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アパート経営に必要な最低自己資金額はどれくらいか

アパート経営をしようと思ったときにまず気になるのは自己資金をどれぐらい用意するかということではないでしょうか?実は自己資金の金額によりアパートローンが組めるか組めないかも変わってきます。今回は、具体的に自己資金はどれぐらい用意すればいいのかについて見ていきましょう。また実際にアパート経営にかかる費用についてもご説明します 自己資金や費用を理解し、アパート経営を成功させましょう。

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1.アパート経営に必要な最低限の自己資金額

アパート経営をしようと思ったら、まず気になるのはアパート・土地の購入費用や建築費用です。こちらをすべて自己資金でまかなえる人は多くはありません。多くの人はアパートローンを検討します。しかし、アパートローンを組む際にもある程度の自己資金が必要となります。この理由についてや最低限の自己資金額について見ていきましょう。

1.1アパートローンを組む場合、自己資金額の最低ラインは多くの金融機関で2割から3割

ほとんどの金融機関で組めるアパートローンはアパート購入・建築費用の7割〜8割です。つまり、2〜3割の自己資金を必要とされています。たとえば5,000万円のアパートの購入を考えた場合、必要な最低限の自己資金は1,000万円〜1,500万円となります。
頭金としてはかなりの高額ですが、2〜3割程度の自己資金すら準備できない人の返済能力や管理能力は低いと金融機関は判断します。まれに、1割未満しか頭金を用意できていなくてもアパートローンを組める金融機関もあらります。しかしこの場合は一般的な相場より高い金利であることがほとんどです。

1.2しばらくの間の運転資金は必要

アパート経営を始めて、すぐに満室になり利益がでるとも限りません。どの事業もそうですが、開始1年〜3年までは利益を出すのは難しいと考えておいた方が良いでしょう。しかし、アパート場合、満室であっても空室があっても共用部分にかかる水道光熱費や固定資産税などは変わりません。また空室がある場合は入居者募集の広告なども必要となります。このような経費もかかるため、自己資金は必要なのです。

1.3自己資金が少なければ、少ないなりのアパートを建てれば良いという考え方は危険

自己資金が少ない場合、それに見あったアパートを建てることも考えるでしょう。しかし投資物件の場合、その考えは危険です。なぜなら、建築建築費を安くするとどうしても設備や内装の品質が下がってしまいます。そうなると入居者が集まりにくくなったり、初めは良くても将来的に空室が出やすくなったりします。また品質の良くない内装や設備は、あまり長持ちしません。このため、品質の低い内装や設備を使うとかえって補修や交換がかかるのです。このようなことがあるため、建築費用をおさえるのはおすすめできないのです。
{
・自己資金は物件価格で変動
・建築費をおさえすぎない
・運転資金も必要
}

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2.アパート経営にかかる費用

アパート経営においては、家賃収入だけでなく、経営・管理費用もかかります。アパート経営の際は、これらの支出についても知っておく必要があります。それでは、具体的にアパート経営にかかる費用の項目や費用の目安について見ていきましょう。

2.1物件の管理を管理会社に任せた場合は管理費用

ほとんど場合、アパートの管理は管理会社に任すことになります。アパート管理会社は大家に代わり、家賃の集金、建物の日常的メンテナンス、トラブルの解消などをします。この管理費用は管理会社により異なりますが、家賃収入の5%程度かかります。

2.2賃借人募集の広告費や賃貸契約の際の仲介手数料

賃借人募集や契約もアパート経営者が直接するのではなく、管理会社に任すことが多いです。この場合まず管理会社は賃借人を集めるために広告を出します。この広告費用の相場は家賃の1ヶ月分程度です。また賃借人が決まった場合は、仲介手数料がアパート経営者にも発生します。この場合の手数料は、 家賃の0.5〜1か月分が相場です。

2.3賃借人退去後の費用

賃借人が退去後は壁紙などの交換が必要となります。また、壊れていた設備なども修繕・交換しなければなりません。敷金などからある程度賃借人にもこれらの費用を負担してもらうこともありますが、すべてではありません。アパート経営者にもこのようなリフォーム費用が賃借人退去後には必要となります。リフォームする箇所によりますが、最低10万円程度は見ておいた方が良いでしょう。

2.4保険料

アパート経営者も、火災や地震に備えて保険に入ります。賃借人も火災保険に加入しますが、アパート経営者が入る保険とは異なります。アパート経営者が入る火災保険には、アパートの老朽化で水漏れして、賃借人の家具をダメにしたなどの損害に対応する特約をつけることができます。保険料は各保険会社により異なります。

2.5税金

家賃収入に対する所得税、アパートと土地に対する固定資産税、都市計画税がアパート経営の際にはかかってきます。アパートの敷地面積や立地で評価額は変わります。

固定資産税=課税標準額×標準税率(1.4%)
都市計画税額=課税標準額×標準税率(0.3%)

なお、固定資産税やアパートのリフォーム費用、管理会社への報酬は経費として計上することができます。
{
・運営には経費も必要
・費用は経費で計上
・経費は空室があっても必要
}

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3.アパート経営に必要な資金を調達する方法

アパート経営には、資金が必要です。全額を自己資金でまかなえる場合は少なく、主な資金調達方法は金融機関のローンです。それではアパートローンの融資の判断基準は何なのでしょうか?その判断基準と金融機関ごとのアパートローンの特徴を見ていきましょう。

3.1アパートローンの審査がおりる判断基準はアパートの収益力

アパートローンの場合、アパートの収益力が最大の融資判断基準となります。その収益力の決め手となるのは、アパートの立地、築年数、建物のグレードです。立地やグレードがよく、築年数も浅く高い利回りを維持できそうなアパートの方が、審査がおりやすいでしょう。

3.2金融機関ごとのアパートローンの特徴は

各金融機関はアパートローンにも対応していますが、その特徴は金融機関ごとにより違います。その特徴を見ていきましょう。

都市銀行や地方銀行

都市銀行の金利は安く、アパートローンを扱っている都市銀行は多くあります。しかし一般的に都市銀行は審査が厳しいです。また個人の初心者ではなく法人や熟練した投資家のアパートローン中心に対応しているところが多いようです。個人で初めてアパート経営をしたいなら、都市銀行はあまり選択肢に入らないでしょう。地方銀行は都市銀行ほどの厳しさはありませんが、やはりローン債務者の年収や自己資金額、土地やアパートの評価額などをかなり重視する傾向にあります。

信用金庫

信用金庫は、都市銀行や地方銀行より融資の基準は緩やかとされています。個人でアパート経営が始めての人はまず、信用金庫に足を運ぶと良いでしょう。しかし、信用金庫の場合、年収が最低500万円の人を対象にしている場合が多いです。年収がそれ以下の場合は信用金庫のアパートローンの融資が受けれないこともあります。

日本政策金融公庫・商工中金

日本政策金融公庫・商工中金は、中小企業や個人事業主の支援を目的としている政府系の金融機関です。その特性上、個人の年収を融資の判断基準にすることはありませんが、融資額は少な目です。また返済期間も日本政策金融公庫は最大で15年と短いです。都市銀行や地方銀行、信用金庫でアパートローンが組めない場合は、日本政策金融公庫・商工中金への相談も検討してみましょう。
{
・銀行の特徴を理解しよう
・個人なら信用金庫
・年収が低いなら政府系銀行
}

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4.資金がなくてもアパート経営は始められるのか?

近年では自己資金ゼロでアパート経営を始めると謳っている不動産会社も多いです。しかし、アパートローンを受ける際には頭金が必要しばらくの間運転資金が必要など、資金がないと実際には厳しいです。ただし、何事にも例外はあります。資金がなくてもアパート経営が始められそうなケースを2つご紹介します。

4.1資産価値の高いアパートを格安で購入できる場合

アパートローンを組む際、購入するアパートは担保に入ることになります。万が一ローンの返済が滞った場合は、担保に入っている物件を売却しローン返済に充当します。このため担保としての価値が高い、つまり資産価値の高いアパートを格安で購入する場合はフルローンを組める可能性が高いです。金融機関から見れば、担保にとる物件より融資する額が圧倒的に少ない状態となります。ただし、このような物件に出会える可能性はかなり低く、あまり現実的ではありません。

4.2土地を持っている場合

土地をすでに持っている場合は、土地が自己資金の役割を果たします。その所有地を担保にしてアパートローンを組むことができます。しかし、どのような土地でも可能というわけではなく、ある程度の広さや立地の良さが条件となります。その広さや立地に関しては金融機関によって評価方法が異なります。このため、最適なアパートローンを見つけるには金融機関の比較が重要となります。
土地を持っている場合は複数の金融機関で融資相談をしましょう。その中から親身になってくれ、希望に近い融資をしてくれる金融機関でアパートローンを組むのが懸命です。また、自分の所有している土地がアパート経営向きではないと判断したら、売却も検討しましょう。その際売却相場を知りたければイエウールなどの一括査定サイトの利用が便利です。
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5.融資可能額を確認するには不動産会社を通す

アパート経営を考えても、なかなか個人で金融機関に行き、話をまとめるというのは難しいものです。特にアパート経営が初めての人は何から話をして良いか、どのような事業計画をしたら融資を受けれるかわからないでしょう。しかし、初心者の人でも円滑にアパート経営を始める方法があります。それは最初から不動産会社と相談しながら話を進める方法です。その理由を具体的に見ていきましょう。

5.1アパートや土地などの物件を具体的に決めている場合、話が進めやすいため

不動産会社と話し合いのもと、経営する物件の目星がついていた方が融資を受けやすいです。その方が、具体的な収益力や返済の見通しが金融機関もつけやすいからです。もちろん最初に飛び込みで金融機関に足を運び融資の相談をすることもできます。しかしその場合は、具体的な話を金融機関も経営者もできず、話が進みません。効率よく話をするには、やはり物件の目星をつけてからとなるでしょう。

5.2各種金融機関と取引のある不動産会社を通すと不動産会社の信頼により融資が出やすいため

アパート経営について詳しい不動産会社なら経営者と金融機関の間に入り、融資の話を上手に進めてくれます。必要なデータを不動産会社が集めて各金融機関に提示し、個人がするよりも早く融資可能額の概算を出してくれるでしょう。それでは、そのようなアパート経営に強い不動産会社を見つけるにはどうしたら良いでしょうか?それは一括査定サイトのイエウールを利用することです。イエウールで一棟アパートやマンションなど投資物件を多く扱っている不動産会社を見つけましょう。
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6.土地の有無で必要最低限の自己資金は変わる

アパート経営向きの土地を所有している場合は、それを担保とし頭金なしでアパートローンを組める場合があります。しかし、土地を所有していない場合は、やはり自己資金が必要です。アパートローンの頭金の最低額は物件の2〜3割といわれているからです。またアパート経営開始後すぐに満室になり利益を生むことは難しくしばらくの運転資金は必要です。
必要最低限の自己資金は土地の有無で変わりますが、やはり自己資金はある程度必要です。またアパート経営をするには信頼できる不動産会社と相談しながらがおすすめです。特にアパート経営に強い不動産会社であれば、経営者と金融機関の間に立ち、アパートローンの話をうまく運んでくれます。

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