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不動産の売買契約に関わる税金のまとめ|賢い確定申告の方法

不動産の売買契約にはさまざまな税金が関わってきます。知らないうちに支払うべき税金を忘れていて、あとから追徴金を請求されたということがないよう、しっかり知識をつけておくことが重要です。
また、特別控除や繰越控除を知っておくことで、損失が出た際に税金が戻ってくることもあります。確定申告できちんと納税し、また税金対策も行えるようになりましょう。

1.不動産売却益の定義

不動産を売却して利益が出た場合、税金を支払う必要があります。しかし、売却価格にそのまま税金がかかるわけではありません。売却価格からさまざまな経費を差し引いた額が売却益となります。売却益とは売却時に税金の対象となる課税譲渡所得金額のことです。この売却益が大きくなればなるほど、支払う税金の額も大きくなります。
不動産の購入時には不動産取得税として、固定資産税評価額を基に計算します。しかし、売却時には固定資産税評価額は関係なく、売却益から税金の計算をするということを覚えておきましょう。

2.不動産売却益の計算方法

不動産売却益の具体的な計算方法を見ていきましょう。

2.1課税譲渡所得金額の計算

まずはじめに譲渡価格からさまざまな経費を差し引いて譲渡所得を求めます。その譲渡所得から特別控除を差し引いた額が課税譲渡所得金額(売却益)となります。計算式は以下の通りです。
譲渡所得=譲渡価格−(取得費+売却費用)
課税譲渡所得金額(不動産売却益)=譲渡所得−特別控除

2.2取得費について

譲渡価格から差し引ける取得費とは、どのようなものが含まれるのかを見ていきます。取得費が大きくなればなるほど、売却益は小さくなり支払う税金の額も小さくなります。

土地・建物の購入代金

取得費の主となる部分が、土地や建物の購入代金です。気をつけなければいけないのは、取得費は土地や戸建、マンションといった不動産の種類で扱いが異なるという点です。土地はそのまま購入代金や手数料などを取得費にすることができます。しかし、戸建やマンションのような建物部分は、時間の経過とともに劣化し価値が下がるので、減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却は建物の構造や、事業用か非事業用かによって異なります。非事業用の不動産の減価償却費の計算式は以下の通りです。
(建物の購入代金+取得に要した費用)×90%×償却率×経過年数=減価償却費
償却率は、非事業用の木造なら0.031、鉄筋コンクリート造なら0.015となっています。

購入時にかかった税金

不動産購入時にも税金が発生していて、その額も取得費として計上できます。具体的には、登録免許税、不動産取得税、印紙税などがあてはまります。忘れずに計上しましょう。

購入時に必要となった仲介手数料

不動産購入時に、仲介してもらった不動産業者に支払った仲介手数料も、取得費として計上できます。売却時の仲介手数料は、売却費用のほうで計上するので、取得費には計上しません。

その他の費用

その他にも、購入するために必要となった費用を取得費として計上できます。土地の測量を行った場合にはその測量費、土地の整地や建物の取り壊しを行った場合それらの費用も取得費となります。それ以外には設備費や改良費、また一定の借入金利子なども取得費として計算できます。

2.3売却費用について

売却時にかかった費用もまた、譲渡価格から差し引くことができます。

不動産売却時にかかった仲介手数料

購入時と同じように、売却時にも仲介手数料を支払った場合、その仲介手数料を売却費用として計上できます。

印紙税のうち売主が負担したもの

売買契約の際に、印紙を貼る形で印紙税を支払いますが、その印紙税のうち売主が負担したものは売却費用に含ませることができます。売買契約は買主と売主で1部ずつ計2部作成しますが、印紙税はそれぞれが1部ずつ負担することが一般的です。

土地を売るための取り壊し費用やその建物の損失額

不動産の建物部分を取り壊し、更地として売り出した場合、その取り壊しにかかった費用や建物の損失額を売却費用として計上することができます。

その他の売却費用となるものとならないもの

そのほかにも、借家を売る時に支払った立退料や、売買契約後により有利な条件で売るために支払った違約金、借地権を売るときに支払った名義書換料などが売却費用となります。
注意したいのが、建物の修繕費や固定資産税などの、不動産を維持管理するための費用は売却費用となりません。また住宅ローンの抵当権抹消の費用や引っ越し代なども売却費用とはなりません。リフォームも基本的には売却費用とはなりませんが、買主から要請があった場合、売却費用として認められる可能性があります。

2.4売却前に支払う税金を計算してみよう

売却前でも無料一括査定サイトを利用すれば、だいたいの売却価格を知ることができます。売買価格がわかれば、おおよその支払う税金の額を計算することができます。無料一括査定はイエウールがおすすめです。イエウールでは、最短60秒で最大6社の不動産会社に査定を依頼することができます。
{
・課税譲渡所得の計算
・取得費になるもの
・売却費用になるもの
}

3.税率は不動産を所有した期間で異なる

譲渡所得にかかってくる税金の率は、不動産を所有した期間によって異なります。所有期間が5年以下であった場合は短期譲渡所得、5年以上であった場合は長期譲渡所得になります。注意したいのが、不動産の購入日から譲渡日の期間ではないということです。所有期間は譲渡した年の1月1日が基準となるので、売却のタイミングに気をつけましょう。不動産を購入してから、1月1日を何回過ぎたかを数えるとわかりやすいです。
譲渡所得に対する税金は、所得税と住民税です。これらは、通常の所得とは別に計算される分離課税方式を採用しているため、不動産の売買で利益が出た場合は必ず申告する必要があります。また所得税の税率には、復興特別所得税「所得税×2.1%」が上乗せされます。よって譲渡所得に対する税率は以下のようになります。

?短期(5年以下)長期(5年超)
所得税30.63%15.315%
住民税9%5%
合 計39.63%20.315%

例として、売却価格が3,000万円、取得費が2,500万円、売却費用が300万円だった時の税金を計算してみます。
課税譲渡所得の計算
3,000万円(売却価格)-2,500万円(取得費)-300万円(売却費用)=200万円
短期譲渡所得の場合
200万円×39.63%=792,600円
長期譲渡所得の場合
200万円×20.315%=406,300円

4.不動産を売却したときの税金対策について

不動産を売却した際、一定の条件を満たせば、譲渡所得から特別控除を差し引くことができます。また、できるだけ多くの諸経費を計上することによって、譲渡所得の額を少なくすることができます。詳しく見ていきましょう。

4.1特別控除

不動産売却時の特別控除は複数ありますが、条件によって適応される特別控除が異なります。ここでは最もポピュラーな条件である、マイホームを売却した場合と、投資物件を売却した場合、相続した不動産を売却する場合の3パターンについて見ていきましょう。

マイホームを売却した場合

売却した不動産がマイホームであった場合、3,000万円の特別控除が受けられます。これにはいくつか条件があり、自分で住んでいたあるいは、住まなくなってから3年以内であること、売却した年の前年や前々年に特例を受けていないこと、売買が親子や夫婦間での売買ではないことが条件です。
この控除を受けるためには、譲渡所得の内訳書と住民票の写しが必要です。必要な書類をきちんとそろえて、忘れずに確定申告を行いましょう。
また、この3,000万円の特別控除と併用して受けられる特例として、軽減税率の特例があります。売却した不動産の所有期間が10年以上だった場合、税金の負担を軽くすることができる特例です。この時、マイホーム特例の申請所類とあわせて登記事項証明書も必要となります。

投資物件を売却した場合

個人が事業用の不動産を買い換えた時、一定の条件を満たせば譲渡所得の一部を将来に繰り越せる制度があります。これを「特定事業用資産の買換え特例」と言います。この特例を利用するには以下のような条件があります。

  • 事業用であること
  • 買い替え資産が一定の組み合わせであること
  • 買い替えにより購入した土地は売却した土地の5倍以内の面積であること
  • 資産を売却した年の前後1年以内に買い替え資産を購入すること
  • 買い換えた日から1年以内に事業を開始すること

相続した不動産を売却した場合

売却した土地が相続した不動産でかつ子が住んでいた場合、マイホームを売却した場合の特別控除に加え、特定の買い替えの特例などの対象となります。注意したいことは、譲渡所得の計算や所有期間の数え方などがマイホームを売却したときと異なる点です。取得費は親が不動産を購入した金額などから計算します。また住宅の所有期間も、親が取得した日から計算します。子が住み始めた期間ではないので、譲渡所得の計算の際にはこの違いを覚えておきましょう。

4.2できるだけ経費を計上する

税金対策のコツとして、できるだけ多くの経費を計上し譲渡所得の額を下げる方法があります。仲介手数料だけではなく、印紙税や登録免許税、司法書士への手数料など、計上できる費用は忘れずに計算しましょう。経費として計上できるかどうかわからない場合は、信頼できる不動産業者に相談してください。
{
・特別控除を利用する
・繰越控除を利用する
・多くの経費を計上する
}

5.不動産売却で損失が出た場合は税金が戻ってくる

不動産を売却して損失が出た場合は、一定の条件を満たせば、その譲渡損失の繰越控除することができます。繰越控除ができる期間は、譲渡損失が発生した年とその翌年から3年間(最長4年間)となっています。税金が戻る条件は以下の通りです。

  • 平成31年12月31日までの譲渡であること
  • 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以上であること
  • 自分で住んでいる住宅、あるいは住まなくなって3年以内に譲渡されたもの
  • 譲渡損失が出ていること
  • 確定申告を行うこと

6.不動産を売却したら確定申告が必要

不動産を売却した場合、譲渡利益が出たときだけではなく、損失が出たとしてもかならず確定申告が必要です。利益が出た場合は、その利益に対して税金がかかるため納税義務があります。損失が出た場合でも、繰越控除を利用できる可能性があるため忘れずに確定申告しましょう。
もし利益が出ているにもかかわらず確定申告をしない場合、追徴課税の対象となります。知らなかったでは済まされないことですので必ず行いましょう。また譲渡損失が出ているにもかかわらず確定申告をしなかった場合、税金は戻ってきませんので注意しましょう。

7.不動産売却の確定申告に必要な書類について

確定申告を行うには、まずは必要書類を入手しましょう。必要書類は最寄りの税務署で入手可能です。国税庁のサイトの「確定申告書等作成コーナー」で作成することもできます。税務署で入手する場合、あまり早い時期に行くと、その年の確定申告書ができていないこともありので注意しましょう。

7.1確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は以下の通りです。

  • 個人事業主用の確定申告書B様式
  • 分離課税用の申告書
  • 譲渡所得の内訳書

7.2確定申告に必要な添付資料

確定申告には提出する書類の他にも添付資料が必要になります。添付資料は、税務署から用紙を入手するものではなく、自分で作成する必要があります。

  • 登記簿謄本
  • 不動産を取得した時と売却した時の資料

添付資料の内容を詳しく見ていきましょう。

登記簿謄本

登記簿謄本は所在地の法務局で入手することができます。申請用紙に記入後、発行手数料である600円分の印紙を購入すれば、発行してもらえます。コピーでもかまいません。

不動産を取得した時の資料

不動産を取得したときの資料として、以下のものがあげられます。どの添付資料もコピーでかまいません。

  • 売買契約書
  • 取得した時の仲介手数料などの領収書
  • 登記費用その他取得のときの費用の領収証

不動産を売却した時の資料

不動産を売却したときの添付資料として、以下のものがあげられます。こちらもコピーでOKです。

  • 売却時の仲介手数料などの領収書
  • 売却時の測量費・登記費用など売却の際必要となった費用の領収証
  • 売却した土地・建物の全部事項証明書

領収書のコピーはご自身で作成が必要です。全部事項証明書は法務局で入手できます。
{
・確定申告書を入手
・必要書類を用意する
・添付資料を用意する
}

8.不動産売却でその他に払う税金について

不動産を売却する際には、譲渡所得に対する税金以外にも、印紙税や登録免許税、消費税などの税金がかかります。

8.1印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際、印紙を購入し契約書に貼ることによって納税します。売買契約書は、売主と買主がそれぞれ1部ずつ計2部作成する必要があります。一般的には、売主と買主それぞれが1部ずつ印紙代を負担します。また平成30年3月31日までは軽減措置が適用されているため、印紙税の税率は以下のようになります。

売買金額税額
100万円超500万円以下1,000円
500万円超1000万円以下5,000円
1000万円超5000万円以下10,000円
5000万円超1億円以下30,000円
1億円超5億円以下60,000円

8.2登録免許税

登録免許税は、抵当権抹消登記の際必要になってきます。抵当権とは、住宅ローンを組んだときに、不動産が担保となっていることです。その抵当権を抹消するための手続きの際、この登録免許税がかかってきます。税額は不動産1つにつき1,000円ですが、土地と建物を分けて数えるので、1つの建物と1つの土地であれば2,000円となります。

8.3消費税

消費税は課税対象となるものが複数あります。詳しく見ていきましょう。

不動産の譲渡に伴う消費税について

消費税の課税対象は、国内で事業者が事業として対価を得て行う取引です。取引とは商品やサービスだけでなく、資産の譲渡も含まれます。あなたが事業者ではなく個人であれば、売却そのものには消費税はかかりません。しかし、不動産業者に払う仲介手数料など、消費税が発生するものもあるので注意が必要です。

不動産売却で消費税の課税対象となるもの

あなたが事業者でなくても、消費税の課税対象になるものがあります。それは事業者に支払う手数料です。具体的には以下のものがあげられます。

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 司法書士に支払う手数料
  • 融資手続きの手数料

また、あなたが個人であったとしても、居住用の不動産ではなく、投資用のマンションなどを売却した場合は、消費税の課税対象となるので注意しましょう。

消費税の課税対象とならないもの

建物部分には消費税がかかりますが、土地は課税対象とはなりません。またその土地に付随している樹木や庭石なども課税対象とはなりません。これは、土地は消費されるものではないと考えられているためです。
{
・印紙税
・登録免許税
・消費税
}

9.不動産売却益が出たら税金の支払いと確定申告が必要になる

不動産を売却して譲渡利益が出た場合、税金を支払う必要があるため、必ず確定申告を行いましょう。そのためにも、土地を売却する前に、支払う必要のある税金の計算を行い、同時に条件に当てはまる特別控除がないか調べておきましょう。しっかりと下調べを行うことで損をすることなく、かつ不動産の売買をスムーズに行うことができます。わからないことがあれば、信頼できる不動産業者に相談してみましょう。

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