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【家売却の相場は築年数で決まる⁉】相場を調べる方法と高く売るコツ4選

「今家を売ったらいくらになるんだろう・・?」

家の売却を検討している方の多くが、自宅がいくらで売れるのか気にしていると思います。
そんな時に役立つ情報が「相場」です。相場を把握すれば適正な家の売り出し価格が分かるだけでなく、高く売る計画を立てやすくなります。

実は、家の相場は築年数やエリアによってある程度決まっているので、近隣の売却事例を調べれば、だいたいの相場は分かります。

しかし、自分で調べて分かる相場情報にも限界があるのも事実です。「自分で調べてみたけど結局よくわからなかった」という人もいるのではないでしょうか?

家の価値は市場動向や建物自体の状態によっても大きく変わりますが、素人がこれらの情報で相場を判断するのは難しいです。

そこで今回は専門家監修のもと、まず「自分ですぐに相場を調べる方法」を紹介し、その後より正確に相場を知りたい方向けに「不動産会社に相場を調べてもらう方法」を紹介していきます。

監修逆瀬川 勇造

明治学院大学 経済学部 国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学卒業後は地元の地方銀行に入行し、窓口業務・渉外業務の経験を経て、2011年9月より不動産会社に入社し、住宅新築や土地仕入れ、造成、不動産売買に携わる。

【保有資格】AFP(2級FP技能士)/宅地建物取引士/相続管理士

それではまず、自分で家の相場を調べる際の考え方から紹介していきます。

家の相場は築年数でだいたい決まる

家の築年数と売却相場には明確な相関があると分かっています。下のグラフは国土交通省が調査した「戸建て売却価格と築年数の関係」をrenavi編集部でまとめたものです。木造戸建ては築15年で急激に価値が下がり築20年を超えると新築購入時の1割程度になると発表されています。

戸建ての相場と築年数の相関
参照情報:国土交通省HP

築年数と売却相場を関係をまとめると下記のようになります。


  • 築10年の家の価値は、新築物件の半分ほど
  • 築15年の家の価値は、新築物件の3割
  • 築20年の家の価値は、新築物件の1割程度

が古くなると価値が下がるのはイメージできると思いますが、注意しなければいけないのは、築20年を過ぎると家の価値が急激に下がってしまうということです。さらに築30年を超えた物件は「古家付きの土地」として、土地のみの価格で取引されるのが一般的です。

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赤い屋根の家の粘土

土地の相場は場所次第

一方、土地の相場は時間の経過が原因で目減りすることはありません。周辺環境の大きな変化があった場合は例外ですが、基本的には購入時の価格から大きく変動しないと考えてよいでしょう。

以下のグラフは土地代データから引用した日本全国の地価推移グラフです。1987年から1991年のバブル期は例外ですが、2000年から現在まで地価の相場が一定を維持していることが分かります。

地価グラフ

以上が家の相場を調べる際の基本的な考え方です。それでは次に、近隣物件の取引価格から相場を調べる方法を紹介していきます。

家の相場を自分で調べる2つの方法

自宅の相場価格を調べる方法は主に次の2つがあります。

  1. 過去の「取引価格」から調べる
  2. 現在の「売り出し価格」から調べる

2つの方法ともインターネットを利用すれば簡単に相場を確認できます。ただ、調べ方によって分かる情報が異なるため自分の状況に合った相場の調べ方を選ぶことが大切です。

それでは相場の調べ方の特徴を詳しくみていきましょう。

過去の「取引価格」から調べる

近隣の条件が似ている物件がいくらで取引されたかを調べる方法が最も一般的です。

家の相場は最寄り駅物件の広さ(間取り)築年数などによって大きく異なります。近隣物件の取引事例であれば似た条件の物件を見つけやすく、実際に成約した価格なので信憑性のある「相場」が分かります。

近隣の取引価格価格を調べるにはレインズマーケットインフォメーションがオススメです。

市場価格が分かる『レインズマーケットインフォメーション』

レインズマーケットインフォメーション

運営会社対象物件特徴
不動産流通機構戸建て・マンション細かい条件(間取り、築年数、駅からの距離、成約時期など)で絞って成約価格の相場が分かる

不動産流通機構が保有する不動産の成約価格などの取引情報が公開されているサイトです。

不動産の売却を任された会社は、不動産を売るときに『レインズ』という業者間流通サイトに掲載することが義務づけられています。

売買が成立すると、成約価格の報告・登録もしなければなりません。その情報に基づいて生成されたデータベースが『REINS Market Information』です。

このサイトでは最新の成約事例を細かい条件(間取り、築年数、駅からの距離、成約時期など)で絞って調べることができます。

相場を正確に知るには、自宅と同じような条件の成約価格を調べる必要があるので、このサイトは正確に相場を知りたい方に向いています。

以下で具体的な調べ方を説明します。

STEP1

まずは、トップページの「戸建」のブランクに売却する家と同じ都道府県、地域を入力して「検索する」を入力してください。

レインズの管理画面

STEP2

次に追加検索条件として、最寄り駅や築年数などを入力します。その後赤枠内の「検索する」ボタンをクリックすれば成約条件を絞り込みできます。

詳しく情報を入力する程自宅と同じ様な条件の成約事例に絞ることができます。

レインズの条件入力

STEP3

ここまでくると、下図のように指定した条件に似た成約事例の一覧が表示されます。

レインズ結果

 

以上がレインズマーケットインフォメーションの使い方です。

ステップは3つで誰でも簡単に相場を調べることができるので、このサイトを使わない手はありません。

こんな人にオススメ!

  • 自宅と似た条件の相場を知りたい
  • 最新の売却事例を参考に相場を知りたい

レインズ・マーケット・インフォメーションを使いたい人はこちらをクリック!

【ちょっと一言】買取相場は仲介の7割程度

一般的に不動産買取の相場は、仲介で売却する場合と比較して7割程度と言われています。不動産会社は買い取った物件を再販して利益を出すために利益分や再販の費用を差し引いた価格で家を買い取ります

よって、中古住宅を買取で売ろうと考えていれば、レインズマーケットインフォメーションで出ている価格の7割程度が相場と知っておきましょう。

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現在の「売り出し価格」から調べる

家の購入を検討している方は近隣物件を比較して選ぶため、現在近隣物件がいくらで売り出されているかも相場を確認する1つの方法です。

SUUMOやアットホームなど、不動産の情報サイトには売り出し中の物件が多数掲載されており、自分のエリアで近い条件の物件がいくらで売り出されているのかを自由に検索することが可能です。

売り出し価格の相場を知るなら『Home`s』

Homes

運営会社対象物件特徴
株式会社LIFULL戸建て・マンション・土地現在売り出されている物件情報を見える

売り出し価格の相場を知りたい人は株式会社LIFULLが運営しているHome`sがオススメです。

このサイトでは下図のように価格、建物面積、間取りで絞り込んで家の売り出し価格を確認できます。また家の外観内装の写真まで見れます。

家の相場は家の状態によって変わるので、自分の家と同じような状態の家を写真から直観的に見つけることができます。

ホームズ管理画面

しかし、このサイトで分かる相場は成約した価格ではなく、売り出し価格であることに注意が必要です。売り出し価格とは、売主が市場に不動産を売り出すときの価格です。

実際の契約価格は、買い手の価格交渉が入り、売り出し価格を下回るケースが多いです。

家をいくらで売り出すか迷っていう人は、周りの物件がいくらで売り出しているか把握しておくことも大切ですが、このサイトでは成約価格は分かりません。売り出し価格は成約価格よりも高く設定されていることが多いため、正確に成約価格を知りたい人には不向きな方法です。

こんな人にオススメ!

  • 売り出し価格の相場を知りたい

HOME`sを使いたい人はこちらをクリック!

この章のまとめ!

  1. 正確に相場を知りたい人はレインズマーケットインフォメーション
  2. 売り出し価格の相場を知るならHome`s

自分で相場を調べる際の注意点

これまでは家の相場価格の調べ方を紹介したので、次に相場を調べる際の注意点を解説します。

  • 条件が異なる物件事例を参考にしない
  • 広さが異なる物件は平米単価や坪単価で比較
  • 今後の人口推移で相場が大きく変わる

1つずつ注意点を見ていきましょう。

【注意点①】条件が異なる物件事例を参考にしない

家の相場を自分で調べる場合、売りたい物件と条件が似ている家の取引価格を参考にしていきます。家の相場は築年数や立地などで大きく異なるため、自宅と同じような条件の売却事例を見つけることが大切です。

合わせるべき条件は主にエリア家の状態の2つです。

エリアについては、同じ地域、沿線、最寄り駅、徒歩分数が軸となります。家の状態は家の築年数、土地の面積、建物面積で絞込すると精緻な相場価格が出てくるでしょう。

どちらか一方の条件だけ揃えても相場は分かりません。特に、築年数が古い家の相場を調べる際は同じエリアに絞って取引事例を比較しなければいけません。家が古いと建物価格より土地価格の方が高くなる傾向があるからです。正確な相場を調べるために、検索条件を揃えることを忘れないようにしましょう。

【注意点②】成約価格を鵜呑みにしない

条件がまったく同じの家、特に広さが同じ売却事例を探すのは大変です。しかし、家の広さが違うとその他の条件が同じでも売却価格は大きく変わります。

同じ広さの売却事例を見つけることができなかった場合は、相場を比較する際に「平米単価」や「坪単価」を使用しましょう。1平米とは、1m×1mの四方のことで、1坪とは、3.3平米のことです。

例えば、売りたい自宅の面積が80平米として、似たような条件の100平米の家が5000万円で成約していたとします。平米単価が同じと仮定して物件Aの相場を割り出すには、以下のように計算になります。

事例物件の平米単価:5000万円÷100坪 = 50万円/坪
自宅の相場:50万円×80平米 = 4000万円

物件の総額を鵜呑みにせず、平米単価や坪単価で相場を計算しましょう。

【注意点③】現時点での相場だけで判断しない

最後の注意点は、相場は今後の動向まで考慮して調べるということです。

家を売り出しても即座に契約を結ぶべるわけではありません。すぐに買い手が見つかればいいですが、買い手探しが難航し時間が経つと、相場は大きく変動している可能性があります。

特に相場へ影響を及ぼす要素が「人口の推移」です。理由は単純で、人口が増えれば相場が上がり、逆に人口が減るなら相場が下がる傾向にあるからです。

例えば人口が減少している地域の家を売る場合、その地域では不動産に対する需要が低いと推測できます。売れ残りを避けるためにあらかじめ売却価格を低く設定しておく、といった長期的な視点で売り出し価格を設定できます。

現時点の相場だけでなく、今後の推移まで目を向けて相場を把握しておくことが大切です。

自宅の売却価格を決めるなら査定が必須

これまで自分で相場を調べる方法や注意点を紹介してきましたが、より正確に自宅の売却価格を知りたければ不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定を受ければ、実際に家に訪問して、建物の方角、日照条件、維持管理状況など見ないと分からない要素まで考慮して査定価格を算出してもらえます。

不動産のプロが算出してくれるので、自分で相場を調べるより正確な相場を知ることができます。

リナビス
メリットは大きそうだね?でも不動産会社に連絡するのは少し不安かも・・

「不動産会社と話すと家を絶対に売らなきゃいけないのでは?」と不安になる必要はありません。不動産会社は「売却するかは検討中…」という方と接点を持つために無料で査定してくれ、査定価格に納得しなければ契約する必要はありません。

査定について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧下さい。

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家の査定

無料の一括査定サイトイエウール』がオススメ

簡単に不動産会社に査定依頼をしたいなら不動産一括査定サイトがオススメです。

一括査定サイトを使えば家の住所や間取りなど簡単な情報を入力するだけで不動産会社に無料で査定依頼ができます。

一括査定サイト

「手軽に査定依頼をしたい」「家はなるべく高く売りたい」なら一括査定サイトを使ってみましょう。

一括査定の中でも最もオススメなサイトは「イエウール」です。

このサービスは不動産会社の加盟数が業界No1の1800社もあるので、日本全国どんな家でも相場を知るのに最適なサイトです。

イエウール

不動産会社に査定をしてもらえば正確な売却価格も分かる上、相場より高く売るための売却計画を不動産会社が一緒に考えてくれます。

こんな人にオススメ!

  • 自宅がいくらで売れるか正確に知りたい
  • 不動産のプロに相談したい
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匿名で査定したいなら『Howma』

Howma

運営会社対象物件特徴
株式会社コラビット戸建て・マンションAIが短時間で相場を算出してくれる

査定価格を知りたいけど匿名がいいという人は不動産AIサイトのHowmaがオススメです

このサービスは独自のデータベースをもとに、住所と間取り等を入力するだけで下図のように戸建てがいくらで売れそうかピンポイントで分かります。

いくつも売却事例を探す必要がなく、相場の分かりやすさは群を抜いて便利なサイトです。

Howma管理画面

一方で、表示される価格の信憑性には不安が残ります。どのようなロジックで算出されているかは公開されておらず、あくまで過去の実績を元に算出されているため、現時点の相場や自宅の個別事象は反映されていません。よって、ざっくり相場を知る場合に適しているサイトと言えるでしょう。

こんな人にオススメ!

  • 短時間で相場を知りたい
  • ざっくりとした相場感を掴みたい

Howmaを利用したい人はこちらをクリック!

査定時に聞くべき相場以外の情報

不動産会社に査定依頼をするメリットは査定額が分かるだけではありません。実際に売却する際に参考になる情報を不動産会社から無料で多く聞くことができます。

査定を依頼する時は査定価格だけでなく次のような質問をすると良いでしょう。

質問1:買い手がつきやすい?

売りたい家は、その地域の住宅需要が多いところか少ないところか、そして住むとしたらどんなん年代、家族構成、職業の人たちかといったことが分かると「買い手がつきやすい」「つきにくい」という言ったことが明らかになります。

質問2:実際はいくらで売れる?早く売るにはいくらが妥当?

インターネット上の価格は、前述したようにあくまで参考価格です。実際はいくらで取引されているのか、実態をつかむことができます。また、相場よりどれくらい安くすれば買い手が早く見つかるかも分かります。もし戸建てを売却したい場合はマンションよりも売るのに時間がかかるので、しっかり確認しましょう。

質問3:競合する物件は多い?少ない?

売れ行きや価格は需要バランスで決まります。同一地域内で売りに出される住宅が多ければ、たとえ需要がそれなりにあったとしても、競争が激しく、立地、建物の条件を買い手に規模しく比較検討されます。

その結果、条件が劣っている家は売り出し価格を安くしなければ売れないと分かります。新築マンションが多数建っている地域であれば、中古マンションは敬遠されがちで、売り出し価格を下げたり、リフォームするといったことが必要になる、など実情が分かります。

この章のまとめ!

  1. 不動産会社に査定依頼するなら イエウール

家売却の流れと高く売る5つのコツ

不動産会社に査定してもらい、査定結果に納得すればいよいよ家を売り出していきます。家を売却するなら少しでも高く売りたいと思うのが普通でしょう。

そこで、相場を把握してから売却するまでの流れと高く売るコツを紹介していきます。相場を把握してから家を売却するまでの流れは以下の通りです。

Step1売り出し価格の決定
Step2不動産会社と媒介契約
Step3売り出し開始
Step4内覧の対応
Step5売買契約
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一戸建て 売却

ここでは、誰でもできる相場より高く家を売るコツを5つ紹介していきます。

相場より高く売るコツ

  1. 売却力の高い不動産会社を選ぶ
  2. 高く売れる根拠を調べる
  3. 売り出し価格を相場より高く設定
  4. 早く売り出し始める
  5. 最初に問い合わせが来た人に売る

1つずつ順に見ていきましょう。

コツ①:売却力の高い不動産会社を選ぶ

家を高く売るには「不動産会社選び」が重要です。不動産会社は買主探しや、価格交渉まで対応してくれるので会社の力量によって売却価格は大きく変わります。

売却力の高い不動産会社を選ぶには「会社の専門性」と「担当者の信頼性」の2つ観点で会社を比較するのが大切です。

会社の専門性を確認

不動産会社と一口に言っても、専門にしている業務は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。

売却は専門性が高い業務なので売却業を専門の会社に任せた方が安心です。賃貸業が専門の業者でも売却業や管理業もできますが、売却専門の会社の方が実績が多く専門知識が豊富なので、高く売れるチャンスは広がるでしょう。 専門領域を確認するには会社のホームページを見れば分かります。

信頼できる担当者か確認

実際に買主と交渉するのは営業担当者になるので、信頼できる担当者に依頼するのも大切です。

不動産業の知識が豊富、売却したい家があるエリアの情報をよく知っていることはもちろん、親身に疑問に答えてくれる人間性も重要な観点です。

担当者が宅建士の資格を保有していたり、売却仲介経験が長い人であれば、ある程度信頼できる担当者だと言えるでしょう。

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コツ②:高く売れる根拠を調べる

家を高く売るには、買い手がその価格に納得する理由が必要です。高く売る根拠は「近隣物件との条件比較」で見つけることができます。

不動産会社に聞けば、実際に売り出されている近隣物件の築年数や施設の充実度など、様々な情報を教えてもらえます。

買主はこれらの情報を比較して購入する物件を決めるので、自宅が他物件より優れている部分を見つけ、買主に伝えることが大切です。学校がスーパーが近い、日当たりが良いなど売主だからこそ分かる家のメリットも魅力的な情報です。不動産会社にこれらの情報を伝えておけば不動産会社が買主と価格交渉をする際の有効的な材料になります。

コツ③:売り出し価格を10%上乗せする

売り出し価格を決める際は「査定額×110%」以内を目安にしましょう。

相場を無視して売りたい価格を提示しても売れません。高く売るには買主の購入意欲を削がない価格設定が大切です。

110%を上限値にすべき理由は売り出し価格成約価格の関係を見れば分かります。

成約価格とは売主と買主の双方が合意し売買が成立した価格を指します。一般的に、成約価格は買主から値引き交渉で売り出し価格よりも低い金額になります。実際に、東日本不動産流通機構の調査によれば中古戸建の売り出し価格と成約価格差は5~10%あると分かっています。

中古戸建価格差

この結果を参考にすれば、10%程度の増額であれば買主からの問い合わせも大きく減ることはないでしょう。

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コツ④:最初に問い合わせがあった人に売る

(株)東京カンテイの調査によれば、首都圏における2007~2016年の10年間で売り出し価格と成約価格の差(乖離率)を算出した結果、売却期間が1カ月以内で乖離率が-3.8%、2カ月以内で-6.7%、12カ月以内では-19.5%乖離率が大きくなっています。

売り出し価格と成約価格の乖離率

参考記事:https://www.fudousan.or.jp/topics/1111/11_3.html

この調査から分かることは、売却期間が伸びるほど、成約価格が下がりやすいということです。最初に問い合わせがあった方と売るのが最も高く売れやすいのです。

すぐに申し込んできた買主はずっと条件に合致する物件を探しており相場を熟知している可能性が高いです。この機を逃すと、また待たないといけないので「少し高くても今買っておこう」と思っている可能性が高く、購入条件が比較的良い傾向にあります。最初に出された条件を「販売して最初だから」と見送ってしまうと、なかなか買い手が現れず、ようやく出てきた買い手の条件はそれを下回るということはよくあります。

最初に購入申し込みがあった人は購入意欲が高い買主である可能性が高いので、許容範囲の条件であれば価格交渉も対応して売却した方が良いでしょう。

家売却にかかる税金や費用

家を売却して得た金額がすべて利益になるわけではありません。家を売るには税金や仲介手数料など様々な費用がかかります。

家売却にかかる費用の内訳をまとめると次の通りです。

支払い時期項目費用の目安
売買契約時印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる
仲介手数料( 売却額 × 3% + 6万円 )+ 消費税
不動産引渡し時抵当権抹消費用5,000円~2万円程
金融機関手数料5000円~3万円
引越し費用10万円程度
売却の翌年譲渡所得税(所得税・住民税)保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
場合によって必要な費用ハウスクリーニング費用2万円∼6万円
測量費用60〜80万円
解体費用100万円~200万円
売買契約関連書類の発行費用書類の種類による

家の売却費用の目安は家の売却価格の4~6%が相場になっています。家の相場が分かれば費用もある程度分かります。

また、税金を控除できる特例を利用すればより費用を抑えることも可能です。

税金の特別控除について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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専門家

家の売却価格は売却するタイミングによって大きな差が出てしまうことが珍しくありません。タイミングよく(=売却価格をできるだけ高く)売却するためにも、売却前に家の売却相場を知っておくことは大切なことです。

不動産会社に査定を依頼すれば売却相場を知ることはできますが、不動産会社に任せっきりでは、不動産会社が悪徳業者であった場合など、いざというときの不安が残ります。

査定依頼前には本記事でご紹介した自分で査定額を調べる方法を実践し、売却相場を把握しておくようにすることをおすすめします。

家の売却を検討している方はこちらの記事が参考になります。