土地売却理由の告知義務|瑕疵担保責任と申告が必要な4つのケース

土地を売却する際には、不動産業者に仲介を依頼することがほとんどですが、仲介してもらう場合でも買い手と直接交渉、話し合いをすることはあります。この時売却理由を尋ねられることもあり、どのように答えるべきか悩む人は多いでしょう。
また、不動産売却時には告知義務が存在し、売却理由によっては嘘偽りなく、細部まで伝えなければならない場合もあります。告知義務に違反すると、契約不履行となって契約を解消される場合があり、売却価格の引き下げや契約の破棄、場合によっては裁判に発展することもあるため、注意が必要です。
土地売却時には、どの程度売却理由を伝えるべきかを知り、トラブルなくスムーズに売却活動を進めましょう。

土地の売却理由によって告知義務が生じる

売却理由が告知義務に該当する場合は、すべて正直に伝えなければいけません。隠すと告知義務違反となり、契約解消や価格の引き下げなどのペナルティを負うことがあります。
これは故意に隠していない場合でも同じで、伝えていないこと自体が違反になるため、注意しなければなりません。告知義務を正しく理解し、トラブルのないよう土地売却を進めましょう。

瑕疵担保責任と告知義務

不動産売却時には、告知義務と瑕疵担保責任の2つが発生し、売り手はそれぞれを守らなければなりません。告知義務とは当事者に重大な影響を与える重要事項を、書面で告知するものです。書面での告知は宅建業者が行いますが、告知義務の違反によって何らかのペナルティを受けるのは、売り手自身だと考えましょう。
また、売り手は買い手に対して瑕疵担保責任を負います。これも告知義務と深い関連があります。瑕疵担保責任とは、不動産に何らかの瑕疵があった場合、その損失を売り手が補償するものです。
例えば、売却した土地を買い手が使用して何らかの不具合があった場合に、修理や保全などの費用を、売り手が負担します。
売却後に瑕疵が見つかると、売り手は責任を負って補償しなければなりませんが、事前に伝えているなら問題はありません。瑕疵がある=売り手が全て補償責任を負うわけではなく、あくまで購入前に伝えていなかった瑕疵が見つかった場合に、責任を負うと考えましょう。

不動産業者にも伝える必要がある

売却理由が土地の瑕疵によるものなら、買い手だけではなく不動産業者にも包み隠さず伝えることが大切です。不動産を売却する際には、事前に業者が査定を行い、適正価格を判断します。
この時目立つ瑕疵は発見されますが、目立たない部分は見落とされることもあります。不動産業者が瑕疵を見落とした場合でも、購入後に買い手から瑕疵が見つかったと報告があると、責任を負うのは売り手自身です。事前に瑕疵をきちんと伝えた上で文句が出た場合は、不動産業者が味方になって対応してくれますが、不動産業者にも隠していた瑕疵だとかばってもらうことはできません。
万が一のトラブルを避けるためにも、把握している限りの瑕疵は全て業者にも伝え、不動産の状態を正しく把握してもらった上で売却活動を依頼しましょう。

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土地の売却理由で告知が必要になるケース

どのような場合が告知義務に該当するのか分からず、何を伝えるべきか分からないと悩む人も多いでしょう。告知義務に該当するケースは幅広いですが、大きく4つに分けられます。
4つのケースのいずれかに該当する場合は、告知義務が認められる可能性が高いため、不動産の瑕疵を確認して、正直に申告しましょう。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、土地を使用する上で物理的に問題、弊害となるものです。主なものは、以下の4つが挙げられます。

  • 地盤沈下
  • 地盤の軟弱化
  • 土壌汚染
  • 地下埋没物

上記のような瑕疵があると、建物の建設が制限される、あるいは建設自体ができない可能性もあります。土地の使用用途によって、瑕疵がどれだけ影響するかは異なりますが、居住用の住宅を建てる目的で土地を購入する場合は、これらは大きな問題となりやすいです。告知しないと大きなトラブルに発展しやすいため、隠さず正直に伝えましょう。

心理的瑕疵

心理的瑕疵は土地を使用する上で、心理的、精神的に問題になる可能性があるものです。心理的瑕疵の幅は広いですが、主なものは以下に挙げられます。

  • 事故
  • 事件
  • 火災
  • 自殺

いわゆる事故物件と呼ばれるものがこれに該当します。隠して売却すると、後から心理的なストレスになったと賠償請求をされる可能性もあるため、注意しなければなりません。心理的なストレスは目に見えるもの、見えないものの両方があるため、事前に土地の現状はもちろん、過去の状態まで調査することが大切です。

環境的瑕疵

環境的瑕疵は、土地そのものではなく、周辺環境によって生じる問題です。主なものは以下に挙げられます。

  • 騒音
  • 悪臭
  • 嫌悪施設

周辺環境が悪いと地価そのものも下がりやすいです。また該当する土地がピンポイントで価値が下がる可能性もあるため、注意しなければなりません。仮に地価が高い一等地のエリアでも、周辺環境次第では価値が下がり、エリア内で最安値になってしまうこともあります。
土地の活用目的によっても異なりますが、居住用に購入する場合は、環境は特に重要視されやすく、売却価格への影響も大きいです。

法律的瑕疵

法律的瑕疵は、法律によって土地の使用が制限されていることを指します。法律的瑕疵は主に以下の2つが挙げられます。

  • 都市計画区域
  • 埋蔵文化財包蔵地

上記の区域は法律で土地の使用方法が制限されています。建築物まで制限がかかることもあるため、注意しなければなりません。また、市町村によっては条例による制限を受けることもあり、これも法律的瑕疵に該当します。法律的瑕疵は素人では判断が難しい場合も多いため、不動産業者に確認し、瑕疵がないか聞くことが大切です。
自身で調べるだけでは見落としが発生する可能性もあるため、必ずプロの手の意見も参考にして瑕疵を把握しておきましょう。

買い手によって何を瑕疵と感じるかは違う

土地売却時の瑕疵は大きく4つのパターンに分類されますが、実際に瑕疵と認められるケースはさらに膨大です。何を瑕疵と感じるかは人によって違い、買い手が瑕疵と感じるなら、それは瑕疵と認められることが多いです。
ただし、瑕疵担保責任を狙った詐欺もあるため、買い手の主張全てが認められるわけではなく、売却時の対応次第でトラブルは回避できます。自分では瑕疵と思っていないことでも、他人にとっては瑕疵に該当することもあるため、余計なトラブルを防ぐためには、細かいことでも全て正直に伝えることが大切です。
瑕疵があってもきちんと開示し、納得した上で購入しているなら後から責任を問われることはありません。自分は気にしないからよいではなく、買い手の目線で瑕疵を考えて、些細な点も申告しましょう。

事故や瑕疵の土地を売却する方法

事故や瑕疵があると買い手がつきづらく、売りに出してもなかなか売却できないことも少なくありません。しかし、瑕疵がある=絶対に売れないわけではなく、売り方次第では好条件で売れることもあります。土地の売却は買い手が現れるかどうかが勝負のため、売却活動の工夫で成約率を高めることは可能です。
また、何を瑕疵と感じるかは人によって違い、これは裏を返せば瑕疵があっても売れる可能性があることを示しています。瑕疵があるからと売却を諦める必要はありません。工夫して売却活動を進め、少しでも好条件で売れるよう努力しましょう。

値引きして売る

事故や瑕疵によって買い手がつきづらい土地は、値引きして売るのが基本です。土地には相場価格があり、それをもとに適正価格を設定して売りに出します。瑕疵があるなら相場価格の80%程度で売ることが多いです。
設定価格は任意で決められるため、さらに値段を下げることも可能です。しかし、あまりに値引きをすると買い手はつきやすくても損をする可能性が高いため、注意しましょう。また、少しでも利益を出そうと値引き額を小さくすると、買い手が見つからないままで時間ばかりが経ってしまうことが多いです。
一概にどれくらい値引きすべきか決まっているわけではありませんが、利益と買い手のつきやすさのバランスがよいのは、相場価格の80%程度です。

更地にして売る

土地に建物があり、両方を売却する場合、建物に瑕疵があるなら更地にするのもひとつの手です。建物の瑕疵も土地と同じように瑕疵担保責任を負うため、瑕疵は正直に申告しなければなりません。あまりにひどい場合はどれだけ値引きしても買い手がつかないこともあります。
建物の瑕疵がひどいと継続して使用できず、解体しなければならないケースも多いです。解体が必要な場合、土地と建物をセットで購入し、かつ解体費用まで買い手が負担しなければならないため、条件が悪いと思われます。
すでに解体して更地になっているなら、建物のマイナス評価がなくなり、使用用途の幅も広がるため、より売却しやすくなります。

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業者買取も検討

土地を売却する場合、不動産業者に仲介を依頼し、買い手を探してもらうのが一般的です。どうしても買い手がつかないなら業者買取も視野に入れましょう。不動産業者によっては、売却の仲介だけではなく、自社で不動産の買取を行っていることもあります。
業者買取だと相場価格の70%程度が目安になるため、仲介よりも安くなることがほとんどですが、素早く売却できることがメリットです。仲介を依頼しても買い手がつかず、売却活動が長期化して負担になることもあります。余計な手間をかけず、すぐに手元にお金を残したいなら、素早く売却できる業者買取を利用しましょう。

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土地の売却は信頼できる業者に依頼

土地をスムーズ且つお得に売却するには、依頼する不動産業者の選定が重要です。同じ条件の土地でも、利用する業者によって売却活動や売却価格が異なることは多く、選び方次第で損得は大きく変化します。
ぱっと目についた業者を利用して損をすることも多いため、利用先はじっくり検討し、本当に信頼できる業者に絞って土地の売却を依頼しましょう。

業者によって得意分野が違う

不動産業者によって売却のスムーズさや価格が異なるのは、得意分野の違いが関係しています。ひとくちに不動産業者といっても専門とする事業領域は業者ごとに違います。土地を売却するなら、土地の売却に強みがある業者を選ぶことが大切で、手持ちの不動産があるエリアを対象に活動している業者を選びましょう。
得意分野はもちろん、強みのあるエリアも業者ごとに違うため、本当に相性のよい業者を見極めて選定することが大切です。業者との相性が悪いと、それだけで土地売却で不利になるため、合わない場合はすぐに別の業者に切り替えて、自分にとっての優良業者を見つけましょう。

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売却理由を明確にし納得できる売買をしよう

土地を売却する際には、売却理由を正直に伝えることが大切です。本当の理由を誤魔化すと、瑕疵を隠して売ってしまうことにもなりかねず、後から賠償請求をされる可能性もあります。売却理由によっては瑕疵とみなされ、売却価格を減額されることもありますが、正直に申告しないとさらに大きなリスクを抱えることになります。
また、何を瑕疵と感じるかは人によって違うため、瑕疵があっても問題なく売れるケースもあります。不動産売買は金額が大きいだけに、揉めることも多く、重大なトラブルに発展するケースも少なくありません。余計なトラブルに巻き込まれないためにも、売却理由や不動産の瑕疵は正直に申告し、お互いに納得できる売買を心がけましょう。

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