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「土地の選び方」について考えよう|重視すべきポイントとは何か

どのような土地を選ぶと生活は快適なのでしょうか。土地は、人生でも数回あるか無いかの大きな買い物です。いざ買って失敗したなどと言う事は避けたいものです。したがって、慎重に慎重を重ねて選びましょう。

土地の選び方の基準を考えてみて、理想に近い土地選びを実現してみると良いです。選び方にもコツがあるので、チェックしたいポイントを押さえ、それを満たしているかを見極める事が大切。土地の選び方の注意点も知り、トラブルを避けたいものです。

土地の購入は、それ以外の費用も考えて選びましょう。理想的な建物を作れるように、予算内に収めると良いです。これらのいろいろな条件を踏まえて、土地の選び方を見てみましょう。

1. 土地の選び方に基準はある?

まず、土地の選び方に基準はあるのでしょうか。どのような点をチェックすれば良いのか、見ていきましょう。

1.1 何を重視するかはあなた次第

土地を選ぶには、いろいろなチェックするポイントがあるのですが、どれを重視するかと言うのはあなたの裁量次第です。家族構成や必要なニーズによって大きく変わる事もあります。また、家族の変化や車を持っているかなどでも大きく土地選びの基準が変わるので、それを踏まえておきましょう。

1.2 100点満点の土地はほぼない

次に100点満点の土地は、ほぼ存在しない事を頭に入れておきましょう。高くても80点程度、妥協する人では50点程度の土地で購入している場合もあります。特に予算が限られている場合にはどれかを捨て、どれかを得る事をしないといけません。土地の性質上、押さえなければならないポイントをクリアしている土地を、購入の選択肢に入れておくと複数の土地からより良い土地が選べて良いです。

あなたが何を重視し、あなたと家族がより良い生活を手に入れる為に、いろいろな選択肢を考えて土地をピックアップしましょう。100点満点の土地に出会ってもひょっとしたらマイナスのポイントがあるかも知れないので、注意して選びたいです。

1.3 住んでみて変わることもある

住めば都ということわざがあるように、ある程度の条件を満たしている土地ならば、住んでみて住みやすい環境になる事もあります。また、逆に廃れてしまう土地もある事を理解して、その土地の10年先や20年先を見据えて、考えてみるようにしましょう。

{
・何を重視するか
・100点の土地は無い
・住んでみて変わる
}

2. 土地の場所の選び方

土地の立地にスポットを当てて、土地の選び方のポイントを整理してみましょう。

2.1 交通の便

交通の便は車を保有しているかなども含めて非常に重視すべきポイントです。特に車を保有していない場合や通勤に車を使わない場合には、家からの最寄りの交通機関(駅やバス停など)への距離が大切になります。後々車が使えない事も視野に入れて、なるべく交通の便の良い土地を選ぶようにしましょう。

しかし駅チカなどの交通の便が良いところは、土地が割高になる傾向で、この辺は妥協できるなら費用を考えて選んでみましょう。特に車を持っている場合には、近辺の交通量などまた違った見方をする必要が出てきます。

あなただけではなく、家族の通勤や通学にも配慮して、なるべくお金のかからない立地を選ぶと後々良いです。交通の便が良い土地は長く住める事ができて、いろいろと得になる事も多いです。

2.2 商業施設への距離

交通の便と同じくらい大切なのは、スーパーやコンビニなど周辺の商業施設への距離です。これは近いに越した事はありませんが、あまりにも近すぎても騒音の要因になるので、適度な距離にある事が理想でしょう。

商業施設に関しては、通勤の途中に商店街があるなどすると、買い物も二度手間にならずに済みます。近くにある商業施設はチェックし、そこへのアクセスは徒歩圏内にあるのが理想的です。

2.3 公共施設の充実

公共施設の充実もチェックしたいポイントの1つです。郵便局や役場など頻繁にも利用しないけれども、近くにあるとより楽に書類などを取る事が出来て便利です。病院や診療所などが地域にあると、年を取ってからも通えるので、長い年数その土地に住み続ける事ができます。

商業施設や公共施設は今は無くても今後出来るかも知れません。地元の情報を集めるだけ集めて、そういったものの情報にはしっかりとアンテナを張っておきましょう。

2.4 傾斜の向き

土地が全体的に南側に傾斜している事が理想的で、日当たりが良くいろいろなトラブルも少ないです。かと言って不自然な傾斜をしている土地には、盛り土をしている可能性もあり、これが後々災害などのトラブルになるケースもあります。土地の近辺の傾斜が北側になっている場合には、日当たりが悪くなり、生活上いろいろな不便さが付きまといます。

また窪地になっている土地には、雨水などが流れ込む事も考えられ、水はけが悪い可能性があります。まっ平の場合もよさそうですが、これも大雨やゲリラ豪雨の時にどうなるかはわかりません。高台になっており、南向きに傾斜が少しあるような土地が理想的です。

2.5 土地の形

土地の形は正方形か長方形が最も建築がしやすく、無駄なく土地を活用できます。車を持っている場合には、駐車場も含めて土地を選ぶ事を考えないといけません。三角形や多角形の土地の場合には、特別な建築家に依頼しなければならない場合もあります。したがって建築費が割高になる傾向です。

ただ庭の形が面白いなど、土地の形は予算面を考えなければそれほどこだわる事では無いでしょう。

2.6 学校など子育てのしやすさ

子供がいる場合にはこの項目は重要性を増します。乳幼児を抱えている人は保育園や幼稚園へのアクセスなどを重視し、小学校中学校も歩いて通える位置にある事が理想的です。現在子供が居ないとしてもこれから出来るかも知れないので、土地の選び方の基準として考えておくと、引っ越す可能性も低くなるでしょう。

{
・交通の便が良い
・生活のしやすい
・土地の傾斜や形に注目
}

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3. 土地の選び方の注意点

土地の選び方の注意点を見ていきます。どのような点に着目すると良いかを知りましょう。

3.1 家族のニーズに合っているか

どちらかと言うと、あなたのニーズよりも家族のニーズに合わせた方が上手くいきます。通勤に多少不便でも生活がしやすいなど、子育てに適している土地の方が長く住む事が可能です。家族の潜在的なニーズに土地の立地が応えられるかどうかが選ぶ基準になります。

3.2 建物の建築が可能か

建物の建築については道路に面している側面が2m以上ある事と、その道路が幅4m以上ある事が条件になります。また、条例などによって建物の高さを制限している地域もあり、それも事前に調べておき、土地選びの基準にしましょう。

土地を買っても自分の思うような建物が建てられないのでは、意味がありません。また建ぺい率も調べておき、これらを守って建築を行う事が必要なので、土地選びにおいては注意するポイントです。

3.3 土地の高低差

土地の高低差は重視すべきポイントで、ほとんどの土地は周辺道路より高くなっている事が多いです。仮に土地が周辺道路よりも低いと、雨の時に水はけが極端に悪くなるなど生活に大きな支障をきたします。また高低差がある場合には建築で特別な費用がかかる事もあり、なるべく少し盛り土がしてあるところに建物を建てるのが理想的です。

3.4 正面の道路の所有権

正面の道路が私道の場合には、その所有者に許可を得ないと建物の工事ができません。公道の場合にも、交通量が多い土地や抜け道になっている場合だと建築に警備員が必要になり、その分費用がかさみます。

3.5 境界をはっきりとしておく

土地を購入する前に必ず境界をはっきりとしておきましょう。曖昧な場合には、隣人の立ち合いをしてもらい、登記簿を元に境界をはっきりとしておく必要性があります。これを曖昧なままにしておくと、後々いろいろなトラブルの元となり、隣人との関係も上手くいかなくなる場合も多くあります。

3.6 災害に強いかどうか

その土地の災害のチェックや、その前にいろいろな災害が起こっていないかどうかなどをチェックすることもポイントです。特にハザードマップなどを調べておき、災害のリスクを知る事も大切。また、その土地が以前田んぼの場合には、地盤沈下や地震の際の液状化などの心配があるため注意する必要があります。

周辺の状況も考えておき、がけ崩れなどの危険性や、雨水のあふれ方なども踏まえて土地を選ぶ必要があります。住宅の場合には、土地の上に基礎を作るので、その土地そのものの地盤に大きく関係してきます。特に低い土地の場合には注意する必要があるので、しっかりさかのぼってその土地について調べる事が必要です。

{
・ニーズに合っているか
・トラブル防止に必要
・災害に強い土地を
}

4. 土地購入以外にかかる費用

土地購入以外にかかる費用は、土地の購入額と含めて考えておかないといけません。

4.1 建物の建築費用

建物を建てる際には建築費用もかかりますが、一戸建ての場合には建物の価値は将来的にほぼ無くなります。つまり建物を選ぶより土地の選び方を重視する方が、後々の資産形成を考える上ではるかに重要です。また、建物の建築費用は周辺の状況により大きく差が出る事を理解しておきましょう。

土地を保有して活用するならともかく、住宅を建てる場合は、その費用も含めて考えるようにしましょう。設計料や契約書の印紙代など細かい費用も掛かってくるのでその点にも注意して、土地の選択を行うようにしましょう。

4.2 仲介手数料

土地を不動産業者から購入した場合には仲介手数料を支払わないといけません。これには、以下のような上限が決まっており、土地の購入の場合には大抵その上限金額を請求されます。

0円~200万円の部分5%+消費税
200万円超え~400万円までの部分4%+消費税
400万円超えの部分3%+消費税

したがって1,200万円の土地を購入した場合の仲介手数料の上限は、

200×5%+200×4%+800×3%=42万円+消費税

となり、この程度の金額がかかる事を認識しておきましょう。仲介手数料は値切る事も可能で、売り手の不動産会社と同じ会社から買うと状況によっては(立地が悪いなど)値引きをしてくれるケースがあります。

4.3 登記移転にかかる費用

土地の売買が成立したら、登記移転をして速やかに土地の所有権を変更しないといけません。売り主が負担をしてくれるケースもありますが、ローンを組む為に司法書士に頼むケースが多く、実費+数万円ほどかかります。土地の所有権移転登記には登録免許税として売買価格の2%、その他の書類を用意する費用の交通費などがかかるので注意が必要です。

4.4 地盤改良費用

その地盤に建物がそのまま建てられるかどうかの地盤調査と、もし建てる事が危険があると判断された場合には地盤改良工事の費用がかかります。これは数万円で済むケースもあれば100万円ほどかかるケースもあり、その土地によって大きく異なります。

4.5 総額の1~2割はその他の費用としてかかる

土地と建物を合わせた費用だけを見がちですが、それ以外にもいろいろ費用がかかります。土地と建物を合わせた費用の1~2割は費用として計上しておきましょう。もちろん駐車場を作ったり、フェンスを作ったりする費用はこの費用以外にかかり、ローンを組めない費用として、重くのしかかります。

したがって契約書にこれらの諸費用を計上し、ローンにこれらの費用を含めてしまうか、貯金などから支払う事が必要です。土地はそれを含めていろいろな観点の費用を踏まえて予算を計上しておくと、上手に購入する事が出来るでしょう。

{
・仲介手数料がかかる
・地盤改良工事のケースも
・費用を見積もる事
}

5. 土地は総合的に考えて選ぼう

100点満点の土地に出会ったとしても、様々な角度からチェックすることが大切です。そもそも80点ぐらいの土地に出会う事も非常に稀です。今が良くても今後いろいろな要件によって変わる事もあるので、土地選びは10年先や20年先を見据えて、慎重に行いましょう。

立地はやはり大切で、車の生活を100%行う事が困難なケースも考えて、公共の交通機関を利用するアクセスも考えておくと良いです。商業施設、コンビニなども生活圏内にあると便利な生活を送れます。変化がある側面もありますが、病院なども徒歩圏内にあると良いでしょう。周辺の傾斜や土地の形など、理想とする住宅にマッチしているかどうかを見定める必要性があります。

建物の建築が可能かどうかやどのくらいの建物が建てられるかなども踏まえて、土地を選ぶようにしましょう。完成をイメージしつつ、生活に落とし込んで考えてみる事が必要です。

費用は意外にかかりますから、土地と建物だけで予算を消化するのは危険です。いろいろな細かい費用がかかる事も理解して、理想的な金額を選択しましょう。

土地は総合的に考えて、いろいろな費用、家族の状況などを踏まえて選ぶ事が大切です。大きな買い物になるので、様々な点をチェックして、土地選びの失敗が無いようにしましょう。

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