不動産売却時の税金計算方法!譲渡所得税を簡単シミュレーション!

不動産を「購入時にかかった価格」より高い価格で売却したとき、その売却益(譲渡所得)に所得税と住民税が課税されます。

売却益が全て利益になると考えていると、思わぬ出費がかさむので注意しなければいけません。

しかし、不動産売却で生じる税金の計算方法を知っている人は多くないと思います。

そこでこの記事では、不動産売却が初めての方にも分かりやすく売却時に発生する税金の計算方法を3つのステップに分けて紹介していきます。

不動産売却にかかる税金の計算方法を知り、実質の利益を把握して上手に売却計画を立てましょう。

譲渡所得税を計算する3つの手順

譲渡所得に課税される税金(所得税・住民税)は下の式で計算できます。

譲渡所得税の計算式
譲渡所得税
= 課税譲渡所得(譲渡所得-特別控除) × 税率

上の式の「課税譲渡所得」は譲渡所得から特別控除額を差し引いた所得です。また「税率」は売却した不動産の所有期間によって数字が変化します。

計算式にすると単純ですが実際の計算は少し複雑です。具体的にどのような計算するか、3つのステップに分けてなるべく分かりやすく説明していきます。

ステップ1:譲渡所得を計算する

まずは譲渡所得を計算をします。譲渡所得は「譲渡収入金額(不動産売却金額)」から「取得費用(不動産の購入時にかかった費用)」と「譲渡費用(売却にかかった費用)」を差し引けば求めることができます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
= 譲渡収入金額 -( 取得費用 + 譲渡費用)

譲渡所得の計算に必要なこの3つの要素を順番に確認していきましょう。

①譲渡収入金額

土地・建物の売却で得られる収入金額のことです。また「固定資産税の精算金」も譲渡収入金額に入ります。不動産に関わる固定資産税は、その不動産の1月1日時点での所有者に請求されます。例えば年の途中の9月1日に売却しても、1年分の固定資産税を売主(元の所有者)が払います。そのため、不動産を引渡した後に該当する固定資産税を売買金額とは別に買主から受け取ることになり、この金額も譲渡収入金額に入ります。

②取得費用

取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した土地建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額です。

取得費用に含まれる費用

  • 購入代金や建築代金
  • 取得時に支払った仲介手数料
  • 契約書の印紙税
  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
  • 不動産取得税
  • 測量費、土地の造成費用など

もし不動産の購入価格や諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算し概算取得費とすることもできます。

建物の取得費計算時は減価償却をする

建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。

例えば、築30年の家の取得費を計算する場合、売却時の家が新築時と比較して築30年分価値が減っていることになります。この価値の差分が減価償却費です。

減価償却

減価償却費は次の計算式で算出します。
減価償却費の計算
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過

建物の償却率は建築方式によって以下のように異なります。

建築方式非事業用 (マイホーム等)事業用 (賃貸マンション)
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

③譲渡費用

譲渡費用には次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 契約時の印紙税
  • 建物の取り壊し費用
  • 売却時に支払った立ち退き料(借主がいた場合)

譲渡費用は上記費用の合計で計算できます。以上が譲渡所得の計算に必要な情報です。

ステップ2:譲渡所得から特別控除分を差し引く

一定の条件を満たしていれば課税対象の譲渡所得の負担を軽減する特例がいくつかあります。売却する不動産の所有期間や買い替えの有無などによって利用できる特例が変わりますが、いずれの特例も節税につながるものばかりです。

どんな特例でいくら費用を抑えられるかについては2章で詳しく紹介しますので、自分が適用できる特例を把握して、ステップ1で計算した譲渡所得から控除額を差し引きましょう。控除額を引いて残った譲渡所得が課税対象になる譲渡所得となります。また、この時点で譲渡所得がゼロ以下であれば税金はかかりません。

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ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税対象になる譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税が算出できます。

税率は不動産の所有期間で変わる

不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ税率が異なります。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%、所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%(所得税 30.63% 、住民税 9%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%(所得税 15.315% 、住民税 5%)

所有期間の算定方法に注意

所有期間とは、不動産を取得した日(取得日)から売却した日(売却日)までの期間です。ただし、取得費と売却日の判定にはルールがあるため注意が必要です。

売却した日とは、原則として売主が買主に不動産を引き渡した日です。ただし、その年の1月1日時点で判定されます。つまり売却が同じ年の1月でも12月でも1月1日に売却したものとなります。取得日は原則として不動産の引き渡しを受けた日です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所得期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

不動産売却で使える税金控除特例を知ろう!

1章のステップ2で紹介した税金特例について詳しく説明していきます。

売却状況によって利用できる税金控除の特例が異なるため、税金の計算をする際はどの特例を利用するか決めなければいけません。この章では主に利用されている4つの特例を紹介します。

3000万円特別控除

この特例はマイホームの売却なら譲渡所得から3000万円まで差し引ける制度で、不動産の所有期間に関わらず利用できます。

譲渡所得税=(譲渡所得-3000万円)×税率

譲渡所得が3000万円以下であればこの特例を利用して譲渡所得をゼロ、つまり譲渡所得税を免除できます。

この特例の適用対象となる居住用財産は、次のような条件を満たしておく必要があります。

3000万円特別控除の適用条件
・マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
・マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

相続物件を売却する場合も適応可能

一人暮らしをしていた親などの家(空き家)を相続して売ったときも、3000万円の特別控除が認められます。さらに、平成31年4月1日以降の売却であれば、老人ホームなどに入居していた時にも適用可能です。

所持期間が10年を超える場合の軽減税率

売却した年の1月1日における不動産の所有期間が10年を超えていれば、3000万円特別控除に加え控除後の譲渡所得への税率を抑える「軽減税率」を適応できます。

この特例を利用すれば、譲渡所得の内6000万円以下の部分については通常20%(長期譲渡所得)の税率が14%になります。

軽減税率の適用条件
・日本国内にある自分が住んでいる家屋か、家屋とともにその敷地を売る
・マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

買い替えをする場合の特例

所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合、譲渡所得への課税を繰延べできる特例を利用できます。

税金が免除されるわけではなく「繰り延べ」されるので、次に買い替えをした場合は繰り延べ分を含めて課税されることになります。

この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。

売却した住宅の要件
・売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産
・売却がが1億円以下
・居住期間が10年を超えている
買い替えた住宅の要件
・住宅の床面が50㎡(マンションの場合は登記された専有部分の面積のみで判定)以上で、且つ専有面積が500㎡である事
・中古マンション購入の場合は築25年以内であること

譲渡損失が出た場合の特例

居住用財産を売って赤字になる(購入した金額より売却した金額の方が少ない)と「居住用不動産の譲渡損失の損益通算繰越控除」という特例を利用できます。

損益通算とは、ある所得で損失が出たとき他の所得からその損失を差し引くこと、不動産売却以外で出た所得を減らすことができます。

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越してその年の所得から差し引けます。損失金額は最長3年間の繰り越しできます。

この特例の適応対象となる居住用財産は次の条件に合致する必要があります。

軽減税率の適用条件
・売却相手が配偶者や直径の親族ではない
・個人が有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が5年を超え
・その年の所得が3000万円以下
・売却した年の前々年までに他の特例を利用していない
・売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っている など

以上が不動産売却にかかる税金に対する特例です。

 

以上が不動産売却にかかる税金に対する特例です。

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【税金シミュレーション】手順に沿って計算してみよう

最後に、紹介した計算方法を参考に、税金がいくらかかるか2つの条件でシミュレーションしていきましょう。

【事例1】築浅の戸建てを8000万円で売却

売却物件の条件
・新築の戸建て(木造、居住用)を購入
・購入額:4000万円(取得費含む)
・売却額:8000万円
・譲渡費用:200万円
・居住期間3年

ステップ1:譲渡所得を計算

課税対象の譲渡所得を計算するために、まずは減価償却を反映させて取得費用を出していきましょう。

取得費を計算するためにまず、戸建ての建物減価償却費を計算します。

減価償却費= 4,000万円(購入費用) × 0.9 × 0.031 × 3 = 334.8万円

減価償却費を戸建ての購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 4,000万円(購入費用) – 334.8万円(償却費) = 3,665.2万円

続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得 = 8,000万円(売却価格)-3,665.2万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= 4134.8万円

ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

課税譲渡所得 = 4134.8万円(譲渡所得)-3000万円(控除) = 1134.8万円

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が3年なので税率は39.63%となります。

譲渡所得税=1134.8万円(課税譲渡所得)×39.63% =449.72万円

ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が449.72万円であることが分かります。

【事例2】マンション売却で譲渡損失が出た場合

次は譲渡損失が出た場合の計算を考えてみましょう。

売却物件の条件
・15年前に購入したマンション
・減価償却済の取得費:6000万円
・売却額:4000万円
・譲渡費用:200万円
・給与所得:400万円

ステップ1:譲渡所得を計算

今回の条件で譲渡所得を計算した結果、-2200万円と譲渡所得損失が出ます。

譲渡所得 = 4,000万円(売却価格)-6,000万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= -2200万円

譲渡所得がマイナスになっている時点で譲渡所得税はかかりませんが、さらに

損益通算という特例を使えば、給与所得にかかる税金を節税できます。

ステップ2:給与所得から損益通算をする

損益通算とは譲渡損失分の金額を別の所得から差し引ける特例でした。この特例を利用して給与所得を差し引くと次のような計算になります。

400万円(給与所得)-2200万円(控除) = 1800万円

上記例では、給与所得を相殺してもなお1800万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。

ステップ3:繰越分を翌年以降で相殺

2021年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2021年で譲渡損失が残り1800万円、2022年で1400万円、2023年1000万円、2024年に残り600万円となって控除の年数が終了します。

損益通算譲渡損失
2021年400万円(給与所得)-2200万円-1800万円
2022年400万円(給与所得)-1800万円-1400万円
2023年400万円(給与所得)-1400万円-1000万円
2024年400万円(給与所得)-1000万円-600万円

2025年からは給与所得は通常通り課税されます。

【事例3】相続した土地を2000万円で売却

次は相続した不動産を売る場合を考えみましょう。

売却物件の条件
・1年前に父親から相続した土地
・当時の購入額:不明
・売却額:2000万円
・譲渡費用:200万円
・所持期間:40年

ステップ1:譲渡所得を計算

土地は建物のように時間の経過とともに価値が減る資産ではないので減価償却は不要です。

また、相続した不動産であれば当時の取得費が分からない場合は、取得費を不動産の売却金額の5%として計算します

今回の例では、土地の売却額が2000万円なので取得費用は次のように計算します。

取得費用 = 2,000万円(売却価格)× 5% = 100万円

続いて、譲渡所得を計算します。

譲渡所得 = 4,000万円(売却価格)-100万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= 3700万円

ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

課税譲渡所得 = 3700万円(譲渡所得)-3000万円(控除) = 700万円

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が40年なので税率は20.315%となります。

さらに、所有期間が10年以上の不動産を売却する場合には「軽減税率」を適用でき、税率が20.315から14.315%まで下げることができます。

譲渡所得税= 700万円(課税譲渡所得)×14.315% =100.2万円

ここまで計算すれば、土地売却で生じる税金の合計が100.2万円であることが分かります。

以上税金計算のシミュレーションでした。

不動産売却で生じる税金について詳しく知りたい方はこちらの記事も合わせてご覧ください。

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