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【はじめて家を売る人のための鉄則9つ】売却の流れや基礎知識

「家を売りたいときどうするの?」「初めて家を売るので失敗しないか不安・・」

家を売ることは人生で何度も経験することではありません。いざ「売りたい!」と思っても何から手を付けていいか分からず不安ですよね。

そこで今回は、家を売る流れに沿って「家売却で失敗しないために知っておくべき9つの鉄則」を紹介していきます。

まずは、家を売る流れを知ろう

鉄則を説明する前に、家を売る大まかな流れを説明していきます。

家を売るには「売り出し前」「売り出し中」「売り出し後」の3つのステップがあり、売却完了まで2~6カ月程かかります。

家を売る流れ

売却前:仲介を依頼する「不動産会社」を選ぶ

まずは不動産会社に査定を依頼します。

実績があり信頼できる不動産会社を選ぶためには不動産一括査定サービス イエウール を利用して査定依頼するとよいでしょう。

仲介を依頼する不動産会社が決まれば、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら不動産会社は売却活動を始めることができます。

リナビス
信頼できる会社を選ぶことが大切だね!
やること期間
1.不動産会社に家の売却価格の相場感を査定してもらう1週間
2.仲介を任せる不動産会社と媒介契約を締結2~3日
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売却中:購入検討者への対応

媒介契約を結んだら、売主自身で「売り出し価格」を決めて家を売りに出していきます。売却活動は不動産会社がやってくれますが、ちゃんと活動しているか定期的に連絡を取り合って状況を確認しましょう。

購入検討者が見つかれば不動産会社と協力して売主も内覧の対応をします。内覧時の印象が購入の意思決定を大きく左右するので内覧対応はとても大切です。

やること期間
3.売却活動を開始(不動産会社に購入検討者を探してもらう)1∼3カ月
4.内覧の対応(部屋の掃除や当日の案内)1回1時間程度

売却後:売買契約の締結と引渡し

購入希望者が見つかれば売買条件を決めていきます。一般的には購入希望者から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を話し合って決めましょう。

売買の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。

買主からの購入代金の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更し、無事に名義変更できれば家の売却が完了です。

やること期間
5.売却条件を決めた上で売買契約を締結します2~3日
6.購入代金の確認ができたら、家の名義を変更し引渡し完了1週間程度

以上が家を売る際の大まかな流れです。より詳しく流れを知りたい方はこちらの記事もご覧ください。

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それでは次章では家を売るときに失敗しない鉄則を紹介していきます。

家を売るときに知っておくべき9つの鉄則

家を売るときの鉄則を先にまとめると下記のとおりです。

売り出し前の鉄則
1.家の売却価格でローンや費用を支払えるか事前確認
2.会社選びで失敗しないために不動産一括査定サイトを使おう
3.不動産会社は3つの軸で比較して選ぶ
4.「早く」売りたいなら買取を検討する
5.安易に専任媒介契約を結ばない売り出し中の鉄則
6.内覧時の対応で売却の成否が決まる
7.契約前に必要書類を準備する

売り出し後の鉄則
8.売却価格の5%程度の費用を準備する
9.売却した翌年に確定申告が必要

それでは1つずつ見ていきましょう。

売り出し前5つの鉄則

鉄則①:家の売却価格でローンや費用を支払えるか事前確認

家の売却を検討している人の中には、住宅ローンの完済前に家を売りたい方もいるでしょう。ただ、ローンが残っている家はローンを完済しなければ売ることができません。

また、後述しますが家を売るには様々な費用がかかります。そのため、手元の資金や家の売却価格でローンや費用を支払えるか事前に確認しておきましょう。

リナビス
自宅の売却価格ははどうやって調べるの?

家の売却価格は周辺物件の相場を調べれば大体のイメージはできます。不動産流通機構が運営している『Reins Market Information』や、国土交通省が運営している『土地総合情報システム』で簡単に相場を調べるれるのでオススメです。

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鉄則②:会社選びで失敗しないために不動産一括査定サイトを使おう

家を売り出す前に重要なのは不動産会社選びです。

基本的に不動産会社は売却に関わる作業を全てサポートしてくれるので、信頼できる会社に仲介を依頼すれば家売却で失敗しずらくなります。

家を売るサポートをしてくれる不動産会社を探す方法は主に次の2つがあります。

  1. 近所や広告で知った不動産会社に直接問い合わせ
  2. インターネットの一括査定サイト経由で問い合わせ

①の近所や広告で知った不動産会社に問い合わせる場合は、電話や会社のHPから連絡するのが一般的です。近所の不動産会社であれば直接相談に行くことも可能です。

ただ、この方法で不動産会社を探すのはオススメできません。自分が知っている不動産会社の数にも限界があるので、十分に比較して会社を探すことができないからです。「たまたま」信頼できる会社を見つけられるかもしれませんが、大切な家の売却を任せる会社を安易に決めてはいけません。

一方、②の不動産一括査定サイトは「信頼できる会社を見つける」のに便利なのでオススメです。

不動産一括査定サイトを使えば、家の住所や間取りなどの情報を入力するだけで不動産会社に査定依頼できるので、査定依頼の手間が大幅に削減できます。

これまで自分自身で不動産会社を1社1社調べ、アポイントを取るために、何度も同じ説明するのは手間がかかりましたが、一括査定サイトを使えば2~3分で査定依頼が完了します。

一括査定サイト

さらに、一度の査定依頼で複数の不動産会社の査定結果や提案を比較できるので、信頼して仲介を任せられる会社を見つけやすくなります。

リナビス
不動産一括査定はどのサービスがオススメなの?

不動産一括査定の中でも最もオススメなサイトは イエウール です。不動産会社の加盟数が業界No1の1800社もあるので、日本全国どんな家でも査定依頼がしやすいサイトです。

イエウール

忙しい方でも時間や場所を選ばず利用でき、完全無料で安心して査定を依頼することができます。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

↑こちらから査定を依頼できます!↑

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鉄則③:不動産会社は3つの軸で比較して選ぶ

家を売るならなるべく高く、スムーズに売ってくれる不動産会社を探したいですよね。信頼して売却を任せられる会社の特徴を確認しておきましょう。

特徴①:売却業を専門にしている

不動産業者といっても、専門にしている業務の内訳は「売却業」「賃貸業」「管理業」など様々です。
不動産売却業は専門性が高い領域なので、売却業を専門にしている会社の方がノウハウや専門知識が豊富にありスムーズに売却をサポートしてくれるでしょう。
不動産会社の専門領域は会社のホームページを見ればすぐに確認できます。

特徴②:囲い込みをしない

囲い込みとは、不動産会社がその物件を囲い込んで両手仲介を狙う行為です。
不動産会社は両手仲介をできた方が売主と買主両方から仲介手数料をもらえるのでメリットが大きいです。

囲い込み

しかし、売主が囲い込みをされると他社から高値で購入依頼があっても、依頼を断わられるリスクがあります。特に、大手の不動産会社ほど囲い込みをする可能性があるので、仲介を依頼する前に囲い込みをしないか口頭で確認しておきましょう。

特徴③:営業担当者が信頼できる

「会社選び」は「営業担当者選び」とほぼ同義です。営業マンの知識や交渉力によって家の取引条件が変わるので、営業マンの力量で仲介を依頼する会社を選べば間違いありません。

「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っている証明になります。
また、実践的なアドバイスができるか見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取れると思います。疑問に親身に対応してくれるか、相手の気持ちになって接しているか、など人として信頼できるかを見ておきましょう。

どの会社に選びについて詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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鉄則④:「早く」売りたいなら買取を検討する

不動産会社依頼する場合、「買取」として依頼する形式と、「仲介」として依頼する形式の2通りがあります。

買取とは不動産会社が家を直接買い取る方法です。仲介は不動産会社が物件の購入希望者を集め、売り手と買い手を仲介して家を売ることです。

一般的に仲介で家を売る場合6カ月程期間がかかるので、早く家を売りたい方は買取も検討しましょう。

買取を利用すると買主探しや内覧の準備の手間が省けるので、短期間で家を売却し現金化しやすいというメリットがあります。
ただし、売却価格が相場よりも7割程度に下がってしまうデメリットもあります。

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鉄則⑤:安易に専任媒介契約を結ばない

不動産会社と締結する媒介契約は3種類がありそれぞれ特徴が異なります。

媒介契約種別複数社との契約売却活動の報告
一般媒介契約無期限
(通常3ヶ月)
専属専任媒介契約3ヶ月
専任媒介契約3ヶ月

一般媒介契約は、複数の会社に依頼できる契約で、頼んだ会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。
専任媒介契約は1社だけに任せるタイプの契約で自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるタイプで自己発見取引が禁止されている契約です。

不動産会社は自社とだけ契約してもらった方がメリットがあるので、専任媒介契約を勧める会社が多いですが、その提案を鵜呑みにしてはいけません。

「一般媒介契約」は、他の媒介契約に比べると制限が少なく、複数の不動産会社に仲介を依頼できるので、どの会社に依頼しようか迷ったら一般媒介契約がオススメです。
逆に「どうしてもこの会社に依頼したい!」会社がいるなら専任媒介契約がオススメです。不動産会社は自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。

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売り出し中2つの鉄則

鉄則⑥:内覧時の対応で売却の成否が決まる

販促活動で最も売却価格に影響が大きいのが「内覧時の対応」です。内覧とは購入希望者が物件を内件するために訪問に来ることです。購入希望者は購入の意思決定をするために内覧の際に物件を見て慎重に最終判断をします。

内覧では購入希望者に「物件をよく理解してもらい」「良い印象を持ってもらう」ことが大切です。

準備①:物件の長所を説明できるようにする

買主視点で魅力的な物件のポイントがあれば、内覧時に直接伝えてあげましょう。
たとえば、風通しや日当たりが良い、リフォームを昨年したなど売主しか分からない物件の長所を伝えることができれば、より購入意欲を湧かせることができるでしょう。

準備②:室内が見やすいように整理整頓する

床に物を置かない、視界を妨げる物を置かないなど、できるだけ買主が見て物件を確認できる状態を作りましょう。
物が散乱している物件だと買主が物件に持つ印象も悪くなってしまうので購入意欲が下がってしまいます。また、カーテンを開け日照を取る、電気をつける、浴室の水垢を取っておくなど明るく広くきれいに見えるようにしましょう。

内覧の準備について詳しく知らいたい方はこちらの記事をご覧ください。

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鉄則⑦:契約前に必要書類を準備する

家をスムーズに売るには必要書類を準備しておくことが大切です。

必要書類には身分証明書、実印など「売主に関する書類」や、登記権利書や重要事項証明書など「不動産や権利に関する書類」があります。

以下の表で必要な書類をまとめたので、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

No項目目的取得場所
1登記済権利証登記名義人の変更市役所
2間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5身分証明書売主本人の確認市役所
6建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
7地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)
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アイキャッチ

売り出し後2つの鉄則

鉄則⑧:売却価格の5%程度の費用を準備する

家を売るには仲介手数料や税金な様々費用がかかり、売上金がそのまま利益になるわけではありません。事前にどのような費用がかかるか知っておくことが大切です。

諸費用は一般的に売買価格総額の5~7%必要で、次のような費用が必要です。

カテゴリー項目費用目安
売却費用仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用2万円程度
ローン返済費用1~3万円
その他引越し費用など項目によって異なる
税金譲渡所得税・住民税譲渡所得金額×税率

※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%

印紙税1000円∼6万円

この中で金額が大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料と、地方自治体に支払う譲渡所得税になります。

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不動産会社へ支払う仲介手数料

仲介手数料の上限は消費者が不利益を受けないように法律で定められており、家の売買価格によって以下の様に変動します。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

例えば、不動産の売却価格が3000万円だった場合の仲介手数料は以下の様に計算となります。

●売却価格が3000万円の場合の仲介手数料
(3000万円×3%(税率)+6万円)+9.6万円(消費税)=105.6万円
売却益が出た場合に発生する税金

家の売却金額から必要経費を差し引いて出た利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して譲渡所得税住民税がかかります。逆に言うと譲渡所得がなければこれらの税金はかかりません。

さらに、減税措置を利用すれば家売却で発生する税金の抑えることができます。

税金対策の中で代表的なのは「3000万円控除」です。自らが居住用として利用した家なら利益から3000万円まで引くことができる大きな控除です。

減税措置について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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家を売却したときの確定申告とは|控除を使って賢く税金を節約

鉄則⑨:売却した翌年に確定申告が必要

家を売った翌年の2月16日から3月15日の間に、税務署にて確定申告をしなければいけません。
家を売却して得られる利益は譲渡所得として計上されるため、給与所得とは別に確定申告をして税金を納める必要があります。

確定申告をしなければ、先ほど紹介した減税措置を利用できないだけでなく、延滞税もかかるので期間中に忘れずに確定申告を行いましょう。

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ペンであごを抑える女

【1500人へ家を売る理由を調査!】売却理由別の注意点

家を売ることは大きな決断の1つだと思うので、他の人が家を売った理由やいつ頃売却を始めたのか気になるのではないでしょうか?

この章では、renavi編集部が「1年以内に不動産を売却した」1501人を対象にアンケート結果をもとに、家を売ったことがある人の「売却理由」を紹介し、理由別に売却時のポイントを紹介していきます。
実際のアンケート結果はこちらです!

アンケート結果

※回答時期:2019.11.15~2019.12.22 | 1501名が回答

どういった背景で、家の売却を考えるようになるのでしょうか。アンケート結果は以下の通りです。

家の売却することになった理由ランキング(n=1501)1位 住み替え 36%
2位 資産整理 23%
3位 相続 14%
4位 転勤・転職 9%
5位 離婚 7%
6位 金銭的な理由 6%

家売却 理由

「住み替えるため」(36%)が1位となり、より良い住環境を重視して売却を検討し始める方が多いという結果でした。それでは、理由別のポイントを見ていきましょう。

住み替えの場合

住み替えの第一歩となるのは、売却を前提とした、資金の目安を確定させることです。希望の購入物件をどんな資金計画で購入できるかを知るためにも、まずは現物件を不動産会社に査定してもらいましょう。

査定価格から既存の借入金額や売却に関わる諸費用を差し引いた、住み替え資金の目安を把握し、住み替え資金を確定させましょう。

また、住み替えには「先行売却」と「先行購入」の2つの方法があります。各々のメリットとデメリットを把握した上で選択してください。

購入先行売却優先
メリット・新居探しをじっくり行える・売却による資金が確定するので、リスクのない住み替えが可能
デメリット・想定していた価格で売却できなかった場合、資金計画の見直しが必要・引っ越しまでに希望の新居が見つからないと、仮住まいが必要
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ローンが残っている家を売る場合

住み替えで家を売るなら、多くの場合ローンが支払い終わっていない家を売ることになるでしょう。

ローンが残っている家は売却代金でローンを清算して抵当権を外すことで売却できます。

抵当権・・・金融機関がローンを融資する際、不動産を担保とする権利

ローンが残っている家を売却するなら、まずは家を不動産会社に査定してもらい売却価格でローンが完済できるか確認しましょう。売却価格でローンの返済が難しければ自己資金を準備したり「買い替えローン」も利用も検討しなければいけません。

ちなみに、ローンが残っていても金融機関に売却了解・承諾は不要です。あくまで売却額でローンが返済できればいいので、ローンが残っている家を売却しようか迷っているなら、すぐに不動産会社に相談しましょう。万が一ローンが返済できない場合は金融機関の合意のもと任意売却という方法で家を売ることもできます。

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資産整理で古い家を売る場合

古い家でも土地とセットで売り出せば売却可能です。木造建築の場合は築30年を超えると資産価値はゼロになる可能性がありますが、土地に値段がつきます。

古い家を売る際は、家を壊さずに売り始めるのがオススメです。なぜなら買主としては家付きの方が更地の購入時より住宅ローンの融資受けやすくなり、高値で購入してくれる可能性が高まるからです。

更地にすると土地にかかる固定資産税が家付きの土地に比べ6倍も上がり出費が増えます。古い家を壊すにしても解体費用がかかってくるため、まずは家付きで土地を売り出しましょう。

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相続した家(空き家)を売る場合

相続した家を売却するには、まず「相続登記」が必要です。相続登記とは、不動産の名義を、前所有者から相続人へ変更する手続きのことです。

相続人の名義に変更しない限り、その家の取引を行うことができません。また、空き家のまま放置しておけば維持管理の手間がかかるだけでなく、毎年固定資産税もかかります。

不要家を相続する場合は早めに売却の手続きを進めましょう。

相続に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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ドミノ倒しと家

離婚がきっかけで家を売る場合

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この場合住宅ローンの残債を誰が払うのか、残った住宅の名義人は誰にするか、もしくは家の売却価格でローン返済できるかなど、状況によって対策が異なります。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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