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不動産査定の完全マニュアル!コツから注意点まで徹底解説!

不動産を売却する際に以下のような悩みがありませんか?

「低い査定額が出たらどうしよう・・・」
「どこに査定依頼を出したらいいんだろう・・・」
「査定ってどういう流れでやるんだろう・・・」

不動産査定に関する正しい知識を身につけないと低い査定額が出て数百万円の損をするだけでなく、悪徳業者と契約を結んでしまったが故に思わぬトラブルに巻きこまれてしまう可能性もあります。
この記事では不動産査定の基礎知識から高く査定されるコツ、さらには注意点まで余すことなく網羅していますのでしっかりと読み進めてください。

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二つの不動産査定方法

不動産査定には大きく「机上査定」と「訪問査定」の二つがあります。どちらの査定も特徴があり、大きく異なるのでしっかりと理解しましょう。

査定方法メリットデメリット
机上査定簡単に価格帯を知ることができる実際の査定額と価格が大きく異なることがある
訪問査定正確な査定価格が得られる時間と手間がかかる

 机上査定

机上査定、または簡易査定とも呼ばれているこの査定方法では実際に物件を見ることなく価格相場や過去の売り出し事例などのデータをもとにおおよその価格を算出します。この机上査定では数時間程度で査定価格を算出できるため非常に手軽に申し込むことができるというメリットを持っています。その反面、実際の物件を見ていないので実際の査定額と価格が大きく異なってしまう場合もあります。

 訪問査定

訪問査定は上記の机上査定で算出した価格をもとに実際に物件の状況を見て価格を算出する査定方法です。訪問査定で見られる点としては

➀いくらで売れるのか

➁購入の決め手となるポイントはどこか

③何かトラブルになることはないのか

という三つの要素から値段を算出します。そのため、机上査定に比べて非常に正確な値段を知ることができるというメリットがあります。

しかし訪問査定は査定依頼に登記済権利書や測量図といった書類を用意する必要があったり、訪問日に立ち会う必要があるといった時間的制約があるというデメリットがあります。

 

どっちの査定をするべき?

では実際にどちらの形式で査定依頼を出すべきでしょうか?現在、まだ売却の検討をしている段階であり大体の価格帯を知りたいという方は机上査定を利用しましょう。逆に本格的に売却を考えている方は、正確な値段を知ったほうが売却計画が立てやすくなるため訪問査定を利用しましょう。

不動産査定の仕組みと計算方法

では実際に上記の机上査定と訪問査定ではどのような方法で、そしてどこを見て査定額を算出しているのか詳しく見ていきましょう。以下では3つの計算方法「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」について紹介します。

居住用マンションに用いられる取引事例比較法

取引事例比較法とは簡単に言ってしまうと、その物件と比較的近い条件を持ち、かつ最近取引があった物件の値段と比較して価格を算出する方法です。この方法は最も基本的な方法として利用されています。

ですから、どの物件を比較対象にするかで値段に大きく変動が出てしまうため比較する物件は原則同一地域、もしくは似たような地域から選ぶと決められています。

また、この比較地域の選出によって査定額の正確さが左右されるためしっかりとした値段を得るためにも、あなたの物件に強い不動産業者を選び正しい比較地域を選出してもらうことが大事です。

取引事例比較法の例

仮に現在Bの売却を考えていて上の図でAが最近3000万円で売れたとします。AとBは築年数と坪数ともに同じとします。ここでAは角地であるのに対してBは角地ではないということで2000万円とします。しかし、Bはスーパーマーケットに近いということから2500万円という値段にしようという具合で算出されます。

 一戸建て住宅に用いられる原価法

原価法とは仮にその対象物件をもう一度建てるとしてその際にかかる値段(再調達原価)を求めたのち、そこから価格下落に絡む要因を差し引く(減価修正)ことによって物件の値段を算出する方法です。実際に数値を用いて考えるとイメージがしやすいです。

仮に築15年、総面積200平方メートルの木造建築を原価法を用いて価格を算出するとします。ここで、簡易化のため木造建築1平方メートルの単価を15万円とすると

単価×総面積=15×200=3000万円 この3000万円が再調達減価となります。
ここから減価修正を行います。木造建築の耐用年数は22年と国税庁のHPで決められています。この22年から築15年を引いた数から耐用年数22年を割ります。つまり
(22-15)÷22=0.3 この0.3が減価修正となります。
よって
3000万円×0.3=900万円

この価格が原価法によって算出される数値です。
このように原価法は簡単に計算で求めることができますのでぜひご自身でも一度お試しください。

投資用物件に用いられる収益還元法

収益還元法は主に投資対象として購入する不動産で用いられる計算法で住居としての不動産には用いられることはありません。収益還元法には直接還元法とDCF法の二つがあり、DCF法は複雑な計算式が用いられ一般的には直接還元法が用いられます。収益還元法は 査定額 = 純収益 ÷還元利回り で求めることができます。

仮に一年間の収益が500万円で、一年間の経費が50万円、還元利回りが5パーセントと査定された物件があった場合、

査定額=(500万円-50万円)÷0.05=9000万円

となります。

不動産査定の時はどこが見られているの?

では実際にあなたの物件のどの部分が査定時にチェックされているのでしょうか?ひとつひとつ見ていきましょう。

チェック部分詳細
眺望景観部屋からの眺め、面する道路の規模
室内状況どれくらい部屋が清潔か、日当たり、湿気、リフォームの有無
設備状況設備がしっかり整っているか、破損修繕の状況
近隣関係上下左右の部屋との関係性
騒音臭気騒音、臭い、揺れはないか
管理状況管理体制がしっかりとなっているか、管理人がいるか
共有施設ゴミ捨て場の使用状況、プールやジム
駐車駐輪駐車場の形態(機械式か自走式か)、駐輪場の状況

上記はあくまで一例であり、保有する物件の形態(戸建てなのかマンションなのか)によってもチェック部位が変わってきますのでしっかりと確認しましょう。

不動産査定前にしておくべきこと

ではここで査定前にしておくべきことを紹介しますのでしっかりと確認してください。

相場価格を知っておこう

不動産査定の前に必ず「相場価格」を知っておきましょう。この相場価格を知る一つの手助けとして自分の物件のランクを知ることが大事になってきます。不動産のランクは主にSランク~Dランクまであり買主はS,Aランクの物件を狙って購入を考えています。

ランクどのような不動産か概要
Sランク相場を超える不動産一等地にあり、稀にしか流通しない
Aランク買って損はない不動産一等地であり、それなりの頻度で流通する
Bランク買いやすいが得はしない不動産同じエリア内で似たような物件がわりと流通している
Cランク割安だが売るのが厳しい不動産似たような物件がかなり流通しており、交通の便も難がある不動産
Dランクただ同然で買えるが売れる可能性がほぼない不動産買い手が全くつかず、がらくた扱い

自分の不動産がどのランクであるか見極める一つの指標として「売出物件数と成約物件数の割合」があります。つまり、売出物件数(売りたいという物件数)が少ないのに対し成約物件数(買いたいという物件数)が多ければそれだけ物件の値段は上がり高いランクの物件といえます。

この売出物件数と成約物件数は➀レインズ(不動産業者の物件ホームページ)➁土地総合情報システム(国土交通省のデータベース)③不動産のポータルサイト で確認できます。レインズの使い方はこちらの記事をご参照ください。

自分の不動産の長所を理解しよう

意外と見落としがちなのがこの自分の不動産の長所を理解するということです。そんなの言わなくても分かるでしょと思う方もいらっしゃるかもしれませんが意外と住んでみないと分からない長所が多くあります。

例えばその一つに風通しが良いであったり実際に住んでみた感覚を伝えることが意外と大事になってきます。その他にも、第三者からの証明書などは大きな強みになりますのでぜひアピールしてください。以下に長所になり得るポイントをまとめましたのでご自身で当てはまるかどうかお確かめください。

  • リフォーム実績
  • シロアリ防除の定期点検
  • 耐震診断をしたという証明書
  • リフォーム実績
  • 住宅診断の実施実績
  • インフラの整備(ガス給湯器など)

上記のようなことを行った方はこれが当たり前と思わずにしっかりと長所として認識しておきましょう。

売却計画をしっかりと練っておこう

売却計画や資金計画は早めにかつ、しっかりと練っておきましょう。具体的な売却計画が立てば、無駄な心配や動きをする必要が無くなり効率的かつスムーズな売却へ繋がります。細かな資金計画は不動産業者が行ってくれますのでここではおおまかに判断する方法を紹介します。

ここでは「手元に残る金額」の算出方法を紹介します。以下の計算式によって求められます。

手元に残る金額=売却価格-(住宅ローンの残高+売却の諸費用)

ここでいう諸費用は、住民税や所得税などの税も含まれています。またこの計算式はただ単純に売却をする場合でありここからさらに住み替えをするとなると購入の資金計画も加味する必要があります。

必要書類を確認しておこう

実は査定自体には必要な書類はないのですが、不動産会社が決まり本格的に売却活動を始めるとなると様々な書類が必要になってくるので前もって早めに準備しておきましょう。

必要時期必要書類
売買相談購入時の物件概要書(パンフレット等)
売買相談登記事項証明書
売買相談固定資産税納税通知書
売買相談間取り図と測量図
売買相談建築確認通知書
売買相談管理規約
売買契約時実印
売買契約時・残金決済時身分証明書
売買契約時・残金決済時印鑑証明書
売買契約時・残金決済時登記済権利証
売買契約時・残金決済時収入印紙
残金決済時評価証明書

不動産査定はどこでできる?

ここまで不動産査定の基礎知識について見てきましたが、では不動産査定はどこで行うことができるのでしょうか?以前は不動産会社に直接足を運ぶしか方法がありませんでしたが、現在ではWebサイトで申し込むこともできます。それでは詳しく見ていきましょう。

サイト上で申し込む

Webの普及により現在はサイト上で申し込むのが主流となってきました。サイト上で申し込める不動産査定サービスはたくさんあるのでその特徴をしっかりと理解した上で自分に合ったサイトで申し込むことが大切です。

AIによる匿名査定

Howma査定
匿名査定のサービスの代表例としてHowmaが提供している「自動査定サービス」があります。このサービスは必要な書類がなく、物件の情報を入力するだけで15秒ほどで査定価格が算出されます。

しかし、過去の事例の平均のみで算出する場合が多いため正確な査定額を算出できない場合があります。このサービスは「相場情報を手軽に知りたい」という方におすすめのサービスとなっています。

※匿名で査定依頼をする場合の方法は以下の記事をご覧ください。

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一括査定サイトとは

では、手軽に知りたいがAI査定よりさらに正確な査定額を知りたいという方はどうすればいいのでしょうか?そんな方には「一括査定サービス」がおすすめです。一括査定サービスとは、あなたの不動産の情報を一度入力するだけで一括査定サイトがあなたの不動産の情報を複数の不動産会社に査定を依頼してくれます。

そのため、複数の不動産会社からの査定額を得ることができるため査定額を比較できより正確かつ高価格な査定額を知ることができます。

一括査定サイトの詳しい仕組み、そしてどこの一括査定サイトがおすすめなのかは8章でまとめましたのでそちらを参考にしてみてください。一括査定サイトの仕組み

不動産会社に直接足を運ぶ

もちろんWebサイトでの査定ではなく直接不動産会社に足を運び、査定依頼を出すことも可能です。face to faceで業者と会話ができるため、あなたの不動産の情報がより丁寧に伝えられたり実際に不動産会社に足を運ぶことでその不動産会社の雰囲気や営業マンとの相性を確認することができるのが大きなメリットです。しかし実際に一軒一軒に足を運ぶことは時間が大幅にかかるため注意が必要です。

地元中小と大手の不動産会社の違いは?

実際に不動産会社に査定依頼を出すとなると必ず考慮しなければならいのが「地元中小の不動産会社」に査定依頼を出すかそれとも「大手の不動産会社」に査定依頼を出すかということです。実は両者ともに得意不得意がありあなたの物件に合った不動産会社を見つけることが売却をスムーズに行う秘訣です。以下の表で両者を比較していますのでご自身がどちらに合っているかをお考えください。

大手不動産会社
メリット詳細
資金力が豊富である大々的に広告を打つことができるためあなたの物件が多くの人の目に留まり買い手が付きやすい
顧客情報が豊富である売却チャンネルが地元中小に比べ圧倒的に広いため買い手が付きやすい
デメリット詳細
両手仲介になる可能性が高い自分の保有する顧客情報の中から買い手と売り手の双方を見つけてこようとしてくるため、完全な売り手の味方になってくれない
ビジネスライクに感じやすい条件の良い物件を優先しやすいため、後回しにされる可能性がある
地元中小不動産会社
メリット詳細
地域特性を理解している地域密着型のビジネスモデルのため、その地域に精通している→大手では対応してくれないような物件も対応してくれる可能性がある
親身に対応してくれる地元中小は地域での争いが激しいため、大手に比べ親身に相談に乗ってくれる
デメリット詳細
資金力が不足している大手に比べると大々的に広告を打つことなどができない
顧客情報が乏しい抱えている顧客が少ないため、買い手の幅が狭まる

不動産査定の流れとかかる時間

不動産売却を考えている際におおよその流れやかかる時間を把握しておくことにより、スムーズに売却が進んでいるのかセルフチェックがしやすくなったり売却計画をより綿密に組むことができるのでここではおおよその流れと各ステップにかかる時間をまとめました。
不動産売却の流れ

 

段階かかる時間内容
STEP1~STEP3一週間から四週間どの不動産会社に依頼するか、検討します
STEP3~STEP5一か月から三か月物件によって、そして不動産会社によって買い手の見つかるまでの期間は変わります
STEP5~STEP6二か月物の整理など最終ステップとなります

不動産査定でよくあるトラブルと回避法

不動産査定では良く起きるトラブルが何件かあります。しかし、そのトラブルを事前に知り回避法を学ぶことでこのトラブルは起きなくなります。以下では不動産査定でよくあるトラブルと回避法を紹介していきますのでしっかりと読み進めてください。

物件に関するトラブル「隠れた瑕疵」

あなたの物件を売却するときに仮にあなたの物件が雨漏りがする物件だったとします。しかし外観からは分からなく実際に住んでみないと分かりません。雨漏りであることを申告したら値段が下がったり、買い手が見つからなくなるかもしれません。

このような心理が働き雨漏りであることを申告せずに隠してしまい後々発覚することを「隠れた瑕疵」と言います。実はこの瑕疵を隠したことにより賠償責任に問われるというトラブルが多発しています。

このトラブルを回避する方法は「瑕疵は素直に申告する」ということです。素直に申告すればあとから賠償責任を問われることもなく、不動産会社が適切な対応をしてくれますのでくれぐれも瑕疵は隠さないようにしましょう。以下が主な瑕疵にあたるものです。

  • シロアリの被害
  • 雨漏りの有無
  • 木部の腐蝕
  • 事故物件であるかどうか(過去にその物件で事故があったかどうか)
  • 騒音

契約に関するトラブル「白紙解約」

では次に契約に関するトラブルの代表例である白紙解約について見ていきましょう。分かりやすいように上記の瑕疵を用いて考えていきます。仮にあなたが建物の構造やそもそも宅地に家が立たないような重大な欠陥(瑕疵)を隠して売買を行ったとします。

しかし、後々その瑕疵が見つかりその瑕疵により買い手の契約の目的が達成できないというよなことが起きた場合買い手はこの契約をなかったことにする、いわゆる「白紙解約」を行うことができます。このトラブルを回避するのもまた正直に瑕疵を報告することです。

悪徳業者による「価格の吊り上げ」

この価格の吊り上げが最も良くなされるのが先ほどの章で説明した不動産一括査定サイトです。あなたの情報を入力すると複数の不動産会社に査定依頼が行われます。不動産会社同士の顧客奪い合い競争が激しいため、悪徳業者は高い金額を提示しとりあえず契約を結ぼうとします。

ここで各不動産会社が提示した価格はあくまで査定額であり、悪徳業者は契約を結んだ後に少しずつ値下げ要求をしてきてスムーズな不動産売却が行えなくなります。

このトラブルを回避する方法は2点。1点目は「値段だけで判断しない」ということです。高い値段を提示したからと言ってその不動産会社がいいとは限りません。しっかりと値段の根拠を聞き各社の査定額を比較しましょう。

2点目は「そもそも悪徳業者と契約を結んでいる一括査定サイトを利用しない」ということです。悪徳業者と契約を結ぶこと自体デメリットのほうが大きいため現在ではあまり見かけませんがそれでも慎重に一括査定査定サイトを選ぶことが重要です。

不動産査定で高く査定されるコツ

せっかく査定されるなら高い値段で査定されたいですよね。ではどのようにしたら高い値段で査定されるのでしょうか?以下で不動産査定で高く査定されるコツを4点まとめましたのでぜひ試してみてください。

複数社に査定依頼を出そう

一番のコツは一社だけに査定依頼を出すのではなく「複数社に査定依頼を出して値段を比較検討する」ということです。不動産会社によってどうしても得意な物件、不得意な物件があります。仮にあなたの所有する物件を苦手とする不動産会社一社のみに査定依頼を出した場合査定額は低いばかりか売却まで時間がかかってしまうこともあります。

おすすめは「一括査定サイト」を利用して複数社に手軽に査定依頼を出すことです。しかし、この際に上述した悪徳業者による値段のつり上げには十分に注意し値段の根拠をしっかりと一社一社に聞きましょう。

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部屋を清潔にしておこう

部屋を清潔にしておくことも実は査定額アップに繋がるポイントです。とはいえ査定前に掃除を本腰を入れて掃除をする必要はありません。査定では部屋の綺麗さ、清潔度はあまり関係してこなく家本体の立地や周辺環境を見ています。

掃除を本腰を入れてする時期はズバリ「内覧前」です。内覧前の掃除の有無で売却価格に大きく影響して来ます。以下が掃除のポイントとなる場所です。

  • 水回り(トイレ、浴室、キッチン)
  • 玄関
  • ベランダ
  • リビング
  • ダイニング

また部屋が広い、または掃除にかける時間がない、面倒くさいという方には掃除代行サービスがおすすめです。場所ごとに値段が変わってきますが初回お試しプランといったサービスを行っている会社もあり、5万円程度が相場になります。

部屋の直せる不備は直しておこう

物件の査定時には以下の「付帯設備表」というものをもとに部屋に不備がないかを見ていきます。ですので付帯設備表に記載されている部分で簡単に直せる不備は直してしまいましょう。

しかし、だからと言って多額な費用がかかる場合には直すことはあまりおすすめしません。なぜなら仮に100万円かけて改修したとしても査定額が100万円上がるとは限らず場合によっては損をしてしまう場合もあるので簡単に治せる部位だけ直しましょう
設備付帯表
引用:千葉市中央区不動産鑑定事務所グロープロフィット

良い営業マンを見つけよう

実は不動産会社以上に大事なのが良い営業マンを見つけることです。なぜなら営業マンのスキル・知識・経験等によって取引条件が大きく変わるケースがあるからです。ではここで「インスペクション」という制度を例にとって見ましょう。

実はこのインスペクションという制度は平成30年から始まりこのサービスを知らない営業マンも一定数います。このインスペクションというのは仮に中古戸建てに不備があった場合、今までであればそのまま買うor買わないの二択だったのですが直してもらってから買うorその分値引きして買うという新たな選択肢が生まれます。

このように良い営業マンを見つけることで不動産売却は大きく成功に近づきます。ではどのような営業マンは良い営業マンと言えるのでしょうか。以下の3つの軸をもとに判断してください。

  • あなたの立場に沿って物事を考えられるか
  • 一定以上の不動産知識をもっており、場数も豊富であるか
  • 専門用語などを多用するのではなくわかりやすい簡単な言葉で説明してくれるか
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不動産査定に関するよくある質問

最後に不動産査定に関する最もよくある3つの質問をまとめましたので参考にしてみてください。

不動産査定は無料でできる?

最もよくある質問が「不動産査定は無料でできる?」ということです。結論から言いますと「査定依頼は無料でできる」です。また査定依頼をしたから絶対に契約を結ばないと行けないといったようなことはないため安心してご利用できます。

では、なぜ無料で査定依頼を出せるのでしょうか?それは飲食店予約サイトや美容室の予約サイトと同じ仕組みで、提携している各業者から収益を得ているためです。契約を結んだタイミングで費用が発生するため、それまではずっと無料で利用できます。

不動産査定は匿名でできる?

次いでよくある質問が「不動産査定は匿名でできる?」ということです。こちらも結論から言いますと「不動産査定は匿名でできる」です。全ての業者で匿名でできるというわけではありませんが多くの不動産会社では匿名での査定を引き受けています。

どこの一括査定サイトがおすすめ?

ではここまで何度も話してきた一括査定サイトですが、どこの一括査定サイトがおすすめなのでしょうか?まずは一括査定サイトを選ぶ判断軸として「不動産会社の加盟数」です。一括査定サイトの最大のメリットは複数の会社に査定依頼を出すことができることです。しかし、そもそもサイトが提携している不動産会社の数が少ないのでは本末転倒です。ではどこの一括査定サイトが最も多くの不動産会社と提携しているのでしょうか?以下の表をご覧ください。
提携不動産会社数ランキング

イエウールとスマイスターが頭一つ抜き出ているのが分かりますね。物件を売るなら安心できる大手がいいと考える方もいらっしゃるかと思いますので提携先不動産会社の中でも大手不動産会社の提携社数に絞って見てみましょう。
提携大手不動産会社数ランキング

こちらではイエウールとイエイ不動産査定が提携大手不動産会社が多いことが分かりますね。では、上述した悪徳業者との契約についてはどうでしょうか?実はイエウールはクレームが多い提携会社へはイエウール運営局から注意勧告を行っています。例えば「問い合わせしたのに連絡がない」「電話口での対応が不適切だった」とケースであり、イエウールはフィードバックを定期的に行って対応の改善を求めています。上記の点からも一括査定サイトは「イエウール」が一番おすすめとなっています。

【60秒】イエウールで最大6社の無料査定 → https://ieul.jp/

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まとめ

いかがでしたでしょうか。この記事では不動産査定に関する情報を網羅していますので不動産査定、不動産売却を行う際にはもう一度読み返してこの記事を最大限に活用してください。皆様の不動産査定、不動産売却に少しでもお役に立てれば幸いです。

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