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マンションの固定資産税とは|新築マンションには軽減措置がある

これから新しいマンションを購入しようと思っているのだけれども、マンション購入後にはどんな費用がかかるのか気になる人も多いと思います。マンション購入後には住宅ローンの支払い、管理費や修繕費がかかりますが、意外に見落としがちなのが固定資産税です。この固定資産税はマンションを買うと新たに課される税金です。

この記事では、固定資産税とは何のことなのか、固定資産税の簡単な計算方法、固定資産税に関するトラブル、または固定資産税の清算方法について紹介します。これからマンションを購入する方、もしくはマンションに住んでいる方は参考にしてください。

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固定資産税はとは何か

ここでは固定資産税とは何か、また固定資産税の支払い方法または支払わないとどうなってしまうのかを解説します。

マンションや家や土地を持っている全ての人が固定資産税を支払う

固定資産税とは、マンションや家や土地を持っている全ての人が支払う税金のことです。マンションを購入した場合は固定資産税がかかるのは建物や土地の持ち分です。市町村自治体(東京の場合は東京都)に固定資産税を納付します。

この税金は住宅ローンの支払いが終わっても、毎年支払うことになりますので注意しましょう。また住んでいる地域によっては都市計画税も支払う必要があります。

都市計画税が課されることもある

都市計画税とは都市計画事業や土地区画整理事業のための税金で、対象となる区域に住んでいる場合は都市計画税が課される場合があります。対象となる区域はこちらになります。

  • すでに市街地を形成している
  • 10年以内に優先的に市街化を図るべきと判断された区域

なお都市計画税の税率の上限は0.3%と定められていますので、たまに0.3%でない自治体もありますがほとんどの自治体の都市計画税は0.3%です。マンションを選ぶ時には対象区域になっていないか確認しましょう。

3年ごとに納税額は変更

まず、土地の評価額は路線価によって評価額が決まりますので、なにか特別なことが起きない限りは土地の評価額は変動がありません。また建物の評価額は同じ建物を建てるとどれくらいかかるか(再構築価格)を元に計算します。建物の評価額は建物や設備の状態などによって決まります。

そして、評価額を決めた後は築年数や物価の変動などによって評価額は見直されます。建物は劣化しますので、評価額は下がることになります。新築マンションなどの場合は年数が経てば経つほど固定資産税評価額は下がりますので、固定資産税は安くなっていきます。

このような土地と建物の固定資産税評価額の見直しは大体3年ごとに行われます。したがって固定資産税の納税額も3年ごとに変わることになるのです。3年ごとに納税額が安くなることを覚えておくといいでしょう。

固定資産税は誰が支払うのか

固定資産税は誰が支払うのかですが、使用者ではなく所有者が支払います。例えば購入したマンションを誰かに貸した場合は、固定資産税の支払いはマンションの入居者ではなく、マンションの所有者が支払うことになります。固定資産税は1月1日時点での所有者が支払うことになります。マンションを売却した場合も1月1日時点で売主が所有していた場合は固定資産税を全額支払わなければなりません。

4回に分けて支払うことができる。

固定資産税は一括払いと分割払いどちらかを選択することができます。分割払いの場合は1年分を4回に分けて支払います。基本的には「4月、7月、12月、2月」に支払いますが、市区町村によってスケジュールが異なるので分割払いを選択される方は納付期日を確認することが必要です。

また一括払いの場合は分割納付期限の第1期までに支払う必要があり、過ぎてしまうと延滞とみなされてて延滞税が発生する場合がありますので、一括払いの方も期日を確認しましょう。

固定資産税が支払えなくなってしまう場合も

固定資産税を期日まで納付しなかった場合は1ヵ月以内なら年2.9%、1ヵ月以上たってしまうと年9.2%の高額な延滞税が発生してしまいます。また固定資産税を滞納していると市役所の方から督促状が送られてきますが、督促状が送られてから10日以内に納付しないと財産が差し押さえられてしまう可能性が高くなります。

固定資産税にさらに延滞税が発生すると10%納税額が増えることになりますので負担が増えることになります。延滞し続けると固定資産税が支払えなくなってしまいます。また固定資産税は税金ですので、自己破産しても支払いが免除されません。延滞税が加算されて支払えないということがないようにしましょう。

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{
・納税額は3年ごとに変わる
・一括分割払いを選択可能
・期日までに支払う
}

固定資産税は簡単に割りだせる

それでは固定資産税はどのように計算するのでしょうか。また固定資産税を簡単に計算する方法につい紹介します。

固定資産税の税率は1.4%が多い

固定資産税は以下の計算式で割りだすことができます。

固定資産税 = 固定資産税評価額 × 1.4%

この1.4%というのは固定資産税の標準税率です。この標準税率は各市町村によって異なりますが、多くの市町村では1.4%を採用していますので、1.4%で計算します。

マンションの固定資産税評価額

この固定資産税評価額は買ったときの価格で決めるのではなく、固定資産評価基準によって各市町村で決められています。この評価額は建物は建築費の約5割から7割、土地の場合は地価公示価格の約7割くらいであると覚えておくといいでしょう。

なお、マンションの場合は自分で使っている専有部分については建物として扱って固定資産税を計算するようになります。また、共同で使っている土地は土地全体に対する専有部分の割合に応じて固定資産税を計算することになります。

インターネットで固定資産税の額を大まかに把握する

この固定資産税評価額は市町村が計算して決めますので、一般の方が計算するのは難しいです。そのため正確に固定資産税の額を把握するのは難しいでしょう。しかし固定資産税の額を大まかに計算することはできます。

ネットには固定資産税を計算できるサイトというのがあり、土地や建物の購入金額や面積など必要事項を入力すると大まかに固定資産税と都市計画税を計算することができます。この固定資産税を計算できるサイトは軽減措置などにより結果も異なってきますので、固定資産税の額を正確に把握することはできませんが、いくらになるのかを大まかに把握するのに使うのがいいでしょう。

{
・固定資産税は1.4で計算
・評価額は建築費の約7割
・ネットで固定資産税を計算
}

新築マンションの税金は半分

マンションや住宅を購入するのはかなりの負担になりますので、マンションを購入した場合固定資産税にはさまざまな軽減措置があります。この軽減措置について解説します。

新築のマンションには軽減措置がある

新築のマンション(3回建て以上の、耐火、準耐火建設物)を購入した場合は、新築されてから5年間は固定資産税が2分の1に減額されます。これは1戸当たり120㎡を限度に2分の1に減額されます。この軽減措置を受けるには以下の要件を満たす必要があります。

  • 居住部分の面積が2分の1以上
  • 居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下

この軽減措置は平成30年3月31日までに新築された住宅やマンションに適用されましたが、税制改正により平成32年までに新築された住宅やマンションに適用されるようになり2年間延長になりました。

長期優良認定住宅は適用される期限が2年長くなる

新築マンションのうち長期優良認定住宅の場合は、減税額は2分の1と一般の新築マンションと同じですが、適用される期間が7年間と2年間長くなります

軽減措置を受けるための条件は下記を確認してください。

  • 床面積が50㎡以上280㎡以下であること
  • 長期優良住宅として認定通知書を取得すること

以上が条件になります。

長期優良住宅は耐震性やバリアフリーが進んでいるのか、維持管理が簡単にできるのか、劣化対策ができているのかを審査し、審査に通過した場合は認定通知書を受けることができます。長期優良住宅は耐震性などに優れており、税金面でも優遇措置が受けられますので、マンションを選ぶ際は長期優良住宅に認定されているかを基準に選ぶのもいいでしょう。

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{
・新築マンションは2分の1
・一般マンションは5年間
・長期優良住宅は7年間
}

固定資産税に関するトラブル

それでは、固定資産税に関する注意点とはどんなものがあるのでしょうか。最近は税金に関するトラブルもありますので、それを防ぐ方法について紹介します。

計算が合っているか不当に高すぎないか確認する

最近では、固定資産税の計算時のミスにより、余分に税金を支払ってしまう事例が多いようです。納税通知書があったら、まず計算があっているか、軽減措置などが一致しているか、固定資産税評価額の金額が高額でないかを確認してください。計算があっているかどうは今までに紹介した計算方法で確認しましょう。

また、軽減措置ですが新築マンションの場合はきちんと軽減処置が適用されているか確認しましょう。適用されていない場合は、固定資産税をさらに課されてしまうことが多いようですので、しっかり確認しましょう。

評価額が高すぎると思った場合は周辺地域の相場を確認しましょう。市町村役場では固定資産税台帳を閲覧することができます。その台帳で周辺地域の評価額を確認して、自分の建物または土地の評価額と比較してみましょう。不当に高い場合は評価のやり直しを求めることができます。

計算間違いがある場合は審査請求または審査の申し立てを行う

固定資産税の計算間違いがある、または評価額が高い場合はまず市役所などに問い合わせてみましょう。その場で修正してくれる場合もありますが、修正がされないという場合は不服の申し立てをすることができます。

固定資産税の計算が間違っている場合は市長村長または都知事に審査請求を行います。また評価額が高い場合は固定資産評価委員会に審査の申し立てをします。なおこの審査請求、審査の申し立てともに納税通知書の交付を受けた翌日から60日以内に行わなければなりません。

この審査請求および審査の申し立てによって課税ミスを認めた場合は払いすぎた税金が戻ってきます。ただしこれは自分で還付請求をしなければなりません。還付申告の期限も5年間と決まっていますので、5年より前の還付金は戻ってきません。過払いがあった場合は速やかに、忘れずに還付請求をしましょう。

{
・納税通知書を確認
・市町村役場に問い合わせる
・審査請求は60日以内
}

固定資産税の清算方法

マンションを売却することもあると思いますが、マンションを売却した場合トラブルになりやすいのが固定資産税の支払いです。マンション売却時に買い主と固定資産税をどのように清算したらよいのか解説します。

買主と固定資産税を日割り計算する必要がある

前に説明した通り1月1日時点でのマンションや家や土地を持っていると課税されます。例えばマンションを3月1日に売却した場合は固定資産税の納付書は4~5月頃に売主に届くことになります。そのため売主はマンションを売却したにも関わらず1年分の固定資産税を支払うことになってしまいます。それでは売主は納得できないでしょう。固定資産税は売り主に支払う義務があります

このままだと売り主が損になってしまいますので、売り主と買い主が合意したうえで引き渡し日から日割り計算した金額を買い主から受け取って、売り主が1年分の固定資産税を支払うことが通例となっています。上記の例で言えば1月1日~2月28日までが売り主負担、3月1日以降は買い主負担ということになります。

不動産会社に仲介をお願いする

このような固定資産税の手続きは売り主と買い主の間の合意を元に行うもので、必ずやらなければならないものではありません。手続きをしないと売り主が損になってしまうためマンションを売却する場合は必ずしておきたいものです。このような手続きは仲介なしに行うとトラブルになる可能性があります。特に固定資産税に関する知識がないとトラブルになりがちです。

そこでこの固定資産税の手続きを仲介してくれる不動産会社を探すことになりますが、トラブルにならないようにするにはしっかりと仲介してくれる、不動産会社を見つけることが重要です。不動産会社を見つけるには不動産一括査定サイトや不動産会社比較サイトなどを利用しましょう。

不動産一括査定サイトは物件情報を入力すれば複数の不動産会社から物件の査定を受けることができます。その中から話をしてみてしっかり仲介してくれそうな不動産会社を選びましょう。

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ファイルを見る女

{
・固定資産税は売り主が払う
・固定資産税を清算する
・不動産会社に仲介を頼む
}

固定資産税は滞納しないでしっかり納める

賃貸アパートから新築マンションに引っ越す場合は新たに固定資産税が課されることになります。この固定資産税は結構忘れがちで、固定資産税の納付書が来て驚く方も多いようです。ここで紹介した固定資産税の計算方法を参考にしてこれから住む新築マンションの固定資産税を確認しましょう。

そして期日が過ぎる前に固定資産税をしっかり払うようにしましょう。この固定資産税は滞納してしまうとさらに10%余分に支払わなければならず負担が増えてしまい支払いに困るケースもあるようです。滞納をしないでしっかり支払うようにしましょう。

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