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マンション売却にリフォームは不要!リフォームせず売却するコツ

「マンションを売却する前にリフォームした方がいいの?」

特に、築年数が古いマンションの売却を考えている人の中には、売却前にマンションをリフォームするか迷っている人がいるでしょう。

結論から言うと、売却を目的としたリフォームはオススメしません。

リナビス
なんでリフォームしない方がいいんだろう?

この記事では、売却前にリフォームをしない方が良い理由やリフォームせずにマンションを高く売る方法を解説します。

本記事を読めば、リフォームせずにマンションを売却するという決断ができるようになるでしょう。

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マンション売却にリフォームが不要な理由

リフォームしてからマンションを売却した人のなかには、事前にきちんと知識をいれておけばよかった、と後悔している人も少なくないでしょう。

実際に国土交通省の調査によると、住宅を売る前に個人でリフォームして成功した人は17.6%しかいませんでした。

リフォーム成功確率

参照:国土交通省の調査

リナビス
なんでリフォームで失敗する人が多いんだろう?

売却前のリフォームが失敗する理由は主に3つあります。

  • 費用対効果が合わない
  • 自分でリノベーションしたい買主が多い
  • 売り出し価格が高い中古マンションは売れない

【理由1】費用対効果が合わない

よく「マンションを高く売りたいのでリフォームしたい」という人がいますがその考えは間違っています。

リフォームして多少高く売れるかもしれませんが、リフォーム費用を回収するほど高くは売れないため、最終的に手元にのコツ金額は少なくなるからです。

リナビス
なんでリフォームは費用対効果が悪いの?

「リフォーム物件」は市場にかなり出回っています。そのためリフォームしてから売り出す場合、他の物件が行っている以上のリフォームをしなければ、よっぽど立地が良くない限り売れないでしょう。

しかし、本格的にリフォームするならかなりの費用がかかります。

例えば3LDKのマンションならキッチン、洗面所、浴室、フローリングをリフォームすると300万円は必要です。他物件よりも魅力度を増すために壁紙やフローリングのリフォームをすれば400万円でも足りません。

400万円かけてそれ以上の金額を上乗せして売却できるなら良いですが、リフォーム費用を上乗せした金額で売れることはほとんどありません。

なぜなら、マンションの相場は築年数に依存するからです。下図は中古マンションの築年数別の平均売却価格を表したグラフです。

中古マンション価格と築年数の関係

REINS TOPIC より

築30年まで右肩下がりで相場が下がっています。このように築年数が古いと内装がキレイだったとしても売却価格は下がります。

買主が気にするのは内装よりも築年数(骨組みの安定性)です。築年数が経てば建物の基本構造が老朽化していきます。

例えば、構造の老朽化に伴い「マンションが微妙に傾いている」「耐震性が弱まっている」という問題が出てくればその建物の価値は急激に落ちてしまいます。

リフォームで内装は修繕できても基本構造の老朽化までは修繕できません。そのためマンションの資産価値は内装よりも基本構造の状態によって、つまり築年数によって決まるのが一般的です。

上記の説明から分かる通り、リフォームしてもマンションの資産価値が急激に上がらず、リフォーム費用を回収するほど高く売れるわけではありません。「高く売るためのリフォーム」は費用対効果が悪い取り組みなのです。

リフォーム費用について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【理由2】自分でリノベーションしたい買主が多い

築年数が経っているマンションを購入する人は「自分好みのリフォーム=リノベーションをして新生活を始める」という人が多いです。

最近よく聞くようになった「リノベーション」とは以下のようにリフォームと分けて定義されています。

リフォーム
原状回復のための修繕・営繕、不具合箇所への部分的な対処。

リノベーション
機能、価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した包括的な改修。

(参照:一般社団法人 リノベーション協議会)

このように、古くなった住宅を現代のライフスタイルにあった住まいによみがえらせたいという想いを持って家を買う人が多いです。

実際に中古物件を購入した人の50.5%が物件購入後に自らリフォームした。と答えています。

リフォームした人の割合

アットホーム株式会社調査結果

このように「リノベーションをしたい」と考えている人にはゼロから作り替えたいと考えているため、リフォーム済みのマンションは人気がありません。

例えばキッチンのリフォームをするにしても、下図のように様々な形があります。さらに、買主は毎日使うものだからこそ「キッチンの高さ」や「レイアウト」など様々なことを気にしています。

キッチンリフォーム種類

このようにリフォームのバリエーションは多様なのです。キッチンだけでもこれだけ種類があるのですから、売主がリフォームした内容が購入者の希望を満たすことは非常に難しいことだと分かるでしょう。

リノベーションしたい購入希望者の好みに合わなければ、大金を積んでリフォームしても見向きもされない可能性もあるため売却前のリフォームは避けましょう。

【理由3】競合物件よりも売り出し価格が高くなる

そして一番の問題は、リフォームすることで売り出し価格が高くなってしまうことです。中古マンションを探している人が最も気にするポイントは「価格の安さ」です。

国土交通省の調査によれば、中古住宅を購入してよかった点でダントツ1位が「価格が安い」でした。

中古住宅を購入してよかった点

例えば、築30年で相場が4500万円程度のエリアでマンションを売り出すとします。

そんな中で、リフォーム物件として5000万円オーバーの物件が出ていたら、購入検討者はどう感じるでしょうか?

いくらリフォーム物件だからと言っても、割高の印象を持つことでしょう。

実際にスーモでリフォーム物件とリフォームなし物件を比較したところ、間取りや面積が同条件でもリフォーム物件の販売価格は高く設定されていました。

リフォーム物件比較

上図の例の場合、リフォーム物件は築年数が10年古いにも関わらず490万円も高い価格で販売されていました。一般的な購入検討者なら「490万円あれば自分で好きなようにリフォームしたい」と考えるのが普通でしょう。

そのため極論になりますが、例えば高く売るために400万円かけてリフォームするなら、400万円値下げした方が売れやすいでしょう。

以上がマンション売却前にリフォームをすべきではない理由です。

これまで紹介してきたように売却前のリフォームはデメリットが多く、中古物件を売り出す前に個人でリフォームしたと回答した人は13.9%しかいません。

売却前のリフォーム割合

アットホーム株式会社調査結果

マンション売却をリフォームせず成功させる4つのコツ

ただ、売却前のリフォームをしないでどのように築年数が古いマンションを売却すればいいのかという不安があると思います。
しかし、中古マンションの購入者側視点に立って、購入者が中古住宅に対して抱く不安を払拭するような対策を打つことが出来れば、売却は成功できます。

この章では、リフォームせずにマンション売却を成功させるための厳選したコツを4つ紹介します。

①:ハウスクリーニングで内覧時の印象を良くする

ハウスクリーニングとは、掃除の専門事業者が素人では掃除が難しい箇所まできれいにしてくれるサービスです。ハウスクリーニングをオススメする理由は、内覧時に購入検討者に清潔感をアピールできるからです。内覧時に与える印象は購入判断に大きく影響します。

下図は、国土交通省が発表している中古住宅の購入をいちどは検討したにも関わらず買わなかったひとの理由です。
赤枠で囲まれた項目は、部屋の内覧時に受けた印象が原因で購入しない決断をした場合だと考えられます。

 

ここにあるように、「キッチン」「バスルーム」「トイレ」「給配水管」といった水回りは、物件の印象に大きく影響を与える部分なのでプロに徹底的に掃除してもらいましょう。

ハウスクリーニング

2LDKのマンションであれば3万円~7万円程の費用でプロに掃除をしてもらえるので、費用を抑えて汚い箇所をキレイにみせることができます。無駄な出費をおさえ中古マンションを高く売るためにも、ハウスクリーニングを検討してみましょう。

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②:設備の修繕

できるだけ見た目の印象が良い物件の方が売れやすいのは間違いありません。そのためリフォームほどのお金は欠けずに見た目を改善できる設備は補修をしておきましょう。

例えば、古くて汚い畳やふすまは売主の生活感を感じさせますので、交換するとよいでしょう。畳は1枚1万円もしないので、印象を良くするには費用対効果の高い補修です。

さらに、タバコやペットによって汚れた壁紙、キズのついたフロアなど、目につきやすい箇所を部分的「修繕」すれば、清潔な印象になり内覧に来た人に良い印象を与える事ができます。

また、給湯器など生活に必要な設備が壊れて使えないなら内覧前に修繕が必要です。

③:ホームインスペクションで信頼性を増す

「ホームインスペクション」という専門家に住宅診断を行ってもらうことを指します。

上のグラフの青枠で囲まれた部分にあるように、買主は目に見える部分だけでなくマンションの構造など目に見えない欠陥がないか気にするものです。

見た目が多少傷んでいてもリフォームをすれば解消できますが、部屋が傾いているなど建物の構造に問題があると修繕が難しいからです。

ホームインスペクションを実施すればこのような買主の懸念を解消できます。不動産会社によって無料でホームインスペクションを提供している会社もあります。

特に築年数が経っているマンションを売る際はホームインスペクションを実施して、買主に物件の健全性をアピールしましょう。

④:売却力のある不動産会社に依頼する

マンションを売却する時は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的ですが、どの会社に依頼するかで売却価格が変わってきます。

世の中には不動産会社は無数にあり、それぞれの会社で得意な物件、抱えている購入検討者の層、売買契約を勝ち取るノウハウは異なります。

そのためどの会社に依頼するかによって売却価格が変わってくるのです。

一番高く売ってくれる不動産会社を探すなら一括査定サイトを使おう

ただ、自分で売却力のある不動産会社を探すのは難しいと思います。そこでオススメしたいのが不動産一括査定サイトです。

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リフォームをする場合は多くの費用が必要です。そのため、必ず不動産会社に費用対効果の面からきちんと試算をしてもらうことが大切です。

売る側としても、客観的な数値をもとに、冷静にリフォームの実施判断をしましょう。

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