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土地はいくらで売却できるのか|相場価格や税金などの費用を知る

売却したい土地があるとき、その土地が一体いくらで売れるのか気になるところです。土地の相場価格は自分でも調べることが可能です。また、土地の相場価格をしっかりと把握することは、不動産会社や購入希望者との交渉をスムーズに進めることができます。土地の相場価格を調べる方法を理解して売却活動に役立てましょう。

目次

土地売却相場の推移

土地売却相場の推移

まず、土地売却の相場の推移について解説していきます。

土地の売却相場は2008年のリーマンショックで大きく落ち込みましたが2016年以降、復活傾向にあります。

近年は横ばいにある土地の売却相場ですが、生産緑地の2022年問題によって下落すると予想されています。

ですから、土地の売却を考えている方は2022年以前に売却したほうが高く売れる可能性があります。

2022年問題とはこれまで都市部で税金の優遇を受けていた農地(=生産緑地)の優遇期間が2022年に終わり、宅地として大量放出され、土地価格が下落すると考えられている問題です。

土地の価格を決めるポイント

土地は様々な要因が絡んで価格が決定されます。

この章では土地の特性と土地の流通量に絞って解説していきます。

土地の特性

まずは土地の特性について着目していきましょう。

立地

都市部に近かったり、駅に近い、交通の便が良いなどといった要因は土地の価格を上げる要因になります。

逆に郊外にあったり、墓地が近くにある、崖が近くにあるといった要因は土地の価格を下げる要因になります。

一般的に整った形の土地は高く売れます。いかのように整った土地(=整形地)は高く売れ、逆に形が整っていない土地(=不整形地)はあまり高く売れません。整形地と不整形地

また、間口が5m~6mだと一般的な住宅が建てづらく、単価を下げる要因になります。

方角

南側に道路がある土地は陽当たりが良いため、同じ土地の立地でも価格が高くなります。逆に北側に道路がある場合は陽当たりが悪く、土地の価格は下がります。

また、方角に関係なく、角地にある土地は高く売れます。

土地の流通量

 

1.土地の売却相場を自分で調べる方法

土地の売却で最も気になるのは価格です。一体所有している土地はいくらで売れるのでしょうか。正確な価格を導き出すにはプロの査定が必要になりますが、自分で調べて売却価格を予測することは可能です。どのような手段で調べることができるのでしょうか。

1.1国税庁のホームページで路線価をチェック

路線価とは、通行量の多い道路に面した1平方メートルあたりの価格を示します。相続税や固定資産税を算出するために利用する数字なので、実勢価格といわれる取引の際の価格よりも3割〜4割低い価格になっていることに注意しましょう。
路線価については国税庁のホームページで確認することができます。売却したい土地の前面に位置している路線価を知ることで相場価格を算出することも可能です。

(前面道路の路線価÷0.8)×1.1

一般的な住宅地にある土地であれば1.1倍しますが、人気エリアの場合は1.25倍、田舎の土地であれば0.9倍と異なるので注意が必要です。

1.2国土交通省のホームページで基準地価を調べる

基準地価とは全国にある基準値の価格を示したもので、一般的な土地取引にも参考にできる数字になります。国土交通省のホームページで確認することができますが、路線価同様に実勢価格よりも3割〜4割低くなっているので、注意しましょう。
気を付けなければならない点として、あくまで国が事前に設定した基準値の価格であるということが挙げられます。調べたい所有地の価格をずばり調べることが不可能な場合もあります。近隣のエリアで探したり、類似した条件で探すなどして、所有している土地の価格に参考にできる情報を得ることも大切です。

1.3固定資産税評価額を参考にする

固定資産税評価額は、固定資産税通知書に記載されています。こちらの価格は税金を算出するためのものであり、実勢価格とは異なるだけでなく、実際にこの価格を参考にして取引されることも少ないです。実勢価格など、取引価格に影響する数字を導き出すためには参考にされることも多いです。
固定資産税評価額を参考にして実勢価格を予測することができ、固定資産税評価額÷0.7という計算式で導き出すことができます。ただし、所有している土地が都心や人気住宅地の場合と、交通の便の悪い所や過疎化している場所とでは、計算式で算出した数字よりも高めになったり低めになったりすることがあります。

1.4不動産流通機構のサイトで実際の成約価格を検索

不動産流通機構が運営しているサイトでは、過去の成約価格を検索することができます。場所の特定をして相場価格を調べることは難しいですが、都道府県や最寄り駅、駅からの距離や築年数などで絞り込むことで、1平方メートルあたりの価格を知ることが可能になります。
所有する土地があるエリアの相場価格を調べることには適しており、また、過去の成約価格の動向から、上昇傾向なのか下降傾向なのかを判断することもできるので、売却価格の参考にするとよいでしょう。

1.5インターネットの一括査定サイトのイエウールを利用

イエウール」は無料で利用することのできるインターネット一括査定サービスです。所有している土地が一体いくらで売れるのかを知るのに最も早い方法は、不動産会社に査定してもらうことになります。しかし、不動産会社によって査定額が異なることが多いので、複数の不動産会社に査定してもらうことがおすすめです。
「イエウール」では複数の不動産会社に一括で見積もり依頼をすることができるので、簡単に所有している土地の相場価格をしることができるでしょう。スピーディーに土地価格を知りたいのであれば、「イエウール」を活用しましょう。
【導入リンク:イエウール

・路線価などから算出できる
・成約実績から動向を把握
・不動産会社に一括査定

2.土地の売却時に税金や費用はいくらかかるのか?

土地の売却時には税金などを含め、さまざまな費用が発生します。高額な土地の取引だからこそ、派生する費用も高額になる傾向があるので、きちんと確認するようにしましょう。

2.1印紙税と登録免許税

不動産の売却を行うと必ず発生する費用として、印紙税と登録免許税があります。

印紙税

不動産売買契約書に収入印紙を貼ることで納税します。印紙税の額は、売買契約書に記載されている価格によって異なり1,000万円超〜5,000万円以下で2万円、5,000万円超〜1億円以下で6万円とされています。印紙税代が10万円を超える場合は平成32年3月31日まで軽減措置が適用されるので覚えておくとよいでしょう。
印紙の貼り忘れや印紙税が不足している場合は、過怠税が課せられ、本来の印紙税の3倍の金額を納付しなければなりません。貼り忘れや金額不足には十分注意しましょう。

登録免許税

名義変更で必要になる税金です。税額は固定資産税評価額×2%という計算式で算出されますが、登記の種類によって税率が異なるので注意が必要です。しかし、印紙税と同様に、平成32年3月31日までは軽減措置が適用され、1.5%で計算された税額が課せられます。

2.2譲渡所得税、住民税、特別所得税

土地売却の際に、利益が生じた場合に課せられる税金になります。

譲渡所得税

譲渡するまで所有していた期間によって「長期譲渡所得」(5年を超える所有期間)と「短期譲渡所得」(5年以下の所有期間)に分類され、化せられる税金も大きく異なってきます。所有期間の計算の仕方は、譲渡日ではなく、譲渡日の年の1月1日までになります。たとえば、平成25年5月に購入した土地を平成29年6月に売却した場合、平成29年1月1日が何年目になるかで変わってきます。
平成29年1月1日は購入した日から4年目にあたるので、所有期間5年以内の短期譲渡所得に分類されます。購入してから1月1日を何回経過したかということから算出すると、正しい所有期間を導き出すことができます

住民税

譲渡所得税と同様に、所有期間によって税率が変わってきます。5年超の長期であれば税率は9%、5年以下の短期であれば5%になります。これらの税率は、土地売却によって得た利益に対して課税されるもので、土地売却によって利益が出ていない場合には課税対象の金額がないことになるので、課税もありません。

特別所得税

復興特別所得税と言われ、東日本大震災の復興目的のために徴収される税金です。土地売却で得た利益に対して課せられる税金であり、税率は所得税×2.1%です。
譲渡所得税が、土地売却によって利益が出ていない場合や、土地売却をするにあたって自己負担している場合などは0円となる可能性があり、そのような場合は特別所得税も2.1%をかける数字が0になるので、課税額も0円になる可能性があります。

2.3不動産会社への仲介手数料

土地売却において、不動産会社に依頼をし買い手を見つけてもらう場合、不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。成功報酬としての意味合いがあるので、買い手が見つかった場合のみ支払う必要があります。
仲介手数料には法律で上限額が決められており、売買価格が200万円以下の場合は売買価格の5%、200万円超〜400万円以下は売買価格の4%+2万円、400万円超の場合は売買価格×3%+6万円となっています。
不動産会社を通さずに個人で売買することも可能ですが、契約後のトラブルなどを避けるためには、プロである不動産会社に任せたほうが安心です。仲介手数料も売買価格によっては高額になることもあるので、必要経費としてきちんと予算に組み込んでおくとよいでしょう。

2.4登記にかかる費用

土地を売却する場合には、抵当権抹消登記を行う必要があります。これは、ローンを組んだときに担保として土地を差し出すことで、支払いができなくなった際に金融機関が抵当権を行使すれば競売にかけられるというものです。
ローンを完済している場合は、支払いをしなくなっても競売にかけられる心配はありませんが、抵当権抹消登記を行っておく必要があるので注意しましょう。

2.5司法書士に依頼した場合の報酬

上記で挙げた抵当権抹消の手続きは自分で行うことも可能ですが、司法書士に依頼することもできます。その場合、司法書士に支払う費用が発生し、5,000円〜15,000円程度必要です。売買価格によっても変動する可能性があるので、しっかりと確認してから依頼するようにしましょう。

・売却で必ず発生する税金
・利益が課税対象の税金
・売買を行う上で必要な費用

3.土地をスムーズに売却するための注意点

土地売却の際には、あらかじめ確認をしておく必要があることがあります。この確認を怠ると、のちに買い手とのトラブルを引き起こす可能性があるので注意しましょう。

3.1土地の境界や権利関係を把握しておく

売却する土地について詳細に状況を把握しておくことはとても大切なことです。中でも、隣接地との境界や権利関係は重要です。市町村役場で閲覧できる不動産登記簿で確認することができるので、明確にしておくことが大切です。
特に隣接地との境界は、古い物件だと境界が間違っていたり、計測が不正確だったりということがありますので、そのような場合は再測量をしておくことが必要です。再測量には、時間と費用がかかるので、早めに動いておくと安心です。

3.2土壌汚染や地盤に問題がないか調べておく

土壌汚染や地盤に関する問題は、買い手側の生活や健康を害する恐れがあるため、きちんと把握しておくことが必要です。問題となった場合、売り手側は瑕疵(かし)担保責任になる場合があるので注意しましょう。瑕疵にあたるかどうかは、契約内容や土地の状態によって判断されるので、一概にいえないのが現状です。
また、売り手側には説明責任もあるので、住宅用の土地として活用してきた場合は問題ありませんが、それ以外の活用方法をしてきた土地に関しては、過去の土地利用方法も把握しておくことが必要になるでしょう。

3.3売却条件の確認をしっかりと行う

売却を行う際には、売却価格の条件の他に、不要物の撤去や再測量などが必要となった場合にどちらが負担するかという点も条件に組み込まれます。どちらの負担で行うかという点は、売買交渉にも影響を与えるので、必要性や細かな費用などを確認してスムーズに交渉を行う必要があります。

3.4相続した土地を売る場合は相続登記がされているか確認

相続した土地を売却する場合には、不動産登記の名義をきちんと確認する必要があります。相続登記され、自分が土地の所有者になっていることが必要です。確認がとれない場合は、売却活動を始める前に、相続登記をすることから始めましょう。

・土地の現況を詳細に把握
・土地の欠点も説明する
・相続地は登記の確認が必要

4.土地を高く売却するためのポイント

土地を売却するのであれば、できるだけ高値で売却したいものです。努力することで、高く売却することが可能になることもあります。

4.1土地を整備してキレイな状態にしておく

売却を検討している土地は放置された状態のままになっていることが多いです。見た目の印象をよくするためにも、雑草を抜いたり、ゴミを片付けるなどの整備をしておくことが重要です。荒れた状態のまま購入希望者を現地に案内してしまうと、その後の減額交渉につながる可能性があるのでしっかりと手入れをしておきましょう。
遠方で自分が手入れに出向くことが難しい場合などは、業者に頼んで整備してもらう方法がおすすめです。そのような費用も予算の中に入れて検討するとよいでしょう。

4.2土地の売却に詳しい不動産会社を選ぶ

不動産会社は複数ありますが、それぞれに得意分野と不得意な分野があります。土地売却の際に不動産会社に相談する場合は、土地売却に詳しい不動産会社を選ぶことがおすすめです。
不動産会社に仲介を依頼する場合、売却価格の設定や買い手を見つけてきてもらうことだけでなく、売買契約や契約後のアフターフォローまでしっかりと任せられる不動産会社を選ぶようにしましょう。過去の土地売却に関する実績などから判断するとよいです。

4.3複数の不動産会社に査定を依頼する

土地の査定をしてもらうには複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。不動産会社によって査定額が大きく異なります。相場よりも安く売却価格を決めてしまったり、高値をつけすぎてなかなか買い手が見つからないという状況にならないためにも、始めから1社の不動産会社に決めて売却活動をすることは避けましょう
まずは、自分で土地の相場価格をしっかりと調べ、不動産会社が提示してくる査定価格が適正かどうか判断できるようになっておくことも大切です。

4.4一括査定なら全国1600社以上の対応が可能なイエウールを利用する

複数の不動産会社に見積もり依頼をすることは大変手間のかかることです。面倒に感じる場合は、「イエウール」を活用して一括見積もりを依頼しましょう。無料で行うことができるので、手軽に利用することができます。
情報量の多い大手の不動産会社か、土地周辺情報にも詳し地域密着型の不動産会社など、所有している土地売却に適した不動産会社を見つけることができます。
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5.利益と費用を理解して土地の売却を成功させよう

土地売却には、パートナーとなる不動産会社選びが大切です。安心して任せられる不動産会社を見つけることは大変ですが、対応力のある1社を見つけるようにしましょう。

5.1イエウールなら最大6社の不動産会社と比較が可能

無料で一括見積もり依頼ができる「イエウール」では、全国約1,600社の中から、最適な不動産会社を見つけることができます。また、査定額は最大6社と比較検討することができるので、納得した売却活動を進めることができるでしょう。土地売却には「イエウール」を活用して、頼れる不動産会社と一緒に売却活動を行いましょう。
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