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土地の売却にはどれくらいの費用がかかるのか?

土地を売却するときには、さまざまな費用がかかります。中でも仲介手数料は、土地の売却価格にもよりますが、高額になることもあります。売却で利益が出ると所得税や住民税の支払いがあり、そのほかにも手続きに関する支払いもあります。考えているよりも、多くの費用がかかる可能性があるので、事前にどれくらいかかるのか計算しておくとよいでしょう。ここでは、土地の売却時にかかる税金や手数料を知ることで、売却の際の参考にしてください。

土地を売却する時にかかる費用

土地を売却するときには、さまざまな手数料がかかります。仲介手数料や登録免許税、抵当権抹消登記などがあります。また、状況に応じて測量をしたり、地質調査をするとその費用も発生します。

不動産会社に支払う仲介手数料

家を売却するとき、ほとんどの人は不動産会社に仲介を頼むでしょう。そのときには、売主は不動産会社と媒介契約を結びます。それは一般媒介契約であったり、専任媒介契約であったりしますが、売買契約が成立すると、不動産会社は成功報酬として、仲介手数料を売主に請求することができます。そして、その仲介手数料は法律で上限が決められています。

200万円以下の部分売却金額 x 5% + 消費税
200万円超~400万円以下の部分売却金額 x 4% + 消費税
400万円超の部分売却金額 x 3% + 消費税

上記が法定で定められた、仲介手数料の上限金額の計算方法になります。上記の計算だと、売却金額のそれぞれの金額の部分を計算して、足すことになるので手間がかかります。下記の速算式を使うことで、簡単に計算することができます。

仲介手数料 = (売買価格 x 3% + 6万円) + 消費税

※ただし、400万円以下の売却金額の場合、2018年1月1日から、売主から最大18万円を仲介手数料として受け取ることができるようになりました。これは、地方の「低廉な空き家」の売却の際などに適用されることがあります。

登記にかかる登録免許税

土地を売却するときには、所有者移転登記をしなければならないのですが、この際、現住所と登記簿上の住所が異なると所有者移転登記をすることができません。そのため、売主は現住所が登記簿上の住所と違うときには、住所の変更登記をする必要があります。この際の登録免許税は不動産1件につき、1000円かかります。因みに所有者移転登記の費用は買主が負担します。

抵当権抹消登記をする

家を購入するときには、ほとんどの人が住宅ローンを組んで購入していると思います。家を売却するとき、この住宅ローンが残っていると、金融機関が抵当権を設定したままになっていて、売却することができません。売主は住宅ローンの残債を全額繰上返済し、抵当権を抹消してから売却することができます。
この抵当権抹消登記は不動産1件につき、1,000円となります。戸建ての住宅なら、土地を1筆と建物を1戸で、2,000円となります。抵当権抹消登記や住所変更登記などは、自分でも行うことができますが、スムーズに手続きを進めるなら、司法書士に依頼するとよいでしょう。

売却のときには測量を行う

土地を売却するときには、その土地の測量を行い、測量図を付けている方が売却しやすいです。測量は、売却の際の測量図には現況図が必要なために行います。また、現在の土地の面積や隣接する土地との境界線を確認をするためにも行います。不動産登記簿の情報は、古く現在の状況とは異なっていることがあるため、その場合には、売却前に測量するのがよいでしょう。
測量図にはいくつか種類があり、隣接するすべての土地と道路の所有者立ち合いのもとに、境界確認及び民間査定を行って作成された「確定測量図」と、土地の登記記録に付随して法務局で取得できる、地積測量図があります。また、「現況測量図」には2種類あって、境界線確認なしで作成された「現況測量図」、民有地のみ隣地の所有者の立ち合いのもとに境界確認を行って、作成された「現況測量図」があります。
官民査定省略の現況測量費用の相場は、35万円から45万円です。また、官民立ち合いありの確定測量図の作成になると、60万円から80万円かかります。土地の売却の際には、隣地とのトラブルを避けるためにも測量は必要です。

地質調査費用

土地は日常的な買い物と違い、特に高額の買い物になります。買った土地はその後、長く所有する財産となります。そのため、土地の購入のときには、その土地の資産価値を下げるような原因がないかを調べます。地質調査もその1つで、買主にとっては、土壌汚染や地盤の状態を知っておくことで、今後のトラブルを避けようとします。そのため、土地を売却する際には、地質調査が条件となっていることがあります。
仮に、土壌汚染があれば、売買契約自体が白紙になることもありますし、埋没物があると、建物を建てるときに撤去しなければなりません。そのような、余分な費用を避けるためにも、買主側としては地質調査を条件にすることが多くなっています。

スウェーデン式主に2~3階建て、戸建てを立てる前
サウンディング試験地下10メートルを調査できる

個人が建てる住居の土地の地質調査には、主に上記のものが使われます。費用は業者にもよりますが、だいたい5万円から6万円程度で、2、3日で調査は終わります。そして、結果報告まで2週間ほどかかります。しかし、その土地の広さによっては高額になるため、地質調査が必要かどうかは不動産会社に相談するとよいでしょう。
土地の売却は、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。より高く売却できるように親身になって売却活動を行ってくれる不動産会社を見つけるとよいでしょう。イエウールの無料の一括査定なら、全国の厳選された不動産会社からあなたの土地の売却に合った不動産会社を見つけることができます。一度に最大6社まで査定の依頼ができるので、時間をかけずに査定結果を得ることができ、比較して不動産会社を選ぶことができます。
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・仲介手数料がかかる
・登録免許税の支払いが必要
・土地の調査に費用がかかる
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土地の売却後に課せられる税金

土地を売却して利益が出ると、譲渡所得に住民税や所得税、復興特別所得税が課税されます。また、印紙税も納めなければなりません。適用される控除を確認し、節税しましょう。

土地の売却で利益が出たときに課せられる税金

土地を売却すると、利益が出る場合と損失がでる場合があります。売却で利益がでると、譲渡所得に所得税と住民税、復興特別所得税がかかります。しかし、損失がでた場合には、税金はかかりません。この譲渡所得は売却価格によってかわってきます。

課税譲渡所得 = 売却価格 -(取得費 + 譲渡費用)- 特別控除

税金が課せられるのは、上記の式で計算した「課税譲渡所得」にかかります。特別控除が適用される場合は、控除したのちの金額に課税されます。そして、その課税する税率は土地の所有期間によって変わってきます。
取得費には、購入したときの土地の代金、仲介手数料、登録免許税、印紙税、造成費用、測量費、解体費などを含めることができます。もし、取得費がわからない場合は、譲渡金額の5%で計算することもできます。

?所得税住民税
長期譲渡所得(5年超)15%5%
短期譲渡所得(5年以下)30%9%

上記に加えて、平成49年までは基準所得税額に対して、復興特別所得税2.1%がかかります。このように、土地を売却すると、その売却金額により税金を支払わなければなりません。また、所有期間は売却した年の1月1日時点での期間になります。

売却の手続きの際にかかる税金

土地の売買契約が成立すると、不動産会社は売買契約書を作成します。そのときに、売却金額に合わせて収入印紙を貼り、消印しなければなりません

契約金額軽減税率本則税率
50万円を超え100万円以下のもの500円1,,000円
100万円を超え500万円以下のもの1,000円2,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの5,000円10,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの10,000円20,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの30,000円60,000円
1億円を超え5億円以下のもの60,000円10万円
5億円を超え10億円以下のもの16万円20万円

平成26年4月1日から平成32年3月31日までに作成された契約書は軽減措置が適用されます。契約金額に合わせた収入印紙を売買契約書に貼り消印することで、印紙税を納めることができます。なお、印紙を貼り忘れると、払うべき印紙税の3倍の過怠税が課せられます。

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家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約

土地を売却したときに適用できる特例

適用できる控除を調べて、確定申告することで節税することができます。

平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除

この控除を適用するには、平成21年に取得した土地等は平成27年以降に譲渡、平成22年に取得した土地等は平成28年以降に譲渡しなければなりません。また、夫婦間、親子間などの血縁関係での売買ではないこと。相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有者移転外リースによる取引で取得した土地ではないこと。譲渡した土地について収用に関するほかの特例を受けていないことを条件に、1,000万円まで控除することができます。

・利益があると課税される
・印紙税の納税がある
・控除で節税する

土地の売却で無駄な費用を払わないために必要な知識

仲介手数料の値引き交渉をすることで、費用を抑えることができる場合があります。また、余計な費用を発生させないためにも、印紙の貼り忘れには注意しましょう。そして、税金や保険料の清算金のチェックも忘れずに行いましょう。

仲介手数料は値引きできる場合がある

仲介手数料は法律で上限額が定められています。通常、不動産会社はこの上限額いっぱいの仲介手数料を請求することが多いです。なぜなら、仲介手数料は不動産会社の大事な収入源であるからです。しかし、この仲介手数料は売主や買主にとって、土地の売却金額は高額になることが多いため、仲介手数料もかなりの金額になることが多いです。そのため、売主や買主にとっては、仲介手数料の負担は売却・購入費用の中でも大きな割合を占めます。したがって、売主や買主は少しでもこの負担を減らしたいのが実情です。
この仲介手数料は、状況によっては値引きしてくれる場合があります。買主、売主ともに1つの不動産会社が取り扱っている場合です。このようなケースのときは、不動産会社は売主、買主どちらからも仲介手数料を受け取ることができます。したがって、売主または、買主の仲介手数料を値引きしても、収入を得ることができるからです。また、新築物件の場合だと、売主は企業なので、不動産会社は必ず仲介手数料を受け取ることができます。この場合、買主に対して仲介不動産を値引く場合があります。
このように、ケースによっては仲介手数料を値引いてくれる場合があるので、状況を見ながら交渉してみましょう。しかし、仲介手数料は不動産を売却する際の大切な営業活動費です。無理な値段交渉をすると、売却のときの営業活動にも影響しかねないので注意しましょう。

印紙の貼り忘れに注意

売買契約書には、その不動産の売却金額に合わせて収入印紙を貼って、印紙税を納めなければなりません。このとき、収入印紙を貼り忘れると、納めるべきの印紙税に過怠税が課せられてしまいます。過怠税は支払うべきだった印紙代の3倍になります。貼り忘れに注意しましょう。また、売買契約の際の手付金の領収書にも収入印紙を貼る必要があるので、合わせて用意しておきましょう。

戻ってくる費用もある

まず、必ず戻ってくるものとしては、固定資産税や都市計画税の決済日までの月割計算で精算された税金が戻ってきます。固定資産税と都市計画税は年の初めに納付しているので、すでに1年分支払い済みになっている分を経過した月分を引いて返還されます。
また、火災保険料も解約した時点までの支払い分を残し、未経過分は返還されます。そして、ローンの保証料も金額は契約に応じて変わりますが、一括返済後の期間分は返還されます。このように戻ってくる費用もありますので、必ず確認しましょう。

・仲介手数料の値引き
・印紙の貼り忘れ注意
・税金や保険料の返還

土地の売却にかかる費用を少しでも抑えるには?

土地の売却にはたくさんの費用がかかることがわかりましたが、これを少しでも抑えるにはどのようにしたらよいのでしょうか。一番大きな費用である、仲介手数料は上記でも述べたとおり、両手仲介でのパターンや媒介契約の時点で交渉するなど、状況を見ながら値引き交渉をすることができます。また、売却の際の、抵当権抹消登記や住所変更登記などの登記の手続きを自分で行うことで、数万円費用を抑えることができます。
そして、一番重要なのは優れた不動産会社を見つけることです。不動産会社の売却活動次第で、売却価格は低くも高くもなります。また、不動産会社は得意分野があるため、あなたの土地の売却に合った不動産会社を選ぶ必要があります。
このように、よい不動産会社を見つけて、売却を依頼することで高値で売却できるでしょう。そのためには、イエウールの一括査定が便利です。イエウールでは全国に1.600社の厳選された不動産会社と提携しているので、あなたの不動産の売却にぴったりの不動産会社を見つけることができます。無料最大6社まで、一括査定を依頼できるので、査定結果を比較して不動産会社を選ぶことができます。土地の売却ならイエウールの一括査定を利用して、高値で売却してできるだけ費用を抑えるようにしてみましょう。
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費用を削減して手元に残るお金を増やそう

売却時の費用を抑えることで、ほかの費用に充てることができます。少しでも費用を抑えたいのなら、優れた不動産会社を見つけるのが早道です。

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土地を売却すると、仲介手数料などかなり大きな額の費用がかかります。家を新しく買うためやそのたの資金のために売却している人も多いと思います。売却時の手数料は少しでも抑えることができたら、ほかの支払いにも充てることができるので助かりますよね。
土地を売却するときには不動産選びが大切です。不動産会社には得意分野があって、土地の売却を得意とする不動産会社を見つける必要があります。イエウールなら無料の一括査定で最大6社まで査定を依頼することができます。全国1,600社の厳選された不動産会社の中からあなたの土地の売却にあった不動産会社が査定をだすので、より高値で売却できる不動産会社を見つけることができます。土地の売却ならイエウールの一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。
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