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マンションの贈与税計算とは?贈与税の節税方法も合わせて紹介

マンションを貰うと基本的には税金を払う必要があますが、このマンションを贈与されたときに発生する税金を贈与税と呼びます。親などの親族からマンションを贈与されることも多くありますが、マンションを贈与された側には税金の納税義務があり、贈与税を支払う必要があるのです。

例えマンションを売却しても贈与税は支払わなければいけません。また条件によって非課税になる場合や、贈与税の納税対象にならない場合もあるためしっかりと理解しておきましょう。

贈与税とは

一般的に知人同士でマンションを贈与することは、少ないですが親などの親族などからマンションを贈与されることは多くあります。まずは贈与税とは何かをしっかりと理解しておきましょう。

個人が個人から財産を貰った場合に発生

贈与税は個人から個人へ財産を財産を譲渡した場合に発生し、財産を貰った側には納税義務があります。個人とは親や親族だけでなく、知人などでも個人から財産を受け取れば原則として贈与税が発生します。また、財産ととは現金だけでなく土地や建物、株式などお金になるものは全て財産となるため、財産をもらったときにはに贈与税を納税しなくてはいけないので注意しておきましょう。

1年間で110万円以上の財産を貰た場合に発生

個人からもらったものすべてに贈与税がかかるわけではなく、1年間で110万円以上の財産を貰った場合に贈与税が発生します。1年間とは1月1日~12月31日の間を指し、110万円以上の財産とは1人から一括だけではなく贈与された財産の1年間の合計が課税対象となります。そのため、1年間で110万円以上の財産を貰ってはいなくても複数の個人から贈与された財産でも合計して110万円以上になれば、贈与税を支払う必要があるのです。

{
・贈与税は納税義務がある
・1年間で110万円以上
・複数の贈与も合計額で納税義務
}

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贈与税の計算

贈与税は具体的にいくらかかるのかなどが気になる方も多いのではないでしょうか。実際に贈与税の詳しい計算方法を説明していきます。

特例贈与財産と一般贈与財産

一般贈与と特例贈与のどちらに当てはまるかによって税率が異なります。特例贈与は一般贈与よりも低い税率です。まずは贈与されたものがどちらに当てはまるのかを把握しておきましょう。

特例贈与財産

一定の要件を満たすものを特例贈与財産といい、特例贈与財産の場合はその他の贈与よりも低い税率が適用されます。特例贈与財産の要件には贈与者と受贈者のそれぞれが要件を満たす必要があります。

贈与者受贈者
受贈者の直系尊属であること。直系尊属とは父母・祖父母などのことを指します。贈与を受けた年の1月1日に20歳以上であること。

 

一般贈与財産

特例贈与財産の要件を満たさないものは、すべて一般贈与財産となります。一般贈与財産は特例贈与財産よりも高い税率です。

贈与税の速算表

贈与税では特例贈与財産の場合は特例税率、一般贈与財産の場合は一般税率が適用されます。また110万円は基礎控除額のため贈与されたマンションの金額から110万円を引いた金額が課税価格となり、贈与税の税額を求めるには贈与税の速算表を参考にしましょう。

課税価格特例贈与財産一般贈与財産
特例税率控除額一般税率控除額
200万円以下10%10%
200万円超~300万円以下15%10万円15%10万円
300万円超~400万円以下20%25万円
400万円超~600万円以下20%30万円30%65万円
600万円超~1,000万円以下30%90万円40%125万円
1,000万円超~1,500万円以下40%190万円45%175万円
1,500万円超~3,000万円以下45%265万円50%250万円
3,000万円超~4,500万円以下50%415万円55%400万円
4,500万円超55%640万円

贈与税の計算

贈与税の計算は特例贈与財産も一般贈与財産も計算方法は同じで、2段階に分けて計算を、課税価格を求め、そのあとに贈与税額を求めます。

贈与を受けた財産の合計額-110万円(基礎控除額)=課税価格
課税価格×適用税率-控除額=贈与税額

例えば、息子(25歳)が父から500万円の贈与を受けた場合。
この場合は特例贈与財産に該当するので、特例税率が適用され計算は以下の通りになります。

500万円-110万円(基礎控除額)=390万円(課税価格)
390万円×15%(税率)-10万円(控除額)=485,000円(贈与税額)

同じ条件で贈与者が兄弟の場合一般贈与財産となるため、一般税率が適用され計算方法は以下の通りとなります。

500万円-110万円(基礎控除額)=390万円(課税価格)
390万円×20%(税率)-25万円(控除額)=530,000円(贈与税額)

{
・一般贈与と特例贈与
・贈与税の税額を求める
・一般贈与財産の計算方法
}

贈与税が非課税になる場合

原則として110万円以上の財産の贈与を受けると、贈与税の納税が必要になりますが、贈与税が非課税になる場合もあります。非課税になるパターンはいくつかありますが、マンションを贈与された場合の非課税になるケースを詳しく紹介します。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、親や祖父母が20歳以上の子や孫に、2500万円までの財産を生前贈与する際には贈与税を非課税にする制度です。これによって贈与する際には贈与税を支払う必要がなく、非課税となります。ただし、税金を全く払わなくていいのではなく贈与した人が亡くなった時には、相続時精算課税制度によって非課税にした贈与財産も一緒に清算し相続税に課税されます。

そのため、完全に税金が非課税になるわけではなく、贈与税に関しては非課税になりますが来相続税を納税する際にこの分も加算されるということになります。またこの制度を一旦利用すると、自動継続のため取り消しをすることはできませんし、110万円の基礎控除を使うことができなくなるなどデメリットもあるため注意が必要です。

贈与税の配偶者控除

結婚20年以上の夫婦の間でマンションなどの自宅不動産または購入資金を贈与した場合には、2,000万円までであれば贈与税が非課税になります。贈与税の配偶者控除の特例で、要件が厳しく定められています。贈与税の配偶者控除の特例を利用するための要件は以下の通りです。

贈与税の配偶者控除 要件
1.婚姻期間が20年以上
2.居住用不動産の贈与または居住用不動産の所得資金の贈与
3.贈与を受けた年の翌年3月15日までに入居しその後も継続して居住すること

この要件に満たし、税務署に申告することで配偶者控除の特例を受けることができます。ただし、この配偶者控除の特例は1回に限り利用することができ、1度利用するとそれ以降は特例を利用することはできません。

障害者への贈与

特定障害者の方が生活のために贈与を受ける場合は、一定の金額の贈与税が非課税になります。特定障害者の方への贈与税非課税を受けるには、障碍者非課税信託申告書を信託会社を通じて所轄の税務署長に届け出る必要があります。

特別障害者である特定障害者の方の場合は6,000万円まで、特別障害者以外の特定障害者の方の場合は3,000万円までなら贈与税非課税となります。

{
・贈与財産も一緒に清算する
・2,000万円まで非課税
・障害者が贈与を受ける場合
}

マンションなどの使用賃借にかかる贈与税

使用賃借とは、無償で借りる場合の事を使用賃借と言います。一般的にマンションなどの不動産を借りる場合に無償で借りることはほとんどないため、使用賃借という言葉は聞きなれないかもしれません。ただしよくあるケースとして親が所有しているマンションなどに無償で住むケースは比較的多くあります。

例えば親が所有しているマンションの1室を無償で借り、居住する場合には通常の賃料を毎月贈与しているということになります。通常であれば贈与額が110万円を超える場合は、贈与税が課税されますが、親子間の使用借家については課税されないことが多いのが実情です。その理由は民法上扶養義務のある親子間であれば、利益を受ける金額が少額な場合や課税上弊害がないと認められる場合には強いて贈与税を課さないと規定されているからです。

基本的には贈与税を課税されないケースが多いですが、使用賃借によって大きく利益を得ている場合や贈与税の基礎控除額である110万円を大幅に超える場合には贈与税が課税される可能性もあるため注意が必要です。

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贈与されたマンションの売却

親や親族などから贈与されたマンションを売却することも少なくありません。贈与されたマンションを売却する場合に、すぐに売却ができるのかや注意点などをしっかりと理解しておきましょう。

実際に贈与を受けたマンションを、贈与されてからすぐに売却することは可能です。ただしマンションなどを譲渡されてからすぐに売却をすると、税率が高くなります。基本的にマンションなどの不動産を譲渡すると売買代金を受け取るため、譲渡所得になり所得税が発生します。譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、どちらに該当するのかによって税率が異なります。

譲渡所得短期譲渡所得長期譲渡所得
要件所有期間5年以下で譲渡所有期間5年を超えて譲渡
税率所得税:30%・住民税9%所得税15%・住民税5%

短期譲渡所得は税率が長期譲渡所得の倍になってしまうため、注意が必要です。

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贈与税の申告と支払い

実際に贈与によって贈与税が発生する場合などを理解したところで、どうすればいいのか分からないという人が多いのが贈与税の申告方法です。贈与税の申告には申告期限があり、申告期限が過ぎてしまうと罰則が科せられる場合もあるため迅速な手続きが重要です。申告期限や申告が必要な書類などをしっかりと理解しておきましょう。

贈与税の申告期限

贈与税の申告期限は、前年の1月1日~12月31日までの1年間の贈与財産の合計を2月1日~3月15日までに申告する必要があります。この申告期限を守らなかった場合には罰則が科せられる可能性もあるため、必ず期限内申告しましょう。

贈与税の時効と無申告・過少申告時の罰則

税金には刑法などと同様に時効が存在し、無申告や過少申告の際の罰則も決められています。これらについてしっかりと理解し、無申告や過少申告がないようにしましょう。

贈与税の時効

一般的に税金の時効は5年ですが、贈与税には6年の時効が定められていますが、故意的に申告しないなど悪質とみなされた場合には贈与税の時効は7年となります。この事項をすぎるとそれ以降税金を徴収することができません。この事項だけを見ると、贈与税の時効が過ぎれば税金を払わなくて済むと考える人もいるかもしれませんが、時効が過ぎることで申告を逃れることはほとんどありません。

この贈与税の時効は、簡単に言えば税務署に見つからなかった場合に成立するもので、ほとんどの場合が税務署に見つからないことはあり得ません。マンションとなれば必ず登記の変更手続きを行った時に必ず税務署に知られることになります。また、贈与税の申告を行わなかった場合には贈与と証明できるものがないため、贈与者が亡くなった場合には相続税として課税されます。そのため、贈与税の時効は実質的には成立しないと考えていいでしょう。

無申告・過少申告時の罰則

無申告や過少申告などが判明した場合には、本来の納税額に加え追徴課税を徴収されることになります。贈与税の場合税金の中でも、税率が高く追徴課税を徴収されるとなるとかなりの金額になってしまいます。追徴課税には複数の種類があり、期間が長くなればなるほど納税額が高額になるリスクが大きくなるのです。

基本的には税金の無申告や過少申告に対しての罪は重く、悪質な場合は刑事罰が科せられることになります。これにより裁判を起こしたとしても、税務署相手のため、無申告・過少申告をしているのは事実の為ほとんどの場合で勝つことはありません。

贈与税の申告手順

贈与税の申告は申告書と添付書類によって、申告をします。贈与税に関する申告書には3つの種類があり申告の内容によって提出する書類が異なります。また特例を受ける場合などは、添付書類の提出も必要になるため注意が必要です。申告書の種類は以下の通りです。

【申告書】
■兼贈与税の額の計算明細書
■住宅取得等資金の非課税の計算明細書
■相続時精算課税の計算明細書

この3つの申告書から申告内容に該当する申告書を提出し、さらに申告内容によっては添付が必要な書類があるため必要な書類については所轄の税務署に必ず確認しましょう。

贈与税の支払い期限と方法

贈与税の支払い期限は申告期限と同様に、贈与を受けた年の翌年3月15日です。納付書によって支払いますが、支払いは一括納付が原則です。一括で納付するのが困難な場合は、一定の要件を満たしていれば延納をすることができ、分割で支払うことが可能になります。ただし、延納の期間は5年以内で6.6%の利子税が発生するため注意しましょう。

支払い方法は現金や電子納税、ダイレクト納付があるため自分に合った支払い方法で贈与税の支払いをしましょう。

{
・贈与税には申告期限がある
・追徴課税は複数種類がある
・延納の期間は5年以内
}

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贈与税を理解して節税しよう

マンションなどの金額の高い財産の贈与を受けると、贈与税が発生しますが特例の制度を利用することで贈与税が非課税になることもあるため節税に繋がります。贈与税の仕組みや特例の制度を理解せずに申告してしまうと、特例制度が受けられずそのままの税率で納税してしまうことも考えられます。節税をするためには贈与税をしっかりと理解し、特例制度を使える場合は利用しましょう。