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マンション住み替えを成功させる!住み替え手順と時期を徹底解説!

今住んでいるマンションから住み替えたい!と思っている方。しかし、マンションの売却と次の物件の購入という二つの行為を行わなければいけないから住み替えは大変ですよね。
そこで、この記事を読んでマンションの住み替えの手順と住み替えの時期を理解することでトラブルなく住み替えを成功させられます!

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【売却が先?購入が先?】住み替えの手順

さて、今のマンションからの住み替えを検討し始めたときにまず頭に浮かぶのは、マンションの売却と次の物件の購入をどのような手順で行うかということだと思います。
一番理想的な手順は売却と購入を同時並行で行う「売り買い同時並行」ですが、マンションの引き渡し日と新居への入居日を合わせて住み替えを行うことはなかなか稀であるため、
先にマンションを売却してから次の物件を購入する「売り先行」か、先に次の物件を購入してからマンションを売却する「買い先行」のどちらかを優先して住み替えを行う必要があります。

「買い先行」よりも「売り先行」がおすすめ

ズバリ、マンションから住み替えをする場合「売り先行」を選択することをおすすめします。

「売り先行」の場合、余裕を持って買主との交渉がしやすい・資金計画が立てやすいという2つの大きなメリットがあります。
マンションからの住み替えにおいて、最も重要なのは資金繰りをきちんと行い納得した価格でマンションを売却することです。十分な資金を用意しておかないと、せっかく魅力的な新居をみつけたとしても金銭面で断念せざるを得ない恐れがあります。それは出来れば避けたいことだと思います。
ただ、売り先行にはもちろんデメリットがあり、マンションの引き渡し日から新居への入居日までの間の仮住まいが必要になります。仮住まいが必要な期間が短ければホテル暮らしという選択も可能ですが、ある程度期間がある場合は賃貸物件を借りる必要が出てきます。仮住まい期間が長期化すると、家賃や引っ越し費用など出費も大きくなるので「いかに仮住まいを避けるか」が売り先行のポイントになります。

一方で、「買い先行」の場合仮住まいを借りる必要はなくなりますが、売却を急ぐ必要があるため売却価格が安くなりやすい・マンションのローン残債がある場合「二重ローン(ダブルローン)」の可能性があるという大きな2つのリスクがあります。
新居を先に購入すると出来るだけ早くマンションを売却する必要があり売却期日を設定することもありますが、買い手がなかなか見つからなかったり売却を急いでいる状況を逆手に取られて購入者が値下げをしてくるケースも多いです。
また、住み替え後の住宅ローンを払いながら、住み替えた前の家の住宅ローンを払い続けることを二重ローンと言いますが、2件分のローンを返済しているため家計が圧迫されるのは目に見えています。

したがって、売り先行を選んで余裕をもってまずはマンションの売却を成功させましょう。
早く高くマンションを売却するためには、売却のパートナーとなる信頼できる不動産会社を探すことが必要です。まずは複数の不動産会社に査定依頼をして、自分のマンションの売却を任せるパートナーを探しましょう。

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信頼できる不動産会社を見つけることで売却の負担が軽くなり、次の物件探しに時間を割くことが出来ます。
マンションから住み替えて成功したと実感するためにもとにかく購入に力を注いで、物件探しや周辺環境の調査を進めていきましょう。

買い先行で住み替えを成功させるには

予想外で買い先行の住み替えになった場合、「つなぎ融資」と「買い替え特約」という2つの対策があります。

つなぎ融資とは、住宅ローンの融資が実行されるまでに一時的に融資を受けて資金調達を行うことが出来るローンのことです。
通常の住宅ローンの金利より高く手数料もかかりますが、頭金の支払いが出来ず欲しい物件をあきらめることはなくなります。また、金銭的な余裕が生まれるため急いで売却しなければお金が足りないという事態は防ぐことが出来ます。
つなぎ融資のリスクもきちんと把握したうえで、買い先行になった場合の選択肢として頭に入れておきましょう。

買い替え特約とは、期限内に住んでいるマンションが売れなかった場合に、新居購入の契約を白紙に戻せるという特約のことです。
新居を購入する際に、新居の売主との合意によって買い替え特約をつけることになりますが、新居の売主にとってはほとんどメリットがないものであるため必ずしも適用できるわけではないということは理解しておきましょう。
買い替え特約は、売主が売却に苦戦していたりできるだけ早く売りたいと思っている場合や、反対にそれほど売却の必要に迫られていない場合で付加できる可能性が高まります。

※つなぎ融資を受ける条件やつなぎ融資のリスクなどは以下の記事をご覧ください。

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理想的なマンションからの住み替え時期

さて、それではマンションからの住み替えに適したタイミングはあるのでしょうか。

基本的には家庭ごとの住み替えの理由によりますが、住み替えで少しでも多くのお金を手元に残したいという場合は、築年数所有期間を考慮する必要があります。

住み替えの必要性が出てきたときが最優先

やはり、売主が住み替える必要があるときに売却するのが最も良いマンションからの住み替えタイミングだということが出来ます。

多くの人は経済的な理由ではなく、ライフスタイルの変化によって住み替えを決断することが多くなっているようです。
実際に、国土交通省が実施した今後5年以内で住み替えを検討している世帯と、直近5年間で住み替えをした世帯に住み替えの理由・目的を調査したアンケートでは、以下のような住み替え理由があがりました。

  1. 住宅を広くする、部屋を増やす
  2. 子育て・教育の環境を整える
  3. 就職、転職、転勤などに対応
  4. 親・子などとの同居・隣居・近居
  5. 高齢期の生活の安全・安心や住みやすさの向上

このように、出産・同居や子供の進学、転勤・転職などのライフイベントによって住み替えを決断した場合だけでなく、老後の生活を見据えた住み替えを行っているケースがあります。
また、まだ新居をマンションにするか一戸建てにするかも決め切れていない場合は、再度ご自分の住み替えの理由を確認したうえで住み替えの計画を進めていくことが重要です。

住み替えの必要性が出てきたときに住み替えを行うことにしましょう。

※老後の生活を見据えた住み替えを検討されている方は以下の記事をご覧ください。

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【築年数】築10年以内のタイミング

原則、マンションの価格は築年数が立つほど下がります。築年数別の中古マンション単価の推移をみると、築30年まで価格は下がり続けそれ以降はほぼ横ばいであることが分かると思います。

中古マンション価格と築年数の関係
※出典:公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」

なぜなら、築30年を目安にマンションの建物価格がゼロになり、土地価格で取引されるためです。そのため、築30年を過ぎたマンションの場合はいつ売却してもあまり値段は変わりませんが、反対に築30年以内のマンションは高く売却するためには出来るだけ早い段階で売却する必要があります。
ただ、そのなかでも以下2つの理由から築10年以内に売却することをお勧めします。

  • 大規模修繕を避けることが出来る可能性が高いため
  • 中古マンションを買いたい人が築10年を望んでいるため

大規模修繕を避けることが出来る可能性が高いため

10年~15年位のサイクルで行うマンションの大規模修繕を避けることで、出費を大きく減らすことが出来ます。

マンションの住民は長期間マンションを維持・保全するために修繕積立金を支払う必要があります。修繕積立金は支払金額が固定されている「均等積立方式」と、築年数の経過に伴い段階的に増額していく「段階増額積立方式」の2種類があります。そして、ほとんどのマンションで段階増額積立方式が採用されており、その場合5年区切りなどで増額されます。大規模な修繕を行う直前である築10年の段階で大幅に金額が引き上げられることも多くあるようです。
そのため、築10年以内に売却をすることで大規模修繕に伴い多くの修繕積立金を支払うことを避けることが出来ます。

中古マンションを買いたい人が築10年を望んでいるため

中古マンションの購入希望者の多くが築10年以内の購入を望んでいます。

マンション売買で最も重要なことは買い手の都合に合わせることであり、中古物件の購入希望者は立地の次に築年数を重要視しています。
中古マンションを購入する際、築何年まで許容できるかを尋ねた「住まいサーフィン」によるアンケートでは、築10年以内という答えがダントツで63%を占めています。
つまり、築10年を超えてから売却すると中古マンションの購入希望者の半分以上が検討しなくなってしまうということが出来ます。

【所有期間】5年超10年以内のタイミング

築年数が浅いほどマンションは高く売却しやすいですが、早すぎる住み替えは損する恐れがあるため5年超10年以内の所有期間にすることをお勧めします。

5年を超えてマンションを所有することで税金の面で損を防ぐことが出来ます。マンションを売却した際に譲渡所得が発生すると所得税・住民税・復興特別所得税が発生しますが、税率は所有期間によって以下のように異なります。

所得の種類所有期間税率
短期譲渡所得5年以下譲渡所得の39.63%
長期譲渡所得5年超譲渡所得の20.315%

ご覧の通り、マンションを売却して売却益が発生した場合、5年以下か5年超かによってかかる税金が倍近く変わるため、5年超保有することをお勧めします。
このとき気を付けておきたいのは、売却した年の1月1日で保有期間を計算するということです。5年前後の方はきちんと事前に確認しておきましょう。

また、新築でマンションを購入した場合「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」に基づき、構造上や居住上の大きな問題(雨水の侵入)などが発生した際に住宅の引き渡し日にちから10年間は売主が修繕の義務を負うという「瑕疵担保責任」があります。しかし、10年を過ぎてしまうと売主の責任はなくなり、万が一の無償保証期間が切れてしまうため住んでいるときの不安が生じるため、保証が切れる前の売却がお勧めです。

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住宅ローンの残債がある場合に役立つ「住み替えローン」

住み替えローン

購入時に組んだ住宅ローンが残っている方がほとんどだと思いますが、ローン残債がある場合「住み替えローン」が非常に役立ちます。
住み替えローンとは、マンション売却後のローン残債と新居の住宅ローンをまとめて一緒に組めるローンのことです。自己資金を使わずに住み替えを行うことが出来ます。
ただ、住み替えローンはローン残債額が売却額を上回っているいわゆるオーバーローンの状態で借り入れるローンのため、通常の住宅ローンより審査は厳しくなります。

住み替えローンを使用する場合、定期収入がある期間が短い(定年が近い)・ローン返済までの期間が長いという傾向があるため、絶対に返済できる金額だけを借入れて無理なく返済できるように月々の返済額を設定しましょう。

※住み替えローンの手続きや審査基準に関しては以下の記事をご覧ください。

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※ローン残債があるマンションの売却に関しては以下の記事をご覧ください。

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マンション住み替えにかかる費用・税金

続いては、マンションからの住み替えにかかる費用と税金を確認していきます。マンションの売却時・新居の購入時それぞれで費用がかかります。

売却時にかかる費用

一般的にマンション売却価格の6%前後の費用が売却時にかかると言われています。内訳は以下の通りです。

費用の項目費用の目安
仲介手数料(売却価格×3%)+ 6万円 + 消費税
印紙税1,000円〜6万円 ※売却金額により異なる。
抵当権抹消費用(司法書士費用)1万~3万円程度※地域によって異なる
ローン一括返済手数料金融機関への手数料約2万円
譲渡所得税売却した年の1月1日での保有期間によって異なる
保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%
保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315%
その他費用※費用項目より異なる。

※各項目について更に詳しく理解を深めたい方は以下の記事でご説明しています。

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購入時にかかる費用

物件の種類によって購入時にかかる費用相場は少し異なります。
新築マンションの場合購入価格の3~5%、建売住宅や中古マンション・中古一戸建ての場合6~8%、注文住宅の場合10~12%が目安とされています。
以下が物件種別のかかる諸費用になります。(〇:かかる、△:場合によってはかかる、ー:かからない)

新築マンション建売住宅注文住宅中古マンション中古一戸建て
印紙税
登記費用
住宅ローン借入費用
不動産所得税
固定資産税精算金
仲介手数料
修繕積立金
その他費用

マンションからの住み替えにお得な節税制度

マンションからの住み替えでは、売却益が出て得をした場合でも売却損が出た場合でもそれぞれに対して使える税金制度があるので、マンションから住み替えをする前に必ず頭の片隅に入れておきましょう。

大前提として、税金の特例が適用されるマンションは「居住用財産」に限られます。つまり、投資用の賃貸マンションやアパートには適用することが出来ません。
いまお住いのマンションが以下の適用要件に合致しているか確認してみましょう。

  1. 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
    • (注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
      • イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
      • ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
  2. 売った年の前年及び前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  3. 売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
  4. 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  5. 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  6. 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
    特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

No.3302 マイホームを売ったときの特例|国税庁

税金の特例を受ける場合、確定申告が必須になるため忘れずに行うようにしましょう。

※確定申告の手続きや必要書類は以下の記事をご覧ください。

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