不動産売却の査定の依頼方法と査定額の計算方法を知る

自宅の買い換えや、相続した土地の有効活用など、不動産売却を検討する人も多いでしょう。このとき誰に査定を依頼すべきかわからない人も多いのではないでしょうか。
また不動産がどのような査定方法で評価されるのかも気になるところです。今回は不動産の売却の際の査定について詳しく解説します。査定を知ることで、不動産売却がより有利に運ぶようにしてください。

不動産売却をするときの査定額の出し方について

不動産売却を検討する際には、査定額を出す必要があります。この査定額に応じて実際の売り出し価格を決めたり財産分与が行われたりします。このため、査定額は不動産の価値を見るのに非常に重要なも値であり、プロに診断を任すことになります。査定額を出すには次の2つの方法があります。
・不動産業者に依頼する
・不動産鑑定士に依頼する
それぞれの性質や査定額の算出方法について詳しく見ていきましょう。

・査定額は重要な値
・プロに診断を仰ぐ
・依頼先は状況次第

不動産業者の査定について

こちらでは不動産業者の査定方法や、不動産の売却方法について見ていきましょう。

不動産業者の査定方法とは?

不動産業者の査定は机上査定と訪問査定があります。
机上査定とはさまざまなデータから算出される査定価格のことです。そのデータの中心は、査定対象と類似した不動産の過去の取成約価格です。
訪問査定とは不動産業者が実際に査定対象を視察した上で算出される査定額です。近年では査定対象の周辺の嫌悪施設の有無も現地確認しなくても分かります。嫌悪施設とは、主要幹線道路や線路・ゴミ焼却場・墓地などのことです。
このため、多くの訪問査定は使用状況などの最終確認程度であり、机上査定と訪問査定があまり違いません。ただし、風俗店や暴力団関係施設などは現地をみないと、なかなかわかるものではありません。近隣にこのような嫌悪施設があると机上査定と訪問査定の額が大幅に異なることもあります。

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不動産業者への売却方法

続いて不動産業者への売却方法を見ていきましょう。できるだけ希望額で売り出すためにも、売却方法を知ることは大切です。こちらでは不動産業者への売却方法を2つ解説します。

不動産業者の直接買取

直接買取は不動産業者に不動産を直接売却する方法です。時間をかけずに不動産を売却したい人などによく選ばれています。

不動産業者の仲介による売却

売り主と買い主の間に不動産業者が仲介する売却方法です。買い主は不動産業者に相談しながら不動産の販売価格を決定します。また不動産業者は不動産が売れるように宣伝などを行います。

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高く売るには不動産業者への直接買取と仲介による売却どちらが良いの?

高く売却したい場合は、自分で価格を設定できる不動産業者の仲介による売却の方がおすすめです。不動産業者による直接買取金額は市場の相場価格の7割程度といわれています。不動産を少しでも高く売りたい人、成約するまで時間をかけても良い人は仲介による売却がおすすめです。

不動産業者への査定を依頼するメリットは?

不動産業者による査定の一番のメリットは無料であることです。不動産業者による査定は、仲介業務のサービスの一環です。特に近年ではインターネットによる無料一括査が人気です。イエウールであれば簡単に複数の不動産業者に査定を一括して依頼でき、忙しい人にもおすすめです。

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・査定方法は2つ
・業者買取か仲介
・業者査定は無料

不動産業者の査定額の出し方

それでは実際に不動産業者は、どのように不動産の査定額を算出しているか見てみましょう。その前に、不動産の査定額の主な算出方法を3つご紹介します。

主な不動産の査定額の算出方法は?

不動産の査定額の算出方法には原価法、取引事例比較法、収益還元法があります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

原価法

原価法とは、戸建てや土地などの査定によく用いられる算出方法です。計算式は次のとおりです。

積算価格=再調達原価-減価修正額

積算価格とは、原価法で求められる査定額のことでもあります。再調達原価とは、建物を新築したり土地を造成したりするのに今現在いくらかかるのかを計算したものです。減価修正額とは現在、査定する不動産の価値がどれくらい下がっているのかを算出した値です。減価修正額は建物の築年数、リフォームの有無、周辺地域の活性度などにより決まります。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、近隣の取引事例と比較して算出する方法のことです。この算出方法は住居用の建物や土地によく使われています。取引事例比較法の計算式は次のようになります。

比準価格=取引事例複数の�uあたりの平均価格×対象不動産面積(�u)×補正点

補正点は、比較する不動産と売却する不動産の売却時期や立地条件の違いなどを考慮して決められます。

収益還元法

収益還元価格は、家賃など収入が見込まれる投資物件に適用される査定価格です。計算式は次のとおりです。

不動産価格(収益価格)=物件の年間賃料収入総額÷還元利回り

還元利回りとは、その物件から得られる投資利回りのことです。還元利回りは、物件の空室状況や敷地面積・建物の管理・修繕状況などさまざまな要因で決まります。

不動産業者の査定額の出し方とは

不動産業者は主に、公益財団法人不動産流通推進センターの価格査定マニュアルに基づいて査定を行います。こちらでは不動産業者は戸建てには原価法、マンションや土地には取引事例比較法を用いることになっています。

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・戸建ては原価法
・土地は取引事例比較
・価格査定マニュアル有

不動産業者に査定を依頼するときの注意点

不動産業者に査定額を依頼し、その結果を見るときの注意点があります。その注意点とは高い査定額イコール売却できる価格ではないということです。査定額とはあくまで「売れそうな額」のことであり、実際の成約価格ではありません。
またなかには契約したいがために見積もりでは査定額を高く出す不動産業者もいます。このような業者は契約後に低い売り出し価格への変更を求めてくることもあります。こういった業者に注意するためにも、安易に査定額が高いというだけで不動産業者を選ばないようにしましょう。

・査定額は目安
・業者選びは慎重に
・高い査定額に注意

不動産鑑定士に依頼するメリットとデメリットについて

不動産業者による査定法を見てきましたが、不動産鑑定士に査定を依頼した方が良い場合もあります。その前に不動産鑑定士に依頼するメリット・デメリットを知りましょう。

不動産鑑定士に依頼するメリット・デメリット

国家資格者である不動産鑑定士に依頼するメリットとは、査定額の公的な証明書である鑑定評価書が発行される点です。この鑑定評価書は、裁判などの証拠や役所に提示する書類としても有効です。また、不動産の本来の価値がわかるため、売却損リスクを回避できます。
しかし、不動産鑑定士に依頼するデメリットも存在します。それは、不動産業者の無料査定とは違い、費用と時間がかかることです。不動産鑑定士に依頼する場合は、鑑定事務所によりますが、一般住宅で数十万円します。また調査期間も数週間単位でかかります。

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・鑑定評価書は公的
・裁判などにも有効
・不動産鑑定士は有料

不動産鑑定士の査定額の出し方

それでは、不動産鑑定士はどのように査定額を決めているのでしょうか。実は不動産鑑定士も原価法・取引事例比較法・収益還元法を用いて査定額を出します。しかし、不動産業者が価格査定マニュアルを使うのに対し、不動産鑑定士は国土交通省による鑑定評価基準をベースにしています。

より厳密な調査をして査定をするのが不動産鑑定士

不動産鑑定士が算出する査定額は、不動産業者の査定額よりもまだ厳密な調査をしてから算出されます。例えば不動産鑑定士は、不動産周辺の土壌汚染の有無まで調べて鑑定評価をします。しかし、不動産業者は土壌汚染がないことを前提に査定額を提示してきます。このような専門的な視点による調査・分析が行われるため、不動産鑑定士の鑑定評価書は公的効力を持つのです。

・鑑定評価基準ベース
・より厳密な調査
・多角的な分析

不動産鑑定士に依頼したほうが良い場合とは

通常の不動産売却の際にはあまり不動産鑑定士による査定は行われません。しかし、売却以外のときは不動産鑑定士に査定を依頼した方が良い場合があります。売却以外で不動産査定をお考えの人はご参考になさってください。

こんな時は不動産鑑定士に査定を依頼しよう

不動産鑑定士に査定を依頼した方が良い具体的なシーンは以下のとおりです。

  • 相続や離婚のときの財産分与
  • 親子・兄弟・姉妹などの親族間で不動産を売買または交換
  • 代償分割の価格を決める、または遺留分減殺請求をする
  • 相続税の申告で土地の評価額を下げたい
  • 生前贈与、負担付贈与を行う

上記の場合は、弁護士や役所など第三者へ不動産の査定額を示す必要があります。この場合には公的な証明書、つまり鑑定評価書が有効となるのです。これに対し、不動産業者による査定は公的な効力はありません。

・裁判等は鑑定評価書
・贈与の際も要鑑定
・無料査定は無効

不動産鑑定の費用について

不動産鑑定士による鑑定は費用が発生します。その費用がいくらくらいになるのか気になるところです。不動産鑑定士の査定費用は査定対象や鑑定事務所などで全く違ってきます。こちらでは費用が異なってくる要因について詳しくご説明します。

不動産の類型や鑑定額によって費用は異なる

不動産の類型や査定対象の鑑定額により、鑑定費用は異なってきます。類型とは、不動産の利用方法と権利の所在により分類されます。この場合の利用方法とは、査定対象を住居と敷地、宅地見込み地、農地・林地など、どのような利用しているかです。また査定対象が所有か借地かなどでも査定費用は変わってきます。
さらに一般的に、査定対象の鑑定額が高額なほど鑑定費用も高くなります。以下は不動産鑑定士の多くが採用する鑑定額基準表の一部です。

?宅地又は建物の所有権宅地見込み地の所有権農地又は林地の所有権・家賃宅地の借地権宅地の区分地上権・地代建物及びその敷地の所有権
500万円18万1,000円24万1,000円36万2,000円18万1,000円24万1,000円24万1,000円
1,000万円18万1,000円30万2,000円42万2,000円21万1,000円27万1,000円27万1,000円
3,000万円26万4,000円52万7,000円64万8,000円34万6,000円46万7,000円40万7,000円
5,000万円31万6,000円61万8,000円73万8,000円43万7,000円55万7,000円49万7,000円
1億円43万9,000円74万円86万1,000円55万9,000円68万円62万円

建物だけの場合は鑑定費用は安くなる

鑑定額基準表にもあるように、建物と宅地の両方を調べる時より建物もしくは宅地のみ鑑定する方が安くなります多くの事務所でその差は数万円程度になります。詳しい鑑定額を知りたい場合は、事前見積もりをすることが大切です。

費用は依頼する鑑定事務所によっても異なる

鑑定基準額表がありますが、実際の鑑定額は鑑定事務所ごとにまったく異なります。一般的に大手事務所の方が高く、個人事務所など小規模な事務所の方が鑑定額は安い傾向にあります。一般住宅を査定する際は、鑑定額基準表の「建物又は宅地」または「建物および宅地」の額が基準となります。
しかし、実際は鑑定事務所により大きく異なり、だいたい15万円〜30万円ぐらいの開きが出ています。詳しく知りたい人は鑑定事務所の無料見積もりを利用するのがおすすめです。

・鑑定費に色々な要因
・建物のみなら安い
・複雑化するほど高額

不動産の査定額の出し方は2つあるので自分の目的に合った方法を選ぶこと

不動産売却であれば、不動産業者の無料査定で十分でしょう。しかし、売り損を出したくない、査定額の証明書が必要となれば不動産鑑定士の査定が良いでしょう。売り主の状況に合わせ、2つの査定方法を使い分けるのがおすすめです。

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・査定方法使い分け
・一括査定が便利
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また、家の売却を検討している方はこちらの記事が参考になります。