旗竿地の土地のメリットとデメリットを活用してスムーズに売却しよう

旗竿地とはどのような土地の形状か知っていますか。一般的な宅地は四角であることが多いでしょう。そのため、特殊な形をしている不整形地は価格が低くなります。
もしあながた所有している土地が旗竿地なら、売却時は価格は低くく、売れにくい場合があります。なぜ安いのか、なぜ売れにくくなるのかデメリットを確認しましょう。デメリットはメリットでもあるため、旗竿地の特長を捉えて、アピールポイントとしてスムーズに少しでも高く売却できるようになりましょう。
目次
1. 旗竿地の基礎知識
2. なぜ旗竿地になってしまうのか?
3. 旗竿地のデメリットはメリットにもなる
4. 所有している土地が旗竿地でもスムーズに売却する方法
5. 旗竿地のメリットを活かしてスムーズな売却をしよう

1. 旗竿地の基礎知識

まずは、旗竿地の形状や建築基準法の定義を確認しておきましょう。

1.1 旗竿地(はたざおち)とは

旗竿地とは土地の形状のことをいいます。建物の敷地から公道へ続く細長い路地状の敷地がついている土地のことです。竿についた旗のように見える形状から旗竿地といわれています。旗竿地はその形状から、家と家が密集している都市部に多い傾向にあります。
「旗竿地」以外にもいろいろな呼び方をされています。聞いたことがある呼び方はあるでしょうか。

  • 袋地(ふくろち)
  • 路地状敷地(ろじじょうしきち)
  • 敷地延長の土地
  • 敷延(しきえん)
  • 旗竿上の土地

1.2 建築基準法の定義

接道義務規定

土地に建物を建てる場合は、4m以上の幅のある公道に敷地の接点が2m以上なければならないと、建築基準法の接道義務で定められています。これは、建築基準法の改正によって決められました。
一昔前は、この接道義務の規定がなかったり、1.8mで定められていました。そのため、基準を満たしていない建物が存在しており、中古物件にて再建築不可として売りに出されていることがあります。中には、家屋を解体して更地で売りに出されている場合もあるので、注意が必要です。気付かずに購入してしまっても、家を建てることができず、使用用途が限られてしまいます。

建物の建築できる範囲

公道とつながっている狭い路地部分を「敷地延長部分」、「路地状部分」などといいます。旗竿地では、この敷地延長部分とその奥に家を建てる「有効宅地部分」と分けて考えられています。有効宅地部分に家屋を建築しますが、敷地延長部分には建物を建築してはいけません。そのため、敷地延長部分は駐車スペースなどとして利用します。
また、消防法や非常用の進入口の関係で、3階建てを建築することができない場合もあります。建築を検討するときは自治体に確認すると良いでしょう。
{
・竿と旗のような形状
・接道義務規定
・敷地延長部分は建築不可
}

2. なぜ旗竿地になってしまうのか?

もともと広い土地だった場所を売却しようと思っても、価格が高くなりなかなか買い手を見つけることができません。そこで、土地を分筆して家を建てて販売した方が、広い土地で販売するよりも価格が下がり、需要が増える結果になります。
例えば、120坪の土地では高くて買い手がつかないが、4分割することで1戸あたり30坪となり購入検討者が増えるということです。一般的に、30〜40坪の土地が1家族には価格帯や広さで丁度良く人気があります。また、分筆することで、一つの土地として販売するよりも利益が出るのです。
公道との接地面が広い土地の場合は、縦に分筆することができますが、接地面の狭い土地は、綺麗に分筆することができません。綺麗に分けたとしても、奥になった敷地が公道に接していなければ、建物を建てることができません。そこで、旗竿地の形状を取ることで、接道義務規定を満たして、綺麗に分けることが可能となります。そうした背景により、旗竿地ができあがります。

3. 旗竿地のデメリットはメリットにもなる

旗竿地ならではのデメリットとメリットがあります。それぞれ順番に確認してみましょう。

3.1 旗竿地のデメリット

旗竿地は特殊な形状をしている土地のため、価格が安く購入することができます。デメリットも多いため、安く購入できるのです。

公道に設置している幅で駐車が限定される

接道義務では、公道の接地面が2m以上と定められています。この建物へと続く敷地延長部分を駐車スペースとして利用することができますが、幅が狭いため車の出入りが大変です。
一般的な車の幅は、軽自動車で1.5m程度、普通車で1.8m程度となります。例えば、2mぎりぎりの敷地では、駐車も大変ですが、停めても乗り降りが厳しいでしょう。駐車と歩行のスペースを考えたときは、3m以上の道幅が欲しいところです。

密集による日照不足や近隣トラブル

旗竿地は、もともと一つの土地に2筆や3筆と土地を分割して建築するため、どうしても近隣との密集を避けることができません。そのため、奥まった旗竿地では、日当たりが悪かったり、風通しが悪い傾向にあります。そのため、リビングを2階以上に作ることも多いのです。
また、近隣との密接により、騒音問題も避けられません。生活騒音でトラブルになるケースもあります。防音対策をとるなどの考慮が必要です。

奥まっていることで防犯面が心配

公道から簡単に敷地内を確認することが難しい旗竿地。道路から見えないこともあり、人の目があまりありません。そのため、泥棒が入ったとしても気付きにくいので、防犯面を心配する人も多いようです。ホームセキュリティーなど防犯対策を強化すると安心できるでしょう。

解体費や再建築費などが高くなる

建物を解体して更地にする、または建物を再建築したいといった場合は、建設機械が中まで入っていけない場合があります。そうすると、資材の運搬や解体のための重機など、人手の作業となるため作業効率も悪くなり、作業工賃が割高になることもあります。

雪の降る地域での問題

冬になると積雪する地域では、雪かきや雪下ろしの作業が必要です。公道では除雪車が除雪してくれますが、旗竿地の敷地延長部分は敷地内のため除雪してくれません。しかし、敷地延長部分を除雪しないと通行することができません。さらに、屋根の雪下ろしの際もそうですが、雪かきした雪の置き場の確保が大変でしょう。敷地延長部分では、道幅が狭いので雪が邪魔になりますし、公道まで運ぶには距離があり大変となります。

3.2 旗竿地のメリット

旗竿地はデメリットに目が行きがちですが、メリットもたくさんあります。どのようなメリットがあるのか確認して、活用しましょう。旗竿地特有のデメリットがあることで、メリットとして生まれることもあります。

最大のメリットは価格が安い

旗竿地の一番のメリットは、価格が安いことです。四角い整形地に比べ、不整形地である旗竿地は宅地としての利用価値が低くなります。そのため、評価額の計算に不整形地補正率を乗じて計算されます。
最大で40%程度も土地の評価が低くなる場合もあります。地価の高い地域でも旗竿地であれば、予算内で購入することができるかもしれません。また、土地で浮いた分のお金で建物の設備にお金を投じることも可能です。

奥まっていることで目線が気にならない

公道に面している物件ですと、通行人などの視線が気になるので窓を開けることやカーテンを開けることに対して、抵抗がある場合もあります。せっかく日当たりや風通しが良くても、窓を開けることができなければ、意味がありません。その点、旗竿地は視線が気にならず快適に過ごせるでしょう。

静かな環境と子どもの安全

立地が奥まっているので、防犯上のデメリットはありますがその反面、道路から離れているので車や通行人による騒音が少なく、静かに過ごすことができます。
また、玄関から出てもすぐに道路ではなく、道路までに距離があります。小さな子どもがいる家庭では、飛び出しを心配する必要がなく安全に過ごせるでしょう。公道に続く敷地延長部分で子どもが遊ぶときにも、車が通らず安全です。

駐車2台分やガーデニングが楽しめる

公道に続く路地状の部分の長さが長ければ、車を2台駐車することもできます。縦列駐車になり、出し入れは少し大変ですが、夫婦で1台ずつ利用している家庭には重宝するでしょう。
また、車を利用しないご家庭では、ガーデニングや家庭菜園を楽しむことができます。家までの通路を緑や花で彩ることで客人を素敵に迎えることができます。
{
・最大のメリットは価格
・敷地延長部分の有効活用
・防犯強化で安心・快適

}

4. 所有している土地が旗竿地でもスムーズに売却する方法

安く購入できる旗竿地ですが、売却が難しいと言われています。旗竿地をスムーズ売却するにはコツが必要です。

4.1 近隣の整形地の人に販売

家に隣接している近隣の人に声をかけてみてはいかがでしょうか。もしかしたら、「駐車場にする土地が欲しかった」や「増築したかった」など思わぬ反応があるかもしれません。
売却を検討したときは、世間話ついでに聞いてみるのも良いのではないでしょうか。

4.2 旗竿地の売却活動

通常の物件のように建物がまだ使用できるなら、中古戸建て物件として売却活動を行います。旗竿地にはデメリットもありますが、メリットもたくさんあります。価格が安いので興味を持つ方も多いでしょう。内覧対応時には、旗竿地のメリットをアピールして、売却活動を行いましょう。
また、メリットだけでなくデメリット部分も伝えることで、買い手も安心して購入することができるので、隠さず伝えるようにします。そのためには、自分の家や土地のことを今一度確認して、メリットとデメリットを把握しておきましょう。
中古物件での需要がなければ、新築再建用の土地として売却活動を行うのも良いでしょう。この時もメリットとデメリットを理解してもらいましょう。

4.3 旗竿地の売却に強い不動産会社を探す

売却を検討したときに、相談するのは不動産会社になると思います。不動産会社によって、得意とする物件の種類が違います。賃貸に強い不動産会社、一戸建住宅に強い不動産会社、法人に力を入れている不動産会社など、それぞれです。
旗竿地を売却しようと思った時は、旗竿地に強い不動産会社を選ぶようにします。販売実績や販売方法などを確認して不動産会社を選びましょう。
何社も訪問して探すのでは時間も労力もかかります。ネットで簡単に査定依頼できる一括査定サイトの「イエウールなら、家ですぐに不動産会社を探すことができるので便利です。

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4.4 不動産会社の買取を利用する

土地や建物を不動産会社が買取してくれる場合もあります。不動産会社によって、条件や価格は違います。一般的には、市場価格の7割〜8割程度と売却価格が低くなりますが、買い手が見つからない時は検討してみるのも良いでしょう。
もともとの評価額が低い旗竿地なので、買取してもらうと更に価格が低くなります。買取を検討したときも、少しでも高く売却できるように、複数社へ見積もり査定をお願いしましょう。
買取には、すぐに不動産会社に買い取ってもらう「即時買取」としばらくの間売却活動を行って、売れない場合は買取をしてもらう「買取保証」があります。あなたの売却希望時期に合わせて検討しましょう。
{
・メリットをアピール
・旗竿地に強い不動産会社
・不動産会社での買取
}

5. 旗竿地のメリットを活かしてスムーズな売却をしよう

旗竿地には、デメリットもありますがメリットもたくさんあります。住んでみなければ気付かない事が多いため、売却活動を行う場合は、その経験を買い手に理解してもらうことでスムーズな売却につながるでしょう。価格が安いことも大きなアピールポイントとなります。
その代わり、売値も安くなるので少しでも高く売却するための不動産会社選びは慎重に行いましょう。1社では相場や良し悪しが分からないので、必ず複数社へ査定依頼をして比較検討しましょう。信頼のできる不動産会社を味方につければ、売却効率も格段にあがります。
旗竿地だから売れないと思わずに、コツを活用して売却活動を行いましょう。

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