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分譲マンション建て替えの費用や流れとは?重要ポイントを解説

建築されてから年数が経過すれば、マンションも老朽化が進みます。住んでいて不便はないものの、老朽化は目に見えるものだけではないため、危険な場合もあります。そんな場合、新しくする必要性があるのです。

マンションは集合住宅のため、部屋が自分のものであっても自分達だけのものではありません。集合住宅を建て替える場合は、どれくらいの費用やどのような流れになるのかを知っておくべきだといえます。

住民も負担する分譲マンションの建て替え費用

建て替え費用は、住民が負担するのが基本となっています。しかし、賃貸契約の場合は負担はありません。購入した場合の住民は、建て替えする場合は費用を負担をすることのなるのです。そのため、いつかはある建て替えに備えて費用について知っておくべきです。

分譲マンション建て替え費用の相場

分譲マンションは、国土交通省では約60年で建て替え基準としています。実際はもう少し早めに行うことが多いです。分譲マンション建て替え一戸あたり1,000万円ほどの費用が相場といわれています。

建て替えするための費用とは別に、引っ越し費用を考えておかなければいけません。建て替え期間の仮住まいに移動する際の引っ越し費用と、仮住まいから戻る際の引っ越し費用が必要となります。これらは、およそ400万円前後の費用が必要となるため、トータル費用は1,400万円ほど見込んでおかなければいけません。

中には、自己負担金ゼロで建て替えが行われるケースもあります。これは、マンションの販売個数が多かった場合に売却利益で費用にあてられるからです。広いスペースのマンションが建て替えによって個数を増やせたケースです。

敷地面積が狭い都心のマンションなどでは、このようなことは難しいため負担金がゼロというのは難しいと言えます。

分譲マンションの建て替え費用の内訳

具体的に必要な費用は、どのような内訳になっているのでしょうか。必要な費用は、解体する費用、新しく建てるマンションの建設費用、コンサルタントなどの専門家に払う調査費や設計・計画策の費用など、税金などの手続き費用、借入金の利息です。

これが基本的にマンション建て替えに必要な費用の内訳となります。そして、これ以外に各自の負担となる引っ越しの費用があります。解体する費用は、構造のグレートによって変わってきますが平均すると60㎡くらいで1,800万円ほどといわれています。

マンションによって解体費用や建設費用は変わってきますが、大きく見積もって2,000万円ほどの費用は考えておくとよいでしょう。

建て替え費用が安い高いはどこで決まる

建て替え費用が安かったり、高かったりする理由はどんなところにあるのでしょうか。マンション建て替えは、必要となる費用だけでなく収益もあります。マンションを建て替えるための費用の出し方は、建て替えにかかる費用から収益を引いたものになります。

そのため、収益が多ければマンション建て替えるための費用は安くなりますし、少ない収益であれば建て替え費用が高くなります。収益が多くなるからくりは、建て替えの際にマンションの戸数を増やすことにあります。増やした戸数を多く売却できれば費用が安くなるのです。

1.建替え費用は住民負担
2.引越費用も考える
3.費用は収益による

 

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思うように進まないマンション建て替え

建て替えが中々思うように進まないということはよくあります。建て替えを考えていても、スムーズに実行されることばかりではありません。何故思うようにマンションの建て替えが行われないのでしょうか。

住民の反対

建て替えが実行されるためには、マンションの住民の8割にあたる五分の四以上の賛成が必要となります。マンションの建て替えの実行がスタートできない理由には、この賛成が満たないためというケースが考えられます。老朽化が進めば建て替えが必要となるのがマンションなので、30年以上が経過していれば、住民も高齢化が進んでいる可能性があります。

費用の問題もありますが、高齢の住民にとっては建て替えて引っ越しなどをしたくないと拒否する人もいます。できれば、建て替えずにそのまま暮らしたいと考えます。そのような住民の賛成票を得るのは中々容易ではありません。

現在の中古マンションの中には、建て替える必要性がある老朽化の進んだ建物も多くあります。しかし、賛成する住民を集められずにいるため、建て替えられない状況になっているケースが多く存在しています。そのため、老朽化したままのマンションは全国に数多く残っているのが問題となっています。

建て替えの負担金

マンションに住んでいる住民は、若い世代よりも高齢者が多いのが特徴です。高齢者ともなれば、マンションの建て替えのために2,000万円近いお金を工面することは難しいのが現実です。暮らしていくことだけで精一杯という人も多くいます。

そのため、マンションの建て替え費用の負担が厳しいという理由で、賛成することができないのです。中には、国や市などからの助成金を利用することで工面できる場合もありますが、マンションを購入した際のローンなどが残っていれば、貯蓄が少ない状態では厳しいのが現実です。

{
・住民の賛成が必要
・高齢者層の問題
・費用負担がネック
}

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マンションの建て替えまでの流れ

マンション建て替えまでには、さまざまな過程があります。マンションを建て替えるとなった場合の一連の流れについてみていきましょう。

マンション建て替えの準備段階

マンション建て替えの場合、まずは準備段階を踏みます。準備段階とは、マンション建て替えが必要であるかどうか検討をすることからはじまります。現在どんな問題点があるのかを荒い出し、そのための費用がどのくらいかかるのか、どのくらいの規模の工事を行うのかを話し合います。

そして、マンションを修繕することで発生するメリットやそれに対してあるデメリットを整理します。マンション建て替えは、大きな工事となり費用が多くかかります。そして、個人だけでできることではないため、多くの住民を巻き込むことになります。

マンション建て替えを行うべき理由をしっかりと住民に理解してもらう必要があるので、調査を含めた準備段階はマンション建て替え計画において非常に重要となります。区分所有者である住民の有志と理事会がマンション再生についての検討を行います。管理組合として正式にマンションの建て替えを検討するスタートです。

マンションの建て替え方法を決める検討段階

準備段階での検討が固まったら、専門家などを交えてマンションの建て替えが必要であるか、修繕をするべきかどうかについて検討を進めます。マンション建て替えに向けての検討委員会を立ち上げ、専門家と一緒に調査をしていく流れとなります。耐震診断などを含めた調査や住民へのアンケートなどを元に進められます。

これらの結果によって、マンションを建て替えするべきか修繕するべきかをさまざまな角度から検討していきます。建て替えをすることで改善されるメリットや、建て替えをしなくても改善されるものなど比較をしながら方法や手段を決めていく段階となります。

マンション建て替えをする場合の手段などが整理されたら、マンションの住民への報告を行い、住民からのヒアリングを行います。住民に対して開示をすることで、住民が持つ不安や疑問などをシェアしていく機会となります。そして、マンション建て替えの方法が決められていく段階です。

マンション建て替えの具体的な計画

検討段階でマンションの建て替えが決まった場合は、具体的な計画作成と住民への説明の段階となります。マンションの建て替えに関する具体的な基本計画を作成します。デベロッパーの協力を得て、マンション建て替えの費用や計画を明確にすることになります。

計画が明確となったら、区分所有者である住民への説明会が行われます。計画が明確になり、実行に移すためには住民の理解が必要となります。この段階で、建て替え決議を行い賛成を区分所有者である住民の4/5を獲得しなければいけないためです。

マンション建替組合の設立と実施の段階

実施の段階となるのは、区分所有者である住民の4/5の賛成を得ることができ、組合を作り、建替え事業がスタートされることになります。マンション建替組合の設立後、権利変換計画の策定や認可申請を行います。

ローンがある場合は、古いマンションのローン返済のための抵当権の引継ぎなどを行うことになります。そして、実際にマンション解体がはじまり、新たなマンションを建築する段階となります。新たなマンションが出来上がったら、再建マンションの管理組合を設立して入居することで完結となります。

再建マンションの管理組合が設立されたら、建替え組合は解散となります。大きなプロジェクトとなるため、時間を要することが多く、簡単には進まないため長くかかります。

{
・入念な準備がキー
・住民の賛成を得る
・時間を掛けて考える
}

建て替え費用が工面できない場合

マンション建て替えの費用はかなり大きな金額となります。経済的に費用を工面するのが難しいという人もいます。どうしても建て替え費用の工面ができない場合はどうしたらよいのでしょうか。

立ち退きを選択する

建て替え決議を行った場合、区分所有者の4/5が賛成となればマンション建て替えは実行されることになります。その中で、反対意見を持ち続ける人の中には最終的に納得して賛成する場合もあります。しかし、中にはどうしても費用の関係上建て替えに賛成することができない人もいます。

立ち退きをして、マンションを売却して新たなマンションに引っ越すケースもあります。そして、建て替えを行うからといって絶対に同じマンションに戻らなければいけないというルールもありません。

費用だけの問題ではなく、建て替えにかかる時間や引っ越しなどを考えて、敢えて立ち退きを選ぶ人もいます。特に高齢者の場合は、国の補助があったとしてもその後支払い続けることを考えると、別の住まいを選ぶ場合もあります。

売渡請求権の実行

マンションの建替え決議で反対をしたり、無視をし続けた場合は強制的に売度請求権が行うことができます。売渡請求権とは、建て替え決議が可決した場合、反対意見の人に改めて建て替えに参加をするかどうかのアンケートを行います。

回答を行わず無視をした場合は、参加しないと確定されます。そして、反対の回答となった場合は時価の金額での売買契約が成立することになります。いくら反対をし続けていても売渡請求の勧告が届いたのであれば、契約成立となっています。

マンションを売却を成功させるポイント

立ち退きを選んで、中古マンションを売却する場合はいくつかのポイントがあります。マンション売却を成功させるために必要なポイントについてみていきましょう。

売却の相場を調べておこう

マンションの売却をする際は、価格の相場を頭にいれておくことが重要です。自分の住んでいるタイプと似ている物件を調査したり、同じエリアを調査してみるのもよいでしょう。

そして、中古マンションの場合築年数も大きく影響します。そのため、同じような築年数のマンションの売却価格相場もみておくとよいでしょう。

そして、売却する際の適正な相場を知るためには、複数の不動産会社に見積もりを依頼することが大事です。失敗したパターンの中には、1社のみで決めてしまい適正価格とはかけ離れた価格を出されてしまうこともあります。相場を知って適正価格がどのくらいであるかを知っておくことは大切です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産の売却で最も大切なことは、信頼できる不動産会社を選ぶことだといっても過言ではありません。不動産会社によっても得意不得意がある場合もあり、知人の紹介や知名度だけで安易に選んでしまうことは失敗につながってしまう場合もあります。

そのため、信頼できる不動産会社を選ぶ場合は複数の会社にコンタクトを取る必要があります。インターネットのサイトから無料で一括見積もりができる会社なら、一度に複数の会社の見積もりを比較することができます。何社も比較して自分に合う不動産会社を見つけるようにしましょう。

アピールポイントを理解し部屋を清潔にしておく

売却するマンションのアピールポイントを自分で理解しておくことも大切です。中古であっても清潔感のある部屋やエントランスであることや、ロケーションが便利で治安がよいなどもポイントとなります。アピールポイントがしっかりと説明できれば、売却しやすいでしょう。

せっかくアピールポイントを整理しても、実際内覧の際に部屋が汚かったら印象は台無しです。特に水回りやベランダなど掃除を入念にしておき、室内に不快な匂いがないように計画的に掃除を行っておく必要があります。

{
・立ち退きも選択肢に
・不動産会社選びは重要
・部屋は清潔に保つ
}

中古マンション購入するなら管理状態をチェック

マンション建て替えで立ち退きを選び、新たなマンションを買う場合は、管理状態を気にするようにしましょう。管理状態の良し悪しは管理状態で決まるといわれるくらい必ずチェックをしておくべきポイントです。

中古マンションは管理状態が大事

中古マンションを購入する際に真っ先にチェックしたいポイントは、管理状態です。いくら好条件のマンションでも管理状態が悪ければ住み心地がよくなく、後々修繕することが多くなってしまう可能性もあります。建物の修繕をまったくせずに、破損個所が目立っていたり、不便が多いのでは快適に暮らすことができません。

外観や部屋だけではなく、選ぶマンションは必ず管理状態も確認するようにしましょう。管理状態には、衛生面や安全面などさまざまなポイントがあります。

管理状態のチェックポイントは

管理状態のチェックポイントには、共有スペースであるエントランスの雰囲気やゴミ集積場が整っているかどうかなどの衛生面があります。ゴミ集積場が毎回清潔に掃除されていればよいですが、掃除もされず不快な匂いや不衛生な管理状態であれば問題だといえます。

ペット可能なマンションの場合、騒音や衛生面が共有スペースで乱れていないかなどもポイントです。そして、安全面としては駐輪場などが整備されているか、管理人の勤務体制はどのようになっているのかなどセキュリティ面もチェックポイントとなります。

{
・管理状態確認は必須
・衛生面のチェック
・安全面も忘れずに
}

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マンションを建て替えることも視野に入れよう

中古マンションを購入する場合は、事前に建て替える可能性も視野にいれておきましょう。新築の物件であっても何十年も住むことになれば、新しくする必要が出てきます。逆に中古を購入する場合は、どのくらいの築年数なのかをチェックして建て替えの可能性を考えておくようにしてください。

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