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住宅ローンの繰り上げ返済を理解|将来的に安定した生活を目指す

新居を購入すれば多くの人は住宅ローンを組むことになりますが、住宅ローンは繰り上げ返済というものがあります。どのような効果や返済をしていけばよいのかわからないという人も多いです。住宅ローンの繰り上げ返済を行うことのメリットとデメリットについても学んでいきます。

無理をせずに住宅ローンを完済するまで、自分のライフスタイルに合わせて行いましょう。また、住宅ローン繰り上げ返済をするにあたり注意点についても、いくつかご紹介します。

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住宅ローン繰り上げ返済の仕組みとは

住宅ローンの繰り上げ返済というのは、毎月返済する分の住宅ローンとは別にローンを支払い、ローン残高を減らしていけるシステムのことをいいます。ボーナスが入ったときに繰り上げ返済を行えば、本金返済分とローン残高の金額が変わっていきます。繰り上げ返済をすれば元金が減り、利息も減るので返済には効果的ということなのです。

早く繰り上げ返済するほどお得

繰り上げ返済のよいところは、ローンを組んでから早く実行すればするほど自分が得をするというものです。家計の可能な範囲で毎月の返済額を支払い、ボーナス時にはプラスをして支払うことにより余計な金利を支払わなくて済みます。

金利が高いほどよい

利息軽減効果が高いため、繰り上げ返済では実行するタイミングが早ければ「返済期間が長くなる」「残債が多い」ということでは有利に働きます。

金利が高いほどメリットも大きくなりますが、複数のローンを利用している場合でも、先に金利の高いものから優先的に返済していくことをおすすめします。利息はのちに生活するのに支障が出てきますので、繰り上げ返済は利息の負担を軽減してくれるのです。

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・仕組みを知る
・損をしない方法
・賢く繰り上げ返済

繰り上げ返済をすることによってどのように得するのか

住宅ローンには2種類の返済方法があります。「期間短縮型」と「返済軽減型」があり、それぞれでメリットが違いますので、まずはどのようなことが違うのかを、ここでは確かめていきましょう。

繰り上げ返済のメリット

繰り上げ返済を行うメリットとしては、一番に返済期間を短縮できるということが挙げられます。金融会社の約定返済(決められた返済)とは別に支払いが行えて、借入残高を減らせます。一般的には一定額を支払うリボリビング払いとなりますが、返済額が少ないと借入残高がなかなか減らないという現実もあります。

返済期間が長くなると、利息の負担も大きくなり結果的には利息分でかなりの損をしてしまいます。そうならないためにも、繰り上げ返済を行い通常よりも借入残高が減らせて、期間も短縮できるということなのです。

過剰な利息を支払わなくて済みますし、繰り上げ返済した分は元金返済のみにあてられます。反対に繰り上げ返済をしない場合は、返済分が利息に回るため効率よく元金を減らすことができません。余計な利息を払いたくない人にとって、繰り上げ返済というのはとてもメリットのあるものなのです。

期間短縮型のメリット

短期集中ともいえる「期間短縮型」というのは、毎月の返済額は同じですが、その分の返済期間が短縮されるため、短縮された期間分だけ利息が軽減されるというものです。利息軽減効果がかなりあるため、金銭的に余裕がある人におすすめの返済方法です。

簡単な例でいいますと、住宅ローンが毎月15万円だとして、返済額の内訳が元金9万円で、利息6万円とします。この9万円を繰り上げ返済で行えば、支払い予定の6万円を支払わなくてよいのです。

「期間短縮型」は基本的にローンの支払いが苦しくなったからといって、返済期間を元に戻せません。そのため、期間短縮型にする際には、十分に検討する必要があります。期間短縮型は手元に資金があるのであれば、なるべく早く繰り上げ返済に回したほうがお得なシステムです。

期間短縮型に向いている人

期間が短くなる分、利息も少なくなりますので、できるだけ早く住宅ローンを返済したい人におすすめです。

返済額軽減型メリット

「返済額軽減型」というのは、返済期間は変わらないのですが毎月の返済する金額を下げていきます。将来的な生活を考えて、子供の教育費や育児に専念する際には自然と収入源も減っていくと予想できます。そのため、返済額軽減型では、長い目で見て家計はそれほど苦にはならないということとなります。

毎月の返済額が少なくなっていくというのは、それまで毎月の返済額を貯められますので、生活が安定しやすくなります。期間短縮型はリスクが高い分、利息金額が大幅に減ると考えられています。しかし、返済額軽減型が安定した生活が送れるということで選ぶ人が多いです。

返済額軽減型に向いている人

返済していくうちに返済額が徐々に少なくなっていくため、将来的にみると家計の収入が減ることがわかっている人におすすめです。

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・2つのタイプの違い
・自分に合う返済
・それぞれのよさ

繰り上げ返済をすることによって損すること

繰り上げ返済のメリットはとてもたくさんありますが、使い方を間違ってしまうとメリットどころがマイナスになってしまう可能性があります。繰り上げ返済のデメリットというのも、頭に入れておかなくてはいけません。

繰り上げ返済のデメリット

期間短縮型の場合は早く返済するだけ得をするものですが、当然ながら手持ちの資金が減るため余裕のある生活というのが難しくなってしまいます。小さなお子さんや高齢の家族と一緒に暮らしていた場合、思わぬ出費が必要になることもあるのです。繰り上げ返済で支払ったお金は戻ってきません。急な出費が必要になっても手元に資金がなく、金利の高い消費者金融で借金をしてしまったというケースもあります。

毎月の支払いが負担になってしまったときに、ローンの借り換えをする人も多いです。しかし、住宅ローンの残りの年数分だけ借り換えということになるので、基本的には借り換えを行っても負担はそれほど変わらないというのが現実です。返済額軽減型は利息軽減効果が、期間短縮型と比べるとあまりないといえます。

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・デメリットについて
・生活が不安定
・急な出費に不利

住宅ローンの上手な繰り上げ返済の仕方

繰り上げ返済をうまく活用することで、早くローンが返済できます。どのようなことをしていけばよいのか学んでいきましょう。

インターネットで手続きをする

基本的に繰り上げ返済の場合は手数料がかかってきますが、ネットからの場合は無料で行えるところがほとんどです。窓口で行う際に保証会社の事務手数料が、10,000円を超えるケースも多いです。

繰り上げ金額によっても手数料が変わってきて、100万円以上の返済しか受けつけない金融機関もあります。ネットからの繰り上げ返済は10万円からでも可能ですので、なるべくネットから行うようにしましょう。

繰り上げ返済するタイミングはいつがよいか

繰り上げ返済するタイミングによって、お得になる金額も変わってきます。例えば、35年住宅ローンを3,000万円で組んだとして、金利が1.4%だった場合を見てみます。繰り上げ返済を1年後に100万円支払うと短縮される期間は1年6カ月となり、軽減される利息が60万円となります。

これが5年後に100万円の繰り上げを行った場合、短縮される期間は1カ月少なくなりさらに軽減される金利は52万円と80,000円も少なくなってしまいます。同じ100万円を繰り上げ返済するにも早ければ早いほど軽減効果がてきめんにあらわれます。

住宅ローン控除が済んだタイミングで繰り上げ返済をする

気をつけなくてはいけないのが、タイミングによっては住宅ローン控除が使用できないという場合があります。住宅ローン控除の条件では期間が10年以上というのがあります。いくら繰り上げ返済を長年行っていても、残り返済期間10年をきってしまうと、住宅ローンでの減税は受けられません

繰り上げ返済するということは元金も減るため、住宅ローンの減税で戻ってくる控除額も低くなります。そのため、住宅ローンの条件の10年後に繰り上げ返済をしたほうがよいといわれています。住宅ローン控除は条件が合えば10年間で、最大400万円〜500万円の税金が戻ってくるため繰り上げ返済を行うことで控除額が減ってしまう可能性があります。

控除の条件はローン残高が上限4,000万円ですので、上限を超えるのであれば控除額には影響がありません。借入額が4,000万円以内〜4,000万円を少し超えるのであれば、繰り上げ返済ではなく住宅ローン控除を優先したほうがお得といえます。その場合は10年間に貯蓄をし、11年以降に繰り上げ返済を行なっても遅くはありません。

こまめに繰り上げ返済するのがお得

こまめに繰り上げ返済をしていくのか、資金を貯めてからまとめて返済を行うのとではどちらがお得なのかを考えていきましょう。例えば、返済期間短縮型35年ローンで金利が1.4%、借入額が3,000万円だった場合、500万円というまとまった資金を繰り上げ返済するケースです。

5年間の間に同じ500万円を支払うとしても、1年から5年の間にこまめに100万円ずつ支払ったとします。短縮される期間は7年と1カ月となり利息が約252万円軽減されます。反対にまとまった資金の500万円を、開始から5年後に繰り上げ返済を行う場合、返済期間が6年と9カ月短縮となり利息が約227万円軽減されます。その差は約25万円も変わってくるため、こまめに返済したほうが利息軽減効果が高いということになります。

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押さえておきたい住宅ローン繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済を行う人が多いですが、どのようなことに注意すればよいかを知っておくだけでも変わってきます。いくつかまとめてみましたので参考にしてみてください。繰り上げ返済を行うにあたり、今一度本当に行ったほうがよいのかも考えてみましょう。

期間短縮型は頑張りすぎてしまう

誰しも早く繰り上げ返済を行いたいと思うのは当然のことです。繰り上げ返済のことばかり考えてしまい、将来必要となってくる資金にまで手をつけてしまうケースもあります。

利息の負担を大きく軽減できるのですが、繰り上げ返済したあとも毎月の支払いは変わらないため、手元に資金がどんどんなくなってしまいます。余裕があまりない人は、返済額軽減型を選ぶほうがよいでしょう。

譲渡所得の特別控除

マイホームを売却したけれど住宅ローンが残っていたり、売却金額がローン額よりも低いときは確定申告をすることによって税金が戻る確率が高くなります。売却した年だけではなく、最大4年間使用でき税金が戻ってくるのです。

繰り上げ返済を行ってからローン残高のほうが1円でも上回ってしまうと、譲渡所得の特別控除は受けられません。もし家を売却する予定があるのであれば、繰り上げ返済をせずにタイミングを見計らったほうがよいでしょう。

期限の利益

期限の利益とは、返済期間まですぐにはお金を返さなくてもよい権利のことです。例えば、住宅ローンを35年間で契約した場合、毎月35年間自分が銀行と契約して得た「期間」ということとなります。35年分の利息を支払うことで、その分の時間が発生してきます。これを期限の利益といいますが、繰り上げ返済を行ってしまうことでその権利が一部放棄という形となります。

借主の返済権利が一部放棄ということで、期限の利益を喪失となり、銀行や消費者金融側は借金の一括返済を請求できるのです。一般的には一括返済ということにはならないのですが、このことも頭に入れておくようにしましょう。

団体信用生命保険の保証が短くなる

住宅ローンを借り入れする場合は、団体信用生命保険(団信)の加入が必要となります。契約者が万が一のときのために、保険金を使用して住宅ローンを清算ができる保険です。契約者が亡くなってしまった際には、残された家族には受託ローンの支払いが免除になる制度です。

しかし、繰り上げ返済を行うと支払う期間が短くなるため、団信の保証も短縮されてしまいます。繰り上げ返済でローンを完済したあとに契約者が亡くなってしまった場合、残された家族は団信の保証が短縮されているため、かなりの損をしてしまう可能性があります。

退職金で全額返済をしない

退職金で一気に残りの分の繰り上げ返済を行う人も多いですが、実はそれほどお得にはならないというのが事実です。返済期間がわずかな場合は利息軽減効果も小さく、あまりメリットとはいえません。繰り上げ返済手数料を考えると、無理をしなくてもよいといえます。それよりも、万が一病気になったときのために、手持ちの資金を残しておくことをお勧めします。

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・将来が不安
・控除となる条件
・損をする可能性

住宅ローン繰り上げ返済をライフスタイルに合わせよう

繰り上げ返済は多くのデメリットもありますが、うまく活用することで将来的にもローンを返済しながら安定した暮らしができます。

繰り上げ返済というのは返済の負担をいかに軽くできるかによりますので、金利も大切ですが、2つのタイプをよく理解した上でどちらかに決めるのがよいです。長年ローンと上手に付き合っていけるように完済を目指して、素敵なライフスタイルを送れるように目指していきましょう。