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中古マンションは建て替えのタイミングでの購入が狙い目

中古マンションは、新築マンションを購入するよりもお得に購入でき、購入後に自由にリフォームできることなどを理由としてニーズが高まっています。また、マンションは数十年に一度大規模修繕を行うことが義務づけられており、建て替えが必要になる場合もあります。

しかし、マンションの建て替えのタイミングで購入すると、建て替え費用の負担などが懸念されます。ここでは、中古マンションの購入を検討している人に向けて、建て替えのタイミングでの購入するデメリットなどを解説していきます。

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中古マンションの建て替えのタイミングとは

マンションの法定耐用年数は47年となっていますが、この数字は決してマンション自体の寿命を表すものではありません。それでは、マンションの建て替えが必要となるタイミングはいつなのでしょうか。

物理的耐用年数

マンションの寿命は、さまざまな観点から考えられており、減価償却費を算出する際に用いられる「法定耐用年数」、マンションの資産価値がなくなるまでの期間を表す「経済的残存耐用年数」、マンションの構造に使用されている資材の劣化に耐えられる期間を表す「物理的耐用年数」の3種類があります。

マンションの構造は、ほとんどが鉄筋コンクリート造で鉄筋を覆う「かぶり厚」が大きいほど、安全に生活できるレベルでの物理的耐用年数が長くなると考えられています。この「かぶり厚」とは、コンクリート面から鉄筋までの最短距離のことで、かぶりは鉄筋を保護するために必要です。

また、「かぶり」が少ないと鉄筋が酸化しやすいというリスクがあり、「かぶり」が大きいと鉄筋としての効果が薄れるリスクが生じてしまいます。なお、マンションなどのコンクリートで造られた建物の場合、定期的に必要に応じたメンテナンスを行っていれば、建物としての寿命は100年以上だという説もあります。

耐震基準の問題

マンションは、法定耐用年数である47年を超えても、安全に生活できるレベルだと考えられているのが一般的です。不動産データや鑑定評価を行う企業が2014年に実施した調査では、全国各地で実際に建て替えが行われたマンション198件の平均築年数は30~40年となっていることがわかっています。

しかし、この時期に建て替えが行われたマンションは、1981年以前の旧耐震基準に沿って建てられた建物であるため、近年大規模な地震が頻発していることを受けて、新耐震基準に沿った安全なマンションに建て替えられたというケースも多いのが現状です。

ちなみに、1995年に発生した阪神淡路大震災では、新耐震基準に沿った建物が多かったことで、建物の倒壊や崩壊に伴う被害が少なく、新耐震基準に沿った建物の重要性がより一層高まるきっかけとなりました。

築50年を超えても建て替えられないケースも

マンションの物理的耐用年数は、建物の構造やメンテナンスの状況などによってさまざまで、築70年を経てようやく建て替えが行われたマンションもあります。

また、国土交通省が2016年に実施したマンションの築年数に関する調査では、築50年以上のマンションは4.1万戸もあり、国土交通省が2017年に実施したマンションの建て替え状況に関する調査では、全国で234件と少ない結果が浮き彫りになっています。

このように建て替えがなかなか進まない理由の一つに、住人の同意が得られないことが挙げられます。場合によっては、建て替えが必要であるにも関わらず、住人の同意が得られないために、十数年もの期間を要しているケースもあります。

首都圏の建て替えが進まない理由

首都圏では、1981年以前の旧耐震基準に沿って建てられたマンションが多く、倒壊や崩壊のリスクが懸念されています。しかし、他のエリアと比べて建て替えが進まない理由として、首都圏のマンションは築年数の古い中古マンションでも資産価値が高くニーズも高いことが挙げられます。

そのため、すぐに建て替えをする必要がないと考えられがちですが、安全面を考慮すると新耐震基準に沿った建て替えが求められると言えるでしょう。

建て替えのタイミングは状況によってさまざま

マンションの物理的耐用年数は、コンクリート造の場合は100年を超えるとも考えられていますが、1981年以前の旧耐震基準に沿って建てられていないマンションについては、今後、大規模な地震の発生で倒壊や崩壊のリスクが高まるため、徐々に建て替えが行われつつあります。

また、実際にマンションの建て替えをした時期は、築30~40年が平均となっていますが、築40~50年を超えても建て替えが行われていないケースも多いのが現状です。従って、マンションの建て替えが行われるタイミングは、耐震基準やメンテナンスなど、状況によってさまざまです。

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・状況によってさまざま

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建て替えが近い中古マンションが狙い目の理由とは

マンションの建て替え時期は、状況によってさまざまですが、中古マンションへのニーズが高まっている今、建て替えが近いマンションの購入が狙い目だと言われています。

中古マンションへのニーズの高まり

現在は、2019年10月に控えた消費税率の引き上げや2020年に開催される東京オリンピックに向けて、マンションなどの住宅に対するニーズが高まっていると言われています。

その中でも中古マンションへのニーズは高く、新築マンションを購入するよりもお得な価格で購入できることに加え、自分好みの間取りやデザインにリフォームすることを前提として購入する人が増えていると考えられています。

特に築5年以内の築浅マンションは、中古マンションの購入と同様に新築マンションを購入するよりもお得に購入できることに加え、間取りやデザインが新しく、ほとんど新しい状態で居住できることで人気が高い傾向にあります。

マンションの建て替えで得をする人も

マンションの建て替えを行う際には、新たなランドマークとなり得る複合型ビルにすることを目的として、マンションの寿命に近づいていない場合でもデベロッパーとマンションの管理組合が協力して建て替えを行うケースがあります。

このような場合、デベロッパーに敷地を提供した住人は、建て替えられた新築マンションを不動産業者から提供してもらうことを前提としているケースが多く、東京都内ではほとんどがこのようなケースで建て替えが行われているのが現状です。

そのため、デベロッパーによる建て替えを持ち掛けられたことから、自分の敷地を提供することを引き換えに新築マンションを手に入れることができるだけでなく、建て替えに伴う費用も負担することもありません。

なお、マンションの建て替えによって戸数が増えた場合は、増えた戸数分をデベロッパーに売却することで建て替え費用の負担がないケースもあります。

人気エリアや立地条件を考慮

複合型ビルに生まれ変わることを前提としたマンションの建て替えは、主に首都圏などの人が集まりやすく都心へのアクセスの良いエリアである場合がほとんどです。

また、マンションの資産価値は物件の築年数や人気度も影響しますが、人気エリアや駅からの距離が近いなどの立地条件の良さが影響します。さらに、タワーマンションの人気が未だに高いことも影響して、首都圏では高さの高いマンションや建物が乱立しています。

そのため、周囲の建物と比べて高さの低いマンションがある場合、複合型ビルへの建て替えとしてデベロッパーからマークされている可能性があるので狙い目だと言えるでしょう。

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建て替えが近い中古マンションを見極めるポイント

マンションの建て替えのタイミングはさまざまで、建て替えが近い中古マンションの見極めが必要です。しかし、ただ建て替えが近いだけでは、入居してすぐに建て替えに伴う費用や仮住まいへの転居に伴う費用が必要となります。

敷地面積を確認する

複合型ビルとは、居住用だけでなく店舗やオフィス、ホテルなどのさまざまな機能を兼ね備えたビルのことを言います。そのため、既存のマンションを複合型ビルなどに建て替えるためには、ある程度の敷地面積が必要となります。

例えば、階数は高くても敷地面積が狭いマンションの場合は、複合型ビルとしての機能を果たすことができず、複合型ビルの対象となる土地として排除される可能性が高いと言えるでしょう。

従って、前述したように首都圏の人気エリアで立地条件が良いことは前提ですが、マンションの敷地面積の広さを確認することも大切です。

管理組合の機能を確認する

マンションの建て替えについては、マンションが建てられる際に定期的な修繕や大規模修繕などの計画が協議され、そのために必要な費用を住人から月々徴収しているケースがほとんどで、管理組合が結成されています。

しかし、管理組合がきちんと機能していないマンションでは、毎月の管理費や修繕積立金の管理がされておらず、滞納している住人への対処も行われていないケースもあります。

また、複合型ビルへの建て替えをデベロッパーから提案されたとしても、管理組合が機能していなければ、計画が上手く進まずに建て替えへと繋がりにくいと言えるでしょう。従って、管理組合の機能についてきちんと確認することも大切です。

マンション再生まちづくり制度に注目

東京都が2017年に実施した調査では、約50,000棟の分譲マンションのうち、約2割が1981年以前の旧耐震基準に沿って建てられたマンションであることがわかています。近年、首都直下地震の発生が懸念される中、旧耐震基準に沿って建てられたマンションは、倒壊や崩壊のリスクが高まりますが、容積率の不足によって建て替えに向けた計画がなかなか進んでいないのが現状です。

そのため、東京都は「マンション再生まちづくり制度」として、マンション周辺の敷地と共同化することによってマンションの建て替えを推進し、建て替えに必要な費用の一部を補助する制度を設けました。

マンション再生まちづくり推進地区

この制度を利用するためには、東京都の自治体から「マンション再生まちづくり推進地区」に指定される必要があり、多摩ニュータウンや杉並区の方南町駅周辺は、2015年からモデル事業として選定されています。

推進地区に指定されたエリアでは、これからマンションの建て替えに向けた計画が進んでいる可能性もあるため、東京都の公式ホームページなどで確認することができます。

・敷地面積の広さ
・管理組合の機能
・自治体の制度

建て替えが近い中古マンションを購入するデメリット

自治体が設けた制度によって、マンションの建て替えに向けた計画が進むことが予想されます。しかし、建て替えが近い中古マンションを購入する際には、以下のようなデメリットが考えられます。

費用面の問題

マンションの建て替えには、デベロッパーからの提案によって複合型ビルに生まれ変わるケースを除くと、原則として建て替えに伴う費用を住人が負担することになっています。一戸当たりが負担する費用は、新しく建てられるマンションのグレードや規模によって異なりますが、1,000~2,000万円の費用が必要だと言われています。

また、マンションの建て替え工事中は、仮住まいを見つけて転居する必要があるため、転居への引っ越し費用や家賃が必要となります。ただし、数百万円の負担があったとしても、地価の上昇などが影響して数千万円の資産価値がある新築マンションが手に入ると考えれば、お得だと言えます。

住人の同意が得られない場合

マンションの建て替えを行うには、自治体がデベロッパーと承認した場合は区分所有者の3分の2以上の合意が必要で、それ以外の場合は区分所有者の5分の4以上の同意が必要となります。しかし、建て替えに必要な費用面を考えると、高齢世帯などは費用の捻出が難しいことや、建て替え工事中の転居などを拒み、建て替えに同意しないケースもあります。

そのため、現段階で築年数が古く、建て替えが急務であるマンションの場合でも、建て替えに必要な一定数の同意が得られず、建て替えに向けた計画がなかなか進まない理由には、このような背景が影響していることが考えられます。

建て替えまでに数年掛かる

マンションの建て替えを行うには、建て替えが決まってからすぐに実施されるという訳ではありません。建て替えが検討されると、先ず、区分所有者の同意を求める決議を行います。一定数の区分所有者の同意を得るだけで、10年単位の年月が掛かるケースもあり、規定の同意を得られた場合に初めて、建て替えに向けた計画が協議されることになります。

その後、権利変換などが行われ、ようやく建て替え工事が実施されます。建て替え工事が完了すると、マンションへ入居することになりますが、建て替えが検討されてからマンションに入居するまでに最短で2~3年掛かると言われており、場合によっては十数年を要する可能性もあります。

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・費用の負担が大きい
・住人から一定数の同意
・最短で2~3年掛かる

自分に合った中古マンションを購入して素敵な住環境を目指そう

建て替えのタイミングで中古マンションを購入する場合、一般的な建て替えだと費用面の負担が懸念されますが、東京都の「マンション再生まちづくり推進地区」に指定されていると、費用を一部補助してもらえるというメリットがあります。

また、デベロッパーの提案によって複合型ビル生まれ変わる場合は、首都圏の一部のエリアに限られており、中古マンションの場合でも高額であることが予想されます。従って、建て替えのタイミングだけに縛られるのではなく、自分に合った中古マンションを購入して、素敵な住環境を目指しましょう。

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