自宅を売却する際の賢い方法を詳しく解説

自宅を売却することは、多額の金額が動く重大なイベントです。一生のうちに、そう何度もあることではありません。そんなときに大きな損をしたくない、できるだけ高く売却したいと思うのは自然なことです。
自宅を賢く売却するためには、注意しなければならないポイントや知っておきたい知識があります。ここでは、売却時に必要になってくる税金や費用、また節税のための特別控除や売却のコツなどを紹介していきます。
目次
1.自宅を売るときの流れ
2.売却相場と不動産会社の選び方
3.自宅を売却をするときに知っておきたい税金のこと
4.自宅を売却する際にかかる費用について
5.ローンが残っている自宅も売却できるのか
6.自宅を売却する際はまずは一括査定をして自宅の相場を知ろう

1.自宅を売るときの流れ

まずは不動産売却の流れを見てみましょう。

STEP1:相場を調べる
STEP2:買い手を探す
STEP3:価格交渉、契約

1.1相場を調べる

一番はじめにすることは相場を調べることです。自宅がいくらで売却できるかを調べるためには、国土交通省の不動産取引価格交渉情報検索を使って調べる方法や、不動産ポータルサイトなどで自分と似た家を探す方法があります。また、イエウールなどの無料一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社から直接見積もりを取ることでも相場を知ることができます。
おおよその売却価格を知ることによって、売却後の税金の計算や次の住居の計画などが立てやすくなります。特に税金関係は、売却することによって利益になるか損失になるかで大きく異なりますので、相場はしっかりと調べておきましょう。
参照:国土交通省「不動産取引価格交渉情報検索

1.2買い手を探す

だいたいの家の売却価格がわかったら、次は買い手を探す段階に入ります。買い手の探し方として、個人で捜す方法もありますが、一般的には不動産会社を通す「仲介」と「買取」の2つの方法が基本です。その中でも仲介が多く用いられる取引方法です。
仲介は、不動産会社が全国ネットで買い手を探し、価格交渉から契約、引渡しまでサポートしてもらいます。その分仲介手数料を支払う必要があります。買取は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。仲介と比べ売却価格は安くなってしまいますが、すぐに売ることができ、手間もかかりません。

1.3価格交渉、契約

買い手が見つかれば、後は不動産業者の指示に従って契約、引渡しを行います。売買契約の際には、瑕疵担保責任の対象範囲や責任期間を設定など、専門知識や法律に関する知識が必要となります。個人売買で買主を見つけた場合などでも、同じように定められた方法で契約を行わなければならないので注意しましょう。
また、不動産会社に仲介をお願いしているにもかかわらず売却が長引いた場合、不動産会社に買い取ってもらうという選択もあります。その場合、仲介も買取も両方行っている不動産会社を選びましょう。買取はすべての不動産業者が行ってくれるわけではありません
{
・相場を調べる
・買い手を探す
・価格交渉、契約
}

2.売却相場と不動産会社の選び方

得意とする物件の種類は不動産会社によって違います。そのため、査定額は不動産会社によってさまざまです。また地域密着型の中小企業なのか、大手企業の支店なのかによっても、売却活動の方法や抱えている顧客の層などが違ってきます。不動産会社は一つに決めずに、複数見積を出したほうがよいでしょう。
また、不動産会社を査定価格の高さのみで判断するのはよくありません。もし、その不動産会社が悪徳業者であれば、仲介を行う契約である媒介契約を結ばせるためだけに、わざと高い査定価格を出している可能性があるからです。査定額だけではなく、その価格の根拠をしっかり説明してくれる、信頼できる不動産会社を選びましょう。
信頼できる不動産業者を選ぶ際は、無料で一括査定ができるイエウールがおすすめです。イエウールでは、登録している不動産業者をあらかじめ独自の審査でチェックしているため、優良不動産会社の中から検索することができます。また大手の不動産業者だけではなく、地域密着型の中小企業までさまざまな形態の会社から選べるので、あなたの地域にあった業者を見つけることができます。

3.自宅を売却をするときに知っておきたい税金のこと

自宅を売却する際には、いろんな形で税金が関わってきます。きちんと必要な申告をし、控除等をうまく使い、なるべく節税できるように心がけましょう。ここでは、必要になってくる税金の紹介と控除について説明します。

2.1必要になってくる税金の種類

不動産を売却し利益を得た場合、その譲渡所得に対して税金がかかります。また建物部分には消費税が課税されるケースがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

譲渡所得にかかる税金

譲渡所得に対してかかる税金として、所得税と住民税があります。これらは通常の所得と分けて課税する分離課税方式を採用しているため、不動産を売却し利益が出た場合は、必ず確定申告をしましょう。税金の計算を行うには、まず譲渡所得を求めます。譲渡所得は、購入時にかかった費用や売却時にかかった費用を差し引くことができます。
不動産の売却価格 ? ( 取得費 + 譲渡費用 ) = 譲渡所得

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得に対してかかる税金は、その不動産を5年以上所有しているかどうかで税率が変わります。所有期間が5年以下の不動産の譲渡所得をを短期譲渡所得、5年以上を長期譲渡所得と呼びます。税率は以下の通りです。

譲渡所得の種類所得税住民税
短期譲渡所得30%9%
長期譲渡所得15%5%

このように、5年以下で売却するより、5年以上所有した方が税率が下がる仕組みになっています。また、このほかにも平成23年12月2日からは、復興特別所得税が加算され、上記の所得税に対し2.1%の税金が加算されます。

消費税

消費税は土地の部分に対しては課税されず、建物部分のみ課税の対象となります。ただし、消費税が課税されるのは、売り主が事業者である場合のみです。基本的には個人の場合非課税となりますが、課税売上高が1,000万円を超える場合は消費税が課税されるので注意が必要です。

2.2特別控除

特別控除とは、一定の条件を満たすことによって、確定申告時に利用できる控除のことです。譲渡所得に対して控除額を差し引くことができます。自宅を売却する際に利用できる特別控除を紹介します。

3,000万円の特別控除

自分が住んでいる家や土地を売った場合、マイホーム特例として3,000万円の特別控除を受けることができます。つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得に対して税金がかからないということになります。3,000万以上の譲渡所得があった場合でも、3,000万円を差し引いた課税譲渡所得に対して税金を支払うので、大幅な節税となります。
課税譲渡所得 = 譲渡所得 – 特別控除
詳しい条件などは国税庁のホームページで確認しておきましょう。
参照:国税庁「譲渡所得の特別控除の種類

そのほかの特別控除

3,000万円の特別控除の他にも、公共事業のために土地や建物を売却した場合や、農地保有の合理化のために売却した場合なども特別控除が受けられます。また特別な理由がなくとも、平成21年または平成22年に取得した土地を売却した場合にも、1,000万円の特別控除を受けることができます
{
・譲渡所得税
・マイホーム特例
・その他の特別控除
}

4.自宅を売却する際にかかる費用について

税金の他にも、自宅を売却する際にかかる費用として、仲介手数料や印紙代、登記費用などがあります。

4.1仲介手数料

不動産会社と媒介契約をし仲介をしてもらうと、不動産の売却が完了した際に、仲介手数料を支払う必要があります。この仲介手数料の上限は法的に定められているため、法外な手数料の支払いを請求されることはありませんので安心してください。仲介手数料の上限は、売却価格が400万円を超える場合、売却価格の3%に6万円と消費税を足したものになります。式で表すと下記のようになります。
仲介手数料 = 売却価格 × 3.24% + 64,800円
仲介手数料は値切ることは可能ですが、そのために売買活動を制限したり、不動産会社の担当者さんに対して悪い印象を与えてしまうことは、売却価格そのものの低下に繋がります。仲介手数料を数万円値切ったがために、売却価格で数百万の損をするケースもあるので、仲介手数料は値切らないほうがよいでしょう。

4.2印紙代

印紙とは、売買契約時に印紙税を納めるために貼る証票です。印紙税は、売買契約書などの文書の作成に対して課税されます。印紙の金額はその契約の売買価格によって決められています。

売買金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下10,000円
5000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成する必要がありますが、印紙代は売主と買主がそれぞれ1通分ずつ普段することが一般的です。なお、印紙を貼る必要のある書類は決まっていて、不動産会社に仲介をお願いするときに作成する媒介契約時には、印紙は必要ありません。

4.3登記費用

登記とは、不動産の場合、その不動産の権利を公に示すために公開された帳簿に記載することです。不動産を売買した際に必要な登記は、所有権移転登記と抵当権抹消登記です。そのうち所有権移転登記は買い主が行うので、売り主は抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記

住宅ローンなどを組む際家や土地を担保とすることを抵当権と言いますが、それを抹消するための登記を抵当権抹消登記といいます。住宅ローンの支払いが終われば抵当権はなくなりますが、登記簿から自動的に消えるわけではありません。抵当権を抹消しておなかいと、登記簿上ではローンを返済し終えていないと判断される可能性があります。抵当権抹消登記の費用は、不動産の数×1000円となっていて、土地と家を売る場合2,000円となります。

司法書士に対する手数料

登記は自分自身で行うことができますが、書類作成などで不安がある場合や、手続きをする時間がない場合は司法書士にお願いしましょう。司法書士による登記の代行費用は、税金を含めると2〜3万円程度となっています。

4.4その他の費用

その他にも、更地で売り出す場合には建物部分の解体費用が必要です。よくあるケースとしては、敷地の測量費やハウスクリーニング費などもあげられます。これらの費用は必要に応じて依頼するものなので、仲介業者と相談して決めましょう。
また、現在の自宅を売って新築を建てる場合、新居に入居するまでに仮住まいが必要なケースがあります。この場合は仮住まいへの引っ越しと、新居への引っ越しで2回分の引っ越し費用がかかります。
{
・仲介手数料
・印紙代
・登記費用
}

5.ローンが残っている自宅も売却できるのか

現在の自宅を売却して新築を建てる場合、前の自宅の住宅ローンが残っているというケースがあります。この場合でも自宅を売却することは可能です。ローンが残っている自宅を売却するためには、家を売却した際、ローンの全額を返済する必要があります。理想としては、自宅の売却価格でローンを返済することですが、売却で得る利益がローン残高に届かないケースは珍しくありません。
売却額でローン全額返済できなかった場合は、貯金などで残りのローンの返済に充てることが一般的です。その他の対処法として、住み替え住宅ローンがあります。住み替え住宅ローンは、新たな住宅のローンに旧自宅のローン残債を足した借入額で、新たにローンを組む仕組みです。このローンを組むには、売却と同時に新たな住宅の購入も計画する必要があり、不動産会社や金融機関の調整が必要となります。

6.自宅を売却する際はまずは一括査定をして自宅の相場を知ろう

自宅の売却はまず相場を知ることから始まります。そのためにもまずは一括査定を行いましょう。一括査定では複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスです。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、安心して自宅の売却を進めることができるでしょう。税金の面や、契約の面で分からないことがあっても、不動産会社に相談することができます。

6.1全国1600社が査定してくれるイエウールの一括査定がオススメ

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