不動産売却で発生する仲介手数料とは。どれくらいかかるのかを解説

不動産を売却する際には、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。個人で買主を探して売却することも可能ですが、個人売買は手間がかかり、リスクも高いため、より安全かつスムーズに売却するには仲介依頼をするのがおすすめです。
しかし、不動産会社を利用すると仲介手数料が発生します。不動産売却では扱う金額が大きいため、仲介手数料も高額になりやすいです。しかし、実際にどれくらいの仲介手数料が発生するかは、状況によって異なります。
場合によっては安く済ませられるケースもあるため、仲介手数料の知識を身につけて、売却にはどれくらいの費用が必要か試算しておきましょう。
目次
1. 不動産売却時の仲介手数料の基礎知識
2. 仲介手数料の計算方法
3. 不動産会社に仲介手数料の値引き交渉は出来るのか?
4. 仲介手数料が安い業者を選んだ場合のリスク
5. 手数料の安さではなく営業力で不動産会社を選ぼう

1. 不動産売却時の仲介手数料の基礎知識

仲介手数料を正しく試算するには、まずは基礎知識を身につけなければなりません。仲介手数料=不動産会社を利用した際の手数料と考える人は多いかもしれませんが、これだけでは認識は不足しています。不動産会社を利用する手数料という考え方は間違っていませんが、実際にはさらに細かいルールによって仲介手数料は決められています。基礎知識を身につけて根本的な理解を深め、仲介手数料とはどのようなものか知りましょう。

1.1 仲介手数料は成功報酬

大前提で知っておくべきなのが、仲介手数料とは不動産の仲介取引が成立した際に支払われる、成功報酬ということです。つまり絶対に必要な費用ではなく、不動産会社を利用した際に発生する、業者の取り分と言えます。仲介手数料は丸々不動産会社の利益であり、業者ごとに金額の設定は異なります。

成約なしなら支払い不要

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成約しない場合は費用を支払う必要はありません。あくまで買主が見つかり、売却が確定した際に必要な費用のため、仲介を依頼して売却活動を行っている段階では、費用は発生していないと考えましょう。
そのため、売却活動が長引いた場合でも費用が増加することはなく、成約前に契約を打ち切った場合は、仲介手数料は不要です。もちろん、買主だけ見つけてもらい、成約前に依頼を打ち切って個人で買主と交渉することはできません。
成約しない限り費用は不要といっても、仲介依頼をする際に細かく取り決めがなされることは多いため、仲介依頼の契約の際に、ルールは確認しておきましょう。

1.2 仲介手数料以外の費用に注意

売買契約が成立しない限り、仲介手数料はかかりませんが、不動産売却にかかる費用はそれだけではありません。他にも特別な売却活動を行うための費用や広告費が別途発生することもあるため、それらも含めて費用を考えることが大切です。
特別な依頼をしない場合は、基本的には売却活動に費用はかかりませんが、何らかのリクエストをして、通常業務の範囲を超える場合は注意が必要です。例えば通常の方法以外で広告を打ち出してもらう、遠方の買主のところまで交渉に行ってもらう場合は、別途費用が発生する可能性があります。
通常業務の範囲内なら特別な費用は発生しませんが、費用をかけたほうがより素早く買主を見つけられるのは確かです。しかし、費用をかけると利益は減少するため、売りやすさと費用のバランスは見極めて、どのように売却活動をしてもらうかも考えなければなりません。

1.3 仲介手数料の上限は法律で制限

仲介手数料は不動産会社の取り分のため、業者が自由に設定できますが、いくらでも高額に設定できるわけではありません。不動産売却の仲介手数料は法律で上限が決められており、上限を超える請求は無効となります。
上限額を知らずに仲介を依頼すると、悪徳な業者に騙されて法外な費用を請求される可能性もあるため、注意しなければなりません。

1.4 下限は設定されていない

仲介手数料は上限は決められているものの、下限は設定されていません。上限の範囲内なら不動産会社で自由に費用を設定できるため、場合によっては相場の半額以下で仲介を請け負う業者もあります。また、極端な例だと手数料なしで仲介を行う業者もありますが、仲介手数料が安い=お得とは限らないため注意が必要です。
上限いっぱいまで請求し、仲介手数料が高すぎる業者も考えものですが、反面安すぎる業者もリスクが高いことは理解しておきましょう。
{
・仲介手数料は成功報酬
・上限は法律で制限
・下限の制限はなし
}

2. 仲介手数料の計算方法

仲介手数料は法律で上限額が決められているため、まずはその計算式を知ることが大切です。法律での制限はあくまで上限であり、実際に業者が設定する金額は上限内で変動するため、一概に計算式で費用を割り出せるわけではありません。
しかし、上限額を知ることで、不当な請求を回避でき、余計な費用を支払うリスクを下げられます。基本的な上限の計算式はもちろん、簡単に計算できる速算式も知って、不動産売却をスムーズに進めましょう。

2.1 基本的な計算式

仲介手数料の上限額は取引の金額によって異なります。基本的な計算式は以下の通りです。

売却価格手数料上限
200万円以下の部分取引額の5%以内
200万円超え400万円以下の部分取引額の4%以内
400万円超えの部分取引額の3%以内

売却価格が高くなるほど、仲介手数料の上限は高くなりますが、注意が必要なのが全てを合算して上限額を考えるという点です。例えば売却価格が500万円の場合、500万円×3%て計算せず、200万円以下の部分、200万円超え400万円以下の部分、400万円超えの部分と3つに分けて計算します。売却価格が500万円の場合、実際の計算式は以下の通りです。

200万円以下の部分200万円×5%
200万円超え400万円以下の部分200万円×4%
400万円超えの部分100万円×3%
合計21万円

また、仲介手数料には消費税がかけられるため、8%で計算すると、売却価格500万円の場合の上限は22万6,800円です。

2.2 簡易的な速算式

仲介手数料は3つの区分に分けて計算が必要ですが、さらに簡易的に求めることも可能です。素早く計算したい場合は、以下の式を用いましょう。

売買価格手数料上限
200万円以下の部分(取引額×5%)×1.08(消費税)
200万円超え400万円以下の部分(取引額×4%+2万円)×1.08
400万円以下の部分(取引額×3%+6万円)×1.08

速算式に当てはめると、先ほどの例で売却価格が500万円の場合、500万円×3%+6万円に消費税をかけたものが手数料上限です。計算すると22万6,800円になり、バラバラで計算した場合と結果は同じです。分けて考えると計算ミスも起きやすいため、簡単に速算式を使って計算しましょう。

2.3 ケース別の仲介手数料

仲介手数料の上限の理解を深めるために、さらに複数のケースの計算式を見てみましょう。

売買価格計算式手数料上限(消費税込み)
200万円200万円×5%×1.0810万8,000円
400万円(400万円×3%+6万円)×1.0819万4,400円
1,000万円(1,000万円×3%+6万円)×1.0838万8,800円
2,000万円(2,000万円×3%+6万円)×1.0871万2,800円

売買価格が高くなるほど、上限額も高くなりますが、あくまで上限であって、必ずしもこの金額を請求されるわけではありません。不動産会社ごとに仲介手数料の設定金額は異なるため、売買価格が高い場合は特に、手数料が安い業者を選ぶことも検討しましょう。
{
・手数料は分割計算
・一括で速算も可能
・上限額は売却価格で変動
}

3. 不動産会社に仲介手数料の値引き交渉は出来るのか?

仲介手数料の上限は決まっているものの、上限の範囲内なら業者が自由に金額を設定できるため、売却価格によっては手数料だけで高額になることが多いです。仲介手数料が多いと、当然利益も減少するため、少しでも値下げしてもらいたいと考えるのが普通で、値引き交渉ができないかと考える人も多いでしょう。
上限内なら金額の変更は可能ですが、不動産会社は実際に値引きに応じてくれるのか知っておくことが大切です。

3.1 値引き交渉自体は難しい

結論から言うと、仲介手数料の値引き交渉を行うのは非常に難しいです。仲介手数料は業者の利益であり、これが減る=業者の売上が減ることになります。不動産業者の利益は仲介手数料だけではありませんが、これが占める割合は大きく、重要な収入源と言えます。
値引きすると、価格以上のサービスの提供になり、割に合わないため、基本的には値引きはできないと考えましょう。

3.2 交渉の余地がある場合

基本的には仲介手数料の値引き交渉はできませんが、全く不可能なわけでもありません。状況次第では値引き交渉ができ、実際に手数料を引き下げてもらえる場合もあります。

売主と買主の両方が手数料を支払う

売主と買主、両方が不動産会社に仲介手数料を支払う場合は、値引き交渉可能な場合が多いです。両者から手数料を獲得できることで、不動産会社の利幅は大きくなるため、多少の値引きなら応じてくれる可能性があります。
もちろん、必ずしも値引きができるとは限らないため注意が必要ですが、両者が納得しないと売買契約は成立しないため、交渉の余地はあるでしょう。

その他の費用が高い場合

不動産売買にかかる費用は仲介手数料だけではなく、その他にも諸々の費用が発生することがあります。広告費や売却活動費など、仲介手数料以外の費用が高い場合は値引き交渉が可能で、これは仲介手数料以外に業者の利益が発生しているからです。
仲介手数料しかかかっていない場合は、取引で発生する業者の利益は仲介手数料のため、基本的には値引きには応じてくれません。しかし、他の費用で業者に利益が出ている場合は、契約を円滑に進めるために、仲介手数料、あるいはその他の費用の値引きに応じてくれる場合があります。

3.3 値引き交渉可能な不動産会社を探そう

仲介手数料の値引き交渉は基本的にはできないものの、状況によって、また依頼する業者によって異なります。交渉可能な業者を探すなら、全国1,600以上の不動産会社と提携しているイエウールがおすすめです。イエウールは同時に最大6社まで査定を受けられ、より自分に合った条件で売却しやすいのが特徴です。
幅広い選択肢から値引き交渉が可能な不動産会社を見つけられる可能性もあるため、積極的に利用しましょう。

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{
・値引き交渉は難しい
・交渉可能な場合も
・業者によって対応は違う
}

4. 仲介手数料が安い業者を選んだ場合のリスク

仲介手数料の値引き交渉は難しいため、費用を抑えたいなら、元から手数料の安い業者を選ぶ必要があります。仲介手数料の下限に決まりはないため、じっくり探すことで相場以下の価格で請け負ってくれる不動産会社を見つけることは可能です。
しかし、仲介手数料が安い業者にはリスクもあり、どれだけ手数料が安くても結果的に損をする可能性もあります。手数料の安い業者に隠されたリスクを知り、費用だけで依頼先を決めないようにしましょう。

4.1 手数料以外の費用請求の可能性

仲介手数料が安い、または無料の業者の場合、それ以外の費用で利益を上げようと考えている場合が多いです。特に無料の場合は注意が必要で、売買契約成立後に、覚えてのない費用を請求される可能性もあります。仲介手数料が無料で、他の費用もかからない場合は、業者の取り分はありません。
そのため、仲介手数料を無料にする場合は、何らかの形で別の費用を請求し、利益を獲得します。悪徳な業者だと、事前に費用の説明をせずに売却活動を行い、仲介手数料の相場以上の費用を請求する場合もあるため、注意が必要です。

4.2 サービスの質が悪い

仲介手数料の安い業者は、サービスの質が悪く、十分な説明を受けられないままに売買契約を進められる可能性もあります。仲介手数料が安いと、業者の利益が少ないため、サービスの質も落ちやすく、不安が残ったまま売買契約を取り付けられることもあります。
細かい説明もないまま、業者有利な条件で契約を交わされ、相場より高くつくこともあるため、注意しなければなりません。

4.3 売却活動が下手

仲介手数料が安い不動産会社は、そもそも売却活動が下手で、なかなか成約に至らな可能性もあります。売却活動が下手、実績がない、そして相場価格では、顧客が獲得できないため値下げというサイクルを繰り返していることも多く、費用云々以前に売却できない場合すらあります。
成約しない限り仲介手数料は発生しないとは言っても、いつまでも成約できないと当初の目的の不動産売却を果たすことができません。時間をかけすぎることで不動産の価値が減少し、結果的に損をする可能性もあるため、注意が必要です。
{
・余計な費用を請求される
・サービスの質が悪い
・売却先が見つからない
}

5. 手数料の安さではなく営業力で不動産会社を選ぼう

不動産売却には仲介手数料が必須であり、売却価格が高くなるごとに、手数料も高くつきやすいです。少しでも費用を下げるには、仲介手数料の安い不動産会社を選ぶ必要がありますが、手数料が安いとリスクも高いです。
不動産売却を成功させるには、手数料の安さではなく、営業力で依頼先を選ぶ必要があります。本当に信頼できる営業力の高い不動産会社に依頼して、スムーズに不動産売却を行いましょう。

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{
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}