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土地をより高く売る方法とは|事前に準備しておくべきことを解説

所有している土地を売りに出しても、立地条件などのさまざまな理由でなかなか売れないケースもあります。しかし、建物がある状態で売りに出すよりも、土地の方が活用の幅が広いために売れやすい傾向にあるのです。
また、場合によっては、より高く売れるケースもありますが、仲介を依頼する不動産業者選びに重点を置くことがポイントだと言えるでしょう。ここでは、土地をより高く売る方法と売る前に事前にやっておくべき事を順に解説していきます。
目次
1. 土地を売る理由を明確にするメリット
2. 売りたい土地の相場を自分で調べるには?
3. 土地を高く売るために事前にしておく事
4. 土地の売却にかかる仲介手数料を安く抑えるコツ
5. よい不動産会社を選んで土地を高く売るには?
6. 土地を高く売るには正しい準備とよい不動産会社を選ぶ事

1. 土地を売る理由を明確にするメリット

土地を売る場合、相続による遺産分割や不要になったことなど、売る人によって理由はさまざまです。ここでは、土地を売る理由を明確にするメリットを順に解説していきます。

1.1 土地を売る理由

土地を売る理由は、相続による遺産分割や家族の転勤や別の土地への新築などが挙げられます。また、結婚や出産、子供の独立による家族構成の変化だけでなく、転職によるライフスタイルの変化も挙げられます。このように、人によって土地を売る理由はさまざまですが、中にはマイナスなイメージとなる理由もあります。
例えば、住宅ローンの支払いが苦しくなたことや離婚もネガティブな理由として挙げられます。また、騒音や人間関係の悪化による近隣トラブルが、土地を売る理由となるケースもあります。

1.2 なぜ土地を売る理由を明確にするのか

土地を売る理由は、ネガティブな理由を含めてさまざまですが、土地を売る理由を明確にしておくことによって、仲介を依頼する不動産業者が売却活動の方法を検討しやすいことが考えられます。
具体的には、何が理由で売り出されているのか分かれば、不動産業者も買い手とのマッチングがしやすくなります。ただし、近隣トラブルなどのネガティブな理由だと売れなくなってしまう可能性もあります。
そのため、本当はネガティブな理由で売りに出すにしても、直接的な表現は避けたほうが無難だと言えるでしょう。土地を売る理由を伝えるには、ポジティブな理由と絡めるなどして、やんわりと伝えることがポイントです。また、デメリットをメリットに言い換えるのも良い方法の一つです。

1.3 買い手に告知する義務がある場合

土地を売る理由によっては、買い手や購入を希望する人に対して告知する義務が発生します。その理由としては、宅地建物取引業法にあります。宅地建物取引業法では、その土地を所有する人が不快になるような瑕疵があった場合は、買い手や購入を希望する人に対して告知する義務があると定めています。
例えば、その土地で殺人事件や自殺があったケースでは、心理的瑕疵とみなされます。また、構造上の欠陥やシロアリ被害があるケースでは、物理的瑕疵とみなされます。
万が一、このような事実を知らずに売ってしまった場合でも、売り手には瑕疵担保責任を負うことになっているため、多額の損害賠償を請求される可能性もあるので注意が必要です。

・売る理由はさまざま
・売る理由を明確化
・告知義務がある場合も

2. 売りたい土地の相場を自分で調べるには?

土地をより高く売るためには、不動産鑑定士や不動産業者に査定を依頼するだけでなく、自分で相場を調べることも大切です。ここでは、売りたい土地の相場を自分で調べる方法を順に解説していきます。

2.1 実勢価格を参考にする

土地の価格には、大きく分けて「公示価格」、「相続税路線価」、「固定資産税評価額」、「実勢価格」の四つがあります。

公示価格

公示価格とは、地価公示法という法律に基づいて、土地鑑定委員会が公表している土地の価格です。公示価格は、全国の都市計画区域などに設定された標準値を基準としており、毎年1月1日時点での正常価格を不動産鑑定士が鑑定した上で、土地鑑定委員会が査定しています。

相続税路線価

相続税路線価とは、土地や建物などの不動産を相続する人に課せられる相続税や贈与税を算出する基準となる路線価のことです。相続税路線価は、毎年7月に構成される「財産評価基準書」によって、その年の1月1日時点の路線価を公表しています。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税として課せられる金額を算出するための基準となる土地や建物などの不動産評価額です。固定資産税評価額は、固定資産評価基準に基づいて算出され、固定資産課税台帳に登録されます。なお、原則として3年毎に価格の見直しが行われます。

実勢価格

実勢価格とは、実際に土地や建物などの不動産が取引された際の価格のことです。実勢価格は、売り手と買い手との間で折り合いのついた価格となっているため、交渉次第で変動します。
このように四種類ある土地の価格ですが、実勢価格は、売り手と買い手との間で実際に合意された取引価格なので、土地を売る際には実勢価格を調べると参考になると言えます。

2.2 実勢価格を土地総合情報システムで調べる

実勢価格を調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」を活用すると良いでしょう。土地総合情報システムでは、最寄駅からの距離を参考にして、所有している土地に類似した物件を探すことができます。
また、不動産取引は、経済事情や季節などで価格が左右されがちですが、土地総合情報システムで取引時期や都道府県を選んで検索することによって、取引価格を調べることができます。

2.3 実勢価格をレインズで調べる

レインズとは、不動産流通機構が運営している情報共有システムのことです。レインズでは、不動産流通機構の会員となっている不動産業者の間で、不動産の取引情報がリアルタイムでやり取りされています。
また、過去に取引された物件の最終取引価格を調べることができ、物件の周辺エリアの実勢価格を調べることができます。

2.4 一括査定サイトを活用する

土地を売るためには、先ずは、土地の相場を知ることが大切です。そのためには、さまざまな方法で実勢価格を調べると共に、不動産業者に査定を依頼してみましょう。
イエウールでは、最大6社に一括査定を依頼でき、無理な勧誘が少ないという特徴があります。また、インターネットで査定を依頼できるので、忙しい人でも簡単にアクセスすることができます。
【導入リンク:イエウール

・実勢価格を調べる
・土地総合情報システム
・レインズで調べる

3. 土地を高く売るために事前にしておく事

土地を売る人は、できるだけ高く売りたいと考える人が多いのではないでしょうか。土地をより高く売るためには、事前に敷地内の清掃などを行っておく必要があります。

3.1 土地の印象をアップする

土地をより高く売るだけでなく、そもそも土地自体を買いたいと思ってもらうためには、土地が綺麗であることが大前提です。土地の売買契約前には、購入を希望する人が内覧に訪れます。
その際に、草木が生い茂っていたりゴミが散乱していたり、古い建物が残っていると印象は良くありません。なぜなら、土地の購入を希望している人は、その土地に新たに建物を建てることを目的としている人が多いため、建物が完成した時のイメージが付きにくいということが理由として挙げられます。
内覧時に土地の印象をアップするためには、古い建物などがあれば撤去して更地にしておくことや、解体後に「山砂」を敷き詰めると綺麗な印象になります。ちなみに山砂は、ホームセンターや大手通販サイトなどで販売されています。

3.2 土壌汚染の有無を確認

土地の購入を希望する人は、土地に土壌汚染があった場合の健康被害を心配する場合もあります。具体的な土壌汚染による健康被害は、敷地内で家庭菜園などを行い、その農作物を食べた場合に、体内に有害物質が入り込む可能性もあります。
このような健康被害を懸念して買い手を逃してしますのではなく、事前に土壌汚染の調査を依頼しておくと良いでしょう。しかし、土壌汚染の調査には、30m四方の更地の場合で概ね30〜35万円の費用が必要です。

3.3 境界画定図を取得しておく

境界画定とは、隣接する土地との境界をはっきりさせるための測量のことで、測量に沿った境界線を図に表したものを境界画定図と言います。
土地を売る前に境界画定図を取得する目的ですが、古い土地の場合には、隣接する土地との境界が曖昧になっているケースもあり、水道管の配管が隣接する土地を跨いでいるケースもあります。そのため、その土地に新たに建物を建てる場合に、隣接する土地を巻き込んで大規模な工事が必要となります。
従って、予め境界確定しておくと、将来的に建物や塀を建てた際に、隣人とのトラブルを回避できるため商品価値が高くなると言えます。    

・印象アップを目指す
・土壌汚染の有無を確認
・境界画定図の取得

4. 土地の売却にかかる仲介手数料を安く抑えるコツ

土地を売る際には、不動産業者に仲介を依頼するのが一般的です。そのため、不動産業者に対して仲介手数料が発生します。ここでは、仲介手数料を安く抑えるコツを順に解説していきます。

4.1 仲介手数料とは

仲介手数料とは、土地や建物などの不動産を売買する際に、売り手と買い手をマッチングして成約に導くために、不動産業者があらゆる角度からサポートしてくれる対価として支払う費用のことです。
しかし、土地を売るために掛かる費用の中で、仲介手数料は圧倒的な負担となります。また、案件が少ない時期や金額の大きな案件、さらに、人気物件の場合は、他の仲介業者と競合するために売却価格を値引かれるケースがあるため注意が必要です。

4.2 不動産業者の選定

仲介を依頼する不動産業者の選定は、土地をより高く売るためにも重要だと言えます。他の仲介業者と競合した結果、売却価格を値引かれてしまうケースを回避するためにも、複数の業者に査定を依頼して比較することがポイントです。
また、仲介手数料をより安く抑えるポイントとしては、査定を依頼した複数の業者の中から、最も仲介手数料の安い業者の条件を基準として、他の業者と交渉すると良いでしょう。

・仲介手数料
・売却価格の値引きを回避
・手数料が低いことを基準

5. よい不動産会社を選んで土地を高く売るには?

土地をより高く売るためには、仲介を依頼する不動産業者の選定が重要なポイントです。ここでは、優良な不動産業者を選んで土地を高く売る方法を順に解説していきます。

5.1 査定額の根拠が明確

不動産業者に査定を依頼した場合、査定額の根拠を聞くことが大切です。例えば、土地がなかなか売れない場合は、最終的に値引きして売り出すということも考慮しなければならないため、最初に売りだす価格と最終的に売り出す価格を想定した上での販売戦略を複数の担当者に聞くと良いでしょう。
その中で、査定額の根拠が最も明確で、販売戦略が具体的だった担当者がいる不動産業者に任せるようにしましょう。逆に、良くない不動産業者は、売れない理由を物件の責任にするなど、市場環境の責任にする傾向があります。

5.2 土地の売買実績で選ぶ

不動産業者は、テレビのCMや広告などを大体的に打ち出しているような大手や地域密着型の小規模な業者などさまざまです。業者の規模で考えると、大手の方が集客力や販売力が強いとイメージしがちですが、業者の規模に左右されず、土地の売買実績が豊富な業者を選ぶと良いでしょう。
土地の売買実績は、新聞の折り込み広告やインターネットなどで、土地の取り扱いがどのくらいあるのか確認することができます。例えば、中古マンションの売買に力を入れているような業者では、土地をより高く売ることは期待できないと言えます。

・査定額の根拠
・販売戦略が具体的
・土地の売買実績が豊富

6. 土地を高く売るには正しい準備とよい不動産会社を選ぶ事

土地をより高く売るためには、予め正しい準備をしておくことと、優良な不動産業者を選ぶことがポイントです。土壌汚染の調査や境界画定図の取得には、多少の費用は掛かってしまいますが、土地をより高く売るためには大切な事です。
これらの事を怠ってしまったために、売れない期間が長くなったり、相場よりも安い価格で売ってしまうと、それだけ損失も多くなってしまいます。

6.1 イエウールなら最大6社の不動産会社と比較が可能

複数の不動産業者に一括査定を依頼できるサイトイエウール」では、全国各地の1,600社以上の不動産業者から最大6社を選んで、査定額だけでなく不動産業者の比較をすることができます。
イエウールでのやり取りは店舗のような対面ではないので、メールや電話での言葉遣いや印象が重要となります。しかし、イエウールでは、優良な不動産業者のみと提携しているので安心して利用することができます。イエウールを活用して、土地を上手に売りましょう。
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・事前に準備を怠らない
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