建て替えの近い中古マンションは購入するな!その理由を専門家が徹底解説!

中古マンションは、新築マンションを購入するよりもお得に購入でき、購入後に自由にリフォームできることなどを理由として近年ニーズが高まっています。

ただ、築年数が古く劣化が進んでいるマンションであると「建て替え」が実施される可能性も十分にありえます。

建て替えとは、既に建築されている建物を解体・撤去し、新たに住宅を建築することを指します。

建て替えのタイミングで中古マンションを購入すると、建て替え費用の負担や無駄な引っ越し費用など、高額かつ無駄な支出が懸念されます。

はっきり言って、建て替え間近の中古マンションを購入することは全くおすすめできません!!!!

この記事では、

  • 建て替えが近い中古マンションをおすすめしない理由
  • 建て替えが近い中古マンションを見極めるポイント
  • 建て替えにかかる期間と流れ
  • 建て替え費用を軽減できる支援制度

などについて解説しています。

これから中古マンションの購入を検討している人、また既に住んでいるマンションの建て替えが決まってしまった人も、是非最後までご覧ください。

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建て替えが近い中古マンションをおすすめしない4つの理由

まず、何故建て替えが近い中古マンションがおすすめできないのか、その理由について説明します。

理由① 建て替え費用の負担が高額すぎる

中古マンションの建て替え費用は、入居者も負担する必要があります。

マンションを購入した時点で入居者側もマンションの一部を「資産」として持つことになるからです。

中古マンション建て替えにかかる入居者側の負担額推移

マンションの建て替えにあたって入居者側が負担する費用の相場は近年増加傾向にあり、国土交通省の「マンションの再生手法及び合意形成に係る調査」によると、竣工年が2001年までの物件の場合、一戸あたり平均350万円程の負担額でしたが、2012~2016年には一戸あたり平均1,100万円まで上昇しています。

物件の状況により変動幅が大きい建て替え費用ですが、相場としては1戸1,000万円程度の負担が必要となります。

リナビス
負担額を入居者で分担するといってもかなりの金額がかかるんだね…

理由② 修繕積立金は建て替え費用に充てることができない

屋根やベランダの防水加工や、劣化した外壁を整備するための修繕費用を補填するために毎月積み立てている修繕積立金ですが、原則として建て替え時に修繕積立金を使用することは許されていません。

多くのマンションの規約が国土交通省の「マンション標準管理規約」にのっとった形で作られており、こちらで禁止されているのが理由です。

リナビス
修繕と建て替えは違うんだね…..

理由③ 建築中の引っ越しで1~2年前後賃貸に住む必要がある

建て替えの工事中、入居者は賃貸で仮住まいをしなければなりません。

どれぐらいの期間かと言うと、建て替えるマンションの規模や階数にもよりますが、着工から竣工までの純粋な建築期間だけで言えば約1年程で、15階建以上のタワーマンションになってくると、建築期間は2年近くまでかかることもあります。

そのため、建築中の引っ越しで賃貸に住む期間は大体1〜2年前後のイメージです。また、引っ越し費用や賃貸の家賃は補償されることはないので注意しましょう。

リナビス
せっかく住み始めたのに、結局賃貸暮らしは嫌だよね….

理由④ 費用が負担できない場合は強制的に「立ち退き」に

マンション全体の入居者の4/5が建て替えに賛同している状況で、建て替えにかかる費用が負担できない、もしくは建て替えに賛同できないときは「立ち退く」という選択肢を必然的に選ぶ必要があります。

1/5の建て替え反対派には「売渡請求権」が行われ、時価で住んでいる部屋を管理組合に売り渡すように催告がされます。

具体的には、

  1. 建替え決議が成立したら、反対者に書面で「建て替えに参加しますか?」という意思確認を催告します。
  2. 催告者は期間内に回答を行わない場合は「不参加」とみなされ、建て替えに参加しない区分所有者の持ち分が確定します。
  3. 売渡請求権を行使する意思表示が反対者に届くと、時価による売買契約が成立します(時価=「新しいマンションが建築された建物と敷地利用権の価格」-「必要な経費」)

「建て替えは反対です!立ち退きもしたくありません!」というのは通用しないので注意しましょう。ちなみに、立ち退きまでの猶予は立ち退き代金の支払いから1年となっています。

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【注意】負担する費用がゼロになるケースもある

旧耐震基準で建築されているマンションの場合、入居者側の建て替え負担額がゼロになるケースも存在します。

そのケースとは、「容積率」に余裕があるマンションです。

容積率とは、敷地面接に対する延べ床面積の割合のことで、建築基準法により決められています。容積率に余裕があるとは、言い換えると増床できる(戸数が増やせる)ことになり、増床して分の部屋を売却することで、建て替え費用に充てることが出来ます。

旧耐震基準かつ、容積率に余裕があるマンションの場合、入居者側が負担する費用がゼロになる可能性は高いです。

リナビス
建て替えで増床するマンションは負担額がゼロになるかも!

建て替えが近い中古マンションを見極める2つのポイント

マンションの建て替えのタイミングはさまざまで、建て替えが近い中古マンションの見極めが必要です。しかし、ただ建て替えが近いだけでは、入居してすぐに建て替えに伴う費用や仮住まいへの転居に伴う費用が必要となります。

① 敷地面積を確認する

複合型ビルとは、居住用だけでなく店舗やオフィス、ホテルなどのさまざまな機能を兼ね備えたビルのことを言います。そのため、既存のマンションを複合型ビルなどに建て替えるためには、ある程度の敷地面積が必要となります。

例えば、階数は高くても敷地面積が狭いマンションの場合は、複合型ビルとしての機能を果たすことができず、複合型ビルの対象となる土地として排除される可能性が高いと言えるでしょう。

従って、前述したように首都圏の人気エリアで立地条件が良いことは前提ですが、マンションの敷地面積の広さを確認することも大切です。

② 管理組合の機能を確認する

マンションの建て替えについては、マンションが建てられる際に定期的な修繕や大規模修繕などの計画が協議され、そのために必要な費用を住人から月々徴収しているケースがほとんどで、管理組合が結成されています。

しかし、管理組合がきちんと機能していないマンションでは、毎月の管理費や修繕積立金の管理がされておらず、滞納している住人への対処も行われていないケースもあります。

また、複合型ビルへの建て替えをデベロッパーから提案されたとしても、管理組合が機能していなければ、計画が上手く進まずに建て替えへと繋がりにくいと言えるでしょう。従って、管理組合の機能についてきちんと確認することも大切です。

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中古マンションの建て替えの期間と流れ

中古マンションを建て替えるとなった場合、おおよそ建て替えの話が上がってから竣工まで、全体で5〜10年ほどの膨大な期間がかかると言われています。

中には建て替えの計画を進めている最中でお亡くなりになったオーナーもいると言います(計画は息子さんにバトンタッチされたとのこと)

リナビス
全体で見ると膨大な時間がかかるんだね….

建て替えの大まかな流れとしては、以下の流れとなっています。

順序流れ内容
1建て替えの検討建て替えか修繕の検討を専門家が耐震性などを見ながら実施
2建て替え組合の結成理事会に議題として取り上げ、管理組合全体の問題として議論
3住民の賛成決議住人から建て替えに対する合意を得る
4施工会社とプラン作成施工会社と実際の建て替え計画を作成
5権利関係の移転抵当権や賃借権等の権利の移行を国に許可してもらう
6着工取り壊し開始(居住者は仮住まい先へと転居)
7入居入居者が仮住まいから戻ってくる

上記の流れの中で入居者側が関係してくるのは組合が入居者側に建て替えに対する合意を得るた「住民の賛成決議」「着工」「入居」の際の引っ越しとなります。

住人による賛成決議は進まない場合が多い

国土交通省が2016年に実施したマンションの築年数に関する調査では、築50年以上のマンションは4.1万戸もあり、国土交通省が2017年に実施したマンションの建て替え状況に関する調査では、全国で234件と少ない結果が浮き彫りになっています。

このように建て替えがなかなか進まない理由の一つに、住人の同意が得られないことが挙げられます。

というのも、マンションの建て替えの実施は高額な費用を徴収するケースが多い上に、住人の三分の四の同意が必要とされます。

場合によっては、建て替えが必要であるにも関わらず、住人の同意が得られないために、十数年もの期間を要しているケースもあります。

リナビス
マンションの建て替えはオーナー独自の判断じゃできないんだね….

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建て替え費用を軽減できる支援制度

最後に、住んでいるマンションの建て替えが決まってしまった人のために、入居者側にかかる建て替え費用の負担額を軽減できる制度をご紹介します。

① 高齢者向け返済支援制度

こちらは60歳以上の人を対象とした制度なので注意してください。

「高齢者向け返済特例制度」とは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が行う直接融資業務の1つで、「死亡時一括償還型リフォーム融資制度」のことです。

具体的には、満60歳以上の人が自宅をバリアフリー工事、または耐震改修工事を含むリフォームをする場合、1000万円を限度に融資し、申込人(連帯債務者含む)が死亡した時点で、相続人が担保提供された土地・建物を処分するなどして一括返済するというものです。

また、この特例制度を利用すると、死亡時までの毎月返済額は「利息のみ」となるため、低く抑えられるのが特徴です。なお、借入申込時に満60歳以上の方であれば、年齢の上限はなく、満60歳以上の同居親族は連帯債務者となることができます。

参考: まちづくり融資(高齢者向け返済特例):住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

② マンション再生まちづくり制度

東京都が2017年に実施した調査では、約50,000棟の分譲マンションのうち、約2割が1981年以前の旧耐震基準に沿って建てられたマンションであることがわかています。

近年、首都直下地震の発生が懸念される中、旧耐震基準に沿って建てられたマンションは、倒壊や崩壊のリスクが高まりますが、容積率の不足によって建て替えに向けた計画がなかなか進んでいないのが現状です。

そのため、東京都は「マンション再生まちづくり制度」として、マンション周辺の敷地と共同化することによってマンションの建て替えを推進し、建て替えに必要な費用の一部を補助する制度を設けました。

この制度を利用するためには、東京都の自治体から「マンション再生まちづくり推進地区」に指定される必要があり、多摩ニュータウンや杉並区の方南町駅周辺は、2015年からモデル事業として選定されています。

推進地区に指定されたエリアでは、これからマンションの建て替えに向けた計画が進んでいる可能性もあるため、東京都の公式ホームページなどで確認することができます。

参考:マンション再生まちづくり制度|東京都マンションポータルサイト

「仲介による売却」も選択肢に入れよう

建て替えまで1年以上の期間がある場合は仲介による売却も選択肢に入れましょう。仲介による売却とは、不動産会社に買主を探してもらい、一般の個人のお客様にマンションを売却する方法です。

購入希望者がいつ現れるか分からないので、マンションが必ず売れる保証ができません。しかし、売却価格が高くできる可能性が高いです。

ここで気を付けておきたいポイントが、不動産会社によって査定の際に見る点や査定方法が異なるため査定額に差が生じる、ということです。

複数の会社に査定依頼をしておけばより高く買い取ってくれる会社に出会えるチャンスが増えるでしょう。また、複数社を比較することで競争原理が働き、買取価格を上げてもらえる可能性も出てきます。

しかし、自分で買取をしてくれる不動産業者を探すのは、難しいと感じるでしょう。

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