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家売却時にかかる3つの税金とは?特別控除を利用して節税しよう!

家を売却して利益が出ると税金がかかります。しかし「税金」と聞くと難しい印象があり、「家を売却したら税金はいくらかかるの?」「節税対策ってどうすればできるの?」といった不安を持っている人は多いのではないでしょうか。

税金にかかる金額は大きい上、節税対策を知らないと損することもあるので、しっかりと理解をしておくことが大切です。
そこで今回は、家売却をしてかかる税金の計算方法や税金対策を解説していきます。

この記事で分かること
家売却でどのような税金がかかるのか
税金の計算
税金を安くする特別控除
税金の納税方法

この記事を読めば、家売却時に必要な税金の情報が一気に分かるでしょう。

監修福谷 陽子

弁護士としての約10年間の実務経験を活かし、多数のメディアや法律事務所などからの依頼を受けて執筆業を行っている。法律のみならず不動産に関する税務についても精通。各種の不動産メディア、不動産会社や法律事務所から不動産取引、活用、不動産投資に至るまで不動産に関する問題ならあらゆる記事に対応している。

【保有資格】司法試験合格/日商簿記2級、3級

家売却時の譲渡所得に課税される

家の売却金額から必要経費を差し引いて出た利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して所得税住民税復興特別所得税がかかります。

逆に言うと譲渡所得がなければこれら3つの税金はかかりません。家を売却したら必ず税金がかかる、というわけではないのです。

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譲渡所得が出ない場合はどんな時?

一般的には下記のようなケースでは譲渡所得が出ないので税金は発生しません。

売却で税金がかからないケース

  • 家を購入した価格より安く売った場合
  • 家売却出た譲渡所得が3000万円以下の場合 ※3000万円特別控除を利用
  • 住み替えのために家を売却した場合 ※買い替え特例を利用

上記の通り譲渡所得が出たとしても控除特例を利用すれば税金の負担を軽く、またはゼロにすることもできます。節税対策については4章で詳しく説明していきます。

譲渡所得は自分で計算できる

課税対象となる譲渡所得は次のような式で計算できます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得
= 不動産の売却価格 -不動産購入時の費用 + 不動産譲渡時の費用)

購入時の費用が「取得費」

不動産の購入時にかかった費用を取得費といい、譲渡した土地・建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額が含まれます。

取得費用に含まれる費用

  • 購入代金や建築代金
  • 取得時に支払った仲介手数料
  • 契約書の印紙税
  • 登記費用(登録免許税、司法書士への報酬など)
  • 不動産取得税
  • 測量費、土地の造成費用など

なお、建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。

例えば、築30年の家の取得費を計算する場合、売却時の家が新築時と比較して築30年分価値が減っていることになります。この価値の差分が減価償却費です。

減価償却

減価償却費は次の計算式で算出します。
減価償却費の計算
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過

建物の償却率は建築方式によって以下のように異なります。

建築方式非事業用 (マイホーム等)事業用 (賃貸マンション)
構造耐用年数償却率耐用年数償却率
木造33年0.03122年0.046
軽量鉄骨40年0.02527年0.038
鉄筋コンクリート70年0.01547年0.022

減価償却について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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売った時の費用が「譲渡費用」

譲渡費用とは物件を売るためにかかった費用のことで、次のような費用が含まれます。

譲渡費用に含まれる費用

  • 売却時に支払った仲介手数料
  • 契約時の印紙税
  • 建物の取り壊し費用
  • 売却時に支払った立ち退き料(借主がいた場合)

譲渡費用は上記費用の合計で計算できます。以上が譲渡所得の計算に必要な情報です。

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譲渡所得の計算シミュレーション

本章で紹介したことを踏まえ、実例を用いて譲渡所得を計算してみましょう。

売却物件の条件
・新築の戸建て(木造、居住用)を購入
・購入額(取得費含む):3000万円 ※減価償却済
・売却額:3500万円
・譲渡費用:200万円
・居住期間3年

上記条件の場合、譲渡所得は次の3つの計算式で求められます。

減価償却費= 3,000万円(購入費用) × 0.9 × 0.031 × 3 = 251.1万円

減価償却費を戸建ての購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 3,000万円(購入費用) – 251.1万円(償却費) = 2,748.9万円

最後に譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得= 3,500万円-(2,748.9万円+200万円) = 551.1万円

「不動産の売却価格」 「 不動産購入時の費用」「 不動産譲渡時の費用」の3つが分かれば譲渡所得の計算は簡単にできるので、この計算方法を覚えておきましょう。

この章のまとめ!

  1. 家売却で売却益(譲渡所得)が出た場合にのみ税金がかかる
  2. 売却益(譲渡所得)の計算式は「物件の売却価格ー(取得費+譲渡費用)」

家の所有期間で税率が変わる

1章で説明した譲渡所得に税率をかければ課税される税金が分かります。計算式にすると下記の通りです。

譲渡所得の計算式
譲渡所得税 
譲渡所得×税率
この章では税率について詳しく説明していきます。

所有期間5年以上で税率が下がる

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。

種類対象期間税率
短期譲渡所得所有期間5年以下の土地・建物39.63%(所得税 30% 、住民税 9%、復興所得税 0.63%)
長期譲渡所得所有期間5年を超える土地・建物20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興所得税 0.315%)

例えば、不動産売却で生じた譲渡所得が700万円あった場合、課税される税金は所有期間の違いによって以下のように変わります。

●所有期間5年以下
700万円×39.63%=277.7万円(所得税210万円+住民税63万円+復興所得税4.4万円)
●所有期間5年超
700万円×20.315%=142.2万円(所得税105万円+復興所得税2.2万円)

所有期間は売却した年の1月1日時点が基準

所有期間とは、不動産を取得した日(取得日)から売却した日(売却日)までの期間を指します。

売却した日とは、原則として売主が買主に不動産を引き渡した日です。ただし、その年の1月1日時点で判定されます。つまり売却が同じ年の1月でも12月でも1月1日に売却したものとなります。取得日は原則として不動産の引き渡しを受けた日です。

例えば、2015年4月1日に購入した不動産を2020年4月1日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

所得期間が5年以下だと税率が倍近く変わるので注意して売却時期を見定めるようにしましょう。

税金目安の早見表

自分で税額を計算するのが面倒という人向けに「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分けて、譲渡所得に応じた税額の早見表を以下のまとめました。

「譲渡所得」と「不動産の所有期間」の2つさえ分かれば課税額はカンタンに分かります。

短期譲渡所得の税金早見表

500万円75万25万15,750円101万5,750円

譲渡所得額所得税住民税復興税税額合計
100万円15万5万3,150円20万3,150円
300万円45万15万9,450円60万9,450円
1,000万円150万50万31,500円203万1,500円
2,000万円300万100万63,000円406万3,000円
3,000万円450万150万94,500円609万4,500円
4,000万円600万200万126,000円812万6,000円
5,000万円750万250万157,500円1,015万7,500円

長期譲渡所得の税金早見表

譲渡所得額所得税住民税復興税税額合計
100万円30万9万6,300円39万6,300円
300万円90万27万18,900円118万8,900円
500万円150万45万31,500円198万1,500円
1,000万円300万90万63,000円396万3,000円
2,000万円600万180万126,000円792万6,000円
3,000万円900万270万189,000円1,188万9,000円
4,000万円 1,200万360万252,000円1,585万2,000円
5,000万円1,500万450万315,000円1,981万5,000円

 

この章のまとめ!

  1. 売却益(譲渡所得)にかかる税率は物件の所有期間が5年以下か5年超かで異なる
  2. 所有期間の算出は売却した年の1月1日を基準にカウントする

税金対策として特別控除を知ろう

家の売却で売却益が出れば税金がかかりますが、一定の条件を満たせば特例が受けられ税金の負担を軽くできます。

税金対策で用いられる特例は主に3つあり、売却益の有無や不動産の所有期間によって利用できる特例が変わってきます。

家売却の特例フローチャート

この章では上図で紹介している3つの特例について詳しく解説していきます。

【売却益が出た場合】3000万円特別控除

マイホーム(居住用財産)を売却した場合に、譲渡所得から3000万円(譲渡所得が3000万円以下の場合はその金額)を控除できる特例です。

この特例を利用すると、譲渡所得にかかる税金は次のような計算式になります。

税額=(譲渡所得-3000万円)×税率

したがって、譲渡所得が3000万円以下であれば、所得税と住民税は課税されません。

また、この特例を受けるには次のような条件を満たしておく必要があります。

3000万円特別控除の適用条件
・マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
・マイホームを売るまでにその他の土地を活用して利益を得ていない
・売った年から3年前までにこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

売却資産の所有期間の長短に関わらず受けられるためほとんどの方が適用可能ですが、一度この特例を受けるとその後2年間は再適用を受けられなくなります。

所有期間10年超なら税率も下がる

売却した年の1月1日における不動産の所有期間が10年を超えていれば、3000万円特別控除に加え控除後の譲渡所得への税率を抑えることが可能です。

譲渡所得の内6000万円以下の部分については通常20%(長期譲渡所得)の税率が14%になります。

例えば、譲渡所得が7000万円だった場合、次のような計算となり180万円分の税金を抑えることができます。

【軽減税率適応あり】(6000万円×14%)+(1000万円×20%) = 1040万円
【軽減税率適応なし】 =6000万円×20% = 1200万円

この特例の適応対象となる居住用財産は、個人が有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が10年を超え、さらに次の条件に合致する必要があります。

軽減税率の適用条件
・日本国内にある自分が住んでいる家屋か、家屋とともにその敷地を売る
・マイホームに住まなくなってから3年以内に売る
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない事

空き家も適用できる

一人暮らしをしていた親などの家(空き家)を相続して売ったときも、3000万円の特別控除が認められます。さらに、平成31年4月1日以降の売却であれば、老人ホームなどに入居していた時にも適用可能です。

より詳しく3000万円特別控除について知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【買い替えの場合】買い替え特例

所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合には、売却の利益(譲渡所得)に対する税金を繰り延べできる「特定居住用財産の買い替え特例」が適用できます。

注意したいのは、税金が免除されるわけではなく繰り延べされるということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されることになります。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額により変わります。元のマイホームの売却金額より新しいマイホームの方が同額以上であれば、税金は全額繰り延べとなります。新しいマイホームの方が安い場合は、その差額に税金がかかります。

また、この特例を受けるには次の条件を満たしておく必要があります。

売却した住宅の要件
・売却した年の1月1日における所有期間が10年を超える居住用財産
・売却がが1億円以下
・居住期間が10年を超えている
買い替えた住宅の要件
・住宅の床面が50㎡(マンションの場合は登記された専有部分の面積のみで判定)以上で、且つ専有面積が500㎡である事
・中古マンション購入の場合は築25年以内であること

この特例は前述した3000万円特別控除と併用はできません。買い替え特例について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【売却損が出た場合】損益通算

マイホームを売ると赤字になる(購入した金額より売却した金額の方が少ない)こともあります。こうしたケースを救済するのが、「居住用不動産の譲渡損失の損益通算」です。

損益通算とは、ある所得で損失が出たとき、他の所得からその損失分を差し引くことです。その分課税される所得が抑えられ、税金を少なくできます。

この特例の適応対象となる居住用財産は、個人が有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が5年を超え、さらに次の条件に合致する必要があります。

軽減税率の適用条件・売却相手が配偶者や直径の親族ではない
・その年の所得が3000万円以下
・売却した年の前々年までに他の特例を利用していない
・売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っている など

さらに、その年の所得から引ききれなかった損失金額があれば、翌年以降に繰り越して最長3年間差し引くことができます。

例えば、5000万円で売却した不動産の取得費が7000万円、譲渡費用が100万円かかっていた場合には2100万円の損失ですが、この特例の利用すれば給与所得(例では400万円とする)など、他の所得と損益通算できます。

譲渡損失5000万円-(7000万円+100万円)=-2100万円
損益通算400万円(給与所得)-2100万円=-1700万円

上記例では、給与所得を相殺してもなお1700万円の損失が残っているため、翌年以降3年間繰越控除できます。

2020年に売却し、給与所得400万円が続くと仮定すると、2020年で譲渡損失が残り1700万円、2021年で1300万円、2022年900万円、2023年に残り500万円となって控除の年数が終了します。

損益通算譲渡損失
2020年400万円(給与所得)-2100万円-1700万円
2021年400万円(給与所得)-1700万円-1300万円
2022年400万円(給与所得)-1300万円-900万円
2023年400万円(給与所得)-900万円-500万円

この特例の適応対象となる居住用財産は、個人が有する土地や建物でその年の1月1日における所有期間が5年を超え、さらに次の条件に合致する必要があります。

軽減税率の適用条件・売却相手が配偶者や直径の親族ではない
・その年の所得が3000万円以下
・売却した年の前々年までに他の特例を利用していない
・売却する物件に10年以上の住宅ローンが残っている など

損益通算について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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税金の計算をシミュレーションしてみよう

これまで紹介した計算方法や特別控除の内容を参考に、税金がいくらかかるかシミュレーションしていきましょう。

【事例1】築17年の戸建てを6000万円で売却

売却物件の条件
・新築の戸建て(木造、居住用)を購入
・購入額:4000万円(取得費含む)
・売却額:6000万円
・譲渡費用:100万円
・居住期間17年

ステップ1:譲渡所得を計算

課税対象の譲渡所得を計算するために、まずは減価償却を反映させて取得費用を出していきましょう。

取得費を計算するためにまず、戸建ての建物減価償却費を計算します。

減価償却費= 4,000万円(購入費用) × 0.9 × 0.031 × 17 = 1,897万円

減価償却費を戸建ての購入価格から差し引くと取得費は次のようになります。

戸建ての取得費= 4,000万円(購入費用) – 1,897万円(償却費) = 2,103万円

続いて、譲渡所得を計算していきます。

譲渡所得 = 6,000万円(売却価格)-2,103万円(取得費)-100万円(譲渡費用)= 3,797万円

ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

課税譲渡所得 = 3,797万円(譲渡所得)-3000万円(控除) = 797万円

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が3年なので税率は20.315%となります。

譲渡所得税=797万円(課税譲渡所得)×20.315% =161.9万円

ここまで計算すれば、不動産売却で生じる税金の合計が161.9万円であることが分かります。

【事例2】相続した土地を2000万円で売却

次は相続した不動産を売る場合を考えみましょう。

売却物件の条件
・1年前に父親から相続した土地
・当時の購入額:不明
・売却額:2000万円
・譲渡費用:200万円
・所持期間:40年

ステップ1:譲渡所得を計算

土地は建物のように時間の経過とともに価値が減る資産ではないので減価償却は不要です。

また、相続した不動産であれば当時の取得費が分からない場合は、取得費を不動産の売却金額の5%として計算します

今回の例では、土地の売却額が2000万円なので取得費用は次のように計算します。

取得費用 = 2,000万円(売却価格)× 5% = 100万円

続いて、譲渡所得を計算します。

譲渡所得 = 4,000万円(売却価格)-100万円(取得費)-200万円(譲渡費用)= 3700万円

ステップ2:特別控除を適応して課税譲渡所得を算出

3000万円特別控除を利用して譲渡所得を差し引きます。

課税譲渡所得 = 3700万円(譲渡所得)-3000万円(控除) = 700万円

ステップ3:課税譲渡所得に税率をかける

最後に、課税譲渡所得に売却物件の所有期間に合わせて税率をかけます。今回の例は所有期間が40年なので税率は20.315%となります。

さらに、所有期間が10年以上の不動産を売却する場合には「軽減税率」を適用でき、税率が20.315から14.315%まで下げることができます。

譲渡所得税= 700万円(課税譲渡所得)×14.315% =100.2万円

ここまで計算すれば、土地売却で生じる税金の合計が100.2万円であることが分かります。

家を売却したら翌年に確定申告をしよう

納税が必要になった場合は、確定申告をしなければいけません。

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までに生じた所得金額と、それに対する所得税の金額を計算し源泉徴収された税金や予定納税額がある場合に過不足を精算して税額を確定する手続きです。

先ほど紹介した各種節税特例を利用するためにも確定申告をしなければいけません。

申告するには確定申告書と譲渡所得税の内訳書が必要なので、税務署で入手するかインターネットでダウンロードしておきましょう。

申告書の書き方は、国税庁のホームページを見れば分かると思いますが、分からなければ税務署で聞くこともできます。ただし、1月末からは税務署が混むので、12月頃に出向いて確認しておくと良いでしょう。

確定申告の時期は毎年2月16日から3月15日までの1カ月ほどの間ですが、直前になって必要な書類が足りない状況になると、申告期限に間に合わないという事が発生しかねません。必要な書類を前もって準備しておきましょう。

また、所得税は2月17日~3月16日の期間中に金融機関や税務署の窓口納付、住民税は、基本的に申告した年の5月以降に市区町村から納付書が送られてきます。まとめて納税するか年4回に分けて納税しましょう。

確定申告についてより詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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よくある質問

取得費用が分からない場合どうする?

相続した家を売るとき、親が家をいくらで購入したか分からない場合があるでしょう。

当時の売買契約書が残っていれば良いのですが、紛失していたら相続した家の取得費が分かりません。

このように売却物件の取得費が不明な場合は、売却額の5%を取得費にして計算します。例えば、相続した家を3000万円で売却すると取得費は150万円となります。

新居購入時の住宅ローン減税と売却時の特例は併用できる?

以下の特例住宅は住宅ローン控除と併用ができません。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例(軽減税率の特例)
  3. 特定の居住用財産の買換え特例

正確にいうと、購入物件に入居した年から前々年あるいは翌々年までに3,000万円特別控除を適用すると、住宅ローン控除は利用できなくなります。

一般的には、住宅ローン控除の方が上記の特例よりも節税額は大きくなることが多いです。

もし売却時の特例を利用したい方は、住み替え先を賃貸にして2年以上住んでから新居を購入するのも1つの手です。

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税金以外に費用はかかる?

家を売却すると税金以外にも費用がかかります。

特に金額が大きい費用は不動産会社へ支払う仲介手数料です。不動産の売却価格の3~4%の支払が必要です。

仲介手数料など不動産売却にかかる費用について知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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