注目キーワード

中古マンションの耐用年数と耐久年数の違い|減価償却の計算法も解説

中古マンションの売買において、耐用年数は重要なポイントになります。耐用年数は耐久年数と混同しがちなので注意しましょう。中古マンションの購入を検討する人は、リスクが少ない物件を優先します。売却をする立場になったときに、耐用年数は売却価格を決める大きな要素になるのです。

耐用年数は、不動産売買において大きな意味を持つため、事前に基礎知識を理解しなければなりません。中古マンションと耐用年数の関係、そして税に関する減価償却についても知っておきましょう。

中古マンションの耐用年数と耐久年数はどう違う?

中古マンションを売却する際に重要になる「耐用年数」と「耐久年数」の違いを見ていきましょう。

耐用年数について

建物の耐用年数とは『減価償却資産の耐用年数等に関する省令』で決められている、法定耐用年数のことです。省令という文字を見ると、耐用年数が過ぎた中古マンションを売ったり買ったり、住み続けていたりすると違反になり、罰則があるのではないかと不安になる人もいるかもしれません。しかし、減価償却資産という言葉があるように、減価償却の目安年数と考えれば良いのです。

省令と聞いて、耐用年数が過ぎた建物を売却したら、違反になると勘違いしないようにしましょう。また、耐用年数とは、減価償却の対象になる中古マンションなどの資産について、利用に耐えられる年数のことです。

減価償却とは

減価償却とはなんでしょうか?まず、中古マンションなどの固定資産を購入したとします。その後、確定申告で、取得支払額を経費として一度に計上するのではなく、耐用年数に応じて分けて1年ずつ計上する方法です。

中古マンションや、戸建てなどの建物だけではなく、機械設備などが減価償却の対象になる資産です。建物などは時間が経過すると、価値は減少していきます。長期的に使うことを前提にしたものに対し、支払われた費用について、取得した年にすべて計上する必要はありません。使用する年数に合わせて、費用として計上するという考え方、それが減価償却です。

耐久年数について

耐久年数は耐用年数ではなく、物理的な耐久性の目安です。耐久年数は、耐用年数のように国が決めているわけではありません。中古マンションは、各メーカーが判断している目安で、それぞれにテストを行って導き出しています。

注意したいことは、あくまでも目安に過ぎないことです。耐久年数は定められていますが、各地方で気候環境は大きく変わります。北海道や沖縄のような厳しい環境と、関東圏の気候では異なるものです。そのため、耐久年数は日本国中、一律絶対的な数値ではありません。

耐久年数が過ぎても、とくに問題がない中古マンションもたくさんあります。逆に、耐久年数前にトラブルが生じる物件も世の中には存在します。耐用年数と耐久年数は非常に似ているので、混同しないように気をつけましょう。

関連記事

「今の日本の家の建物自体の寿命は何年だろう?」「実際この家にあと何年住むことが出来るのだろう?」「築30年ほどの家に住んでいるけれど、もう寿命なのかな?」家の寿命がわからないことで、このような悩みを抱えていることはありませんか。[…]

家の寿命年数の説明
・耐用年数と耐久年数
・耐用年数は法定耐用年数
・耐久年数は物理的耐久性

耐用年数の影響はローンも含めて幅広い

中古マンションを売却するときに、耐用年数や耐久年数を理解したうえで、売却額を決めることが大切です。耐用年数も耐久年数も、中古マンションの価値に影響を与えます。極端な話として、耐用年数が過ぎているのに、新築マンションに近い値段で売りに出しても、よほど特別な事情がなければ買手は見つからないでしょう。

中古マンションの耐用年数

中古マンションの耐用年数は、国税庁のHPでも公表されています。また、構造や何に使用されるかでも、細かく耐用年数は異なってきま。たとえば木造、合成樹脂造の建物の場合、事務所用では24年、店舗・住宅用だと22年と違いがあります。

マンションの場合、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造が当てはまるでしょう。新築用マンションで住宅用の場合、耐用年数は47年です。減価償却を踏まえて考え、最終的に建物の価値がゼロとなるのが47年と考えてください。ただし、耐用年数はあくまで建物の価値がなくなることです。耐久年数と異なることは理解しておきましょう。

ローンにも関係する

中古マンションで、耐用年数がほとんどない状態なら、減価償却的に考えると価値はありません。価値がなければ、購入者にとっては、値段が安くなるから良いという考え方もあるでしょう。しかし、中古マンションを購入する場合、住宅ローンの利用を検討する際に、ネックとなる問題があります。

住宅ローンを借り入れられる期間は、最長で35年で、借り主の年齢では満80歳です。ただし、中古マンションを購入する場合、ローン審査の結果、借入期間が短くなる場合があります。審査によって、耐用年数と築年数の差分が借入期間に影響を与えるためです。

まず、耐用年数は47年です。借入期間が27年程度となれば、月々ローンで支払う数字は大きくなります。このような点が、中古マンションの売却を難しくしている要因の一つになっているのです。

関連記事

住宅ローンは払えなくなる可能性を考慮しつつ適切にローンを組むのが第一ですが、何が起こるかわからないのが人生ですから意図せず住宅ローンが払えなくなることがあります。いま現在、住宅ローンをギリギリ滞納するかどうかの瀬戸際の状態にいる方、[…]

鉄筋コンクリート造の物理的寿命

鉄筋コンクリート造のマンションは、新築の時点で47年の耐用年数があります。では、物理的な寿命、耐久年数については、どれぐらいなのかも知っておきましょう。

鉄筋コンクリート造の寿命については、さまざまな研究がされていますが、物理的には117年と推定されています。鉄筋コンクリート部材の、効用持続年数は120年。外装仕上げで延命したとすると、耐用年数は150年と算定されています。ただし、あくまで研究による推定でしかありません。

日本では、鉄筋コンクリート造のマンションが建ち始めてから、100年以上経過していないためです。実際に、鉄筋コンクリートのマンションが100年持つのかどうか、はっきりとした結論が出ていません。その点を踏まえて、耐久性を考える必要があります。これは、マンションの耐久性についても関係してくるでしょう。

耐震性の問題

日本は世界的に見ても、地震が多いエリアと言われています。地震が多いことを前提に考えると、建物の耐震性は無視できません。古いマンションの購入を検討する人も、耐震性については気にします。耐震性に関しては、建築基準法がありますが、初めて制定されたのは1950年です。2018年現在まで、建築基準法は大地震が起きると、改定を繰り返しています。

そして、耐震基準は、1981年6月1日を境に、旧耐震基準と新耐震基準に分けられていることを理解しておきましょう。1981年以前のマンションは、コンクリート性能、鉄筋量、施工法、すべてにおいて、現代よりもレベルが低いです。そのため、現在建てられているマンションと比較すると、大地震に対する耐久性が劣っていると考えられます。

このため、中古マンションは、旧耐震基準で建てられているか、新耐震基準で建てられたかでも、価値が大きく変わってきます。

耐震改修工事をしたから安心?

旧耐震基準によって建てられた、古いマンションの中には、耐震改修工事が施されたものもあります。やはり、旧耐震基準での建物は地震に対するリスクがあり、購入者や賃貸として借りる人が少ないためです。

しかし、耐震改修工事を行ったとしても、現代で建てられているマンションの耐震性と比較をすると、十分ではないという現実があります。「倒壊に対して、ある程度の効果は期待できる」程度のものになっているのです。

2018年現在、築30年以上のいわゆる築古マンションは、約180万戸あると言われ、旧耐震基準で建てられているマンションは、その中で約100万戸とも言われています。これは正確な数字ではなく、あくまで推定の範囲内でしかありません。

耐久性という意味で考えると、もし直下型の大きな地震がくれば、その時点で倒壊という可能性も危惧されています。したがって、中古マンションの耐用年数や耐久年数だけではなく、売買においては、耐震性の部分も留意しておく必要があるのです。

・耐用年数は構造でも変わる
・ローンに注意
・耐震性にも注意

あなたの不動産いくらで売れる? 最大6社の大手不動産会社の査定価格をまとめて取り寄せ!
無料診断スタート!
関連記事

「どの不動産一括査定サイトを使えばいいか分からない・・!」不動産一括査定サイトとは、Web上で複数の不動産会社にまとめて査定依頼できるサービスです。不動産一括査定サイトを使えば、ひと昔前のように1件1件不動産会社に電話して査定依頼す[…]

減価償却の考え方や計算法

中古マンションの減価償却は、支払う税金に関係してくるので知っておいたほうが良いでしょう。数字が苦手な人にとっては、最悪の作業となるかもしれません。ただし、減価償却の計算はそこまで難しいものではありません。

減価償却には公式がある

減価償却費は「建物の購入価額×償却率」という公式で求めます。中古マンションにおける減価償却費の考え方は、経年劣化によって価値が下がる部分を、経費として計上することにあります。償却率は建物の年数によって定められていますが、国税庁の定額法の償却率を使いましょう。

ただ、鉄筋コンクリート造の中古マンションでは、耐用年数が47年であることを踏まえた計算が必要です。また、法定耐用年数を超えないケースと超えているケースで、計算方法も異なります。これは、残りの耐用年数を計算する必要があるためです。

築年数が法定耐用年数を超えていなければ、中古マンションの耐用年数は「47年-(築年数×0.8)」という式に当てはめます。一方、築年数が法定耐用年数を超えていたら、中古マンションの耐用年数は「47年×0.2」です。

定額法と定率法

減価償却の計算を行うときに、定額法と定額率という言葉に引っかかる人もいるはずです。定額法を簡単に説明すると、毎年、一定金額の減価償却費を計上する方法です。一方の定率法とは、毎年、一定率の減価償却費で計算する方法です。

定額法と定率法は、計算をする人が任意で選べるものではありません。資産の種類で細かく決められているので、注意してください。中古マンションの場合は、法律で定額法により計算を行うことと決められています。

確定申告で建物価額がわからない場合

減価償却費の計算をするとき、建物価額がわからないときがあります。新築マンションだと、契約書には土地や建物の内訳に関する数字が、記載されていることが多いです。問題は中古マンションのほうで、土地や建物の内訳が記載されていない場合があります。困ったときのテクニックとして、消費税から導き出す方法をチェックしてください。

中古マンションを売る側が、不動産業者の場合だと消費税がかかります。ただし、あくまで建物のみで、土地に関しては消費税がかからないようになっているのです。そのため、契約書を見て消費税が記載されているなら、そこから建物価額を導き出すこともできます

設備に関する減価償却

マンションを一つの建物と考えた場合、躯体だけで構成されているわけではありません。設備などもありますが、これも法定耐用年数がかかります。しかし、設備は一種類だけでなく、複数種類あることは無視できません。

新築時点での設備の耐用年数は、給排水設備やガス、電気、照明に関しては15年と決められています。蓄電池電源設備については6年です。中古マンションでは、設備に関する契約書の内訳が、あいまいになっているケースもあります。そのため、中古マンションの減価償却では、設備、躯体、すべて建物として耐用年数を計算することが多いです。

購入価額の諸費用や税金

マンションを購入するときは、物件の金額だけを支払うわけではありません。不動産業者に仲介をしてもらえば、仲介手数料が発生します。また、金融機関でローンを利用すれば、その手数料も支払わなければなりません。このような費用について、購入価額に入れて減価償却できるのかどうかは、気になる所です。

答えは、購入価額に入れて減価償却が可能です。仲介手数料についても、消費税を含むことが可能です。他にも固定資産税や、都市計画税についても大丈夫ですが、建物の分だけなので気をつけましょう。また、購入価額には含めないものの、必要経費として計上できる場合もあります。例えばローンの保証料や、火災保険料、印紙、登録免許、登記手数料などがあるので、チェックしてください。

・減価償却は公式の計算あり
・節税にも関する減価償却
・建物は定額法で計算

リノベーションで耐用年数が伸びると減価償却に影響

中古マンションをリノベーションをするとしても、耐用年数のことや減価償却について、何か変化があるのかと考える人もいるかもしれません。リノベーションをしたときに、耐用年数に影響が出て、減価償却を行うときに注意したいことはあるのでしょうか。

資本的支出とは

部屋に傷ができているので直した、汚れを除去したなど、簡易なリフォームの場合は修繕費と認められるので、減価償却とはあまり関係がありません。ただしリノベーションの場合、古くなった部屋などを大きく変更します。規模が大きくなると、工事用もかなりかかることになるでしょう。

どれぐらい変更したか、費用はどれぐらいかかったかで、修繕費ではなく資本的支出とされ、減価償却に関係してくる場合もあります。

資本的支出とは、固定資産の修理や改良をする際に、価値を高めたり耐久性を増したりするためにかかった支出のことを言います。例えば、中古マンションの耐用年数が、延長するようなリノベーションを行うと、資本的支出となります。

資本的支出となるケース

資本的支出となるようなリノベーションとは、具体的にどのようなものが当てはまるのでしょうか。まずは工事費用が、20万円を超えるようなものがあげられます。元々の状態より価値を高めたものや、売却や賃貸など、販促を目的とした改装、増築、設備追加、災害対策としての設備強化や追加などがあります。

このようなリノベーションは、災害などで穴が空いたので直したとか、原状回復をしたとか、維持をするために行ったなどとは異なる行為です。ただし、これだとリノベーション、これだと修繕というように、明確になっているわけではありません。はっきりと判断したい場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

リノベーションによる減価償却

リノベーションをしたときに減価償却の計算をする場合は、定額法での計算式になります。「リノベーション費用×定額法の償却率」で計算してください。また、リノベーションを前提に、中古マンションを購入したときには、再取得額とみなされるので気をつけましょう。

再取得額は、同じ建物を新しく建てたときにかかる費用であり、「再取得価額」または「再調達価額」という名称でも呼ばれています。再取得額は、物件購入費とは異なるものなので、減価償却の計算をするときには気をつけてください。

簡便法

リノベーション費用が、中古マンションの再取得額の50%を下回ると、簡便法という計算方法を使って、減価償却費を導き出せます。簡便法の計算では、複数の情報が必要です。購入費用やリノベーション費用、購入した中古マンションの簡便法の耐用年数、中古マンションの法的耐用年数です。

とくに引っかかるのが、簡便法の耐用年数でしょう。簡便法での耐用年数は、「(建物の法的耐用年数-経過年数)+経過年数の20%」という計算で算出できます。簡便法の耐用年数を出したあとで、減価償却費の計算を行います。簡便法の計算式では、以下のようになります。

(中古物件の購入費用+リノベーション費用)÷(中古物件の購入費用÷簡便法の耐用年数+リノベーション費用÷中古物件の法定耐用年数)
関連記事

「マンションを売却する前にリフォームした方がいいの?」特に、築年数が古いマンションの売却を考えている人の中には、売却前にマンションをリフォームするか迷っている人がいるでしょう。結論から言うと、売却を目的としたリフォームはオス[…]

・修繕と資本的支出は違う
・規模や価格などで判断
・再取得額50%以下は簡便法

中古マンションの耐用・耐久年数と減価償却を理解し上手に売買を

まずは、中古マンションの耐用年数は、耐久年数とは異なることを理解しましょう。また、耐用年数は減価償却費などに関係してきます。

とくに中古マンションをリノベーションし、不動産投資として活用することを検討している人は、確定申告後の税金にも大きく影響するので、注意してください。中古マンションの耐用年数や耐久年数、減価償却について、きちんと理解してから購入したりリノベーションしたりしましょう。