同意が必要となるため、契約解除に同意してもらえないと抹消は不可能に近くなると言えます。
不動産の根抵当権を使った取引は、やり取りする金額が高く金融機関にとっては大口の顧客ともなるため、根抵当権の抹消には応じないケースも多々あるようです。

2.2手数料や違約金が発生することも

根抵当権の抹消が難しくなっている理由の一つに、手数料や違約金が発生する可能性があるというものもあります。一般的な抵当権を使った住宅ローンとは異なり、借入する金額や頻度も毎回異なるため、残額を全て返済しようと一度に多額の借入金を返済すると手数料や違約金が発生することもあるようなので注意が必要です。
また、複数の金融機関から根抵当権を使用し借入をしていた場合は、それぞれに契約解除の手数料や違約金を払うことになるため、多額になることも考えられます。

2.3知らないうちに借入金額が増えている

根抵当権が設定された建物の所有者と債務者が異なる場合に起きやすいのが、知らないうちに借入金の額が増えていて、抹消をするために必要なローン返済が行えなかったというケースです。
住宅ローンを契約する際、多くの場合で債務者の許可なく根抵当権を抹消し不動産の所有者を変更してはならないという決まりがあります。そのため、根抵当権を抹消したい場合は債務者からの委任状などが必要となることも。

・金融機関が同意しない
・手数料や違約金も
・借入金額にも注意

3.元本確定をすれば抵当権と同等にできる 

抵当権とは異なる点が複数あると紹介した根抵当権ですが、その他にも元本確定と呼ばれる抵当権にはない考え方があります。ここでは、そんな元本確定の詳細元本確定を行うと根抵当権にはどんな影響があるのかなどを見ていきましょう。

3.1元本確定を行うと抵当権になる

まず、元本確定とは、何らかの理由で根抵当権を消滅させたいという時に行うもので、根抵当権を消滅させたいと考えた時点で残っている未返済の借入金をいつまでに返すのかを、債務者である金融機関と不動産の所有者の間で明確に決めることを指します。
この元本確定を行うと、根抵当権の上限金額までであれば何度でも借り入れを行うことができるという特徴は失われ、一度のみの借り入れ金を期限までに返していく通常の抵当権と同じような返済方法になるのです。そのため、根抵当権は元本確定を行った時点で普通抵当権と同様に扱われることになります。

3.2条件を満たす必要がある

根抵当権の元本確定を行うには、指定された条件を満たす必要があります。この条件は全てで10種類あり、その中のどれか1つでも該当していれば元本確定を行うことが可能になります。
条件の例を挙げると、元本の確定期日が到来した場合・根抵当権者が競売の申し立てをした場合・根抵当権者が差し押さえをした場合・債務者または根抵当権設定者が破産した場合などがあります。それぞれ行う目的は異なるため、元本確定を行いたいと考えている方は、10種類の条件に当てはまるのかを確認すると良いでしょう。

3.3その後の撤回は出来ないので注意

元本確定を行った際、一度元本が確定してしまうとその後の撤回はまず出来ないため、注意が必要。この元本確定が確定された時点で、根抵当権は普通抵当権と同じ扱いになるため、根抵当権の元本確定を行う際は慎重に考えることをおすすめします。

・抵当権に変更できる
・条件を満たす必要あり
・撤回はまず出来ない

4.不動産売却をしてローンを完済する

根抵当権の契約解除を行った場合や元本確定を行った際に、多くのローンが残っていた場合、貯蓄が足りなくて完済が難しいということもあるかと思います。ここでは、そんな時に役に立つ不動産の売却方法やその後のローンの完済方法について見ていきましょう。

4.1売却金を使って完済するのがおすすめ

根抵当権の契約解除や元本確定を行った際の残った返済金がある場合、その金額が多く貯蓄分だけでは足りなかったというケースもあるようです。そんな時は、根抵当権を抹消した不動産を売却した際に出た利益を使って完済するのがおすすめ。
根抵当権が付いている不動産物件でも、予想される売却価格がローンの残額よりも上回っていれば不動産の売却を進めることが出来るため、貯蓄だけではローンの完済が難しい場合は不動産の売却金を返済に充てることを考えると良いでしょう。

4.2売却額が少なければ任意売却

借入金の残額を不動産の売却金で支払おうとした時、その不動産の売却金が返済金額を下回ってしまうケースもあります。そんな時に知っておきたいのが任意売却。不動産の売却金でローンの完済が難しかったとしても、債務者からの同意を受けることが出来れば任意売却として、不動産を売却することが可能になります。
銀行などの債務者としては、競売にかけて売却するよりも高値で不動産を売却出来るため、交渉によってはこの任意売却を行うことが出来ます。しかし、債務者には任意売却の交渉に必ず応じる義務がないことや、不動産を購入する者がいないとこの任意売却は出来ないため、交渉は難しくなるケースが多いため注意が必要となるでしょう。

4.3イエウールで高額売却を

根抵当権の抹消を行うため不動産の売却を行いたいという場合は、出来るだけ高値で売却を行いたいと考える方が多いはず。そんな方におすすめなのが、ネットで簡単に不動産の一括査定を行うことが出来るイエウールです。
根抵当権付きの不動産の売却や通常の不動産売却よりも手続きが複雑なため、より信頼できる不動産会社を選ぶことがカギとなってきます。イエウールでは、全国各地の厳選された優良業者のみを紹介しているため、信頼のおける仲介会社を見つけることが出来るでしょう。

・売却金で返済が良い
・任意売却で売却可能
・イエウールで高値売却

5.抵当権の抹消手続きは法務局で行う

債務者からの住宅ローン金を全て完済すると、普通抵当権は抹消することが出来ます。この抵当権の抹消の手続きを行う期限や義務は特にないため、ローンを完済しても手続きを後回しにしてしまう方も。しかし、抹消を行わずにいると様々なトラブルが起きてしまう可能性もあります。ここでは、抹消手続きの流れ抹消しないことで起こりうるトラブルを見ていきましょう。

5.1抹消手続きの流れ

住宅ローンを完済し抵当権の抹消を考えたら、まず行うのは法務局への手続きの相談です。この手続きは該当する不動産の管轄の法務局の窓口か郵送によって行うことが可能ですが、複雑な手続きとなるため、窓口に直接赴くとスムーズに進めることが出来るでしょう。
また、郵送で書類を送る前に、書類の不備や記入漏れはないかなどを、法務局の相談窓口で提出前チェックをしてもらうことも可能なため、不安な方はそちらを利用することをおすすめします。

5.2抹消に必要な書類とは

抹消の手続きを行う際に法務局に提出する必要がある各種の書類は以下となります。

抵当権抹消登記申請書法務局のホームページまたは窓口で入手
登記原因証明情報金融機関から渡される
登記識別情報または登記済証金融機関から渡される
資格証明情報金融機関から渡される
代理権限証明情報(委任状)金融機関から渡される

住宅ローンの債務者であった金融機関から渡される書類と、自分で法務局のホームページまたは窓口で入手する必要のある書類があるため、提出時には注意が必要です。また、これらの書類と併せて、抵当権抹消登記の登録にかかる登録免許税や印鑑も必要となるため、忘れないようにしましょう。
また、金融機関から渡される書類は紛失してしまっても、通常は再発行を行ってくれないため、手続きを進めるのが非常に難しくなってしまうため、紛失しないよう早めに手続きを進めることをおすすめします。

5.3抹消しないと起きるトラブル

抵当権付きで住宅ローンを借り入れた場合、債務を完済するとその抵当権は効力が無くなることとなります。しかし、抵当権抹消の登記を行わずに放置していると、トラブルの元となってしまうため注意が必要です。
ローンは完済したものの抹消登記がされていないと次のローンを組めなくなったり、抹消を行っていないとその不動産の相続が行えなくなったりと、さまざまなトラブルが起こる可能性が出てくるため、面倒と感じてもすぐに抹消の登記を行うことがおすすめ。
法務省の窓口は平日しか空いていないため時間が取れない、手続きが複雑そうで出来ないなどの理由から、自身での手続きが難しいと感じた場合は、専門家に依頼し代行してもらうことも可能なので頭に入れておくと良いでしょう。

・法務局で手続き
・必要な書類を確認
・抹消登記は必ず行う

6.根抵当権の問題を解決して気持ちのよい不動産売却を

根抵当権付きの不動産は、普通抵当権の設定された不動産よりも、契約解除や売却の際に複雑になりがち。そのため、売却を考えていても難しそうで実際には売却に進めないという方もいるかと思います。しかし、根抵当権ならではのメリットやデメリット・売却の流れを事前に確認しておくことで、不安は解消されるはずです。今回の内容を参考に根抵当権の問題を解決して、気持ち良く不動産売却を行ってみてはいかがでしょうか。

6.1イエウールで最大6社を比較して信頼できる担当者を見つける

根抵当権付きの不動産は敬遠されやすいため、なかなか買主が見つからないということも多いようです。そのため、売却の仲介依頼は信頼できる不動産会社に頼みたいもの。そんな時にチェックして欲しいのが、全国各地の優良不動産会社から売却査定を受け取ることが出来るイエウールです。
ネット上での簡単情報入力だけで、最大で6社からの一括査定をもらうことができ、予想売却価格を比較することが出来ます。そのため、より高値での売却をサポートしてくれる不動産会社を見つけることが出来るはず。根抵当権付きの不動産の売却を考えている方はぜひ一度チェックしてみてはいかがでしょうか。