注目キーワード

不動産査定書の入手方法と取得費用、さらにはチェックポイントや見方まで徹底解説!

不動産の売却の際には「不動産査定書」というものが必要になってきます。

しかし、「不動産査定書ってどこで入手できるんだろう」「不動産査定書っていくら費用がかかるんだろう」「不動産査定書ってどうやって見るの?」といったような不安があるのではないでしょうか?

この記事ではそのような不安を解消し、さらには不動産査定書のチェックポイント、高い査定額を得るためのポイントやコツまでご紹介させていただきます。

目次

不動産査定書の入手方法とかかる費用

不動産査定書を入手する方法は➀不動産鑑定士に依頼する方法と➁不動産会社に依頼する方法と二種類ございます。それぞれの特徴や費用について詳しく解説いたします。

入手方法と費用➀【有料】不動産鑑定士に依頼する

まず一つ目の不動産査定書の入手方法が不動産鑑定士に依頼する方法です。こちらの方法は不動産鑑定士という専門家の方が不動産鑑定評価基準に基づいて、様々な角度から不動産の価値を査定したものです。

ですので、不動産鑑定士によって作成された査定書は非常に信頼性が高く、裁判などの公的な場でも用いることができます。よって、相続や財産分与で正式な書類が必要になった際や裁判所に提出を求められたときにこの方法が用いられます。

また、不動産鑑定士に不動産査定書の作成を依頼する場合は作成されるまで日数がかかることがあります。不動産鑑定評価基準に基づいて慎重に査定するため、ある程度の日数を要してしまいます。ですので、不動産鑑定士に不動産査定書の作成を依頼する場合には時間に余裕をもって依頼しましょう。

気になる費用ですが、専門家の方に依頼するため手数料がかかります。値段は不動産鑑定士によって違いますが相場は10万円程度と言われています。

入手方法と費用➁【無料】不動産会社に依頼する

二つ目の不動産査定書の入手方法が不動産会社に依頼する方法です。こちらの方法は不動産会社による「取引事例法」という査定方法を用いて査定価格を求めます。

取引事例方法は簡単に言ってしまうと「直近で取引が行われた条件の近い物件と査定対象となる物件を比較して、値段を算出する方法」です。

例えば、条件が直近で3000万円で取引が行われた物件があるとします。査定対象となる物件は条件が近いが、駅から遠いため300万差し引いた2700万円を査定価格としよう、といった具合です。実際はより細かい評点があります。

不動産会社に依頼して不動産査定書を作成した場合、オンラインで査定を行った後に簡易的な不動産査定書であれば数分で入手できます。一方で、不動産会社から正式に発行してもらう場合には一週間程度かかる場合があります。

費用に関してですが、こちらは完全無料となっています。なぜなら、法律で不動産の査定を有料で行えるのは鑑定士のみと定められているからです。ですので、不動産会社は無料で不動産査定書を作成してくれます。

迷ったときは不動産会社に依頼して不動産査定書を作成してもらおう

上記二つの方法で不動産査定書の入手を悩んだ場合には、不動産会社に依頼して不動産査定書を作成してもらいましょう。基本的に、不動産鑑定士に依頼して不動産査定書を作成する場合は、相続や財産分与といった大きな金額が動く場合のみです。

ですから、不動産の市場価格や相場価格を知りたいという場合には不動産会社に依頼して不動産査定書の作成を行いましょう。

また、高い査定価格を得るコツとして、一社のみに査定依頼をするのではなく、複数社に査定依頼を出し、査定価格を比較することが大切です。そこでおすすめなのが不動産一括査定サービスです。

あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!
無料診断スタート!

以下に不動産鑑定士に依頼する方法と不動産会社に依頼する方法を表でまとめましたので、ぜひご参考にしてください。

不動産鑑定士に依頼する方法 不動産会社に依頼する方法
目的 相続や財産分与で正式な書類が必要になった 不動産の相場価格や市場価格を知りたい
かかる日数 3週間~4週間 即時
かかる費用 約10万円 無料

不動産査定書のひな形・テンプレートの無料ダウンロード方法

それでは不動産査定書のひな形やテンプレートはどこでダウンロードできるのでしょうか?ここでは2つ紹介させていただきます。

無料ダウンロード方法➀不動産流通推進センターよりダウンロード

1つ目の方法が不動産流通センターよりダウンードする方法です。こちらのリンクからホームページに進んでいただきます。

ページの中部に以下「サンプル」がございます。価格査定マニュアル

ご自身の不動産種別に合った不動産査定書のひな形を無料で見ることができます。

無料ダウンロード方法➁不動産会社のホームページよりダウンロード

2つ目の方法が一般の不動産会社のホームページよりダウンロードする方法です。ここでは小菅不動産のホームページをご紹介させていただきます。こいらのリンクよりホームページに進んでいただきます。

すると以下のような部分がございますので、こちらもまたご自身の不動産種別に合った不動産査定書のひな形をダウンロードしてください。

不動産査定書サンプル

不動産査定ができる3つのフリーソフト

この章では不動産査定ができるフリーソフトを3つ紹介させていただきます。しかし、一般的に不動産の査定価格を知りたい場合には以下のようなソフトを使わず、不動産一括査定サイトで無料かつ匿名で査定依頼をする方法をお勧めします。

なぜなら、これらのフリーソフトは基本的には専門家の方向けに作られているため、一般の方には複雑すぎるからです。

ソフト名 Excel_売買ナビ 標宅プロ 価格査定マニュアル
かかる費用 無料 125,000円 年間3,240円
査定対象 査定ではなく取引費用の算出 あらゆる更地 戸建住宅、住宅地、マンション
使用対象 不動産業者 不動産鑑定士 不動産業界の方全般

不動産査定書の良し悪しを見極める6つのチェックポイントや見方

では、実際に不動産査定書の見方や良し悪しを見極める6つのチェックポイントを紹介させていただきます。

  1. 査定価格がざっくりしている
  2. コメントや販売方法がテンプレートである
  3. 書体やフォントに統一感がない、色使いがない
  4. 会社紹介や営業担当の紹介が少ない
  5. ページ数が少なすぎる
  6. 流通性比率をいじり、査定価格を操作している

以上の6つのポイントに当てはまる不動産査定書はいわゆる悪い不動産査定書となるのでご注意ください。では、ひとつひとつ解説していきます。

チェックポイント・見方➀査定価格がざっくりしている

不動産価格をぴったり「○○万円」とは言いにくいのは確かですが、あまりにもざっくりしている査定書は要注意です。

査定価格がざっくりしていて幅がある場合は、「査定価格:○○万円」、「売却スタート価格:○○万円」、「チャレンジ価格(上限価格):○○万円」というように、段階的に売主に示すのが適切な不動産査定書です。あまりにざっくりとしている査定価格である場合は、注意しましょう。

チェックポイント・見方➁コメントや販売方法がテンプレートである

物件に関する情報やコメントが書かれている査定書を作成する不動産業者がありますが、それらの文章があまりにも定型的であったら要注意です。

テンプレート通りすぎると、手抜きである可能性があります。

それらのテンプレート的なコメントを信用するかどうかは受け取った本人次第ですが、そういった姿勢の不動産業者よりも信用度の高い不動産業者を選んだほうが良さそうです。

チェックポイント・見方➂書体やフォントに統一感がない、色使いがない

不動産査定書は、作成する不動産業者によってフォーマットもデザインもバラバラです。

不動産査定、査定書の作成のみに関わらず、販売するのもその不動産業者だと考えた時、その不動産の販売活動をする際はその会社がチラシ等を作成します。

作成してもらった査定書にあまりにも色使いがなかったり、書体がバラバラであるような会社は、一概には言えませんが集客ツールがセンスのないものになってしまう可能性があります。

販促活動には、少なからず美的センスがある不動産会社のほうが良いでしょう。

チェックポイント・見方➃会社紹介や営業担当の紹介が少ない

不動産査定書は、あなたの不動産の「販売計画書」。その書類が、会社についてや営業担当の紹介が不十分だとなんだか不安ですよね。

「どのような会社なのか」、「どのような人が担当してくれるのか」が明確に分からない不動産査定書は疑ったほうが良いでしょう。

不動産査定書は価格を知るだけでなく、その会社についての情報を知る大事な書類であるということを覚えておきましょう。

チェックポイント・見方➄ページ数が少なすぎる

あまりにページ数が少ない不動産査定書も要注意です。あまり多すぎても良いわけではないですが、1~5枚の不動産査定書は論外です。

もちろん、わかりやすさはとても大切ですが、あまりに簡潔すぎる不動産査定書はその会社の「やる気」を疑われても仕方ないでしょう。

せめて添付資料含め10ページ以上の不動産査定書を提示してくる不動産会社とやりとりすべきでしょう。

チェックポイント・見方➅流通性比率をいじり、査定価格を操作している

そもそも流通性比率というのは、簡単に言えば「その不動産が売りやすいかどうか」を示す指標のようなものです。

1.00(100%)を基準としており、売りにくいと評価されるとマイナス評価になります。マイナス15%~プラス10%の範囲で売れやすければプラス、売りにくければマイナス、といった記載になります。

たとえば、流通性比率0.95であれば査定額から5%の減額がされていることを示しています。こちらはマニュアルに沿って計算されているので、いくら不動産がいい条件だとしても流通性比率が下がってしまうことはあり得ます。

「流通性比率がいじられている」ことはぱっと見分かりにくいですが、詳しく見ておくべきポイントです。

たとえば、営業の担当者が査定価格を算出した際、「予定よりも高くなってしまった」、「査定価格が低すぎる結果になってしまった」というような状況になった時に、本来ならばマーケットの動向を再度精査します。

しかしマーケットの動向を改めて精査しなおすには手間も時間もあるので、流通性比率を上げたり下げたりし、営業者の意図する価格の範囲内に収めようすることがあるのです。

もしも不動産査定書の流通性比率が1.00以外の数字が入っている場合は、その根拠を不動産業者に問い合わせましょう

結果、納得のいく答えが得られれば問題はありませんが、質問に対してしどろもどろになったり、信用がなくなるような態度であった場合はその会社に任せるのは辞めたほうが良さそうです。

高い査定額を得るためのポイントやコツ

では、この章ではどのようにすれば高い査定額を得られるのか、そのポイントやコツをご紹介します。

そもそも不動産査定書にかかれている内容とは?

高く査定されるポイントやコツの前にまず、不動産査定書にはなにが書かれているかを解説します。

不動産査定書サンプル

  • 売り出し価格
    • その名の通り不動産会社からの売り出し価格
  • 査定地の査定価格
    • 土地の査定価格や面積、建物の査定価格、流通性比率から査定額を算出したもの
  • 査定額の根拠
    • 査定地の周辺の環境や交通の便、隣地の状況、日照・採光の状況などの情報を基にした評価を行ったもの
  • 事例地情報
    • 周辺エリアの事例地の情報について
  • 査定額計算式
    • 事例地を基準に査定地や事例地の評価、売却予定の不動産面積を組み合わせた査定額を算出する計算式

以上のような内容が書かれています。

ポイントやコツ➀査定依頼を1月にする

不動産の売却のタイミングによって査定額は大きく変動します。最も高く売れるタイミングは3月あたりと言われています。4月の新生活に向けて、多くのかたは3月に転勤や引っ越しの準備を開始します。

そのため、一般的に3月が不動産が最も高額で取引されるタイミングと言われています。ですので、逆算して、1月に査定依頼を開始しましょう。

ポイントやコツ➁複数の不動産会社に査定依頼をする

不動産の査定依頼をするときは必ず複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。なぜなら、不動産会社によって得意な物件や得意なエリアが違うからです。

あなたの物件を得意とする不動産会社と苦手とする不動産会社では査定額は数百万円の単位で変わってきます。

ですので、必ず査定依頼は複数社に出し、値段だけで決めるのではなくなぜその値段になったのかという価格の根拠も聞き、ご自身の不動産に最も合った不動産会社で査定依頼を行いましょう。

ポイントやコツ➂良い営業パーソンを見つける

不動産の査定依頼をするときに不動産会社以上に大事なのが、営業パーソンです。なぜなら、彼らのスキルや力量次第ではあなたの物件は大きく価格が変動し、良い条件の買主を見つけてきてくれる可能性が高まるからです。

そこで良い営業パーソンを見極める4つのチェックポイントをご紹介します。

  1. 専門用語を多用するのではなく、素人にも分かりやすく教えてくれるか
  2. レスポンスの速さ
    1. あなたが連絡をしたときに素早く返信してくれるか
    2. 不安材料があった時、先回りして連絡してくれるか
  3. 知識量やそのエリアに精通しているか
  4. 人当たりのよさ

以上の4つのチェックポイントを参考にしてよい営業パーソンを見つけてください。

不動産査定書を依頼するために必要な書類

査定書を依頼するために必要な書類には、「絶対に必要な書類」「あると便利な書類」「あったほうがより査定の精度が上がる書類」があります。場合により用意する書類は異なるので、不動産会社にしっかりと確認することが大切です。

下記にあるそれぞれの必要書類は、場合により書類の用意が必要でなかったり、逆にもっと多くの書類の用意を求められたりします。下記にあるのは1つの例として、査定書の依頼で書類を準備するための参考にしてみてください。

必ず必要な書類

査定書を依頼する目的や方法、不動産の種類などにより、必要な書類は異なります。下記にあるのは、必ず必要だとされている書類の代表的な例です。

必ず必要な書類➀登記簿謄本

「全部事項証明書」とも言われており、法務局(登記所)で取得できる書類です。登記簿謄本を見れば、どこにあるか、何坪の建物か、誰が所有しているのか、誰が担保に入っているのかがわかります。取得には500円ほどの手数料が必要です。もし以前に取得したものを持っていたとしても、最新のものを取得しましょう。

必ず必要な書類➁公図、所在地がわかる地図

公図は、土地の図面、土地の形状、地番、道路、水路や隣接地の位置などがわかる書類です。法務局(登記所)で取得できますが、インターネットで取得することもできます。併せて、売却する不動産の所在地がわかる地図もあるとよいです。必ずではありませんが、土地勘がない不動産会社であれば、地図を提出したほうが良いでしょう。

必ず必要な書類➂身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票など

本人確認書類として提示または提出を求められることがあります。そのため不動産の所有者全員の身分証明書(免許証や保険証など)、実印、印鑑証明書、住民票を用意しましょう。住民票や印鑑証明書などは、発行から3カ月以内である必要があります。登記上の住所と現住所が同じであれば、住民票は必要ありません。不動産が共有名義の場合は全員分の本人確認書類が必要です。

必ず必要な書類➃あると便利な書類

不動産会社から必ず用意してくださいと支持された書類以外に、不動産会社が査定をする際に、あると便利だとされる書類もあります。用意しておけば、より詳細な査定が期待できるので、不動産会社に下記にある書類も用意したほうが良いかを確認しましょう。

必ず必要な書類➄土地測量図、境界確認書

土地測量図とは、土地の面積や測量方法、土地の形状などがわかる書類で、法務局で取得できます。境界確認書とは、土地の形や境界を証明できる書類で、こちらも法務局で取得可能です。面積や境界線の情報を明確にしないと、後にトラブルの原因になるため、重要な書類になります。まだ未確認であれば、隣接地の土地の所有者の許可を得てから作成しましょう。

必ず必要な書類➅固定資産税評価確認書

固定資産税の正確な金額を把握するために必要な書類です。役所や都税事務所にて固定資産税納税通知書または固定資産税評価証明書が取得できます。不動産登記で税金の計算をする時にも、参考にする書類です。

必ず必要な書類➆登記済権利証または登記識別情報

登記が完了したら法務局(登記所)が発行する書類が登記済権利証です。現在はコンピューターに登録する登記識別情報に変わりました。このどちらかを用意し、買主に渡すことで、不動産の所有権を移転します。査定書を作成する段階ではすぐに必要になる書類ではありませんが、所有権を証明する大切な書類なので、用意しておくと良いでしょう。

あったほうがより査定の精度が上がる書類

あったほうがより査定の精度が上がる書類もあります。全て用意する必要はありませんが、どのような書類があるのかを覚えておき、不動産会社に用意したほうが良いか相談してみましょう。

あったほうがより査定の精度が上がる書類➀建築確認済証、建築設計図書、工事記録

新築した時に建築会社から建築確認済や検査証をもらいます。建築基準法に従い正しく建築されていることを証明する書類になるので、一戸建ての売却の際にはあるとよいでしょう。建築設計図書や工事記録は、どのように設計や工事をしたかがわかる書類です。買主が将来リフォームをする時に、情報としてあると便利になります。

あったほうがより査定の精度が上がる書類➁マンションの管理組合規約、管理費や修繕積立金に関する書類

取引で必ず必要になる書類ではありませんが、分譲マンションの売却の際には、用意しておくことがトラブル防止につながります。買主にとって重要になる情報なので、提示できるようにしておきましょう。管理費や修繕積立金に関する書類は、買主のローンの返済計画や将来の資金計画を立てる際に役立ちます。

あったほうがより査定の精度が上がる書類➂売買契約書・重要事項説明書

売買契約書は、売却する時に重要になる書類です。不動産会社を仲介した場合は必ず必要です。重要事項説明書は、不動産を購入した時にもらう書類で、契約条件の重要事項の説明が記されています。売買契約までに買主に対してこの重要事項の説明を行うので、その時までに用意が必要です。

その他

その他にも、不動産を確認するための書類はいろいろあります。例えば、住宅性能評価書、地盤調査報告書、既存住宅性能評価書、耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書などです。土地の売却か建物の売却かなど、不動産の種類や査定を依頼する目的により、用意する書類は異なるので、不動産会社にどの書類を用意したらよいのか確認しましょう。

インターネット査定などの簡易査定は書類が必要ない

用意が必要な書類、あったら便利な書類などはいろいろありますが、実際は用意する書類が全くないこともあります。不動産会社に査定を依頼する際は、不動産会社が法務局などに行き不動産の情報を調べてくれるからです。自分で書類を持っており、不動産会社に渡すだけの状態であれば、渡したほうが査定が早くなったり精度が上がったりするなどのメリットはあります。

一方で、インターネット査定などの簡易査定を行う場合は、簡単な入力のみで査定書を作成するので、査定の精度は低いです。しかし、書類は用意する必要がないので手間はかかりません。おおよその相場を知りたい場合は簡易査定で十分なので、気軽に試してみましょう

不動産査定書に関するよくある質問

では最後に不動産査定書に関するよくある質問に答えていきたいと思います。

よくある質問➀不動産査定書をエクセルで作成することはできますか?
よくある勘違いとして、上記でご紹介させてただいたExcel_売買ナビで不動産査定書を作ることができると思われている方が多いですが、Excel_売買ナビはあくまで不動産取引の際にかかる諸費用を計算するためのフリーソフトです。ですので現状、エクセルで不動産査定書を作成する方法はございません。
よくある質問➁おすすめの不動産一括査定サイトはどこですか?
不動産査定には「一括査定サイト」がおすすめとご紹介させていただきましたが、どこの一括査定サイトがいいのでしょうか?
一括査定サイトを選ぶ際に判断軸としてほしいのが、「提携不動産会社数」です。いくら不動産一括査定サイトを利用したとしても、その母数である提携不動産会社数が少なければよい査定価格は得られません。
提携不動産会社数ランキング
こちらの表を見ると、イエウールが提携不動産会社数が一番多いことが分かりますね。
また、よくある不安として、「一括査定サイトを利用したらしつこい営業電話がくるのではないか」ということだと思います。ですが、ご安心ください。イエウールはその厳しい運営方針に従って、そのような悪徳不動産には厳重注意を行っており、優良不動産会社とのみ提携をとっています。
イエウール4つのポイント
ぜひ、イエウールを使ってまずは高い査定価格を得ましょう。
あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!
無料診断スタート!

 ケースに応じて査定書を作成してもらおう

不動産の売買にもいろいろあり、それぞれのケースにより無料の査定書で良いのか、有料の不動産鑑定書が必要かが変わります。売却の目的や不動産の種類など、ケースに応じて査定書を作成してもらいましょう。

査定をする際、インターネットを利用した簡易査定で良いのか、不動産会社の店舗に直接行くか、どちらが良いのか悩むものです。査定をする際の選択では、インターネットを利用した一括査定サービスをおすすめします。複数の不動産会社の情報を一気に把握することができて効率的です。

一方で、店舗を直接に行く査定依頼は非効率的になり、手間も時間もかかります。実績があり安心して利用できる一括査定サイトを利用し、信頼できる不動産会社を見つけて査定書を作成してもらいましょう。