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不動産投資【戸建】のメリットとリスクは?売却のしやすさも魅力的!

これまでに不動産投資について検討したことがある方や、すでに持ち家をお持ちの方の中にも戸建投資に興味を持っているかたも多いのではないでしょうか。
一般的に不動産投資といえばアパートの一棟買いの投資や中古マンションの一室での投資のイメージが強いですが、今回は戸建投資の基本的な知識やメリット・デメリット、向いている人についてなどを幅広くご紹介します!

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戸建投資の基本知識

不動産投資には様々な種類がある

このコラムをご覧になっている方はすでにご存知だと思いますが、投資資金を土地や建物(不動産)で運用し、不動産価格に上昇による売却益や賃貸収入によって利益を得る方法を総じて不動産投資と言います。
不動産投資には、マンションや商業施設など入居者やテナントが複数ある建物一棟で投資をする場合や、マンションの一室だけを購入し賃貸に出したり売却して利益を出す場合、その他にも所有している土地をコインパーキングや駐輪場にして利益を得る投資方法など実に様々な種類があります。

戸建投資とは

様々な不動産投資の中で、一戸建てを購入し、その後売却したり賃貸に出して利益を得ることが戸建投資です。
多くの場合、中古の一軒家を安く手に入れリフォームをして賃貸に出し収入を得る、というイメージです。
マンションの一室を購入して行う投資よりも難しく感じる…なんて方もいらっしゃるかもしれませんが、戸建投資について調べてみると、意外に少額から始められる一面や、一般的に戸建は入居期間が長いというメリットがありますので、次項以降ご紹介していきます!
{
・不動産投資は種類が多い
・一軒家での投資が戸建投資
・戸建投資独自のメリットも!
}

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戸建投資のメリット

ここからは戸建投資ならではの素敵なメリットを7つご紹介します!

リスクを抑えて少額で始めることができる

戸建物件は、築年数の古い木造物件ですと300?500万円ほどで購入することができます。地方の戸建物件であれば100万円?など、もっと格安なものを探すことも可能です。都心のマンション一室の投資と比べても、かなり手頃な価格で投資を始めることができますね。
こういった金額の物件であれば、場合によってはローンを組まずに現金で物件を購入することもできますので、万が一入居者がなかなか決まらない場合にもリスクを抑えることができる点がメリットです。

賃貸に出している間は管理に手間がかからない

戸建投資はマンションなどの集合住宅での投資の場合と違い、共有部分やエレベーターなどがないため、管理や掃除の手間がほとんどありません。
賃貸で貸している間、管理のために物件に赴く必要もほぼありませんので、そういった意味で大家としては手間がかからないことは大きなメリットに挙げられます。

維持費も少額であること

マンションでの投資であれは修繕積立金や組合費などを納める必要がありますが、戸建ではそういった必要がありません。万が一空室期間が続いてしまっても、修繕積立金などの維持費がかからない点は安心材料になりますね。

リノベーションが自由にできる

集合住宅の一室をリノベーションしたい場合には、管理組合の承認が必要となりますが、戸建の場合はそのような必要がありません。
購入後は建物の所有権は大家自身にありますので、リノベーションをする際は自分の判断で自由に手を入れることが可能です。集合住宅にはないメリットとなります。

入居期間が長くなる傾向にある

戸建の間取りは4LDKが一番多く、戸建を選んで借りる人はファミリー層である場合が多いです。そういった状況から、戸建の賃貸を選ぶ入居者は子供の学校の関係などで長く住んでくれることが多くなります。
また戸建はマンションよりも収納がたくさんある場合が多く、そのような物件を選ぶ入居者は荷物も多く引っ越し作業も身軽ではない傾向もあり、腰を据えて住んでくれる可能性が高いです。

ライバル物件が少ない

賃貸物件検索サイトをみればわかりやすいのですが、戸建の賃貸はマンションに比べてなかなか出ていません。賃貸に出されている戸建物件が少ないのです。同じ家賃を払うなら、マンションやアパートではなく戸建に住みたい!という方も一定数いるので、良い戸建賃貸はすぐに入居申し込みが入る傾向にあります。
このように、戸建の賃貸はライバル物件が少なく、需要>供給の形ができているため、きちんとリサーチをして物件を購入すれば入居申し込みが全然ない!というような最悪の事態は起こりにくくなります。

戸建投資は売却がしやすい

戸建物件は不動産投資家だけでなく、マイホーム購入を考えている一般の方にも需要があります。売却時にターゲットとなる購入者の母数が多くなるため、売却もしやすい傾向にあります。
また、建物がすごくくたびれてしまっていても、土地だけ売却ができるというメリットもありますので、建物に値段がつかなくなっても、ある程度賃貸で利益を出してから土地だけ売却して収益を得る、なんていうことも可能です。
{
・比較的少額で始められる
・入居期間が長い傾向がある
・戸建物件は売却がしやすい
}

戸建投資のデメリットと失敗例

ここでは一般的な戸建投資のデメリットや失敗例についてご紹介します。

投資による資産拡大に時間がかかる

戸建の場合、入居者は一組になります。この場合、入居者が複数居る集合住宅や商業ビルなどでの投資に比べ月の家賃収入は少額になりがちで、どうしても家賃収入による資産の拡大に時間がかかってしまいます。
早いうちから大きく儲けを出したい、なるべく早く月収100万円以上を目指したい、など短期で資産を拡大したいという意向の投資家にとって、戸建投資の多くは資産拡大のスピードは物足りないものになる場合が多いです。このように資産拡大に時間がかかる点は、一つのデメリットとして挙げられます。

入居者がしばらく入らない場合の管理が大変

基本的に戸建は入居者がいる状態では大家がやることはあまりないのですが、入居者がしばらく決まらない場合など空き家となる期間が長くなる場合には管理が大変になりこともあります。
例えば、庭がある戸建の場合、庭が雑草などで荒れた状態になってしまうと入居を検討している人の心象はよくありません。このように管理を丁寧にしなかった結果、さらに入居が決まらない期間が伸びてしまうこともあるでしょう。
こういったことを避けるため、空家の間は室内の掃除や庭の草むしりなど、自分で物件の手入れをしておく必要があります。

想定外の修繕費などの大きな出費

特に価格が安く手に入れやすい古い物件などは、購入後にシロアリの被害が発生したり、時には自然災害などの修繕費で想定外の出費が発生する場合があります。
このような場合は、当たり前ですが戸建は大家自ら修繕をしなければなりません。このように中古物件での戸建投資は、想定外の大きな修繕費が発生することがある、という点もデメリットとして覚えておいたほうが良いでしょう。

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戸建投資の失敗例

戸建投資の失敗例をいくつかご紹介します。

入居者がなかなか決まらない場合

戸建投資は現在は、需要が供給を上回っているためすぐに借り手が見つかる傾向がありますが、場合によっては入居者がなかなか見つからない場合もあります。
特に、駅から遠すぎる物件や駐車場がない物件などは人気が落ちてしまいます。また戸建はファミリー層に人気ですが、間取りが2LDK以下などですと家族には少々物足りないため、なかなか借り手が現れない場合があります。

オーナーチェンジ物件での失敗例

購入後すぐに家賃収入が得られるため、オーナーチェンジ物件は魅力的な一面もありますが、購入時にすでに入居者がいる場合には、建物内を見ることができないまま購入に至る場合もあります。
いざ入居者が退去した後に確認をすると、綺麗に使われておらずかなり汚い状態だった、大規模な修繕が必要な箇所が見つかったなど、予想外のトラブルが発生する場合があります。
{
・資産拡大に時間がかかる
・空家時の管理が大変
・想定外の修繕費に注意
}

戸建投資に向いている人・向かない人

それでは、実際にどういう場合なら戸建投資に向いているのか、またはどういった状況なら戸建投資は向かないと言えるのかまとめてみました。

戸建投資に向いている人

長期的な目線でコツコツ資産を増やしていきたい人

戸建投資のデメリットの項目でもご紹介しましたが、戸建投資は家賃収入が一件からのみとなり、その結果として資産の拡大に多少なりとも時間がかかります。
一方で、戸建は利回りが10パーセント以上出る物件が多く、月に得られる家賃収入が数万円と少なめであっても、長期的な目線でコツコツ続けていけば複利を利用して雪だるま式に、安定的に資産を増やしていくことができます。
そのため、長期的な目線でコツコツ安定して資産を増やしていきたい人にはおすすめできる投資方法です。

銀行から融資を受けずに手持ち資金で投資を始めたい人

戸建投資の対象となる物件は、500万ほどまでで購入ができる場合が多いため、ローンを組まずに手持ち資金で始めることができます。
不動産投資を始めたいけれども、ローンを組んでまでやるのは始めは怖い、と思う方もいらっしゃると思います。リスクをできるだけ少なくし、不動産投資を小さく始めたい方にも戸建投資は向いていると言えます。

戸建投資に向いていない人

購入前の調査やそういった手間を省きたい人

戸建投資はその性質上一組しか入居してもらえませんので、アパート一棟買いの投資よりも、購入の際により吟味が必要になってくる場合が多いとも言えます。
入居してくれるターゲット層をきちんと想定し、収納の量や間取りはどうか、駅からの距離はどうか、ファミリー層を想定して学校は近くにあるか、など実際に物件を見に行って、建物の中身と周りの環境をしっかり確かめて検討していくことも購入前に必要になってくるでしょう。そういった手間をできるだけ省きたい人には向いていないと言えます。

少々リスクがあっても短期間で大きな利益を得たい人

戸建投資では、月の家賃収入は平均として6万円前後になる場合が多く、かつ一組の入居のため、始めから大きな利益は期待できません。長期的な目線で投資をしていくことが大切になります。
大きな利益を短期的に出したい場合には、戸建投資ではなく集合住宅や商業施設一棟買いの投資の方が向いていると言えます。
{
・長期的目線で投資したい人向け
・手持ち資金で始められる
・すぐに大きな利益を狙う人には△
}

持ち家なら投資を考えるよりも売却もおすすめ

ここまで戸建投資の基本情報からメリット・リスクなどについてご紹介しましたが、もしすでに住居用の物件として持ち家を所有していて何らかの理由で引越しを考えている場合は、賃貸に出すのではなく売却してしまうという手もあります。
本業の仕事が忙しく賃貸に出して管理することに負担を感じる、または新しく住居用の家を購入するための資金を得たいという場合もあるでしょう。
不動産価格が上昇している今なら売却をしてしまうという手を使うこともオススメです。

家の売却を検討している方はこちらの記事が参考になります。

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