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中古マンション購入で後悔するパターンと成功例の違いを把握

投資用としても、居住用としても根強い需要をキープしている中古マンション。エリアによっては新築よりも中古物件の需要のほうが上昇しているケースもあり、必ずしも「新築が買えないから中古」というネガティブな選択ではないことがわかります。

新築よりも中古物件の需要が高まっている背景について具体的に探りつつ、中古マンションの購入で後悔しない方法と情報収集のポイントについて具体的にチェックしていきます。

新築にはない中古マンションならではの強み

高度経済成長期からバブル時代にかけて、マイホームといえば新築が主流になっていました。しかしながら、バブルが崩壊して地価が全国的に下がった現在ではむしろ中古マンションを保有することのメリットのほうが注目されており、また、投資用物件としても中古マンションは「持っていて損はない」とまで言われています。

ここでは、新築マンションと中古マンションをさまざまな角度から比較しつつ、中古マンションを購入し長いスパンで保有することのメリットについて具体的にお伝えしていきます。

物件を下見できる

中古マンションを選ぶ最大のメリットはやはり、「事前に内覧ができる」ということではないでしょうか。賃貸物件の入居前に内覧を行うのは当たり前ですが、新築物件の場合は購入時点では物件がまだ出来上がっていないわけですから下見をすることはできません。

その点、中古マンションであればあらかじめ内覧が可能になりますから、購入する前に物件の内装を確認したり、周辺の立地条件をチェックしたりと、物件とライフスタイルが合っているかどうかを総合的に判断することができます。

物件の内覧は1回で終わらせず、複数回にわたって現地に足を運ぶことが重要です。それも、朝、昼、夕方、夜間と時間帯を変えて下見を行うことで周辺の雰囲気や治安をより具体的に知ることができ、入居後の生活リズムをしっかりとイメージしやすくなります。

内覧時の対応

内覧にあたっては、不動産業者側のスタッフの対応も大きなチェックポイントと言えるでしょう。良心的な不動産業者であれば物件のセールスポイントだけでなく、ネガティブな要素も包み隠さず伝えてくれるでしょうし、内覧のスケジュールについても入居希望者の予定に合わせてこまめに調整してくれるはずです。

反対に、ポジティブな情報ばかりをアピールし、マイナス要素をなかなか言わないような業者は要注意と見たほうが良いかもしれません。業者のスキルを見きわめたいのであれば、スタッフに対して積極的に質問をしてみましょう。

スキルのあるスタッフであれば、顧客の細かい疑問点や不明点に対してもしっかりと、納得のいくこたえを返してくれるはずです。優良な業者は例外なく、優秀で頼りになるスタッフをそろえていますので、最終的にはスタッフの人間力が重要な判断材料になることを念頭に置いておきましょう。

リフォームのイメージがしやすい

中古マンション購入にあたっては、「事前の内覧ができる」という新築物件にはない強みを最大限に活かしましょう。

最近の中古マンションは、入居後のリフォームやリノベーションを前提として間取りが仕切られているケースがあります。購入者のほうもそのことを強く意識し、内覧中も入居後のリフォームについて具体的にシミュレーションし、いざ入居してみてあわててリフォームをした結果イメージと合わなくなってしまった、というミスマッチを防ぎましょう。

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電卓の上にある家の模型

意見を統一させておく

リフォームをイメージした内覧を行うにあたってポイントとなるのは、「パートナーとの意見をあらかじめ統一させておくこと」です。

入居前によく見られるのが家族間での意見の相違によるトラブルです。いったん意見が食い違ってしまうと、落としどころが見えにくくなってしまうため、入居後も理想のリフォームを実現することが困難になってしまいます。

「リビングなどの共有スペースをベースとして考える」、「書斎スペースをできるかぎり広く確保する」など、最も大切にしたいコンセプトを、まず統一させたうえでリフォームのイメージを組み立てることにより家族全員の理想がまんべんなくかなえられ、誰かひとりだけが妥協を余儀なくされる、ということもなくなるはずです。

単純に割安である

中古マンションというとどうしても、「新築に比べて劣化しているのでは?」というイメージがあるかもしれませんが、実際は中古物件といっても必ずしも劣化していて、住みにくい状態になっている、というわけではありません。

極端に劣化しているのであれば、物件としての資産価値を完全に失っていますので、売却活動が行われている時点で、一定以上の資産価値が保たれていると考えることができます。中古物件といっても、新築物件とさほど変わらない物件をより安価で、手に入れることができると考えることもでき、コスト的にも得であると言えます。

{
・物件の内覧が重要
・スタッフのスキルを確認
・割安感が魅力
}

中古マンションではお風呂のリフォームが大切

マイホームのなかでも、特にこだわりの詰まったお風呂。毎日使う空間だけにリフォームの重要性も高くなります。リフォーム初心者にとっては、どのくらいの年数で改装すべきか目安がわからず、結果的に何年もそのままにしてしまう場合があります。

お風呂はどれくらいの年数でリフォームした方がいい?

お風呂は住まいのなかで、もっとも湿気が発生しやすく、傷みが短期間のうちに進みやすい空間です。傷んだお風呂をリフォームせずにそのままにしておくと、湿気による変色や変質が激しくなり、カビなどで快適とは言えない空間になってしまいます。

また湿気が蓄積することによって、やがて床が腐食し最悪の場合は、浴槽の重みに耐えきれずに床板そのものが破損してしまう場合もあります。木材をベースとした浴室の場合は短い年数で老朽化が進みやすく、木材が湿気を吸収し、年数が経つほど独特のにおいを発するようになります。

浴槽だけでなく、給湯器なども年数とともに劣化が進むため、お風呂は定期的にリフォームを検討することが望ましいでしょう。リフォーム考えている方は、専門家などにお風呂のようすを見てもらい、メンテナンスのタイミングをみはからうようにしましょう。

おおよその年数の目安

お風呂のリフォームは、目安としてどのくらいの年数で行うのが望ましいのでしょうか。ひとつの基準となる年数は10年です。一般的な住宅では、おおよそ10年以内にお風呂の老朽化が顕在化し、見た目にもリフォームの必要性が感じられるようになります。

リフォーム年数はまた、家族構成によっても変わってきます。単身世帯や夫婦ふたり暮らしの場合は、お風呂を使う頻度も少ないため、状態が良ければ10年以上リフォームせずにすむ場合もあります。家族の人数が多い場合は1日に何度もお風呂を使うことになるため、10年よりも短い年数でリフォームをしなくてはならない場合があります。

シェアハウスや民泊などで、お風呂を共有化しているケースではより細かなリフォーム基準が定められており、年数で単純に区切るのではなく、定期的に状態をチェックして必要と判断されればこまめにリフォームが行われることになります。

年数以外にもチェックしておくポイント

お風呂のリフォームのタイミングは、年数だけで単純に判断できるわけではありません。ひとつの目安としては、カビが目立つようになった、浴槽の劣化が激しくなってきた、などのサインが出始める10年目あたりです。家族構成によってもタイミングが異なり、4人家族以上ではリフォーム時期が早まるとも言われています。

リフォームのきっかけとして比較的多いのが、子どもの独立とバリアフリー化です。とくにバリアフリー工事のほうは加速する高齢化社会をみても、ますます需要が高まると見られています。

お風呂以外のリフォームポイント

お風呂と同様に、老朽化が進みやすいのが給湯器です。給湯器の交換年数の目安はおよそ10年といわれています。お湯が沸くのに時間がかかる、作動中に異音がする、動作が安定しない、などのサインが見られた場合は故障の可能性がありますので、使用年数にかかわらず、メンテナンスを行い必要ならば新品に交換しましょう。

毎日使うお風呂。1日の疲れを癒すリラックス空間ですので、できるかぎり長い期間快適な状態を保っておきたいものです。リフォーム年数の目安はおよそ10年ですが、給湯器の異常など老朽化が著しく激しい場合にはそれよりも短いサイクルでリフォームを検討する必要があります。思わぬ事故を防ぐことにもつながります。

オリジナルのキッチンもセレクトしよう

リフォームによってお気に入りの住まいを手に入れるのなら、キッチンのデザインも重要です。今は、比較的安い予算でオリジナルのキッチンが自在にセレクトできる時代です。レイアウトから全体の配色までオリジナルのコンセプトで統一することで、毎日快適に使えるやすらぎのキッチンが出来上がります。

オリジナルキッチンを、セレクトするうえで重要となるのが使い勝手です。キッチンは毎日使うものですから機能的であるほうが使いやすく、心身ともにストレスを軽減できます。オリジナルキッチンをセレクトする際は、モデルルームに足を運び、調理台の高さなどを確認し、使い勝手を実際に体験してからリフォーム計画を立てることが失敗しない方法です。

カラーバリエーションもチェック

キッチンのリフォームでは、色合いも重要なポイントです。キッチンは白、というイメージが強いかもしれませんが、最近はカラーバリエーションも豊富になり、より個性を重視したオリジナルキッチンを選ぶことができます。

ブラックなどの重厚感のある色もリフォームでは人気があり、間接照明などと組み合わせることで、よりシックで大人のオリジナルキッチンを演出することができます。

赤やオレンジなどの暖色系のカラーセレクトは、一見落ち着かないようですが、部屋の照明やインテリアと上手に調和させることにより、決して違和感のない誰にとっても快適なリラックス空間に変身します。

ただし、青などの寒色系は料理の味そのものを薄く感じさせる心理効果があるため、キッチンリフォームのカラーセレクトとしてはやや不向きかもしれません。

キッチンリフォームの予算

オリジナルキッチンをゼロからセレクトする場合、平均予算は50万円から200万円程度です。キッチンリフォームでこれだけの開きが出てくるのは、リフォーム内容によって必要となる工事が変わってくるためで、I型キッチンを、L型に変える、または壁付けキッチンを対面式に変更するなど、キッチンの配置そのものをずらすようなリフォームではどうしても予算が必要になってしまいます。

また、キッチンの配置を変更するリフォームとなると水道管やガス管の工事もくわわるため、場合によっては200万円以上のお金がかかることがあります。

ここ数年は対面式が人気であり、家族とのコミュニケーションを楽しみながら料理をつくり、食事をよりおいしく楽しみたいというニーズがかなえられるということでオリジナルリフォームの定番となりつつあるようです。その時々の予算と価格帯を考慮したうえで、長いスパンで快適に使えるキッチンをセレクトしましょう。

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{
・浴室の寿命は約10年
・給湯器の寿命もチェック
・まずは業者に相談
}

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中古マンション購入で考えられるトラブル

中古マンション購入を慣れている方にとっては、それほど難しくはないかもしれませんが、初心者の方にとってはプロセスがわかりにくく、特に登記手続きにはトラブルが多いのも事実です。

中古マンションの取引で想定されるトラブルについて具体的にシミュレーションし、一連のプロセスを円滑に進められるようにしましょう。

登記手続きによけいな時間がかかる

中古マンションを購入する場合、買い手側と売り手側双方が所有権移転登記をすませる必要があります。手続きそのものは必要書類に所定の項目を記入し、既定の費用を納めれば完了しますが、書類に記入漏れがあるなどの不備が見つかった場合には、その時点でいったん手続きがストップすることになります。

手続きにあまり時間が取れない場合は、司法書士などの専門家に委託することも可能ですが、成功報酬がトータルコストに上乗せされますので、コストバランスのほうも慎重に見きわめたうえで判断しましょう。

トラブル時は弁護士に相談

不動産関係のトラブルで頼りになる弁護士。民事専門の弁護士であれば、マンション購入に関わる訴訟事例についても多く経験していますから、相談をスムーズに進めやすくなります。

アドバイスのみで終わる場合もありますが、トラブルが深刻で仮に裁判にまで発展する場合は、訴訟費用や成功報酬についても具体的にシミュレーションする必要がありますので、あらかじめ弁護士事務所のウェブサイトなどから過去の訴訟事例についてリサーチしておくのもポイントです。

(不動産登記手続きの専門家)

  • 司法書士
  • 行政書士
  • 弁護士
  • 弁理士

{
・登記手続きを事前に把握
・トラブルは弁護士に相談
・司法書士も頼りになる
}

事前の情報収集で注意すべきこと

中古マンションにかぎらず、不動産物件の購入にあたっては事前のリサーチ力がキーポイントとなります。情報収集のツールとしては、クチコミサイト、不動産セミナー、業者のウェブサイトなどが考えられますが、クチコミをあまり信用しすぎないことに注意する必要があります。

不動産業者についても必ず複数の業者を比較し、業者ごとの得意分野をきちんと把握したうえで相性の合う業者を確保しておきましょう。

中古マンションの購入で損をしたくないなら一括査定が便利

中古マンションの購入にあたって、不動産業者をリサーチするのなら、無料一括査定をぜひとも活用しましょう。一括査定であれば業者の取引実績や仲介手数料の相場についても視覚的に理解しやすくなるため、初心者が陥りがちな業者とのミスマッチをふせぐことができます。

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