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マンションを賃貸に出す方法|賃貸経営のリスクや注意点を解説

マンションを購入したのに、急に転勤になり引越しをしなければならない。そのような事態は誰にでも起こり得ることです。このようなとき、購入したマンションはどうすれば良いのでしょうか。使わないマンションは、賃貸に出すことができます。また、売却することも考えられます。そして、少しの間なら空き家のまま放置することもできます。

購入したマンションから引っ越さなければならないとき、マンションを賃貸に出すにはどうすれば良いのか、また、賃貸にだすにはどれくらいの費用がかかるのか気になりますよね。ここでは、マンションを賃貸に出すときの費用や注意点を見ていきます。マンション活用を考える際の参考にしてください。

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マンションを賃貸に出すときの流れ

不動産会社を選ぶ
賃貸方法を決める
契約内容を選ぶ
入居者を募集する

マンションを賃貸に出すときには、ほとんどの人が不動産会社に仲介や管理を依頼しています。仲介や管理業務を行っている不動産会社を見つけて、見積もりを取ってみましょう。

不動産会社を選ぶ

マンションを賃貸に出すときには、まず、不動産会社を選びます。不動産会社を選ぶときには、賃貸の取り扱いがある不動産会社を選びましょう。そのときに、賃貸に出すときには、空き家になると家賃が入ってきません。そのようなことが起こらないように、集客力のある不動産会社を選ぶことがポイントになります。

また、賃貸物件の管理を依頼するのなら管理の事務手数料が安いところを選ぶと良いでしょう。そして、賃貸に出すことが初めてなら、丁寧に説明をしてもらえる担当者だと、その後の手続きやトラブルの際にもスムーズに解決することができます。

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賃貸方法を決める

マンションを賃貸に出すときには、不動産会社に仲介業務のみを依頼するか、賃貸業務も依頼するかを決めなければなりません。仲介業務は、入居者の募集や賃借人との入居日や賃料の交渉、賃貸借契約の手続き、入居の手続きなどを行います。

賃貸の管理業務は、仲介業務に加えて家賃の入出金の管理や入居者からのクレームの対応、マンションの掃除や点検が含まれます。居住用のマンションを一部屋だけ賃貸する場合には、マンションの掃除や管理はマンションの管理会社が行います。

契約内容を選ぶ

マンションを賃貸するには、普通借家契約をするか、定期借家契約をするか、サブリースにするか選ぶことができます。普通借家契約は、更新が2年おきとなっているものが多く、契約の解除は正当事由がない限り、貸借人からはすることができません。定期借家契約なら、賃貸期間を設定し、更新がないのでいずれ戻ってきて再度、居住する場合には都合の良い契約です。

そして、サブリースとは不動産会社にマンションを貸して、不動産会社がまた貸しすることを言います。この場合、不動産会社が空室保証を行います。不動産会社から毎月、家賃を受け取る形になります。

入居者を募集する

不動産会社との契約が終わると、不動産会社は入居者を募集します。そして、入居希望者が現れたら、内覧を行います。そして、不動産会社に入居希望の旨が告げられると、オーナーに確認の後、賃貸借契約が結ばれます。これらの手続きは、仲介業務を依頼しているのであれば全て不動産会社が行います。また、管理業務も依頼するのであれば、入居してからの手続きやトラブルの対処も不動産会社が行います。

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・不動産会社を選ぶ
・契約内容を決める
・賃貸の方法を選ぶ

マンションを賃貸に出す前にするべきこと

マンションを賃貸に出すときには、入居者を探さなければなりません。そのためには、マンションを入居してもらえるような状態にしておくことも大切です。

マンションを賃貸する前には今後の予定を決める

マンションを賃貸に出すには、どれだけの期間賃貸に出すのかを始めに決めなければなりません。期限が決まっていれば、契約のときにその期限を決めてマンションを明け渡してもらうことができます。普通借家契約では、賃借人が保護されているため、急にマンションに戻りたくなったからと言って、賃借人を退去させることはできません。

そのため、いつ戻るかわからないけれど、戻るときにはそのマンションに住みたいと考えている場合には、定期借家契約で賃貸に出すと良いでしょう。しかし、定期借家契約も契約期間が終了しない限り、家に戻ることはできません

マンションのクリーニングをする

居住していたマンションを賃貸に出すときには、部屋の中をきれいに掃除する必要があります。自分で念入りに掃除をしても良いですが、通常の賃貸物件ならば、入居者が退去するとクリーニングを行って、次の人に貸し出します。また、部屋をきれいにしていた方が、入居者が決まる確率が高くなります

3LDKのマンションなら5万円から12万円くらいで、ハウスクリーニングを行える業者もあります。時間がなく賃貸前に掃除ができないようであれば、業者に依頼することもできます。

故障している設備は修理しておく

賃貸物件の設備は、基本的には故障が起きるとオーナーが修理費用を負担します。そのため、賃貸に出す前には、不具合箇所がないか確かめて、故障や不具合がある場合にはきちんと修理しておきましょう。また、古すぎる設備などの場合は、入居者が決まりにくい場合があります。極端に古い設備などの場合は、新しいものに入れ替えておくことで入居者が決まりやすくなります。

部屋の傷み具合によってはリフォームを考える

入居者の募集をすると、希望者が内覧をしにマンションを訪れます。そして、内覧をして気に入ったら契約することになります。このとき、あまりにも室内が古く感じられる場合や、畳や壁紙、フローリングなどに傷みが目立つときには、リフォームを行うことで部屋は見違えるようにきれいになります。

賃貸に出すときには、室内はきれいにすっきりとさせることで、入居者を確保しやすくなります。高額なものは必要ありませんが、比較的安価でできるものもあるので、室内に傷みがある場合には簡単なリフォームを行うと良いでしょう

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・クリーニングしておく
・設備の故障個所は修繕する
・リフォームも有効

マンションを賃貸に出すときの注意点

居住していたマンションを賃貸に出す場合には、住宅ローンを組んでいるときには注意が必要です。また、家賃の価格設定は適切な価格でないと入居者を見つけることが困難になります。

住宅ローンを組んでいる金融機関に連絡する

マンションを購入するときには、住宅ローンを組んで購入している人がほとんどだと思います。住宅ローンを借り入れて購入したマンションを賃貸に出すときには、注意が必要です。住宅ローンは、その家に居住することが前提で借り入れを行っています。そのため、賃貸に出すことになると、住宅ローンの金利が上がったり、賃貸用のローンに借り換えをしなければならなかったりする場合があります

また、フラット35の場合には、民間の金融会社に借り換えを行わなければなりません。そして、賃貸をしていることを連絡しないで放置していると、契約違反で一括返済を要求されることもあります。そのため、賃貸に出す前には、事前に金融機関に連絡を入れなければなりません。

家賃設定を適切にする

分譲マンションは、普通の賃貸用のマンションに比べて、設備や床や壁の防音効果が優れています。そのため、家賃設定を高めに設定しがちですが、周辺物件の価格相場とかけ離れていると、入居者がなかなか決まりません。家賃の価格設定をするときには、周辺の価格相場を調査して適切な価格を設定するようにしましょう

また、定期借家契約の場合だと、賃貸の期間が決められているため、入居者を探すのが困難なことがあります。そのため、通常の家賃設定よりも少し安めになることが多いようです。

賃貸するデメリットを理解しておく

マンションを賃貸に出すということは、マンションの賃貸経営をするということになります。そのため、賃借人に対して、快適にマンションで暮らせるように部屋を整える必要があります。それには、費用がかかります。また、入居者を募集したからといって、すぐに入居者が見つかるわけではありません。入居者がいないと、当然、家賃収入はありません。

そして、入居者がいるときには、そのマンションの管理を行わなければなりません。管理には時間も手間も費用もかかります。管理は委託することもできますが、それには費用がかかります。そして、賃借人が家賃を滞納するなどのトラブルが起こることもあります。

このように単に家賃収入があるだけでなく、確定申告などの手続きも行わなければならないため、賃貸を経営するリスクや手間などを考慮してから、賃貸経営をするかどうかを決めると良いでしょう

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おしゃれなマンション
・金融機関に連絡する
・ローンの金利が上がる
・家賃は適切な価格設定で

マンションを賃貸に出すか売却するかどちらが得?

マンションを賃貸すると、毎年、確定申告を行わなければなりません。賃貸するメリットと売却するメリットを比較して、どちらが良いのかを考えてみましょう。

マンションを賃貸に出すときの経費

マンションを賃貸に出すときには、様々な費用がかかります。確定申告のときに、経費として計上して控除できるものもあります。

不動産会社に管理を委託する

不動産会社に管理を委託すると、契約のときに管理委託費用がかかります。これはおよそ1万円くらいになります。そして、事務手数料が家賃1カ月分と保証料も家賃1カ月かかります。その後、管理業務も委託すると、毎月、管理手数料として家賃の5%から10%の費用がかかります。また、管理委託料は経費として計上し、所得税から控除することができます。

クリーニング費用やリフォーム費用

マンションを賃貸に出す前に、クリーニングやリフォームを行うとその費用がかかります。これは、依頼する業者やその作業内容によって金額は変わります。リフォームとしてよく行われるのが、壁紙の張替えで6畳の部屋で壁と天井で30平方メートルある場合には、3万円から4万円程度。フローリングの張替えなら6畳で上張り防音なしなら10万円程度になります。また、畳の張替えなら安いものなら1枚6,000円くらいからあります。

マンションの管理費と修繕積立金

マンションでは、毎月、管理費と修繕積立金の支払いをしなければなりません。賃貸に出して、本人が居住していなくても区分所有者であるオーナーにその支払い義務があります。管理費と修繕積立金は確定申告のときに、経費として計上し所得税から控除することができます。

固定資産税や都市計画税

固定資産税や都市計画税もそのマンションの所有者に支払い義務があります。賃貸に出しているマンションのこれらの税金は、経費として計上することができるので、所得税から控除することができます。

設備に関する修理代

故意に壊したとき以外の不具合や故障は、基本的にはオーナーが設備の修理費用を負担することになります。この修理代も所得税から控除することができます。洗面所の蛇口やトイレ、浴室、給湯器などはあらかじめチェックしておくと良いでしょう。

そのたの控除できる費用

そのほかの所得税から控除できる経費としては、減価償却費や住宅ローンの利子分、確定申告を税理士に依頼するのであればその報酬、火災保険料、地震保険料などが経費として計上し、確定申告の際に所得税から控除することができます。

確定申告は自分で行うこともできます。しかし、書類の記入の仕方など手続きに不安がある場合には、税理士に相談すると良いでしょう。

マンションを売却する方法もある

マンションを賃貸に出すと、マンションを維持する手間や費用がかかります。また、管理を依頼すると管理会社に支払う費用が発生します。そして、毎年、確定申告を行わなければなりません。これらの手続きや手間などを煩わしく思うのであれば、売却することもできます

住宅ローンの残債がある場合には、売却金額が残債額を上回るか、下回るのであれば自己資金での一括返済をしなければなりません。しかし、売却できるのであれば、売却することで煩わしい手続きをすることもなくなります。

そして、マンションは賃貸に出しても、必ずしもいつも入居者がいるわけではありません。空き家のまま埋まらないこともあります。空き家になると家賃収入がなくなります。それらのリスクを考えてから賃貸にだすか売却するかを決めると良いでしょう。

マンションを賃貸に出すメリットとデメリット

せっかく手に入れたマンションを、数年間の転勤のために手放したくない。そう考える人は多いと思います。また、愛着のある家なら、戻ってきたときに同じ家で住みたいと考える人も多いでしょう。マンションを賃貸に出すと、家賃収入がありその家賃収入をローンの返済に充てることができます

また、資産を持ち続けるというメリットもあります。そして、人が住んでいない家は、湿度がこもりやすく、排水管設備などの劣化の進みが早くなります。そのため、空き家で放置するくらいなら賃貸に出したほうが、家の傷みは少ないでしょう。

賃貸に出す一番のデメリットは、入居者がいない可能性があるということです。借りてくれる人がいなければ、家賃収入はなく、空き家と一緒で支出が増えるばかりです。

・確定申告をする
・売却という方法もある
・賃貸のメリットを考える

マンションを賃貸に出す前には需要があるかの確認が大事

一度手に入れたマンションを手放すことは、勇気がいるものです。できれば、将来住むために残しておきたいと考える人が多いでしょう。しかし、マンションを賃貸するには、その場所での賃貸の需要があるかどうかが重要となります。需要がなければ空き家となるリスクがあります。

また、マンションを賃貸すると手間や費用がかかります。また、賃貸の契約の種類によっては、賃貸契約を簡単には解除することができません。そのため、いざ、戻って住みたいと思ってもすぐに賃貸契約を解除して住めるわけではありません。これらのリスクや手間、費用などを考えて、マンションを賃貸にだすかどうかを考えると良いでしょう

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