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住宅ローンを借り過ぎた場合の対策|絶対にそのままにしてはいけない

住宅ローンの支払いが辛く感じているのであれば、もしかすると住宅ローンを借り過ぎている可能性があります。そのままギリギリの状態で支払いを続けてしまうと、将来的に様々な理由で返済に困ることは否めません。そして既に支払いが困難な状況なのであれば、早めに対策を打つ必要があります。

もし住宅ローンの返済で少しでも悩んでいるのであれば、まずどういった対策を打てば良いのか、そしてそのままの状況を放っておくとどうなってしまうのかをぜひ知ってください。そしてそれを踏まえて、基本的な知識や適切な借入計画についても理解していきましょう。

1. 住宅ローンを借り過ぎた場合にまず行うべき対策

住宅ローンの支払いが苦しい場合、年収に見合った返済額ではない可能性が考えられます。そのためまずは借入額が適正だったかどうかを見直してみましょう。もし借り過ぎていたのであれば、専門家に相談して住宅ローンの借り換えなども念頭に入れた返済計画の見直しをする必要があります。

1.1 借入額が適正か確認する

住宅ローンは一般的に年収の8倍は借入可能だと言われていますが、満額借りてしまうとそれに対する利子も増え、返済する総額が高くなってしまいます。そのため基本的には年収の4~5倍を目安にしてください。マイホームを購入するのであれば、2,500~3,000万円前後の新築物件が一般的なので、この場合は年収が600~700万円は必要だと考えてください。

次に毎月の返済金額ですが、地域や年齢によって相場に差があります。地方では物件価格が安いという点もありますし、年齢によって収入は一般的に異なるので、このあたりは当然かもしれません。ただ平均的には毎月9万円前後の支払いとなり、10万円を超えるようなケースはあまりないと考えたほうが良いでしょう。

最後に返済期間ですが、住宅ローンは最長で35年間での返済が可能です。ただほとんどの場合は30年未満でローンを組み、35年のローンを組む人は1割程度で少数派だと考えてください。平均的な借入期間が25年程で、ボーナスなどの繰り上げ返済で15年程で完済をすることが多いようです。

これらを踏まえて、まずあなたが購入した物件価格に対して、年収は適切な額でしょうか。そして毎月の返済額と返済期間に無理がないかをぜひ確認してください。もしいずれかが適切でないのであれば、返済計画の見直しをおすすめします。

1.2 住宅ローンの借り換え

住宅ローン借り換えは、当然ですが返済額を減らす目的で行います。特に金利が安くなるのであれば、毎月の支払いの負担が減るので、大きなメリットになるでしょう。ただし借り換えには繰上返済手数料として最大で4万円程度、直前返済日以降から繰上返済日までの経過利息といった費用がかかることも考慮してください。

1.3 住宅の売却も検討する

住宅ローンの返済が難しいのであれば、住宅の売却も検討してみてください。築年数が5年以内の築浅物件から10年以内のものであれば、比較的簡単に買い手は見つかります。ただし築年数が古い場合は、高値での売却は期待できません。そのため解体して更地で売却するか、業者に買い取ってもらうことも考える必要があるでしょう。なお買取の場合、買取価格は時価の6~7割程度になるので注意してください。

1.4 専門家に相談する

住宅ローンの借り換えや住宅の売却を検討するにしても、まずは専門家に相談してから必ず決めてください。借り入れしている金融機関に相談してみても良いと思いますが、金融、税制、不動産、住宅ローン、保険、教育資金、年金制度など幅広い知識を持った資金計画を立てるプロであるファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーを頼ってみることをおすすめします。

{
・適正な借入額か確認する
・借り換えで返済額減らす
・専門家に相談する
}

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2. 借り過ぎた住宅ローンでそのまま支払い続けると将来的に困る

現在は低金利による金融機関同士の競争もあるため、物件価格の全額を借入可能なところもあります。しかし頭金も用意せず、全額借りてしまっては将来的に様々な理由で返済に苦しむことになるでしょう。では実際に住宅ローンを借り過ぎることで、どのように返済が苦しくなるのかを見ていきましょう。

2.1 将来的に返済額が増える

現在は金融緩和による低金利が続いていますが、いつ金融規制がかかって高金利になるか分かりません。返済途中で定期的に金利が見直される変動金利タイプのローンを利用している場合、基本的には半年後ごとに金利の見直しが行われるので、将来的に返済額が想定していた価格よりも大きくなる可能性があります。

2.2 将来的に収入が減る可能性

住宅ローン返済の相談には、リーマンショックによる景気低迷で給料が下がったり、失業してしまって支払いが難しくなったというものが過去にあったようです。つまり将来的に収入が下がる可能性があることや、事故や病気などで一時的に収入を得られなくなる可能性についても考慮しておかなければいけません。住宅ローンを多く借りた場合、必然的に長期的な返済計画になってしまうので、当初考えていたようにはいかないことも起こってしまうのです。

2.3 金融規制によって低価格の売却になる

住宅ローンの返済が難しくなったので、住宅の売却を検討したとしましょう。しかし金融規制によって金利が上がってしまいました。するとローンの審査が通りづらくなるので、住宅購入希望者は低額のローンを利用せざるをえません。

ただ高金利によって支払いがローン支払いが困難なので、住宅を売却したい人は増えます。すると価格競争が起こって、住宅価格の相場は急落することになるでしょう。つまり高値での売却は期待できなくなるということです。

{
・金利が上がる可能性がある
・事故や病気も考慮する
・高金利では物件売却が困難
}

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3. 住宅ローンの基礎知識

ここまで住宅ローンの借り過ぎへの対策と、なにもしなかった場合にどうなってしまうのかを確認していきました。次に無理のないローン返済計画を立てるためにも、基本的な知識と支払いの負担を軽減する住宅ローン減税、すまい給付金制度について知っておきましょう。

3.1 住宅ローンは3種類ある

住宅ローンには3種類の金利タイプがあり、それぞれ設定金利が異なるなどの特徴があるので、適切な返済計画を立てるためにも確認をしておきましょう。

変動金利型

変動金利型は、市場金利の変化によってローンの金利も変動することが大きな特徴と言えるでしょう。一般的に半年ごとの金利の見直しがありますが、固定金利型に比べて金利は低く設定されています。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借りている期間は金利が一定であることが特徴です。市場金利の上昇に影響を受けることがないので、将来的な資金計画も立てやすくなるでしょう。ただし変動金利型よりも金利はやや高めに設定されています。

固定金利選択型

固定金利選択型は3年、5年、7年といった一定期間は固定金利で、期間終了後には変動金利にするか、そのまま固定金利にするかを選択できるものが一般的です。

3.2 住宅ローン減税

住宅ローンを利用して家を購入した場合、住宅ローン減税を活用すれば、各年末ローン残高の1%が10年間、所得税から控除されます。最大400万円までの控除が可能で、長期優良住宅であれば最大500万円までの控除が可能なので、ぜひ利用してみてください。また所得税から控除しきれなかった額は、翌年の住民税から減額も可能となっています。

なお適用対象は新築、中古の物件購入、100万円を超える増改築で、主な適用条件は以下となります。

  • 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
  • 住宅の登記簿床面積が50平米以上であること
  • 控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
  • 住宅を購入後、6カ月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで住んでいること

3.3 すまい給付金

消費税率引上げによる住宅購入の負担を緩和する目的で、すまい給付金という制度が設けられています。対象期間が「平成26年4月から平成33年12月までに引き渡しと入居が完了した住宅」で、給付金は所得によって異なりますが、最大で30万円となっているので、こちらも住宅ローン減税と併せて利用してみてください。

3.4住宅ローンがある場合の売却方法

基本的に不動産売却をする場合は、住宅ローンの完済が必須となります。そのためローン残債がある場合は、住宅の売却金額か自己資金を充てることになると考えてください。しかしそれでも完済できない可能性がある場合、抵当権を外すことができないので物件の売却がそもそもできません。しかし住宅ローンの借り入れ先である金融機関に了承が得られれば、任意売却をすることが可能です。

一般的に、ローンの支払いが滞った場合は債権者である金融機関が、抵当権を使って裁判所に競売の申請を行うことになるでしょう。ただ、競売は住宅の情報が公開されてしまうといった債務者へのデメリットもある一方で、金融機関にとっては市場価格よりも低い売却価格になってしまうというデメリットもあるのです。

金融機関としても、できる限りローン残債を減らしたいと考えているので、市場価格で売れる任意売却には基本的に応じてくれます。ただし、それによってローンが完済できなかった場合は、可能な金額で返済を続けることになることは忘れないでください。

{
・金利タイプは3種類ある
・住宅ローン減税を利用する
・すまい給付金を利用する
}

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4. そもそもの適切な借入計画とは

適切な借入計画を立てるためには、頭金の準備がいかに大切かを理解しておく必要があります。そのほかにも返済期間による金利差を知っておけば、支払い総額を減らすことも可能になるでしょう。またローン支払い以外にも必要な費用があるので、ここで事前に確認しておいてください。

4.1 必ず頭金を準備する

まず必ず頭金は準備してください。頭金は一般的に物件価格の2割程度と考えられていますが、その金額が多いほど将来的な負担は減ることは間違いありません。ただし、家計を支える人が病気などになってしまっときに備えて、生活予備費として生活費の3カ月~1年分は貯蓄として残しておいてください。頭金は多いに越したことはありませんが、生活を圧迫してはいけないというのが鉄則です。

なお、2,500~3,000万円の物件であれば、平均的に500~1,000万円の頭金を用意している人が多いようですが、実際には100万円未満の頭金で購入に踏み切ってしまう人がいることも否めません。しかし、決してそのようなことはせずに、しっかりとした資金計画のうえで購入をしてください。

4.2 返済期間によって金利が異なる

フラット35を利用する場合、2018年11月時点では以下のような金利になっています。

返済期間金利
15~20年年1.350~1.970%
21~35年年1.450~2.070%

上記を見て分かるように、返済期間によって金利が異なります。返済期間が20年なのか、21年なのかで金利が大きく変わり、金額的には数百万円の差が出てしまうでしょう。つまり可能な限り、金利が安い返済期間で済むように頭金を用意しておく必要があります。

4.3 ローン以外の出費も資金計画に組み込んでおく

住宅ローンには利子以外にも支払わなければいけないものがあるので、資金計画を立てる際にはそれらも考慮するようにしましょう。

団体信用生命保険料

団体信用生命保険とは、住宅ローン返済途中に契約者が死亡、または障害を負って支払いが困難になった場合に保険会社がローン残債を支払うものになります。多くの金融機関で、住宅ローンの借入要件にこの保険への加入の記載があるため、基本的には加入を避けることはできません。

固定資産税

住宅を所有するということは、資産を持つことになります。つまり毎年、固定資産税を支払わなければいけません。税額は以下の式で算出が可能です。

固定資産税=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

管理費・修繕積立金

もしマンションを購入しているのであれば、将来の大規模修繕工事のため、管理費や修繕積立金の支払いも毎月必要になってくるはずです。戸建てだとしても、住宅を維持するためには修繕は避けられません。そのためマンションと同じように、毎月1万円程度は積み立てておくようにしましょう。

{
・必ず頭金を準備する
・返済期間で金利が異なる
・ローン以外の費用も考慮
}

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5. 住宅ローンを借り過ぎた場合は一人で悩まないことが重要

住宅ローンの支払いが辛く感じているのであれば、決して一人で抱え込んではいけません。返済が難しいのであれば、ローンの借り換えを行ったり、家の売却を検討するといった方法もあります。そのためには思い切って専門家に相談してしまいましょう。返済が困難であることを誰かに相談することは、勇気がいることかもしれません。しかし資金計画のプロであるファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーという職業は、相談してもらわなければ成り立たないのです。

もし住宅ローンの返済がなんとか可能だったとしても、早めに相談をすることで将来の心配や負担を軽減する手段を一緒になって考えてくれます。逆に返済が難しくなればなるほど、打てる手段は限られてくることは否めません。そのためにも早めの相談をどうか心掛けてください。