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【はじめて家を売る人のための完全ガイド】売却の流れと失敗しないコツ12選

「家を売りたいときどうするの?」「初めて家を売るので失敗しないか不安・・」

家を売ることは人生で何度も経験することではありません。いざ「売りたい!」と思っても何から手を付けていいか分からず不安ですよね。

家は売るとなれば「様々な手続きが大変そう・・」「相場より安く売ってしまわないか不安」など様々な心配があると思います。

しかし、ちょっとしたコツを実践して正しい手順で売却を進めれば、安値で家を手放すような失敗を防ぐことができます。

そこで、この記事では「家を売る正しい流れ」と「家売却で失敗しないコツ」を紹介します。この『家を売る流れとコツ』を知ることで、初めて家を売却する方でもスムーズに家を売ることができるでしょう。

家を売る6ステップと失敗しないコツ

家を売る流れは以下の6つのステップが基本です。

ステップやること詳細
Step1不動産会社を探す査定依頼
Step2仲介会社の決定不動産会社選び
媒介契約の締結
Step3売却活動開始売り出し価格の決定
売却活動の確認
Step4購入検討者に物件をアピール内覧対応
Step5売買条件の決定状況交渉
必要書類の準備
Step6家の引渡し契約締結
引渡し
リナビス
やる事がたくさんあって難しそう・・

一般的に家が売れるまでに3∼6カ月ほどの期間がかかり、その間やることも多岐に渡ります。

しかし心配はいりません。Step1の不動産会社探しがさえ上手くいけば、後は不動産会社があなたをサポートしてくれるからです。決して1人で全て対応するわけではありません。

リナビス
1人で全部対応しなくていいんだ!ちょっと安心。

それでは各ステップの詳細や失敗しないコツを見ていきましょう。

Step1:不動産会社を探す

ステップ1

家の売却で失敗しないために不動産会社選びがとても重要です。

不動産会社は買主探しや買主との交渉など売却に関わる作業を全てサポートしてくれます。しっかり対応してくれる会社に仲介を依頼さえすれば、あとはその会社があなたをサポートしてくれます。

リナビス
信頼できる会社を選ぶことが大切だね!

信頼できる不動産会社を選ぶためには複数の不動産会社に査定を依頼することが必要です。

不動産会社の信頼性は、査定結果や担当者からの提案を実際に聞いて比較してみないと分かりません。提案を比較するために2社以上の不動産会社へ査定を依頼しましょう。

ただ、複数の不動産会社を自分で探して、アポイントを取るために、何度も同じ説明するのは面倒だと思います。そんな時は不動産一括査定がオススメです。

コツ①:一括査定サイトを使って複数社に査定依頼

不動産一括査定サイトを使えば、査定したい家の住所や間取りなどの情報を入力するだけで、あなたに適した複数の不動産会社に自動で査定依頼できます。

イエウール

だいたい2~3分で査定依頼は完了します。「査定依頼の手間を短縮したい」という人は不動産一括査定を使って査定依頼をしてみましょう。

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人工芝の上にある家の積み木

コツ②:検討状況によって机上査定と訪問査定を使い分ける

不動産会社の査定には机上査定訪問査定の2種類があり、あなたの売却可能性によって使い分けると良いです。

まだ売却予定がないなら机上査定

まだ売却するか分からないなら、机上査定がオススメです。机上査定では、査定を依頼して1〜2日で概算の査定結果をメールで教えてもらえます。

ただ、得られる査定結果は一括査定サイトに入力した「住所」や「築年数」を参考に出した概算値です。「だいたい家がいくらで売れるか知りたいだけ」という方に向いていますが、自宅が売れる価格を正確に知りたい方にはオススメできません。

売却を決めているなら訪問査定

売却の予定が決まっているなら、訪問査定がオススメです。訪問査定では、査定を依頼した当日には訪問日の調整をして、訪問日当日には営業担当者が家に訪問します。

実際に家を見て査定をしてくれるので、家の状態や日照など細かい箇所を確認してより精緻な査定価格を算出してくれます。査定時間は30分程度です。

家を売るつもりであれば「家をいくらで売り出すか」はとても重要なので、必ず訪問査定をしてもいましょう。

コツ③:自分で相場を調べておくと尚良い

不動産会社の査定結果を鵜呑みするのは危険です。自分でも相場を把握しておかないと、不動産会社から査定価格を提示されてもその価格が高いのか、安いのか判断できず、結果として「相場より安く売って、損をした」「価格が高すぎて買い手が見つからない」という事態になりかねません。

リナビス
相場はどうやって調べるの?

不動産流通機構が運営している『Reins Market Information』や、国土交通省が運営している『土地総合情報システム』で簡単に相場を調べることができます。

これらのサイトでは近隣の取引情報を閲覧できるので、相場を知りたい方はこのサイトを使わない手はありません。

相場の調べ方を詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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Step2:仲介会社の決定

ステップ2

複数の不動産会社から査定結果を受けたら仲介をしてもらう会社を決め、その会社と媒介契約を結びます。媒介契約を締結したら不動産会社のみ売却活動を始めることができます。

仲介を依頼する不動産会社によって家売却の成否が決まると言っても過言ではありません。慎重に査定価格や提案を比較して不動産会社を選びましょう。

コツ④:査定額の根拠があいまいな会社は選ばない

不動産会社の提案を聞く際に、査定価格だけでなく査定額の根拠を必ず確認してください。

査定価格とはあくまで不動産会社が予測した売れるであろう価格です。不動産会社が買取ってくれる価格ではありません。

不動産会社のなかには、自社と契約してもらいたいため、わざと売れそうもない査定額を提案する会社もいます。しかし、相場より高い価格で売り出しても内覧の問い合わせは来ないでしょう。

つまり、本当に売れる価格を提示しているか見極めるために、査定額の根拠がしっかりあるかを確認すべきなのです。査定価格は高いけど根拠があいまいな不動産会社とは契約してはいけません。

コツ⑤:担当者は「専門性」と「人柄」で選ぶ

「会社選び」は「営業担当者選び」とほぼ同義です。営業マンの知識や交渉力によって家の取引条件が変わるので、営業マンの力量で仲介を依頼する会社を選べば間違いありません。

「専門性」を確認するには営業マンが宅建士の資格を持っているかを確認すると良いです。宅建士の資格を持っていれば一定以上の知識を持っている証明になります。
また、実践的なアドバイスができるか見極めるために仲介業務の経験年数も確認しておくと良いでしょう。

「人柄」は営業マンの対応から感じ取れると思います。疑問に親身に対応してくれるか、相手の気持ちになって接しているか、など人として信頼できるかを見ておきましょう。

コツ⑥:迷ったら一般媒介契約を選ぶ

不動産会社と締結する媒介契約は次の3種類がありそれぞれ特徴が異なります。

媒介契約種別複数社との契約売却活動の報告
一般媒介契約無期限
(通常3ヶ月)
専属専任媒介契約3ヶ月
専任媒介契約3ヶ月

一般媒介契約は、複数の会社に依頼できる契約で、頼んだ会社を通さずに自分で取引相手を探す「自己発見取引」もできます。
一方、専任媒介契約は1社だけに任せる契約で自己発見取引も可能です。専属専任媒介契約は1社だけに任せるタイプで自己発見取引が禁止されている契約です。

仲介を依頼する会社選びに迷っても、一般媒介契約を選べば無理に1社を選ぶ必要はありません。
逆に「どうしてもこの会社に依頼したい!」という会社がいるなら専任媒介契約を選びましょう。不動産会社は自社だけに頼ってくれているので、気持ちの上で頑張って成約させようとしてくれるでしょう。

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Step3:売却活動開始

ステップ3

媒介契約を結んだら、売主自身で「売り出し価格」を決めいよいよ家を売りに出していきます。

基本的には家を売り出す作業は不動産会社がやってくれますが、不動産会社がちゃんと売り出し活動をしているか定期的に連絡を取り合って状況を確認するのも大切です。

コツ⑦:売却期限に合わせて価格を決める

一般的に、査定額は3カ月以内に売れる価格を指すので、それより早く売りたければ査定額より価格を下げ、4カ月以上売却期限に余裕があれば強気の価格設定ができます。

「高く売ること」と「早く売ること」を両立するのは現実的に難しいので、売却期限を考慮して売り出し価格を決めていきましょう。

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コツ⑧:下限価格をあらかじめ決めておく

売り出し価格でそのまま売れることは稀で、だいたいの場合買主から値下げ交渉を受けるでしょう。そのため売り出し価格を決めるタイミングで、いくらまでの値下げを許容とするか決めておきましょう。

例えば、住み替え目的で不動産を売るなら「売却価格で住み替え先の頭金を支払えるか」が値下げの限度を決める際の1つの基準です。

このくらいで売れないとローンを返済できない、生活の目処を立てれないという目安を把握しておけば、希望価格からどこまで価格を下げるか許容範囲が分かり、価格を下げすぎることはなくなります。

Step4:購入検討者に物件をアピール

ステップ4

販促活動で最も売却価格に影響が大きいのが「内覧時の対応」です。内覧とは購入希望者が物件を内件するために訪問に来ることです。購入希望者は購入の意思決定をするために内覧の際に物件を見て慎重に最終判断をします。内覧では購入希望者に「物件をよく理解してもらい」「良い印象を持ってもらう」ことが大切です。

コツ⑨:部屋をキレイに掃除するのは基本

床に物を置かない、視界を妨げる物を置かないなど、できるだけ買主が見て物件を確認できる状態を作るのは基本中の基本です。
物が散乱している物件だと買主が物件に持つ印象も悪くなってしまうので購入意欲が下がってしまいます。

また、カーテンを開け日照を取る、電気をつける、浴室の水垢を取っておくなど、部屋が明るく広くきれいに見えるようにしておくのも有効です。

自分で掃除するのが面倒という方はハウスクリーニングを依頼するのも1つの手です。

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コツ⑩:内覧時の会話も大切

買主視点で魅力的な物件のポイントがあれば、内覧時に購入検討者に対して直接伝えてあげましょう。
たとえば、風通しや日当たりが良い、リフォームを昨年したなど売主しか分からない物件の長所を伝えることができれば、より購入意欲を湧かせることができます。

購入検討者は内覧時に家の状態だけでなく、売主の人柄も見ているので、適切にコミュニケションを取ることが大切です。

内覧の準備について詳しく知らいたい方はこちらの記事をご覧ください。

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Step5:売買条件の決定

ステップ5

購入希望者が見つかれば売買条件を決めていきます。一般的には購入希望者から価格交渉が行われるため、両者が納得する条件を話し合っていきます

交渉を行う際は不動産会社を介して条件を話し合っていきます。売主と買主が直接交渉すると「言った、言わない」のトラブルになりかねないため、直接当事者同士で話し合うことは控えましょう。

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コツ⑪:必要書類は事前に揃える

売買契約を締結するためにはいくつか必要な書類があります。書類を集めるのに多少の時間がかかるため、条件交渉を進めている間に手元に揃えておくことがオススメします。

以下の表で必要な書類をまとめたので、時間に余裕があるうちから揃えておきましょう。

No項目目的取得場所
1登記済権利証登記名義人の変更市役所
2間取り図と測量図物件情報の確認市役所
3固定資産税納税通知書負担する固定資産税の計算市役所
4実印、印鑑証明書類への捺印と実印の証明市役所
5身分証明書売主本人の確認市役所
6建築確認済証、検査済証建築基準を満たしてるかの確認市役所
7地積測量図、境界確認書土地の大きさ等の確認(測量士に相談)
リナビス
必要書類が揃えるの大変そう・・

不動産会社によっては、必要書類の多くを揃えてくれる会社もあるので、迷ったら仲介を依頼する不動産会社に相談してみましょう。

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アイキャッチ

Step6:家の引渡し

ステップ6

売買の条件が決定したら、不動産会社にその条件を含めた売買契約書作成してもらいます。
その後売主、買主、不動産会社の営業マンが指定された場所に集まり、契約書の締結作業を進めていきます。買主からの購入代金の支払いを確認したら、家の名義を売主から買主に変更します。無事に名義変更が終われば家の売却が完了となります。

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説明する人

コツ⑫:売却後の確定申告を忘れない

家を売った翌年の2月16日から3月15日の間に、税務署にて確定申告する必要があります。
家を売却して得られる利益は譲渡所得として計上されるため、給与所得とは別に自分で計算し確定申告して税金を納めなければいけません。

確定申告をしないと延滞税がかかりさらに税金を多く収める必要が出てくるので期間中に忘れずに確定申告を行いましょう。

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ペンであごを抑える女

以上が家を売る流れです。「やることが多くて大変そう・・」と思った人もいるかもしれませんが、売り出してから売却が完了まで不動産会社がサポートしてくれます。不安なことがあれば不動産会社に相談できるので安心してください。

それでは次に「家を売る際にかかる税金と費用」を紹介していきます。

家を売る際にかかる費用や税金

家を売るには費用や税金がかかり、売上金がそのまま利益になるわけではありません。事前にどのような費用がかかるか知っておくことが大切です。

諸費用は一般的に売買価格総額の5~7%と言われてます。具体的には一覧表をご覧ください。

カテゴリー項目費用目安
売却費用仲介手数料(売却額×3%)+ 6万円 + 消費税
抵当権抹消費用2万円程度
ローン返済費用1~3万円
その他引越し費用など項目によって異なる
税金譲渡所得税・住民税譲渡所得金額×税率

※税率は保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63%。5年超なら譲渡所得の20.315%

印紙税1000円∼6万円

この中で金額が大きいのは不動産会社に支払う仲介手数料です。

費用の大半を占める仲介手数料

家が無事に売れた場合に不動産会社に仲介業務の報酬として支払われるのが仲介手数料です。仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。ただし、通常で行わない測量や建物の解体など特別な活動をしてもらうと別途費用が請求されます。

仲介手数料の上限は消費者が不利益を受けないように法律で定められており、家の売買価格によって以下の様に変動します。

売買価格仲介手数料
200万円以下の場合(売却価格×5%)+消費税10%
200万円を超え400万円以下の場合(売却価格×4%+2万円)+消費税10%
400万円を超える場合(売却価格×3%+6万円)+消費税10%

多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しているのが一般的です。

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売却益がないと税金はかからない

家の売却金額から必要経費を差し引いて出た利益を譲渡所得といい、その譲渡所得に対して税金がかかります。逆に言うと譲渡所得がなければ税金はかかりません。

また、たとえ譲渡所得が出たとしても、一定の条件を満たせば特例が受けられ税金の負担を軽くできます。

その中でも代表的な特例は「3000万円控除」です。自らが居住用として利用した家なら利益から3000万円まで引くことができる大きな控除です。

税金対策について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。

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【状況別】家売却時の注意点

古い家を売る場合

古い家でも土地とセットで売り出せば売却可能です。木造建築の場合は築30年を超えると資産価値はゼロになる可能性がありますが、土地に値段がつきます。

古い家を売る際は、家を壊さずに売り始めるのがオススメです。なぜなら買主としては家付きの方が更地の購入時より住宅ローンの融資受けやすくなり、高値で購入してくれる可能性が高まるからです。

更地にすると土地にかかる固定資産税が家付きの土地に比べ6倍も上がり出費が増えます。古い家を壊すにしても解体費用がかかってくるため、まずは家付きで土地を売り出しましょう。

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ローンが残っている家を売る場合

ローンが支払い終わっていない家も売却できます。しかし、売却代金でローンを清算しなければいけません。

ローンを金融機関から借りる際、金融機関は不動産を担保にしているからです。この担保の仕組みを抵当権と言います。ローンを完済後に抵当権の抹消手続きを行えば不動産会社が持っている抵当権がなくなり、晴れて自由に家を売却ができます。

ローンが残っている家を売却するなら、まずは家を不動産会社に査定してもらい売却価格でローンが完済できるか確認しましょう。売却価格でローンの返済が難しければ自己資金を準備したり「買い替えローン」も利用も検討しなければいけません。

ちなみに、ローンが残っていても金融機関に売却了解・承諾は不要です。あくまで売却額でローンが返済できればいいので、ローンが残っている家を売却しようか迷っているなら、すぐに不動産会社に相談しましょう。万が一ローンが返済できない場合は金融機関の合意のもと任意売却という方法で家を売ることもできます。

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相続した家を売却するには、まず「相続登記」が必要です。相続登記とは、不動産の名義を、前所有者から相続人へ変更する手続きのことです。

相続人の名義に変更しない限り、その家の取引を行うことができません。また、空き家のまま放置しておけば維持管理の手間がかかるだけでなく、毎年固定資産税もかかります。

不要家を相続する場合は早めに売却の手続きを進めましょう。

相続に関して詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。

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離婚をきっかけに家を売る場合、住宅ローンが残っている家の財産分与をどうするか悩ましい問題です。

この場合住宅ローンの残債を誰が払うのか、残った住宅の名義人は誰にするか、もしくは家の売却価格でローン返済できるかなど、状況によって対策が異なります。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

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距離ある二人

一日でも早く売りたい場合

家を売るには6カ月程期間がかかるのが一般的です。しかし、何らかの事情によって早く家を売却したい方もいるでしょう。

そんな時は、買取という方法を使ってみましょう。買取とは、不動産会社が家を直接買い取る方法です。買取を利用すると買主探しや内覧の準備の手間が省けるので、短期間で家を売却し現金化しやすいというメリットがあります。
ただし、売却価格が相場よりも7割程度に下がってしまうというデメリットもあります。

仲介で売り出し続けても、買い手が見つからない可能性もあるので、早く家を売りたい人は買取を検討してみましょう。

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